建设工程类合同主体审查要点

“知己知彼，百战不殆”，签订合同亦然如此，只有对合作对象有详细了解，后续合同的签订及履行方能顺利。因建设工程类合同涉及主体较多，如发包人、承包人、材料供应商、设备供应商等，且法律对部分合同主体有资质要求，因此合同主体的审查尤为重要。本文将对建设工程类合同如何进行主体审查进行分析，以期帮助企业在日常合同签订及履行中防范风险。
一、对合同性质进行界定
合同签订应当建立在当事人平等的基础上，但现实情况下，合同双方并非势均力敌，而是存在强势一方，该强势一方通常会要求对方使用自己提供的合同模版，并将合同本应具备的公平性打破，设立诸多不平等条款。对于该类合同的审查，律师及法律事务工作者应当敏感地注意到合同整体对己方是否有利，如果不利，则应当在审查意见中进行提示，指出该合同由对方提供，约定内容存在不公平性，双方权利义务不对等，如果在不能修改的前提下，应使己方企业提高警惕，在后续履行中提前采取相应措施避免违约。
此外，还需要对合同是否违反法律强制性规定进行分析，一旦合同违反法律强制规定，则属于无效合同，应当首先予以提示。
二、审查合同相对方的涉诉情况
合同主体的涉诉情况应当是审查的重点，不可被忽视。涉诉数量及类型能反映出合同相对方历次与他人签订合同的履约情况，类似一面镜子，可以反射出本次合同履行可能存在的风险。对涉诉情况的审查主要从以下三方面入手。
1、利用软件进行查询
互联网为我们查询合同相对方涉诉情况供了诸多便利，利用“中国裁判文书网”、“国家企业信用信息公示系统、“Alpha”、“企查查”等软件即可方便快捷地查询到合同相对方的诉讼情况。其中“企查查”还会对该企业的诉讼年限、诉讼类型、作为原被告等情况进行统计分析，显示出相应图表，一目了然。
对于涉诉情况的审查应当结合本次合同签订的类型，着重查看该合同相对方是否存在大量诉讼，若存在大量诉讼，则己方应当在合同签订前审慎思考、小心签约、谨慎履约。在这一过程中，尤其需要关注既往诉讼类型是否与本次签订的合同类型相同或类似，相似度越高，意味着本次合同履约风险越大。
2、对合同相对方作为原告还是被告进行分析
在发现诉讼情况后，还需要对合同相对方作为原告还是被告进行分析。若合同相对方作为原告出现的频率较高，则说明该企业有“好诉”倾向，若该企业为甲方，与该企业签订合同时应当注意，需要结合交易背景等对违约责任进行斟酌，避免为己方设立过重违约责任；若该企业为乙方，与该企业签订合同时则应当注意合同的付款节点约定是否妥当，为己方预留足够的付款时间，防止存在较高被起诉风险。
若合同相对方作为被告出现的频率较高，则说明该企业合同履行能力较差，若该企业为甲方，即意味着拖欠合同款项的可能性较高，应当对付款方式、付款节点等进行着重约定，并加重违约责任；若该企业为乙方，即意味着其履约能力较差，应审慎选择交易对手。
3、审查合同相对方是否被列入失信名单
审查合同相对方是否被列入“失信被执行人名单”、“限制高消费名单”，可通过信用中国、中国执行信息网等进行查询。一旦被列入，则表明其存在未正常履行合同的情况，合同的履约能力较差，此外还需要注意的是，被列入失信被执行人名单也会对本次合同的履行埋下隐患。若合同相对方为甲方，法院对其恢复执行，则会极大影响其对本次合同的履约能力。
三、审查合同相对方的签约资格及资质
1、审查合同相对方的签约资格
与自然人签订合同时，应当注意审查对方是否为完全行为能力人，对于限制民事行为能力人而言，除了纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，均需要法定代理人追认，否则为无效合同。
与法人等签订合同时，应当注意审查其是否为独立法人主体，公司的部门、科室、项目部等均不具备主体资格，不能对外签订合同，在公司未对部门、科室、项目部签约行为追认的情况下，合同可能会因主体不适格而被认定无效。
此外，对于授权代表人的授权文件一定要仔细审查，注意授权权限及有效期限，核查并留存身份证件等，避免出现无权代理、表见代理、越权代理等情况，导致合同无效或效力待定的情况发生。
2、审查合同相对方的资质
资质是某一领域的准入资格，合同相对人是否具备从事某项领域的资质直接影响着合同效力，在建设工程合同审查中，对资质审查尤为重要。
（1）对于建设工程类合同主体来说，首先需要核查开发商、承包人是否具备相应资质。
依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。之规定及《建筑法》第二十六条：“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程”之规定，对于建设工程施工合同，未取得建筑开发资质、施工资质、超越资质等级、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义签订的合同，均会被认定为无效合同，资质不符既无法保证工程质量，亦为后续履约埋下重大隐患。
（2）需核查勘察人、设计人、监理人是否具备行业规定的资质。
《建筑法》第十三条规定：“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动”。
（3）对于联合体投标来说，应当以资质等级低的公司业务范围为准。
《建筑法》第二十七条规定：“大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任。两个以上不同资质等级的单位实行联合共同承包的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。”
四、在合同履行过程中对合同主体进行关注
1、跟踪式审查
合同主体审查不仅由静态审查组成，还包括动态审查，即在合同履行过程中持续性地对合同相对人的法律纠纷、支付能力、资质情况等进行关注。
合同签订时审查到位，仅仅是为后续履行打下了良好基础，但是合同履行往往需要经历一定时间，建设工程类合同的履行周期更长，在履行期间内，合同相对方的资质可能会发生变化，因此需要进行“跟踪式关注”。
若对方在合同签订时不具备相应资质，正在办理中，并承诺争取在某个时间点具备相应资质。在该种情况下，若必须签约，履约过程中不仅要催促其尽快办理，而且需约定若未取得相关资质的违约责任、退出机制，防止合同无效后利益受损。
2、合同静态审查时存在的遗留问题，应及时补救
当事人在签订合同时，可能会发生因手续不全、授权不清或签字有瑕疵等问题，导致合同产生无权代理或超越代理权等情形，当事人在合同履行过程中发现后应及时采取补救措施，获得权利人的追认，实在无法补救的，则应中止合同的履行，防止损失扩大。
3、行使不安抗辩权
在合同履行的过程中，应当持续关注合同相对方的经营状况、商业信誉、偿债能力等，若发现对方履约能力变化导致合同履约风险加大时，应当及时行使不安抗辩权或者要求对方提供相应担保。未回复履约能力或为提供担保权，应当及时中止履行合同义务，防止损失扩大。然而需要注意的是，在行使不安抗辩权中止履行合同之前，一定要收集足够的证据，若没有确切、充足的证据而中止履行的，需要承担违约责任。
结 语
对于建设工程类合同主体的审查，应当从静态审查和动态审查两方面进行，签订初期静态审查的目的是提前预判风险，注意查询分析承包人、发包人是否具备相应资质等，防止与不适格主体签订合同，为后续履行打下良好基础；后续动态审查的目的在于对合同主体的持续跟踪，明确合同相对方的履约能力，防范履行过程中的风险。