摘要
第二顺位抵押权是对已设立过抵押权的财产另行设立的新抵押权，其担保金额一般以抵押财产的余额为限，原则上可以由抵押人与债权人直接合意设立，实践中在先抵押权设立时的限制约定对后顺位抵押权的设立可能构成障碍。财产权利人违反限制条款设立顺位抵押权的，抵押人和顺位抵押权人可能面临赔偿责任，但并不必然导致顺位抵押权的设立无效化。第二顺位抵押权人可采取事先审查资料、咨询行政机关口径、取得在先抵押权人书面同意等方式控制风险。抵押权实现时，第二顺位抵押权应劣后在先顺位抵押权后受偿。在抵押财产的处置与执行层面，在先抵押权人先行行权的情况下，对在先抵押权人与抵押人径行协议处置的情况，在后抵押权人可采取提起撤销权之诉的方式进行救济；对于在先抵押权人诉讼处置的情况，在后抵押权人可向法院申请参与分配，并对分配方案提出异议。在后抵押权人先行行权的情况下，应注意事前订立配套条款，在主债权诉讼时效内选择合适的行权方式，并为第一顺位抵押权人预留优先受偿范围。
关键词：第二顺位抵押权；抵押权设立；抵押权实现
一、第二顺位抵押权人视角下的抵押权设立
第二顺位抵押权是指在已设立过一次抵押权且该抵押权尚未解除或撤销的财产上另行设立的新抵押权，《民法典》第414条以“同一财产向两个以上债权人抵押”的表述确认了这种劣后抵押权的存在，并在该条中明确了顺位抵押权行权顺序的基本原则。《民法典》第399条中规定了禁止设立抵押权的财产类型范围，其中也不包括“已设立抵押权的财产”，可见现行法律法规并未严格限制第二顺位抵押权设立及设立范围。但作为具有劣后性质的抵押权，在设立层面存在诸多困境亟需探讨。
实践中，不动产的抵押价值较大，各金融机构也普遍以不动产作为设立顺位抵押权的标的，故探讨以下顺位抵押权的设立问题时，将主要以不动产设立抵押权为例进行分析。
（一）设立第二顺位抵押权存在部分法定障碍
由于《民法典》及《担保司法解释》未对第二顺位抵押权的设立进行明确禁止或限制，因此第二顺位抵押权的设立应不具有法律层面上的障碍。但这并不意味着在不动产上设立第二顺位抵押权不受任何限制，根据《城市房地产抵押管理办法》第9条[1]规定以及实践情况来看，只能对抵押房地产的价值大于第一次担保债权的余额部分设立抵押，不得超出余额部分。该等限制性规定又被称为“余额抵押”。
尽管《城市房地产抵押管理办法》第22条[2]规定抵押房地产的价值也可由当事人协商议定，但结合不同登记机关对估值登记的风险把控倾向[3]，以及顺位抵押权受偿顺序的劣后性来说，“余额抵押”的规则较难突破，实践中第二顺位抵押权人的受偿额度仍会受限于抵押物价值扣除第一顺位抵押权金额后的余额。
（二）设立第二顺位抵押权存在在先约定的限制障碍
法律并未明文要求第二顺位抵押权的设立需经过第一顺位抵押权人的同意，故原则上如无其他在先约定，第二顺位抵押权人设立抵押权不需要取得第一顺位抵押权人的同意。
但实践中，抵押人与第一顺位抵押权人签订抵押合同时，往往会约定限制对抵押物设立其他抵押权，此类限制基本可以分为两种：①在先抵押合同中完全禁止设立在后抵押权；②在先抵押合同中对设立在后抵押权设定限制条件。以下部分分别讨论该类条款的效力问题及对于在后抵押权设立的实质影响。
- 在先抵押合同限制在后抵押权设立的条款效力
从条款效力来看，该条款并未明显违反现行法律法规强制性规定与公序良俗。虽有部分观点认为，该类条款因属于在先抵押权人滥用其订立合同时的优势地位而形成的“霸王条款”，应被认定为无效，但实践中暂未发现认定该等条款无效的案例。因此，如果不存在《民法典》中所列举的虚假意思表示、民事行为能力缺失等无效情形的话，基于双方就抵押物的权利相关问题达成了合意，该条款一般被认定为有效。 - 在先抵押合同限制在后抵押权设立的条款对在后抵押权设立的影响
由于在先抵押合同限制在后抵押权设立的条款一般合法有效，故该类条款在实操层面对在后抵押权的设立会产生影响与限制。
（1）行政机关可能会不予办理或限制办理在后抵押权登记
从法律层面看，由于各地就顺位抵押贷款登记管理工作的规定存在较大的不对称性，故需要对不同地区的规定进行参考分析。
以江西省新余市为例：
根据《新余市人民政府关于实施房地产顺位抵押贷款登记管理工作的暂行意见》（余府发〔2014〕24号）第三条第（一）款规定，金融机构等应当积极协商取消限制性条款。如原合同中未明确是否限制顺位抵押，则视为第一顺位抵押权人放弃了限制权。
该规定实际已被余府发〔2019〕17号的同名规定所实际替代（该规定有效期为2年，但目前该地部门仍以该文件作为操作指引，下称“新规”）。新规第三条区分了“个人消费类贷款顺位抵押”[4]和“企业经营类顺位抵押”[5]两种业务情形。对个人消费类与企业经营类顺位抵押的办理，新规中仍主要秉持“鼓励协商解除”的态度，虽然新规中也提到“个人消费类贷款顺位抵押”场景下“可以将取得原抵押权人书面同意、抵押权人之间与抵押人签订三方顺位抵押协议方式调整为由顺位抵押权人、抵押人向抵押登记部门出具符合法律规定的顺位抵押承诺函的方式”，但是这样办理的前提是“抵押权人同意办理顺位抵押”，因此同样未绕开在先抵押权人同意的这个问题。此外，新规保留了“原合同中未明确是否限制顺位抵押，则视为第一顺位抵押权人放弃了限制权”的表述，这也为第一顺位抵押权人对在后抵押权设立享有限制权提供了地域性的权利基础。
