二手房买卖中约定税费由买方承担，买方将税款支付给中介公司员工，中介公司通过虚假申报产生的税费及滞纳金法官如何裁判？

引言
我国税法明确了二手房买卖中各个税种由谁承担纳税的法律义务，但是并没有禁止纳税人以外的其他人通过合同约定等方式代为缴纳税款。这与税法对税种、税额的规定不同。税法对以上要素的规定具有强制性和法定性，不能任意改变，而对税款由谁缴纳并未作出强制性或禁止性的规定。
因此实务中可能存在买卖双方约定税费由买受人承担，但买受人仅仅是将税款交付给中介员工私人账户而并未实际向税务局申报缴纳，导致税费及滞纳金的产生。本文将通过案例的形式向大家揭示在该种情形下所引发的法律风险。
案情概述
2018年3月14日，原告王某、孙某（出卖人、甲方）与被告刘某（买受人、乙方）、第三人某房地产中介有限公司（中介公司、丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定通过第三人介绍，被告受让原告位于西安市高新区房屋一套，转让价款290万元。合同第五条明确约定“关于税费，交易过程中，甲乙双方应按照国家及西安市相关规定缴纳各项税费。甲乙双方约定甲方名义之税、费，乙方自愿代甲方支付；乙方名义之税、费，乙方自行支付；甲乙同意于本合同签订之日向丙方支付居间费；乙方承担过户中产生的一切税及费（除房屋资格费用）。”
上述《房屋买卖三方合同》签署后，原告依约履行了房屋交付义务，2018年6月5日、2018年7月5日，被告通过银行转账方式分四笔向本案第三人的员工佘某（证人）支付了税费金额。
2022年9月5日，国家税务总局西安市税务局第二稽查局向原告发出《税务协查通知书》，派员前往原告处对涉税发票等资料进行调查取证。2023年4月18日原告因2018年6月26日西安存量房房产交易，向国家税务总局西安市税务局第二税务分局办税服务厅，缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、增值税滞纳金以及城市维护建设税滞纳金共计33万余元。
嗣后，原告分别于2022年12月21日、2023年4月20日向房屋所在地西安市雁塔区人民法院对被告提起诉讼，被告申请追加某房地产中介有限公司作为本案第三人。
一审裁判结果
法院认为，原被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》系各方真实意思表示，合法有效。合同第五条明确约定：“关于税费，交易过程中，甲乙双方应按照国家及西安市相关规定缴纳各项税、费；甲乙约定甲方名义之税、费，乙方自愿代甲方支付，乙方名义之税、费，乙方自行支付”。故案涉二手房交易过程中原告方所应缴纳的税费均应由被告支付。原被告及证人佘某均认可2018年7月20日第三人员工代原被告向税务机关申报了税费。第三人系案涉房屋交易时卖方税费的实际申报人，但该公司在代原告申报税费时，未如实申报，导致原告于2023年4月18日因案涉二手房交易，补缴诉争税费及滞纳金。增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，系案涉二手房交易卖方依法应向被告支付。被告未将上述税费支付给原告，而是向第三人的员工佘某（证人）支付。证人佘某未向法庭提交上述款项去向的有效证据，仅凭证人佘某陈述的钱款去向，无法核实该款项的真实流向。合同并未约定原告委托第三人代收被告应缴税费，证人佘某亦表示原告未委托其代缴税费。故被告应承担其与证人佘某自行收支税款金额的法律后果。被告未履行合同约定的承担卖方应缴税费的义务，应承担相应违约责任。故被告应向原告支付增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加合计18万余元。
公民有依照法律纳税的义务。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。原告作为二手房交易卖方应缴税费的申报主体，负有向税务机关依法申报的义务，但其本人并未依法履行申报义务，原告对其损害后果的产生存在一定过错。《房屋买卖三方合同》未约定第三人负有代原、被告进行税费申报的合同义务，证人佘某表示原告未委托其代为办理申报税费事宜。
