房地产破产案件中“以房抵债”协议效力认定与消费性购房债权优先顺位

引言
房地产企业破产案件涉及的利益主体众多、法律关系复杂，其中“以房抵债”协议效力认定与消费性购房债权优先顺位问题，是司法实践中最具争议性的难题之一。随着房地产市场深度调整，大量房企陷入债务危机并进入破产程序，以房抵债型债权人与真实购房消费者之间的权利冲突日益激烈。如何在保交房政策背景下，妥善处理以房抵债协议效力认定问题，科学界定消费性购房债权的优先顺位，是当前破产法理论与实务亟待解决的重要课题。道可特商事争议解决团队长期关注并深入研究此类问题，致力于为相关实务提供专业见解与支持。
一、以房抵债协议的法律性质与效力认定
（一）以房抵债协议的规范演进
以房抵债协议的法律性质，在理论界和实务界长期存在争议，主要存在“代物清偿说”“债的更改说”“新债清偿说”三种观点。“代物清偿说”认为以房抵债协议属于实践性合同；“债的更改说”认为协议成立即消灭原债权债务关系；“新债清偿说”则认为协议成立后新旧债务并存。
2019 年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第44 条明确了以房抵债协议的诺成性合同性质。2023 年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条进一步规定，债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。
在“通州某集团有限公司与内蒙古某房地产有限公司建设工程施工合同纠纷案”（案号：最高人民法院（2016）最高法民终 484 号）中，最高法院明确指出，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，亦可能属于新债清偿。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，性质一般应为新债清偿。
（二）以房抵债协议在破产程序中的效力审查
房地产企业进入破产程序后，对于破产受理前成立的以房抵债协议，管理人应当从以下几个方面进行审查：
第一、审查以房抵债协议的真实性与合法性。管理人应当审查以房抵债协议是否存在虚假诉讼、恶意串通损害其他债权人利益等情形。对于债务人与债权人恶意串通，通过以房抵债协议转移财产、损害其他债权人利益的，管理人可以依据《企业破产法》第三十三条的规定主张该行为无效。
第二、审查以房抵债协议是否构成可撤销的个别清偿行为。根据《企业破产法》第三十二条的规定，人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有破产原因仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。在“（2012）沪一中民四（商）终字第955 号”案件中，上海一中院认为，在债务人个别清偿时业已资不抵债，若此时发生债务个别清偿，将破坏破产债权平等原则，损害其他债权人利益，因此将以物抵债的个别清偿行为予以撤销。
第三、审查以房抵债协议是否履行完毕。对于已经履行完毕的以房抵债协议，若不存在可撤销或无效情形，债权人已取得抵债财产所有权，抵债财产依法不属于债务人破产财产。对于未履行完毕的以房抵债协议，抵债物应当被列入债务人破产财产，管理人可以根据《企业破产法》第十八条的规定决定是否继续履行合同。
（三）以房抵债与真实购房的区分认定
在房企破产案件中，区分以房抵债型债权人与真实购房消费者是正确适用法律的前提。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1 号）的规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
认定商品房消费者身份，应当把握以下要件：一是购房目的为居住需要；二是已支付全部或大部分购房款；三是购房行为真实，而非名为买卖实为借贷或抵债。对于以房抵债的债权人，即使签订了商品房买卖合同，因其购房款系通过债权抵偿方式支付，并非真实的购房消费行为，原则上不应认定为商品房消费者。
然而，对于通过以房抵债方式取得房屋的建设工程承包人，司法实践给予了特殊保护。在“海某建设公司诉丰某房地产开发公司建设工程施工合同纠纷案”（入库编号：2023-07-2-115-006）中，最高法院认为，承包人与发包人在结算协议中约定以部分房屋折价支付工程价款的，该约定构成工程价款优先受偿权的行使，其权利优先于抵押权和其他普通债权。
二、消费性购房债权的优先顺位与权利边界
（一）消费性购房债权优先保护的理论基础
消费性购房债权获得优先保护的理论基础在于生存权优先原则。商品房消费者购买房屋用于居住，涉及其基本生存权益，而建设工程价款优先受偿权和抵押权主要保护的是经营者的财产利益。当生存权与财产权发生冲突时，生存权应当优先得到保护。
2002 年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已废止）第2 条首次确立了消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的规则。2019 年《九民纪要》第一百二十五条进一步细化了商品房消费者的认定标准和权利保护规则。2023 年《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1 号）再次确认了这一权利顺位。
（二）消费性购房债权的认定标准
根据现行司法解释和司法实践，认定消费性购房债权应当满足以下条件：
第一、购房目的为居住需要。《执行异议之诉司法解释》第十一条将表述确定为“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”。法院通常会审查购房人名下是否有其他用于居住的房屋、所购房屋的面积和用途是否符合居住需求等因素。
