摘要：商务部、国家外汇管理局联合颁布的《商务部、外汇局关于改进外商投资房地产备案工作的通知》已于 2014 年8 月1 日起正式实施。该通知对现行外商投资房地产企业商务部门备案制度进行了适度简化，下放了审批权限，并确立了电子化备案流程。
2014 年 6 月 24 日，商务部、国家外汇管理局联合颁布了《商务部、外汇局关于改进外商投资房地产备案工作的通知》（商资函[2014]340 号，以下简称“340号文”），前述通知于 2014 年8 月1 日起正式实施。340号文对于现行外商投资房地产企业商务部门备案制度进行了适度简化，下放了审批权限，并确立了电子化备案流程，这将一定程度上为外商投资境内房地产节省审批时间。笔者以下简述340号文的具体内容，以供读者参阅。
外商投资房地产企业设立须由商务部备案的原则早在2007年经《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函［2007］50号，以下简称“50号文”）予以确定。2008年6月18日，商务部颁布了《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》（商资函[2008]23号，以下简称“23号文”），进一步明确了外商投资房地产企业的设立、增资、扩股、股权转让、并购等事项均须经省级商务主管部门会同有关部门核对，并报商务部备案。同时，23号文对备案流程、核对重点等予以细化，为外商投资房地产企业办理商务部备案提供了主要的指导和参考。
比照已实施的23号文及其他相关规定，340号文主要在以下方面进行了调整：
1、 备案权限下放及简化备案程序
之前颁布法规的内容 | 340号文的内容 |
商务部委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对。……省级商务主管部门根据外商投资法律法规、房地产宏观调控措施和加强监管的相关规定，会同省级有关部门对上述材料进行核对，符合规定的，将填写完备并加盖省级人民政府办公厅和省级商务主管部门公章的《外商投资房地产业备案表》送商务部，商务部依法予以备案。（23号文） 省级商务部门完成房地产企业备案材料审核工作并在房地产备案表上加盖公章后，直接将备案表报商务部备案。同时，地方商务部门通过外资审批管理系统向商务部上传有关企业设立、变更等电子信息，我部仍将通过备案的企业名单上网公告。（《商务部关于简化外商投资房地产企业备案程序的通知》，2008年12月22日颁布） | 商务部备案由纸质材抖备案改为电子数据备案和事中事后抽查。 商务部委托省级商务主管部门对外商投资房地产企业的备案材料进行核对。省级商务主管部门根据外商投资法律法规和现行外商投资房地产相关规定，会同有关部门对备案材料及房地产项目备案系统中的电子数据进行核对，符合规定的，予以备案，并在系统内将通过备案企业的电子数据提交至商务部。 |
简评：
340号文颁布之前，虽然材料核对及备案表的盖章制备均由省级商务部门完成，但最终备案权力仍由商务部保留。340号文则明确了省级商务主管部门直接对符合规定的企业予以电子数据备案。
根据340号文，原商务部纸质材料备案手续改为电子数据备案，除非抽查、复查等情形，省级商务主管部门无需再向商务部报送《外商投资房地产业备案表》。
2、增加了事中事后抽查程序
之前颁布法规的内容 | 340号文的内容 |
商务部会同国务院有关部门对外商投资房地产企业进行抽查，原则上每季度随机抽查5－10家。省级商务主管部门收到商务部通知后5个工作日内将该企业核对材料送商务部。（23号文） | 商务部对通过备案的外资房地产企业按周进行抽查（抽查比例由商务部根据实际情况确定），被抽查的企业将在系统内予以提示，省级商务主管部门在收到提示后5个工作日内将该企业的纸质备案材料报送至商务部，商务部对被抽查企业的备案材料进行核查。通过省级商务主管部门核对且未被抽查的项目以及抽查后符合现行规定的项目，商务部将在网站上予以公示；……，已通过商务部网站备案公示的外商投资房地产企业，在办理基本信息登记时应向所在地外汇部门提交相关公示信息。 为加强事后监管，商务部每季度对已公示的未抽查项目进行一次复查、在未抽查项目清单中再次随机抽查。 |
简评：
根据340号文，商务部对于已经省级商务主管部门核对及备案的企业按周进行抽查，并且每季度对已公示的未抽查项目再进行一次复查。同时，340号文中不再限定抽查比例，商务部有权根据实际情况调整抽查比例。在我国对外资投资境内房地产持高度关注时期，商务部备案权力的下放并不一定代表其监管力度的减弱，商务部仍可以通过灵活的事中事后抽查程序继续保持对外商投资房地产企业的监管。
3、建立黑名单制度
之前颁布法规的内容 | 340号文的内容 |
l 经核查不符合现行规定的外商投资房地产企业，商务部将通知外汇管理部门取消公司外汇登记，并取消其外资统计。同一地方商务主管部门两次出现违规的，商务部将在商务系统内对其通报批评，限期未改，收回授权。（23号文） | 商务部将对违规企业以后的变更从严审查。 商务部将建立外资房地产备案诚信体系，对经抽查、复查发现违反相关规定的地方审批部门和外资房地产企业及其投资者实行“黑名单”制度。加大违规行为曝光力度，完善相关信息共享机制： 一)对违规审批、备案的地方审批部门，列入违观审批部门“黑名单”，第一次予以警告，一年内连续出现两次违规现象的，在商务系统内予以通报批评，并在一定时间内终止委托。 (二)商务部与国家外汇局将建立双向信息共享机制，通报企业违规信息；将违反相关规定的外资房地产企业及其投资者列入“黑名单”，在商务部网站予以公示；将违规企业信息及时通报国务院各有关部门。 |
简评：
340号文明确了将对违反相关规定的地方审批部门和外资房地产企业及其投资者施行“黑名单”制度。黑名单将在商务部网站予以公示，并通报国务院各有关部门。
同时，原23号文等规定并未废止，因此，违规的外商房地产企业仍会面临取消外汇登记及外资统计的后果。