实践层面上，笔者曾向新余市、上海市登不动产登记机关窗口进行了咨询，窗口回复的口径基本可归纳为：“行政机关尊重意思自治，认可第一顺位抵押权人在原抵押合同中对于设立在后抵押权的限制条款，包括直接禁止在后抵押权的设立或其他限制条件。在原抵押合同设置限制条款的情况下，对个人消费类顺位抵押权登记办理，采取获得第一顺位抵押权人书面同意的方式；对企业经营类顺位抵押权登记办理，一般采取签订三方协议并解除原限制条款的方式。在原抵押合同未设置限制条款的情况下，原则上申请人仍应获得第一顺位抵押权人的书面同意方可进行办理。”
综合前述地方性规定与行政机关操作口径，实际操作过程中登记机关的常见做法可归纳为：如原抵押合同中对在后抵押权设立已经明确约定了限制性条款，则登记机关一般视条款具体约定而分别作出决定。如果在先抵押合同约定的是完全禁止顺位抵押，则登记机关不予办理登记；如果在先抵押合同约定的是需要取得同意，则在第一顺位抵押权人出具书面同意函、签订三方协议解除限制性条款等前置流程完成后，登记机关依规进行办理。
（2）在先抵押权人可能会请求撤销在后抵押权登记或主张赔偿责任
如果在先抵押合同已有限制条款，但因登记机关原因，可能出现突破在先抵押约定的限制条款、成功办理第二顺位抵押权的情形。该种情况下，在先抵押权人可能会基于原抵押合同中的限制条款，以债权利益受到损害为由，向抵押人及/或第二顺位抵押权人主张违约、侵权赔偿等责任的可能性。
实际上，该等主张的实现，面临着较多理论和实践层面的障碍。原因在于：
其一，由于登记机关在前序抵押合同中存在限制条款的情况下，一般不允许办理在后抵押权登记，因此，该类情况在实践中发生的可能性较小。
其二，如发生了突破在先抵押权限制办理第二顺位抵押权的情况，基于“合同的相对性”和“物权法定”的原则，第二顺位抵押权并不当然无效。
在先抵押权合同的双方当事人是抵押人和在先抵押权人，第二顺位抵押权人不是在先抵押权合同的相对方。基于合同的相对性原则，第二顺位抵押权人理论上不受在先抵押权合同条款的限制（虽实践中不动产登记部门通常认为在先的限制约定有效，但此处讨论的是不动产登记部门突破在先约定的情形）。
进一步来看，抵押权的本质是担保物权，根据物权法定原则，在先抵押权人对抵押物享有的权利，其类型和内容并不包括限制在后顺位的抵押权。因此，在先抵押权合同中关于在后抵押顺位的限制性约定，在物权层面的效力存在争议。尤其在不动产登记机关已经突破在先约定限制、办理了第二顺位抵押权登记的情况下，在先抵押权人仅以存在在先约定为由，主张第二顺位抵押权登记无效的，该等主张被支持的困难较大。
（三）顺位抵押权人设立第二顺位抵押权时的风险防控措施
基于设立第二顺位抵押权时可能遇到的法定障碍风险与在先约定障碍风险，顺位抵押权人设立第二顺位抵押权时有必要制定相应合规措施，控制设立过程中的风险，具体而言： - 充分确认抵押物的余额价值
为避免设立第二顺位抵押权过程中出现的抵押物价值评估争议，建议可采取由房地产价格评估机构估值的方式。如采取协商估价的方式，也应充分考量抵押物的市场交易价值、同楼盘的市场交易价值等因素。结合各类要素，在该抵押物扣除原担保债权的数额后，确定第二顺位抵押权所对应的担保金额。 - 审查在先抵押合同中的在后抵押权设立限制条款
尽管《城市房地产抵押管理办法》第9条[6]规定抵押人应将在先抵押情况告知在后抵押权人，即抵押人具有对顺位抵押权人的告知义务。但因为在后抵押权人最迟到办理抵押登记时就会得知抵押物上存在在先抵押权的事实，因此顺位抵押权人往往被要求具有较高的审慎义务标准。除此之外，因为顺位抵押权人天然劣后于第一顺位抵押权人受偿，故在后抵押权人面临的债权风险也相对更高。无论是从哪个层面来说，在后抵押权人都应当在出借款项时首先要求抵押人先行披露完整的在先抵押合同，并充分对其中的限制条款进行审查。
根据审查的情况，应确认①在先抵押合同是否已经明确禁止设立在后抵押权；②如未禁止，是否有其他限制条件；③是否有配套的违约责任条款等。
此外，在开展相关业务时，顺位抵押权人还可以要求抵押人出具书面承诺函，承诺抵押物不存在设立本次抵押的任何限制，否则由抵押人承担相应违约责任，以此证明不存在恶意串通损害在先抵押权人利益的情况。 - 确认业务当地登记机关的办理要求
由于各地机关存在操作方式的差异，在审查限制条款的同时，顺位抵押权人可通过现场或电话咨询的方式，向抵押物办理登记地的登记机关的业务办理窗口进行沟通询问，充分确认①如在先抵押合同未明确禁止设立在后抵押权，能否直接办理顺位抵押权登记；②如存在限制条款，是否可采取书面同意函的方式豁免或通过签订三方协议的方式解除限制条款，并确认配套的具体操作要求。 - 如在先抵押合同中存在顺位抵押限制条款，应取得在先抵押权人书面同意或协商解除限制条款