第二、已支付全部或大部分购房款。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
第三、签订合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条要求，买受人应当在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
（三）消费性购房债权与其他优先权的冲突协调
在房企破产案件中，消费性购房债权、建设工程价款优先受偿权、抵押权之间的权利冲突最为突出。根据现行法律规定，三者的清偿顺位为：消费性购房债权优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权。
然而，这一权利顺位并非绝对。在破产程序中，各类优先权的行使应当受到破产法集体清偿原则的约束。消费性购房债权的优先性仅限于其所购买的特定房屋，如果该房屋的价值不足以清偿消费性购房债权，未受偿部分应当转化为普通债权。建设工程价款优先受偿权应当在其承建的工程范围内享有优先权，未受偿部分应当转化为普通债权。抵押权应当在其抵押物变价范围内扣除涉房优先债权、建设工程价款优先债权后进行优先清偿。
在“中国某资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司与韦某周破产债权确认纠纷案”中，最高法院认为，长城资产广西分公司通过收购债权而获得抵押权，其基于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优于韦某周作为消费者享有的对已付购房款本金债权予以受偿。这一判决体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神。
三、保交房政策与破产法衔接适用的实务困境
（一）保交房政策的法律定位
保交房是近年来党中央、国务院部署的重要政治任务，旨在保障购房人的合法权益，维护社会大局稳定。2022 年以来，国家出台了一系列支持房企纾困、保交房的政策措施，包括设立保交楼专项借款、推动房地产项目并购贷款等。
然而，保交房政策主要适用于尚未进入破产程序的房地产项目。对于已经进入破产程序的房企，如何在破产法框架内实现保交房目标，是司法实践面临的重大挑战。一方面，破产程序强调债权平等和集体清偿，而保交房政策强调对购房人的优先保护；另一方面，破产程序中管理人对是否继续履行合同享有挑拣履行权，而保交房政策要求尽可能实现房屋交付。
（二）破产程序中保交房的实现路径
在房企破产重整程序中，实现保交房目标通常需要以下路径：
第一、通过重整融资完成续建。引入重整投资人提供资金，用于项目续建和房屋交付，是破产程序中实现保交房的主要方式。重整融资债权通常被认定为共益债务，优先于普通债权受偿，但劣后于消费性购房债权、建设工程价款优先债权和抵押权。
第二、协调各类优先权人让步。在破产财产不足以清偿全部优先债权的情况下，可能需要通过债权人会议表决或协商方式，协调各类优先权人就清偿方案达成妥协。在“苏州市中级人民法院某房企破产重整案”中，法院通过“执破融合”机制，引入约 2 亿元投资用于偿债和续建，最终重整成功，消费性购房人获得房屋，抵押权、建设工程款优先权、职工债权全额清偿。
第三、区分消费性购房人与投资性购房人。在保交房政策的适用中，应当严格区分消费性购房人与投资性购房人，优先保障消费性购房人的合法权益。
（三）实务操作中的疑难问题
在房企破产案件实务操作中，以下问题较为突出：
第一、消费性购房人的认定标准问题。对于购买多套房屋的购房人、以公司名义购房的购房人、购买商业用房的购房人，是否应当认定为消费性购房人，司法实践中存在不同认识。
第二、以房抵债债权人的权利保护问题。对于以房抵债的债权人，特别是建设工程承包人，其权利保护顺位如何确定，是否应当给予其类似于消费性购房人的优先保护，存在较大争议。
第三、网签备案与物权期待权的关系问题。已办理网签备案但未办理产权登记的购房人，其权利性质如何认定，是否享有物权期待权，是司法实践中的难点问题。
四、制度完善与实务建议
（一）完善消费性购房债权的认定标准
建议进一步明确消费性购房债权的认定标准，统一司法裁判尺度。关于购房目的的认定，应当以购房人购买房屋时的真实意思表示为准，结合房屋用途、购房人职业、家庭住房情况等因素综合判断。关于已付购房款的认定，对于通过按揭贷款方式支付购房款的购房人，应当认定其已支付全部购房款。关于购房时间的认定，应当以购房合同签订时间为准。
（二）规范以房抵债协议的处理规则
建议在破产程序中建立以房抵债协议的分类处理机制。对于债务履行期限届满后达成的以房抵债协议，原则上认定为新债清偿协议。对于建设工程承包人以房抵债的，应当认定其通过协议折价方式行使了建设工程价款优先受偿权。对于普通债权人以房抵债的，原则上不认定为消费性购房债权，不享有超级优先权。
（三）优化破产程序中的保交房机制
建议在破产程序中建立更加完善的保交房机制。明确管理人在保交房中的职责，要求管理人在制定重整计划或清算方案时，优先考虑消费性购房人的合法权益。建立重整融资的优先保障机制，在符合条件的情况下，可以赋予保交楼专项借款等重整融资债权以更高的优先顺位。完善购房人的权利救济途径，对于管理人不当拒绝继续履行购房合同的，购房人应当有权申请法院审查。
结语
房地产破产过程中以房抵债协议效力认定与消费性购房债权优先顺位问题，涉及多方利益主体的权利冲突与平衡协调。在处理此类问题时，应当坚持生存权优先原则，优先保护消费性购房人的合法权益；坚持债权平等原则，合理界定各类优先权的行使边界；坚持集体清偿原则，在破产程序中实现各方利益的平衡协调。同时，应当将保交房政策与破产法制度有机衔接，在法治框架内实现保交房目标，维护社会大局稳定。