在办理房屋过户过程中，第三人实际代原告申报税费时，虚假申报的行为，系原告未及时依法缴纳税费的原因之一。被告作为卖方税费的约定承担主体，其主观上虽有替卖家避税的动机，但客观上已经支出了适当资金交于证人佘某用于代原告支付税费。被告对诉争滞纳金的产生，并无明显过错。故原告自身未依法履行申报义务及第三人代原告申报税费时的虚假申报行为，共同导致了原告被追缴滞纳金，产生相应损失。第三人的虚假申报行为，有违诚实信用的基本原则，过错程度较大，应对原告损害后果承担主要赔偿责任。根据诉争滞纳金产生的主客观原因及过错程度，酌情判令第三人承担90%的赔偿责任，原告自行承担10%的责任。根据现有证据，无法核实被告方与证人佘某之间的资金往来及资金去向，本案对此不予涉及，当事人可另案处理。
二审裁判结果
上诉人王某、孙某因与被上诉人刘某、原审第三人西安某房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服一审民事判决，向西安市中级人民法院提起上诉。请求：1.维持一审民事判决书第一项（即被告刘某于本判决生效之日起十日内向原告王某、孙某支付代付税费）；2.撤销一审民事判决书第二项（第三人西安某房地产中介有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某、孙某滞纳金损失），并改判刘某向王某、孙某支付滞纳金损失；3.本案一审、二审诉讼费用由刘某承担。
二审法院认为，王某、孙某（甲方）与刘某（乙方）、西安某中介公司（丙方）签订的《房屋买卖三方合同》第五条关于税费约定，交易过程中甲、乙双方应按照国家及西安市相关规定缴纳各项税、费，乙方自愿代甲方支付甲方名义之税、费，乙方自行支付乙方名义之税、费。根据上述约定，王某、孙某作为房屋转让方应缴纳的税费，由刘某支付。合同履行过程中，刘某缴纳了作为买方应承担的契税，且向西安某中介公司案涉二手房买卖经办人佘某转款用于支付卖方应缴纳的税费款项。王某、孙某因案涉房交易未足额缴纳税费经税务稽查部门调查发现后补缴了各项税费并承担了由此产生的滞纳金，其认为除了补缴的税费外产生的滞纳金也应由刘某承担。案涉三方合同约定刘某代为支付王某、孙某名义之税费，此约定系对王某、孙某所应缴纳税费由谁承担的约定，刘某亦认可应由其承担。经查，刘某已将其代王某、孙某承担的税费转给案涉房屋中介经办人佘某，王某、孙某亦认可当时其因年龄较大且不懂税务申报流程由佘某去税务部门办理卖方的缴税手续。根据国家对于存量房交易税费的相关规定，房屋买卖双方所需缴纳的税费不同，均为纳税义务人，而向税务机关如实申报并缴纳税费系纳税义务人的义务。西安某中介公司向税务部门进行存量房交易税费（转让方）申报时仅申报了个人所得税，其他税费申报减免。因虚假申报，经税务稽查部门调查发现并要求王某、孙某补缴税款。作为房屋转让方的王某、孙某也因未足额缴税承担了税金滞纳金。此滞纳金的产生并非刘某的原因造成，刘某对此并无过错。王某、孙某认为刘某轻信西安某中介公司可以少交税费的虚假承诺将应代为缴纳的税款交给佘某导致被骗，应由刘某承担滞纳金。但刘某已将税费转给西安某中介公司，其主观上不具有少交税费的目的。王某、孙某要求刘某承担滞纳金的请求，缺乏事实依据，一审法院未予支持，并无不当，驳回上诉，维持原判。
二手房交易税费问题相关法律风险
（一）针对出卖人
法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖人，但不禁止在房产交易中自行约定相关税费的承担主体。然而，这种约定不能改变税法的法定义务，实际上仍由法定纳税义务人向税务机关缴纳。买卖双方在交易合同中对于税费的负担属于双方之间的债权债务关系约定，不能改变税收征收管理关系中相应税费纳税义务人或者扣缴义务人的税收征管行政相对人关系。而在涉案涉税事项中是否存在相关当事人虚假申报的行为，亦不影响法定的纳税义务人或扣缴义务人如实申报缴纳相关税费的义务。
本案中，虽然原被告签订的《房屋买卖三方合同》约定由买受人缴纳一切税费，但并不能就此免除原告作为上述税费的法定缴纳义务人向税务机关办理纳税申报的义务。
（二）针对买受人
应当根据合同约定将己方应当承担的税款以银行转账的方式转给出卖人，而非转给中介一方。避免中介一方未将款项转给出卖人或者未将款项缴纳至税务机关所带来的法律风险。
如何做好风险防范