如果通过审查在先合同发现存在顺位抵押限制条款，且咨询当地登记机关后确认相应方案可行性的，顺位抵押权人可与抵押人、在先抵押权人进行充分沟通，取得在先抵押权人的书面同意函，或通过与抵押人、在先抵押权人签订三方协议的方式确认解除在先限制条款，确保第二顺位抵押权的设立不存在其他障碍。
二、第二顺位抵押权人视角下的抵押权执行与实现
（一）第一顺位抵押权担保的债务已到期，第二顺位抵押权担保的债务未到期 - 顺位抵押权受偿的法定顺序
当同一抵押物上存在多个顺位抵押权的情况下，无论所担保的债务是否已到期，根据《民法典》第414条[7]的规定，顺位抵押权受偿的顺序以登记优先为原则，已经登记的抵押权优先于未登记的抵押权，都已登记的抵押权，按照登记时间先后确定清偿顺序，都未登记的抵押权按照债权比例清偿。
实际情况中，第一顺位抵押权一般都将进行登记，且第二顺位抵押权的登记时间一般位于在先抵押权登记时间之后，因此第二顺位抵押权应位于第一顺位抵押权之后受偿，即对处置抵押物所得价款应先就第一顺位抵押权所担保的债务进行清偿，如有余额的部分，第二顺位抵押权才能在此范围内清偿其所担保的债务。
实践中，众多裁判案例也已确认上述清偿顺序，如（2023）赣0802民初2827号民事判决书中，法院认为：原告主张就抵押房产享有优先受偿权，本院予以支持，但由于其为第二顺位抵押权人，故其只在该抵押物在第一顺位抵押权人实现抵押权后剩余价值部分依法享有优先受偿权。
此外，就第一顺位抵押权所担保的债务已到期，但第二顺位抵押权所担保的债务未到期的情况，对于第一顺位抵押权人实现债权后的余额，第二顺位抵押权人一般应参与程序并主张对在后顺位抵押权人之债权进行确认、提存或提前清偿。 - 对第一顺位抵押权人径行处置财产的风险及应对策略
第一顺位抵押权所担保的债务已到期或出现当事人约定的实现抵押权的情形，根据《民法典》第410条[8]及《民事诉讼法》第208条[9]等之规定，第一顺位抵押权人对抵押物至少有如下处置方式：
协议处置，指抵押人与抵押权人之间达成对于抵押物的折价、拍卖、变卖从而实现担保物权的方式。
诉讼处置，指抵押权人向人民法院通过诉讼或特别程序主张实现担保物权的方式，至少包括三种诉讼方式：①通过特别程序提起担保物权之诉；②通过对主债权提起诉讼且一并提出实现担保物权的诉请；③单独提起实现担保物权的民事诉讼。
（1）诉讼处置方式下的风险及应对策略
该途径主要由人民法院对抵押物进行价值认定与处置，故本身对顺位抵押权人的损害可能性相对较小。此外，从顺位抵押权人的救济途径来看，在执行阶段中，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2022修正）》（下称“《民事诉讼法司法解释》”）第506条[10]的规定，如果被执行对象为自然人或其他组织，则作为第二顺位抵押权人因本身享有担保物权，故可以直接申请参与分配并主张优先受偿权，但依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第55条第2款[11]之规定，仍应根据担保物权的成立顺序进行清偿，这也与《民法典》第414条的规定相印证。
如对分配方案有异议，则可依据《民事诉讼法司法解释》第510条[12]的规定提出书面异议、提起分配方案异议之诉等。
在先顺位抵押权人通过诉讼处置方式实现抵押权的，法院在诉讼阶段未必会通知在后顺位的抵押权人。对于在后顺位抵押权人而言，可采用“定期监测预警”的方式，对抵押物涉诉的情况进行监测预警。相关途径包括但不限于：①查询法院开庭公告。②查询抵押人、在先抵押权人的涉诉信息③在抵押合同中约定抵押人的汇报义务。
此外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第11条第1款[13]的规定可知，如案件进入执行阶段，需要拍卖抵押物的，人民法院应当通知已知的抵押权人。因此，在进行抵押登记时，抵押权人应预留便于接收通知的联系方式，降低未收到通知的风险。
（2）协议处置方式下的风险及应对策略
该种方式主要是由抵押人与抵押权人协商对抵押物进行处置，且如在第一顺位抵押权所担保的债务已经到期并由其抵押权人与抵押人协商处置的情况下，该协商过程极有可能隐瞒在后顺位抵押权人并私自执行处置方案，即“径行处置”。在这类情况下，基于可能存在的低价转让、关联交易、恶意串通等问题，第二顺位抵押权人的权益相较于诉讼处置具有更大的风险。
从处置方式类型上看，折价主要指抵押人与抵押权人达成的以物抵债协议。拍卖主要指以公开竞价的方式转让抵押物并取得款项。变卖主要指以买卖而非公开竞价的形式转让抵押物并取得款项。
