《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正）第39条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，如属于房屋建设工程，需完成开发投资总额的25%以上。违反此条规定的投资条件是否必然导致转让合同无效？实务中对此存在争议。今天，我们就来共同探讨学习。
法律规定
一、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正）
第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”
二、《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知法办〔2011〕442号，最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知第二条
（一）关于合同效力问题要准确理解和适用法律、行政法规的强制性规定，依法维护合同的效力。城市房地产管理法第三十九条第一款第
（二）项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到上述规定的条件为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。
司法实践
在没有达到《城市房地产管理法》第39条规定的投资条件时即转让了房地产，此时签订的《国有土地使用权转让合同》是否有效，因法律、法规及司法解释中没有明确规定，司法实践中尚未形成统一的裁判标准。
观点一：无效
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条明确规定完成开发投资总额的百分之二十五以上的才可以转让，所以，违反此条件的土地使用权转让合同因违反了法律强制性规定而无效。
观点二：有效
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地使用权未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。
坤略观点
倾向于合同有效，理由如下：
1. 区分原则
《民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
该条明确了物权行为的独立性，把合同效力和登记效力区别开区分原则的含义：区分原则要求，在基于法律行为的物权变动中，应在观念与制度上区分物权变动效果的发生与债权效果的发生。
①法律行为是否生效，债权效果是否发生，应依照法律行为制度确定。
②物权变动效果是否发生，应依照物权变动的规则确定。
③因欠缺公示手段导致不能发生物权变动效果的，法律行为的效力不因此而受影响。
结合本文，如果土地使用权转让合同已经签订，并无法律规定的无效事由，即该合同发生法律效力，一方当事人不进行转让土地登记，或者根本无法进行变更登记，就构成违约，须承担违约责任。
- 理论通说认为只有违反法律法规的效力性强制性规定的合同才会无效。
《城市房地产管理法》规范调整的主要是房地产开发经营行为，第39条所规定的第二个条件的立法本意也只是对土地使用权人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。且最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知法办〔2011〕442号，最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知第二条 （一）关于合同效力问题要准确理解和适用法律、行政法规的强制性规定，依法维护合同的效力。城市房地产管理法第三十九条第一款第（二）项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到上述规定的条件为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。
因此，无论从我国物权变动角度或强制性法律规范角度分析，均不能得出违反《城市房地产管理法》第39条规定签订的土地使用权转让合同无效的结论，且在司法实践中也有支持有效观点的判例。
裁判案例
1.（2022）豫15民终3507号 河南省信阳市中级人民法院 陈长宏、孙国兵等确认合同效力纠纷民事二审民事判决书
一审法院认为：被告辩称《最高人民法院民事审判第八次会议纪要》第13条载明“城市房地产管理法第三十九条第一款第二项并非效力性规定，当事人仅以转让土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认合同无效的，不予支持。”，该项辩称和本案没有关联性，不能成立。
二审法院认为：虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”，但由于该规定系对土地使用权转让合同标的物设定的物权变动时的限制性条件，并非对合同效力的限制性条件，因此该规定也不属于效力性强制性规定，故一审法院适用该条法律规定认定合同无效也明显不当。
2. 最高人民法院（2006）民一终字第26号，上诉人河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷一案的判例，最高法院认为：25％的投资开发条件不但不影响合同效力，而且不影响过户登记，其判决书中指出：转让人“以自己不具备土地使用权转让条件为由，拒绝履行合同约定的过户登记义务，该行为不仅违背了《民法通则》规定的诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则，以达到索要土地增值收益的非法目的，法院对此不予支持是正确的。” - 《最高人民法院公报》2005 年第7期“桂馨园公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷案中，法院认为，《城市房地产管理法》第三十八条（旧法为第38条）关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，《土地开发合同》未达到25％投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。”该判例从区分合同生效与合同履行的角度出发，认为未达法定投资条件25%以上的转让合同属于标的物瑕疵，影响合同履行但不影响合同效力。
综上所述，在司法实践中，法院倾向于认为违反《城市房地产管理法》第三十九条投资条件规定而签署的《土地使用权转让合同》有效。即当事人之间根据转让合同办理土地使用权转让登记的，如果因不符合《城市房地产管理法》关于转让方未达到25%的投资开发条件的，土管部门不予办理转让变更登记的情况下，转让方应当承担不能履行合同的违约责任；但是需要提示，未办理土地使用权转让的变更登记的，受让人不享有土地的使用权，故，投资开发企业应注意此类风险的防范。