建设工程施工合同中“以房抵工程款”的风险及应对措施

建设工程施工合同主要纠纷存在于施工、价款结算和支付过程中，在实务中以房抵款作为常见的抵债方式之一，有其不可替代的作用；与此同时，伴随着以房抵款应用的增加，产生的纠纷也随之增加。作为一种消灭债权债务的方式，以房抵款存在哪些风险？面对这些风险该采取何种防范措施来加以解决？下面，笔者带大家探究其中风险及应对措施。
以房抵款的定义
“以房抵款”是指以建设完工的房屋抵付工程款，是建设工程建筑商承包工程后，房地产开发企业由于某种原因不能支付工程款，将其所有的或已建成尚未出售房屋抵给建筑商，代替货币的形式用以支付工程款，从而完成支付工程款的义务。
以房抵款的风险
以房抵款合同纷繁复杂，风险点很多，经过笔者的汇总，主要总结为四类风险：
1、合同无效的风险
以房抵款合同一般会被认定为是代物清偿或是让与担保，基于当事人的意思表示一般认定其是有效的。但是一些情况下，如合同约定债务到期后房屋直接归债权人所有这样的合同，便会被法院认定为是流押条款，从而导致无效。
2、房屋权利瑕疵的风险
房屋权利是否存在瑕疵是非常重要的，如房屋是否已经抵押，影响房屋的流转，导致合同目的最终无法实现，最终导致履行不能，对于债权人来讲是莫大的损失。
对于合同无法履行后果，有赔偿违约金，解除合同等解决方式，但是，合同一旦无法履行是非常棘手的问题，首先是合同目的无法实现，虽然有对应的解决方法，但是也很难做到弥补所有的损失，只能是最大程度的减少损失。所以，现实中，就需要尽量的减少合同履行不能的发生，同时也就引出了法律风险防范的重要性。
3、产生新纠纷的风险
签订以房抵款合同的目的是促进债务的消灭，但是如果不在费用方面提前约定，也会产生法律风险。如双方在合同中不能明确约定税费负担，就可能产生新的纠纷，与签订合同最初始的目的相违背，导致一方产生承担额外的费用。
同时，对于房产价值不提前说明，由于市场产生价值差异该如何处理，也有可能产生新的纠纷，在实际交易中需要尤为注意。
4、房屋交付的风险
在这里需要注意的是房屋是否存在一房数卖的情况，避免发生二次纠纷，同时对于在建的房屋，其是否具有预售许可证是房屋能否实际交付的关键所在，需要债权人尤为注意。
以上就是作者认为以房抵款的主要风险，不同实际情况会产生不同的风险，要根据实际情况，做出合理的预期，找出可能发生的风险，通过做好防范措施，以降低风险转化为损失的可能。
以房抵款的风险防范措施
面对如此多的风险，到底该如何采取防范措施呢？怎样才能有效的避免风险的发生，使我们的利益不受损失？笔者主要提供了以下四个方面建议。
1、签订合同之前必须要了解房屋的基本信息
首先，要了解的是房屋对于预售许可证的办理情况，以及房屋是否抵押给银行或者存着被法院查封的情况。这样做的必要性在于可以有效地避免合同无效的法律风险，同时对于日后执行合同也可以减少一定的风险，减少日后合同即使有效，但是合同事实上已经无法履行的情况。
其次，需要了解的就是房屋市场价值，需要对抵偿的房屋进行一定的价值评估，以房抵款的目的是为了清偿债务，需要将房屋转化为资金，如果房屋到手无法转化为资金，那么债务也无法得到清偿，同时了解市场价值也有助于促进合同的合理公正。
2、订合同时要做到规范，将细节尽可能的明确，防止出现意外情况
首先，是要明确房屋的具体事项，如房屋的地址、楼号，明确房屋防止债务人调换房屋，损害债权人利益，或者因为不明确产生新的纠纷。
接着，对于房屋的价格计算和实际价格和抵偿房屋之间的差额处理方式也需要进行明确，这么做的原因就是尽可能减少因约定不明产生新的纠纷的风险。
其次，明确交房的期限，以房抵款协议本身复杂性高，为了防止债务人久拖不决或是反悔等，必须对交房的时间进行明确。
再者，要对以房抵款中涉及税务的项目进行明确，如交易过程中产生的交易税费、所得税、增值税等要谁来负担的问题提前明确，防止日后产生纠纷。
最后，还需要明确的是违约责任、管辖等问题，这是最后保底的工作，万一产生纠纷，对于程序的问题事先明确做出约定，防止在程序上日后迟迟难以了结，加剧双方的负担。
3、及时办理物权登记或进行预告登记
以房抵款的合同本身并没有物权上的效力，为了避免产生一房数卖，或者是本来没有抵押的房屋，在中间过程中产生抵押，或者被法院查封，导致合同目的无法实现，及时办理物权登记是非常必要的，现实中大多以房抵款合同目的无法实现就是在签订合同后合同产生瑕疵，无法继续履行，从而产生纠纷的。
所以，及时办理物权登记，或者是预告登记，以保证自己的权利得以实现。
4、注意其他的权利不受影响
在建设工程施工合同中，对于承包人而言，除了以房抵款这一种获得补偿的方式，我们还有其他的方式来获得债务的清偿，即建设工程优先权，建设工程优先权优先于其他一般性债权，可以保证债务的清偿，虽然一般性债权也可以使债务的到清偿，但是，抵押权等其他的权利优先于一般债权，清偿的难度就很大，但是该权利期限只有工程交付后的六个月，注意不要因为以房抵款协议，丧失其他的获得救济的权利。
面对以房抵款合同的风险，需多方面予以关注，做好前期工作以及合同签订中的细节，合理利用，保证合同双方的利益，减少纠纷的产生，让以房抵款合同发挥其价值，更好的解决当事人之间的纠纷。