从处置的风险存在形式上看，如恶意串通、关联交易等，一般而言其都是低价转让的行为本质，并因此带来的对抵押物实际价值的贬损与不当减少，继而导致损害了第二顺位抵押权人预期可得到偿付的利益。拍卖具有较高的公开性与透明程度，故在该种方式下，径行处置的可能性与带来的风险相对较小。而折价（以物抵债）的方式则对于第二顺位抵押权人而言风险最大，一旦达成了该等协议，则除非该等价格确与市场价格相当，否则极有可能出现第二顺位抵押权人在实质上已经丧失受偿可能的情况。
从救济途径上看，由于《民法典》第406条第2款[14]规定了抵押人在转让抵押财产时具有对其他抵押权人的通知义务，故在协议实现抵押权时，该等通知义务属于第二顺位抵押权人的一道软性事前保障。如抵押人确已通知第二顺位抵押权人，且第二顺位抵押权人认为该等处置存在损害自身利益的情况，根据《民法典》第406条关于提存与提前清偿的规定来看，其实质上的保护利益仍归属于第一顺位抵押权人。
虽然根据《民法典》第408条[15]之规定，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，但该等请求一般仍需要通过诉讼途径予以确认，故在事中及事后环节中，就第二顺位抵押权人的应对策略及救济途径而言，可考虑提起撤销权之诉。
上述风险的核心问题在于：抵押人、在先顺位抵押权人转让抵押物的，是否需要通知在后顺位抵押权人，甚至获得在后顺位抵押权人的同意？以及，未通知在后顺位抵押权人的，是否影响转让合同的效力？该问题存在较大争议。
一方面，在先顺位抵押权人可以优先对抵押物受偿，这是顺位抵押的应有之义，如果在后顺位的抵押权反而令在先顺位的抵押权无法实现，那么顺位抵押制度就失去了存在的意义。
但另一方面，《民法典》第406条又明确，虽然抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但当事人另有约定的则按照其约定，即当事人可以通过约定，禁止或限制抵押物的转让；无论是折价、拍卖或变卖抵押物，其本质都是抵押人转让抵押财产，当事人应当可以通过约定对该等转让行为进行限制。从逻辑上讲，该规定确实没有明确第二顺位抵押权人能否通过约定，禁止或限制在先顺位抵押权人对抵押物的处分。
笔者认为，虽然《民法典》第406条既规定了当事人可以通过约定限制或禁止转让抵押物，又规定了抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，但该等规定不构成对在先顺位抵押权人的约束。原因有两点：
①按照抵押权顺位的确定原则，抵押权登记在先的优先受偿。因此，在后顺位的抵押权人自然知道存在在先顺位的抵押权人，自己的抵押权存在不能全部受偿的风险。如果在后顺位的抵押权人，能够通过约定禁止在先顺位抵押权人实现抵押权，则无疑是在转嫁自身风险，也不符合抵押权顺位制度的应有之义。
②最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组的观点认为，虽然《民法典》第406条第二款规定了抵押人转让抵押财产应当通知抵押权人，但该通知义务属于附随义务，抵押人未尽通知义务不影响转让合同的效力[16]。因此，对在后顺位的抵押权人而言，仅以抵押人未通知为由，不足以推翻在先顺位抵押权人对抵押物的处置行为；在后顺位的抵押权人还需要进一步证明抵押财产转让可能损害抵押权。
（3）第二顺位抵押权人限制转让约定的效力
虽然根据《担保制度解释》第43条第2款的规定，当事人可以通过对“禁止或者限制转让抵押财产”之约定进行登记的方式，阻碍转让抵押财产之行为的效力[17]，但这样的限制性约定对第一顺位抵押权人可能不具备约束力。原因在于：
一则，从正面论证的角度看，如前文所述，在先顺位抵押权人实现抵押权的顺序具有优先性。如果在后顺位抵押权人可以通过约定阻碍在先顺位抵押权人实现抵押权，和抵押权顺位制度的本质目的不符。
二则，从反面论证的角度看，假设这样的约定是可行的，那就意味着第三顺位抵押权人可以采取同样的方式限制第二顺位抵押权人处置抵押物。按照这一逻辑类推，在整个抵押权顺位链条上，最后顺位的抵押权人反而最有权决定抵押物能否转让，于理不通。
因此，《担保制度解释》第43条第2款的规定应当理解为是在先顺位抵押权人对在后顺位抵押权人的限制。因此，根据《民法典》第406条的规定，如当事人之间没有约定禁止或限制转让抵押物，那么任一顺位的抵押权人都可以在债权到期后按照约定的行权方式实现抵押权（但需要留足在先顺位抵押权人的部分）。但如果在先顺位抵押权人约定禁止或限制转让抵押物，并对该等约定进行登记，经过登记约定，可以阻碍在后顺位抵押权人转让抵押物的行为发生物权效力。
（4）撤销权之诉的行权要点
前述拍卖、变卖、折价等处置措施一般都存在相应的协议安排，或即便无书面协议但也存在口头协议或实质合意，故根据《民法典》第410条，在协议损害第二顺位抵押权人利益的情况下，第二顺位抵押权人可请求法院撤销该协议。