（一）房屋买卖合同中明确约定“办理房屋过户手续的相关费用均由买方承担”，对于买方而言，土地增值税、个人所得税等需要出卖方承担的费用，可能也会被认为被约定所变更，而一概由买方承担。故与税费负担相关的如出卖方家庭成员名下住房情况、标的房屋是否为普通住宅、是否保障性政策房、自用年限是否满5年、标的房屋原始购买发票是否保留等基本情况，买受人都应事先核实清楚。
（二）“居住使用年限”不等于“办理产权证年限”。二手房交易过户，可能影响税费负担比例的是后者而非前者，故签约时要对出卖方的承诺予以充分注意。
（三）过户手续办理中的税费负担应有明确约定。如无约定，实践中倾向于由双方各自承担应承担的费用。争议条款：“此次交易成交价为卖方净得价，买卖过程中发生的相关费用由买方按照国家规定交纳”，该约定并未明确“相关费用”包括双方在交易过程中各自应当缴纳的税款，且与合同约定的“交易过程中产生的税费及相关费用由双方按照国家有关规定缴纳”对照，法院可能认为，卖方的“净得价”仍需依法缴税。因此在签订合同时应当尽量明确应当各自应当承担并缴纳的税费种名称。
（四）即便对于缴纳税费义务负担主体有明确约定，但最终持有缴费凭证人与实际缴费主体不一致，或第三方垫付但不能明确被垫付主体，或当事人双方对该被垫付的结果有不同解释的情况下，最好通过在合同中预先明确，或者对房屋总价款的构成作出限定性说明，以免第三方向其中一方追偿时，仍面临谁负担的困惑。
（五）法定纳税义务人应当依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，否则将面临税务机关的追征或处罚。具体规定如下：
1、纳税义务人应当依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报。纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，将面临以下处理和责任：
（1）责令改正：税务机关会首先责令纳税人在规定的期限内改正，即补办相关的纳税申报和资料报送手续。
（2）行政处罚：如果纳税人未能在限期内改正，或者情节较为严重，税务机关可以对其处以罚款。一般情况下，未按期限办理申报和报送资料的，可处以2千元以下的罚款；情节严重的，罚款金额可达到2千元以上1万元以下。
但是，根据《国家税务总局关于发布<税务行政处罚首违不罚事项清单>的公告》，对于首次发生此类事项且危害后果轻微的纳税人，若在税务机关发现前主动改正，或者在税务机关责令改正的期限内改正，将不予行政处罚。
（3）影响纳税信用：未按期申报和报送资料的行为会影响纳税人的信用评价结果。根据相关规定，纳税信用评价结果将作为税务管理的一项重要依据，可能影响到纳税人今后的税收优惠政策享受、发票领用、贷款信用等方面。
（4）承担法律责任：除了上述行政处罚外，未按期申报和报送资料的纳税人还可能依照《税收征收管理法》的有关规定承担其他法律责任。
2、纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，将面临以下法律责任和处罚：
（1）追缴税款和滞纳金：税务机关将依法追缴纳税人未缴纳或少缴纳的应纳税款，并按日加收滞纳金。滞纳金的比例一般为万分之五。
（2）行政处罚：如果纳税人不进行纳税申报，但后来补报并缴纳了税款，税务机关可以根据《税收征收管理法》的相关规定，对其处以罚款。
如果纳税人故意不进行纳税申报以逃避税款，可能会被认定为偷税行为，将面临更严厉的行政处罚。
3、偷税的法律责任：
如果纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证等手段，不缴或少缴应纳税款，且偷税数额占应纳税额的一定比例以上，将可能构成刑事犯罪，根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条的规定，可能被判处有期徒刑或者拘役，并处罚金。
偷税数额较大或者有其他严重情节的，将被判处更重的刑罚。
（1）信用记录影响：纳税人的违法行为将被记录在纳税信用记录中，影响其纳税信用评级，可能导致其今后在税收优惠、招投标、信贷等方面的权利受限。
（2）其他法律后果：根据具体情况，税务机关还可能采取其他措施，如查封、扣押、冻结财产等，以确保税款的征收。
总之，纳税人不进行纳税申报，不缴或少缴应纳税款的行为，不仅会受到行政处罚，严重时还可能承担刑事责任。因此，纳税人应当依法履行纳税义务，确保按时、准确地进行纳税申报和缴纳税款。