规避租赁纠纷，降低经营风险！住房租赁企业必看的典型案例+合规要点

合规经营是企业稳健发展的核心根基，更是规避经营风险、维护企业商誉的关键前提。当前，我国住房租赁市场持续发展，民营住房租赁企业凭借灵活的经营模式成为市场中的重要力量，但在实际运营中，部分企业因对合规边界把握不足，出现租赁合同约定不明、提供不适租房屋、超期转租等问题，不仅易引发租赁合同纠纷，并承担相关法律责任，还可能影响企业长远发展。2025年12月23日，北京市第三中级人民法院联合北京市住房和城乡建设委员会通报三中院近年来审理的涉住房租赁企业房屋租赁合同纠纷案件审理情况和典型案例，一起来看其中一则案例。
基本案情
承租方梁某在某平台上看到涉案房屋房源相关信息载明两室一厅一卫，现场看房时亦确认为两室一厅一卫，遂与住房租赁企业签订租赁合同，承租南侧的大卧室，并于当日按约支付相应款项。梁某准备搬进房屋时，发现原有的客厅被隔断成卧室，涉案房屋由两居室变成三居室，梁某认为公共活动空间减少，对生活造成重大影响，故要求解除合同，住房租赁企业不同意，并表示未承诺不改变房屋原有格局。梁某向住房租赁企业发函解除涉案租赁合同，住房租赁企业拒绝接收并拒绝退还梁某已交纳费用。故梁某诉至法院要求住房租赁企业退还其已支付的租金。
裁判结果
法院认为：双方均认可梁某在合同签订前看房时，房屋格局与房屋平面图一致，即该房屋内当时仅有两个居室，另有开放空间及厨房、卫生间，此系梁某选择签订涉案合同承租该房屋的事实基础，住房租赁企业主张签约时已告知梁某将会对屋内格局加以改造并不保证两室一厅一卫的格局却未提供证据加以佐证，法院对其主张不予采纳。双方签订涉案合同后，住房租赁企业未经梁某同意改变了双方签约时的房屋格局，将房屋内原有开放空间变更为居室，其所提供的租赁物与约定不符，已构成违约，且上述违约行为对梁某的居住质量造成较大影响，梁某有权要求解除双方所签订的涉案租赁合同，故法院以梁某解除通知送达住房租赁企业之日作为合同解除日期，并判令住房租赁企业退还梁某押金及剩余租金。
《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定：“出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”住房租赁企业在平台上公开发布有房源信息以及房屋平面图，承租方据此产生看房意愿，在现场看房并与房源信息及房屋平面图核对无误后决定承租涉案房屋，可以认为房屋实际情况与房屋平面图一致系承租方承租房屋的事实基础，住房租赁企业签约之后未取得承租方同意对房屋进行改造使得房屋改造后状况与房屋平面图差异较大且对承租方居住质量产生较大影响情况下，承租方有权解除合同。
典型案例的发布也为住房租赁企业带来一些启示，企业应规范经营行为，依法诚信履约，这不仅保护了承租方的合法权益，也降低了企业自身经营风险，帮助企业树立良好口碑。
1.严格恪守合同约定，不得擅自变更租赁物核心条件
租赁物的格局、空间布局是承租方签订租赁合同的核心考量因素，也是合同履行的重要基础。租赁期间企业如需对房屋进行改造、调整格局（包括但不限于隔断空间、增减居室数量），须征得承租人书面同意，未经同意不得违反《民法典》《住房租赁条例》中关于居住空间的强制性规定，擅自改变房屋原有结构、格局或用途，应确保租赁物始终符合合同约定的用途和安全标准。同时，如有经承租人同意进行房屋改造的情况，应留存承租人同意改造的书面文件（如签字确认的改造告知书、补充协议等），明确改造范围、时间、具体改造方案及对承租方居住的影响和后续责任，既避免产生纠纷时面临举证困难，又从源头防范了违约风险。
2.加强员工培训，规范业务操作流程
加强对一线业务人员的法律培训和业务培训，明确房源发布、带看、签约等环节的合规要求，避免因员工操作不当（如虚假承诺、未告知重要信息、未留存证据）引发法律纠纷，同时规范企业其他从业人员行为，避免违规操作。
3.建立内部解纷机制，妥善处理承租方请求
案例中企业的消极应对，不仅未能避免损失，还导致纠纷升级至诉讼，增加了经营成本。住房租赁企业应建立健全高效科学的内部纠纷调解机制，明确纠纷处置流程、责任分工和时限要求，配备专业的调解人员或对接法务资源。发生纠纷或承租方因企业违约提出解除合同时，企业应主动与承租人沟通，耐心倾听诉求、梳理争议焦点，积极协商解决，及时出具合理可行的处理方案，主动退还应退款项，避免因拖延、推诿造成矛盾升级，导致“小纠纷拖成大案件”，承担更重的法律责任，损害商誉，影响企业长远发展。
4.完善风险防控体系，强化常态化监测和证据留存
分析企业自身经营风险与租赁运营全流程情况，全面梳理运营各环节中的各类风险点，重点涵盖合同履行风险、房屋安全风险、合规经营风险等，建立健全针对性的风险防控体系。同时，对自身运营租赁情况实施常态化监测，包括房屋租赁状态、合同履约进度、房屋设施维护情况等，完整留存房屋租赁合同、承租人身份信息、看房记录、沟通记录及房屋巡检记录等相关资料，规范档案管理。通过常态化监测，及时发现自身运营中的漏洞和潜在风险，提前预判、主动处置，既防范因自身运营不当引发的纠纷和法律责任，也能在纠纷发生时提供充分证据维护企业合法权益，切实降低企业经营风险，保障企业稳健运营。
结语
合规经营是企业的立身之本，更是企业规避法律风险、维护商誉的根本保障。企业在租赁运营全流程中，任何偏离法律规定和合同约定的行为，都可能引发纠纷、承担违约责任，最终损害企业自身利益。对于住房租赁企业而言，唯有将合规管理融入企业运营的每一个环节，完善房源发布、合同履行、房屋管理、纠纷处置等全流程合规体系，才能切实降低自身经营风险，树立和维护企业形象。坚持以合规为底线，以诚信为准则，不断优化内部管理，及时化解潜在风险，方能实现稳健可持续经营，在规范的市场环境中筑牢发展根基。