从此类撤销权之诉的构成要件来说，根据《民法典》第539条[18]关于撤销权之诉的规定：
首先，应满足第一顺位抵押权人知道或应当知道协议损害第二顺位抵押权人利益的条件；
其次，第二顺位抵押权人作为债权人行使撤销权的范围一般应以自身债权范围为限；
再者，诉请撤销的协议应实质损害第二顺位抵押权人利益[19]。换而言之，如抵押人（债务人）在撤销并以公允价值清偿的情况下，仍无更多责任财产以使得第二顺位抵押权人的债权得以实现或部分实现，则该等诉请同样存在被驳回的可能性。
最后，对撤销的实际内容来看，一般不仅是对协议的撤销（原抵押协议中的处置安排条款或新达成的处置协议），同样应是对转移物权的处分行为的撤销。
（二）第一顺位抵押权担保的债务未到期，第二顺位抵押权担保的债务已到期 - 第二顺位抵押权人的行权正当性与行权方式
从行权的正当性上看，尽管第二顺位抵押权人在清偿顺序上劣后于第一顺位抵押权人，但清偿顺序与申请实现的权利分属于不同的概念，根据《民事诉讼法司法解释》第364条[20]之规定，顺位在先的担保物权尚未实现并不影响后顺位担保物权的申请实现。这也意味着，如第一顺位抵押权担保的债务未到期，但第二顺位抵押权担保的债务已到期的情况下，第二顺位抵押权人可以不受顺位影响，直接向人民法院申请实现担保物权。但届时担保物权的清偿仍会受到民法典414条的顺位限制。
从行权方式上看，第二顺位抵押权人可采取的措施与前文所述的第一顺位抵押权人实现抵押权的方式实际上是一致的，即在大类上可分为协议处置与诉讼处置两种方式。
（1）协议处置方式：
第二顺位抵押权人可与抵押人就抵押权实现问题进行沟通，如原抵押合同中已有相关抵押物处置条约，或双方另行达成对抵押物的拍卖、变卖等处置事宜的合意，则可在处置并使得第一顺位抵押权人受偿的前提下获得余额范围内的清偿。
（2）诉讼处置方式：
①实现担保物权之诉：如第二顺位抵押权人与抵押人就债权债务关系、担保相关问题没有实质争议，则顺位抵押权人可直接通过向人民法院提起实现担保物权之诉[21]。但如果存在争议的情况，则法院将根据《民事诉讼法司法解释》第370条[22]进行处理，即有部分实质性争议的情况下可就无争议部分先行处理，有实质性争议的情况下则驳回申请告知另行起诉。
对“有部分实质性争议”的理解，可根据部分司法裁判[23]案例初步归纳为：
A.当事人对借款本金无异议，但对借款利息或罚息、复利、违约金及律师费部分有异议；
B.当事人对抵押权人对房屋享有抵押权无异议，但对某建筑物是房屋的一部分还是属于动产（抵押权人对该建筑物是否享有抵押权）有异议。
对“有实质性争议”的理解，可根据部分司法裁判案例[24]初步归纳为：
A.对本金、利息、罚息、复利等均有异议；
B.对借款事实或出借主体有异议；
C.对担保物的权属有实质性争议；
D.对于系争抵押物所担保的债权范围存在争议；
E.借款金额与不动产登记证明上登记的债权数额存在差异；
F.共有权人对抵押并不知情，设定的抵押侵害了共有权人的权利；
G.不具备实现担保物权的条件；
H.被申请人下落不明，法院无法审查是否存在民事权益争议。
因此，第二顺位抵押权人可根据上述要件进行诉前评估，如果认为存在较小的实质性争议，则可直接通过实现担保物权之诉的方式解决。
②对主债权提起诉讼并同时诉请实现抵押权或单独提起抵押权之诉
从抵押权人处置抵押物行使抵押权的常见操作来看，对主债权提起借款合同纠纷的民事诉讼，并在诉讼请求中对处置抵押财产进行一并主张是较好的行权路径，同时这也是“实现担保物权之诉”这一特殊程序被裁定驳回时的救济接口。
此外，由于诉请实现抵押权的请求并非不能脱离主债权给付之请求而单独存在，故理论上可以单独向法院提起抵押权之诉。 - 第二顺位抵押权人的行权注意要点与操作建议
（1）事前约定抵押物处置条款
抵押权人对抵押物处置的方式中，协议处置的方式既可以通过事后约定，也可通过事前在抵押合同中对处置方式进行预先约定。为保障顺位抵押权人更大的选择权利，顺位抵押权人可考虑在抵押合同中约定债务到期或出现其他可实现抵押权的情形下，第二顺位抵押权人有权对抵押物采取拍卖、变卖等措施，并就取得的款项享有优先受偿权（相对于一般债权）。
（2）事前约定加速到期条款并及时申请保全措施
作为第二顺位抵押权人，如能够先于第一顺位抵押权人对抵押物采取保全措施，则能够取得程序层面的部分主动权，这就需要使第二顺位抵押权所担保的债务先于前一债务到期且优先启动行权程序。实践中，顺位抵押权人可考虑在借贷主合同中约定“加速到期”条款，即一旦借款人出现违约或其他使得顺位抵押权人利益可能受损的情况，则该笔债务加速到期。
如顺位抵押权人计划通过诉讼途径行权，则在符合该条款的情况出现后，该笔债务极有可能优先于前一债务到期，使得第二顺位抵押权人依法取得向人民法院申请实现担保物权的权利，继而进一步取得优先采取财产保全措施的程序主动权。采取保全措施并取得处置权后，可就该程序上的部分主动权按需与第一顺位抵押权人进行和谈，争取更佳的利益分配方案。
