《商品房买卖合同》及《住房借款合同》、《抵押合同》解除后，并不免除购房者（即《住房借款合同》借款人）的还款义务

某银行与YZ房地产开发有限公司（以下简称“YZ公司”）、王某某等人商品房预售合同纠纷一案，青海树人律师事务所接受某银行的委托，指派黄小伟、许婧律师为某银行的代理人参加本案二审诉讼。本所律师认为，《商品房预售合同》解除，且《个人住房（商业用房）借款合同》及《房产抵押合同》一并解除后，并不免除购房者（即《住房借款合同》借款人）承担向银行还款的义务，最高人民法院在二审判决中支持了本所律师的观点，该案判决结果对类似案件具有一定的指导意义。
案例索引
《某银行、王某某商品房预售合同纠纷案》【（2017）最高法民终683号】
案情简介
王某某与YZ公司签订《商品房预售合同》，约定王某某以1.4亿余元的价格购买YZ公司开发的某商业用房，首付7398万余元，剩余7397万元办理按揭贷款。
《商品房预售合同》签订后，王某某等人与某银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《房产抵押合同》，约定王某某等人向某银行借款7397万元，如《商品房预售合同》被解除的，借款人仍应承担合同项下的还款义务。后双方以《商品房预售合同》约定的标的物为抵押物进行抵押担保，并办理了抵押登记。
上述合同签订后王某某向YZ公司支付了首付款，某银行向王某某发放了贷款。后因YZ公司逾期交房，王某某根据《商品房预售合同》的约定，诉请解除《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》及《房产抵押合同》，并请求YZ公司向其返还购房首付款及利息损失，由YZ公司偿还某银行借款合同项下剩余的贷款本息。

一审判决
本案一审法院依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，判决解除《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》及《房产抵押合同》，并判决YZ公司向王某某返还首付本息，YZ公司向某银行返还《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余借款本息。
本所律师观点：
《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据该规定，合同解除后，出卖人应当将购房贷款返还担保权人，并将购房款的本金及利息返还买受人。但本所律师认为，该司法解释系商品房买卖合同及借款合同解除后返还义务履行方式的明确，并不能改变合同解除后返还义务的责任主体。
《个人住房（商业用房）借款合同》的合同主体为王某某与某银行，合同签订后某银行应承担放款义务，王某某应依约承担还款义务。该合同解除后，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，应当由借款合同的签订主体王某某向某银行返还所有借款本息。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以这样规定，是基于商品房按揭贷款的特殊性，银行直接将贷款支付给了出卖人，合同解除后为了便于履行，才规定由出卖人直接向银行退还。出卖人向银行退还贷款的行为，实际是为了操作方便而使款项“原路返回”，并不代表借款合同的还款主体为出卖人，进而免除借款合同借款人的还款义务。因此，本案中YZ公司应当向某银行退还购房贷款，该退还行为并不能免除王某某的还款义务，如YZ公司不能足额退款，王某某应当承担向某银行还款的责任。
最高人民法院裁判意见
根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，YZ公司应将剩余的贷款本息返还某银行，但该规定并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。因为根据合同相对性原理，王某某才是借款合同的借款人，YZ公司不是借款合同的借款人，就借款合同而言，YZ公司不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因YZ公司直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，没有必要由YZ公司将某银行支付的贷款先归还给王某某，然后再由王某某归还给某银行，而是应当直接由YZ公司归还给某银行。但如YZ公司不能返还某银行剩余贷款本息时，王某某的还款义务并不能直接免除。
据此，就《商品房预售合同》解除，且《个人住房（商业用房）借款合同》及《抵押合同》一并解除后，购房者（即《住房借款合同》借款人）是否应当向银行承担还款义务的问题，最高法院通过该判例明确，购房者（即《住房借款合同》借款人）应当向银行承担还款义务。