承租人违约诉请解除房屋租赁合同，出租人权益应如何维护？

前言
为避免房屋租赁合同的履行陷入僵局，对租赁合同双方产生不利影响时，法院可以依照违约方的诉请判令解除合同。这是《民法典》赋予违约方的诉权。但对于合同解除后守约一方因合同解除导致的损失赔偿、违约方承担违约责任等问题，亦应从守约方的角度考量，切实充分保障守约方的合法权益。本文以承租人违约诉请解除房屋租赁合同，对出租人权益维护分析如下，以供大家参考、了解。
01 违约方诉请解除合同的法律依据
（1）在《民法典》实施之前，按照《合同法》的规定，违约方能否主张解除合同在理论及审判实务中存在广泛的争议，但“违约方不享有单方解除合同的权利”的观点在当时的审判实务中为主流观点。
（2）根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，考虑到如房屋租赁合同履行中，双方就合同履行形成僵局时，在符合一定的条件下，允许违约方通过诉讼的方式由法院或仲裁机构来判断是否解除合同。
（3）根据2021年1月1日施行的《民法典》第五百八十条第二款的规定，房屋租赁合同纠纷中亦可以参照适用。在房屋租赁合同存在第一款规定的除外情形之一的，则承租人作为违约方可以诉请终止房屋租赁合同的履行，法院可以根据违约方的请求终止房屋租赁合同权利义务关系。
（4）根据2023年12月5日施行的《民法典合同编通则解释》第五十九条的规定，该条款进一步对合同权利义务关系终止时间的判断进行了规定，以便在法院裁判时对双方合同权利义务关系终止的时间节点做出确认。
上述会议纪要、《民法典》及司法解释的规定条款对承租人作为违约方诉请解除房屋租赁合同提供了法律依据。此时，违约方诉请主张解除合同，并非是行使解除权，而只是行使诉权，违约方通过提起诉讼作为解决合同僵局的方式之一，最终需要由法院、仲裁机构裁判决定。
02 出租人合法权益的保护
既然法规及司法解释对于房屋租赁合同履行不能时，从公平原则、诚实信用原则的角度考虑，允许承租人作为违约方诉请解除房屋租赁合同。赋予承租人作为违约方解除合同的权利，必然导致出租人利益受损。
承租人作为违约一方，虽有权诉请解除房屋租赁合同，但并不能因为解除合同而减少、免除其本应向出租人承担赔偿损失的违约责任。
另外，按照《民法典》第五百九十一条的规定，对于出租人而言，无论是采取私力救济，还是采取公力救济，都应采取适当措施防止损失的扩大。
即：出租人明知承租人违约未能按期支付租金，仅仅只是采用通过电话、微信催促其交纳租金，而始终未采取解除合同、收回房屋、另行出租等有效措施。对于损失的扩大，违约方对该扩大的损失是不承担赔偿责任。
（1）私力救济：
当承租人明确表示拒绝履行支付租金义务、或是以实际行为不能继续履行租赁合同，此时，出租人应该预判到房屋租赁合同无继续履行的可能。
基于租赁合同不能继续履行，出租人可以同意及时与承租人解除房屋租赁合同；或是采取将房屋另行出租，以减少租金损失。
同时，可以按照房屋租赁合同约定或法律规定与承租人协商，要求其支付另行出租房屋空窗期间部分租金作为损失赔偿或承担违约责任。
对于房屋租赁合同履行期间的装修等情况，出租人亦可以与承租人进行协商解决，通过协商利用、恢复原状或采取其他补救措施进行解决，以减少出租方的损失。
（2）公力救济：
若承租人作为违约方，在未能与出租人协商解除房屋租赁合同的情形下，直接通过起诉的方式主张解除合同。出租人亦可以通过调解、提起反诉、另行提起诉讼，要求承租人承担损害赔偿。
出租人主张的损害赔偿可以是基于房屋租赁合同约定的违约金，也可以是承租人拖欠租金期间至法院确定房屋租赁合同解除、终止的时间期间的租金，或是持续至承租人实际搬离、退腾之日止的租金及房屋占用费。
实务中，出租人庭审中主张承租人违约遭受的损失，可以结合房屋租赁合同的剩余租期、租赁房屋再行租赁难易程度、出租人另行出租的差价、承租人解除租赁合同的过错等因素，充分举证、发表辩论意见。
对于出租人作为守约方，要求承租人作为违约方承担违约责任。若在解除房屋租赁合同的纠纷中，出租人提起反诉的，则法院会在该案中一并处理；若法官出于减少当事人诉累，经法官释明，出租人坚持不提出反诉的，则会告知其可另行主张权利。
当然，若出租人出庭应诉，不想解除合同，则需结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》、《民法典》及其司法解释的规定，从房屋租赁合同的履行是否形成僵局、违约方具有恶意违约的情形、房屋租赁合同继续履行是否不能实现根本目的、出租人是否违反诚实信用原则、是否必须通过诉讼方式行使等方面进行抗辩。
03 小结
在上述法律、司法解释、会议纪要对违约方解除合同诉权进行确立的同时，我们也应该认识到与之对应的合同守约方在权利保护方面存在一定的滞后与不足。
另外，面对实务中出现较多的承租人作为违约方诉请解除房屋租赁合同纠纷案件，作为出租人来说，应在签订房屋租赁合同时，就租赁房屋状态、租期、租金、押金、违约责任等重要事项与承租人进行充分协商，在合理范围内确定双方责任，避免产生争议和不必要的纠纷。
以上观点希望对你有所启发。