（3）根据实际争议情况选择合适的行权路径
第二顺位抵押权人可在协议处置与诉讼处置中选择行权路径。
在主合同已有预先约定协议处置的情况下，可考虑通过拍卖、变卖等方式行权，其优势之处在于便捷、高效，但缺陷在于相较于诉讼处置方式而言，与第一顺位抵押权人产生纠纷的可能性更大。因此，在该种方式下，可考虑与第一顺位抵押权人进行协商处置，对受偿事宜进行安排，减小嗣后产生的风险与争议。
此外，选择诉讼途径行权的优势之处在于，由法院对于顺位抵押权实现的方式进行安排与分配，处置过程相对透明，产生的争议较小，缺陷在于行权效率相较于协议下的自行处置而言较低。
（4）预留第一顺位抵押权人的受偿份额
第二顺位抵押权人先行申请抵押权实现的重要原则在于未侵害或对第一顺位抵押权人的权利造成不利影响，具体表现形式为：在处置所得价款的范围内，为第一顺位抵押权人预留其债权的全额，如所得价款的数额不足以覆盖前一债权的，则第二顺位抵押权人原则上不得实际受偿。
因此，从协议处置层面看，拍卖、变卖所得款项需要为第一顺位抵押权人预留实现债权的金额。需要注意的是，由于以物抵债方式相较于其他处置方式而言，较难出现留存款项这一实际效果（以物抵债后第二顺位抵押权人额外支付对价且足以覆盖前一债权的特殊情况除外）。协议处置下，第一顺位抵押权人债权数额的不确定性及给第二顺位抵押权人带来的相关风险较大。
从诉讼处置层面看，无论是实现担保物权之诉，还是通过民事给付之诉的方式行权，法院一般都将通过判决或裁定确认第二顺位抵押权人优先受偿的范围是在第一顺位抵押权人优先受偿的数额范围外，则抵押权人间产生争议的概率相对较小。
在后顺位抵押权人通过诉讼处置抵押物的，一般不是由该抵押权人申请对抵押物变卖、拍卖所得价款的预留额进行提存，而是由受理实现抵押权申请的法院依职权审查和处理。即，由人民法院审查应当预留的金额、确认当前顺位抵押权人的受偿额度、裁定当前顺位抵押权人在什么价款额度范围内优先受偿[25]。
（5）确定第一顺位抵押权人的具体受偿范围
在应为第一顺位抵押权人预留份额的原则前提下，由于第一顺位抵押权人并未行权，其债权数额可能存在未最终确定的情况，因此如何确定这一份额的具体数额的计算方式是第二顺位抵押权人应考虑的。
从法律规定层面看，《民法典》第389条[26]规定，担保物权的范围应可以包括主债权及其利息、违约金等各类费用，且可由当事人自行约定。
从实践操作层面看，第一顺位抵押权人有较大概率在担保合同中已将利息、违约金等各类孳息和费用约定计入担保物权的范围。
从司法实践层面看，这类问题有较大争议与分歧。有大量司法裁判案例[27]认为第一顺位抵押权人的优先受偿范围（即应预留的范围）应包括约定的利息、违约金等费用，同样也有众多裁判案例[28]认为该范围应只包括登记中的债权数额（一般指债权本金，除非担保合同中明确约定担保范围还包括利息、违约金等费用）。
从处理策略层面看，对第二顺位抵押权人来说，为最大化自身的预期可得利益，理应在这一争议问题下选择主张后一种观点，即预留范围应仅包括债权本金，即以他项权证记载的数额为限（除非权证中明确记载担保范围还包括利息、违约金等费用），主张第一顺位抵押权人仅对债权本金享有优先权，其他费用只能作为普通债权在第二顺位抵押权人实现抵押权后再予以清偿，否则侵犯了在后顺位抵押权人的合法受偿权利。同时，可一并主张抵押合同对担保范围的约定具有相对性，其效力不应及于其他债权人，应以公示登记的范围为准。
该类问题中有一种特殊情况，即第一顺位为最高额抵押权如何确定债权范围的情况。虽然最高额抵押的债权具有相对不确定性，但从《民法典》第423条[29]的规定来看，一旦其他抵押权人对抵押财产申请了查封、扣押并通知了第一顺位抵押权人，则最高额抵押的债权数额就应当固定，并按照前述处理方式继续推进。
（7）第一顺位抵押权人的债权到期前已部分受偿的问题
在债务人主动清偿部分债务的情况下，主债权金额减少，抵押权作为从权利，担保的债权金额也应当相应减少。此时，根据《民法典》第409条第1款的规定，当事人可以协议变更被担保的债权数额[30]。
在实践操作中，由于当事人未及时对抵押权进行变更登记，可能导致第一顺位抵押权的登记金额超过主债权金额，对该等情况，应分类讨论：
其一，第一顺位抵押权类型为最高额抵押权时，虽然实际债权金额低于登记的最高额，但债务人后续仍可能发生新的债务，导致第一顺位抵押权人的实际债权金额趋近或达到设定的最高额。考虑到最高额抵押的特殊性，除非抵押人与最高额抵押权人协商变更担保的债权金额，否则被担保的债权数额不发生变化。
其二，第一顺位抵押权类型为一般抵押权时，如果第一顺位抵押权对应的主债权金额减少，该等抵押权作为从权利，担保的金额范围也应当相应减少。在后顺位抵押权人为保护自身合法权益，可要求债务人和抵押人出具承诺函，说明第一顺位抵押权的担保金额已经减少的具体事实。
鉴此，第二顺位抵押权人应在其抵押合同中明确约定抵押人负有及时汇报并办理抵押权变更登记的义务，即当在先顺位的抵押权金额发生变动时，抵押人应当及时向第二顺位抵押权人汇报，并及时要求第一顺位抵押权人配合办理抵押权变更登记；否则，抵押人应当提供其他价值相当且足以保障第二顺位抵押权人权益的担保（新增担保不与第二顺位抵押权人已享有的抵押权发生替换或抵扣），并承担未及时变更登记的违约责任。
（三）顺位抵押权的执行问题
顺位抵押权的执行问题一般归属于诉讼处置方式中的流程末端，且作为实现抵押权的最终目的而言，实现担保物权之诉的特殊程序与主债权给付之诉在此阶段中没有明显的差异。而执行阶段的问题，一般可分为①第一顺位抵押权人先申请执行后第二顺位抵押权人为争取权益的进攻措施要点；②第二顺位抵押权人先申请执行后对第一顺位抵押权人异议的防御措施要点。 - 执行阶段的进攻措施要点
由于第一顺位抵押权人的债权到期后，已通过诉讼途径确权并作为申请执行人进入执行阶段，故作为第二顺位抵押权人在该等程序下相对较为被动。
在执行阶段中的具体应对措施上文已述，即作为担保物权人向执行法院申请参与分配并主张优先受偿权。在此同时，如法院准予参与分配并制作了分配方案，第二顺位抵押权人应当积极对分配方案进行检视。第一顺位抵押权人的实际优先受偿的实际范围是分配方案中高频出现的争议问题。因此从在后顺位抵押权人的角度，应视情况对其受偿范围超出债权本金的情况提出书面异议，并视法院的处理措施决定是否提起分配方案异议之诉。 - 执行阶段的防御措施要点
作为第二顺位抵押权人的债权先到期，再通过诉讼途径确权并申请执行后，除常规层面上需要为第一顺位抵押权人留存全额清偿份额外，第二顺位抵押权人对查封的抵押物所享有的处置的主动权也十分重要。
如法院在执行过程中，第一顺位抵押权人申请参与分配，则就分配方案所涉及的第一顺位抵押权人的优先受偿范围同样可能成为争议矛盾点，具体情况同上。
此外，第二顺位抵押权人对抵押物的处置权利是其可与在先顺位抵押权人就其优先受偿范围的孳息，甚至本金部分进行较小幅度调整的谈判空间。但第二顺位抵押权人需要慎重把握的是，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的第1条[31]规定，如第二顺位抵押权人虽已查封、扣押、冻结了抵押物财产，但首封法院自首封之日起超过60日未发布拍卖公告或进入变卖程序的，已进入其他法院执行程序的顺位在先的担保物权所在的法院可要求将该查封财产移送执行。在该种情况下，第二顺位抵押权人将进一步丧失对程序的主动权，因此，第二顺位抵押权人应在法院查封财产后积极推动抵押物处置，并力求在60日内完成拍卖、变卖，避免被优先债权执行法院要求移送执行。
注释及参考文献（向下滑动）：
[1] 第9条：房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
[2] 第22条：设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。
[3] 根据上海市房地产管理部门的窗口咨询答复，如当事人间的估值与登记部门评估价值差距过大，会导致退件。
4……同意办理顺位抵押的抵押权人接到抵押人提出的顺位抵押请求后,应当尽快配合抵押人办理房地产顺位抵押贷款。原则上在抵押人办理顺位抵押贷款时,可以将取得原抵押权人书面同意、抵押权人之间与抵押人签订三方顺位抵押协议方式调整为由顺位抵押权人、抵押人向抵押登记部门出具符合法律规定的顺位抵押承诺函的方式,并提供其它登记要件,抵押登记部门予以办理抵押登记手续。原抵押权人不影响原正常贷款,确保不抽贷、不减贷。
5……金融机构、小额贷款公司和融资性担保机构接到抵押人提出的顺位抵押请求后,应当尽快与抵押人、顺位抵押权人协商同意实施房地产顺位抵押贷款,并不得影响原正常贷款,确保不抽贷、不减贷。原则上在抵押人提出要实施顺位抵押贷款时,通过抵押权人之间与抵押人三方协商签订顺位抵押协议,并协商解除原抵押限制性条款,及时向登记部门提供协议及登记要件,可办理相应登记手续。原抵押权人与抵押人在原抵押合同中没有明确是否限制顺位抵押时,视为原抵押权人放弃限制权,登记部门在抵押登记时可直接办理顺位抵押登记。
[6] 第九条同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
[7] 第四百一十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。
[8] 第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
[9] 第二百零八条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
[10] 第五百零六条被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。
[11] 第五十五条多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。有多个担保物权的，按照各担保物权成立的先后顺序清偿。
[12] 第五百一十条债权人或者被执行人对分配方案提出书面异议的，执行法院应当通知未提出异议的债权人、被执行人。未提出异议的债权人、被执行人自收到通知之日起十五日内未提出反对意见的，执行法院依异议人的意见对分配方案审查修正后进行分配；提出反对意见的，应当通知异议人。异议人可以自收到通知之日起十五日内，以提出反对意见的债权人、被执行人为被告，向执行法院提起诉讼；异议人逾期未提起诉讼的，执行法院按照原分配方案进行分配。
[13] 第十一条人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。
[14] 第四百零六条……抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
[15] 第四百零八条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为；抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。
[16] 《中华人民共和国民法典物权编理解与适用[下]》第1093页：“本条第2款规定，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。通知义务性质上属于附随义务，抵押人未尽通知义务不影响合同效力……未履行通知义务尽管不影响转让合同效力，但却违反了抵押合同的约定，在抵押合同项下构成违约，抵押权人可根据约定或者法律规定请求抵押人承担违约责任。”
[17] 第四十三条……当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。
[18] 第五百三十九条债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
[19] 参见包梦丹,蔡利娜：《第二顺位抵押权人有权提起第三人撤销权之诉》.
[20] 第三百六十四条同一财产上设立多个担保物权，登记在先的担保物权尚未实现的，不影响后顺位的担保物权人向人民法院申请实现担保物权。
[21] 参见俞波,万发文：《第二顺位抵押权人实现担保物权之诉问题研究》.
[22] 第三百七十条人民法院审查后，按下列情形分别处理：(一)当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；(二)当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；(三)当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。
[23] 参见（2020）沪0106民特548号、（2016）内0521民特2号、（2015）锡滨民特字第00009号、（2015）西法民特字第93号、（2016）苏0281民特214号等裁判案例。
[24] 参见（2019）沪0101民特434号、（2017）沪0116民特30号、（2017）沪0115民特59号、（2020）沪0112民特743号、（2019）沪0104民特109号、（2019）沪0120民特24号、（2020）沪0120民特65号、（2018）沪0117民特75号等裁判案例。
[25] 参见（2021）苏1311民特84号民事裁定书。
[26] 第三百八十九条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。
[27] 参见（2019）最高法民申3929号、（2019）最高法民再69号，（2018）沪民再14号等裁判案例。
[28] 参见（2020）苏0302民特55号、(2020)粤0784民初603号、(2020)川0112民特161号等裁判案例。
[29] 第四百二十三条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（四）抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押。
[30] 第四百零九条……抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。
[31] 一、执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。
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