前言
在房地产开发企业破产审判实务中，建设工程价款优先受偿权是处理房企破产债权清偿的核心问题。《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号，以下简称“《房企破产纪要》”）聚焦房地产开发企业破产程序中的债权申报、权利顺位、合同处置、购房人保护等破产程序规则；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号，以下简称“《建工解释二》”） 主要规制建设工程价款优先受偿权的数额查明、折价协议行使、行使期限的起算等实体裁判规则。
《房企破产纪要》与《建工解释二》分别从破产程序维度与建设工程实体裁判维度，共同调整房企破产场景下承包人工程价款优先受偿权、施工合同处置以及各类债权清偿冲突等问题。本文结合现行《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“《破产法》”）及司法案例，梳理二者的规则边界、交叉重合、衔接适用及实务冲突要点。
一、概述
建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，制度渊源为《民法典》第八百零七条。《建工解释二》解决该权利“实体上能否成立、期限如何起算”的问题；《房企破产纪要》结合《破产法》，解决该权利进入破产程序之后“如何申报、与其他权利如何排定顺位、合同如何处理”的问题。二者属于同一法定权利在实体生成阶段与破产实现阶段的分工配套关系，而非相互替代关系。下文围绕衔接焦点逐一展开分析。
二、优先受偿权行使期限：实体起算规则与破产特殊起算
（一）实体规则：十八个月行使期限与起算标准
《民法典》第八百零七条[1]规定，发包人逾期未支付工程款，承包人可依法主张工程折价、拍卖，并就处置价款优先受偿。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称“《建工解释一》”）第四十一条[2]明确：承包人行使优先权最长保护期为十八个月，起算基准为发包人应付工程价款之日。
《建工解释二》第二十一条[3]进一步细化起算时点规则：施工合同约定付款时间后，双方因工期顺延等客观事由变更付款节点的，可以按变更后的日期起算优先权行使期限；合同未约定付款时间或约定模糊，但结算协议明确应付价款时点的，则以结算协议载明日期作为起算依据。
上述条文是普通建设工程纠纷中判断优先权是否过期的实体基准，以“发包人应当给付建设工程价款之日”作为核心起算锚点。同时，《建工解释一》第四十条[4]划定优先受偿的范围，利息、违约金、损害赔偿金不在优先保护范畴；《建工解释二》第十七条第二款[5]亦明确，停工、窝工损失不属于工程价款优先受偿的保护范围。
（二）房企破产带来的规则例外：债权加速到期与合同拟制解除改变起算环境
依据《破产法》第四十六条，破产申请受理时，未到期的债权视为到期，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。房企进入破产程序之后，即便施工合同尚未竣工、尚未完成结算，承包人的工程款债权亦加速到期。此时直接套用普通案件中“合同约定或者结算协议约定的应付款日”会出现制度错位，由此产生破产场景下的特殊起算规则。
结合指导案例73号：通州建总集团有限公司诉安徽天宇化工有限公司别除权纠纷案，（2014）皖民一终字第00054号的裁判要点：符合《企业破产法》第十八条规定的情形，建设工程施工合同视为解除的，承包人行使优先受偿权的期限应自合同解除之日起计算。该案中，法院受理破产申请后，管理人未在法定期限内决定继续履行，施工合同依法视为解除；工程并未竣工，不以竣工、结算作为起算前提；承包人申报债权的同时主张优先受偿权，未超过行使期限。
另有参考案例，非直接判例：江苏省南通市中级人民法院审理的中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司等普通破产债权确认纠纷案（2017）苏06民终2915号进一步确认：建设工程未竣工的，非因承包人原因解除或者终止履行时已超出合同约定竣工日期的，优先受偿权行使期限自合同解除或者终止履行之日起计算；破产管理人自破产受理之日起二个月内未通知承包人解除或者继续履行的，合同解除之日为破产受理之日起二个月届满之日，承包人于此前申报债权并主张优先权的，未超过行使期限。需说明的是，上述两案裁判时适用的是原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的六个月行使期限，现行行使期限为十八个月，但“合同视为解除的，自解除之日起算”的起算点裁判思路被延续适用《建工解释一》第四十一条。
（三）实务衔接结论
- 非破产案件：严格适用《建工解释一》第四十一条，以约定、变更后或者结算协议载明的应付工程款之日起算十八个月。
- 房企破产案件：
施工合同被《破产法》第十八条拟制解除的，起算点切换为合同视为解除之日，不再适用原合同应付款时间；
合同未拟制解除、债权处于加速到期状态的，承包人向管理人申报债权的同时明确主张建设工程价款优先受偿权，即构成权利行使，不以完成工程结算作为前置条件。此系实务通行做法而非明文规定，个别判例认为仍须以提起诉讼或仲裁等方式行使，建议承包人同时留存书面主张凭证并注意申报期限。
需注意的是，包人不能仅申报普通债权，必须在申报环节明确、单独提出优先受偿权主张，否则可能被认定未在法定期限内行使优先权而丧失优先地位。
此外，依据《房企破产纪要》第二十一条，破产受理前债务人欠付的建设工程价款债权，一般由与债务人签订建设工程施工合同的承包人申报；承包人转包、违法分包或者出借资质且未申报全部建设工程价款债权从而影响实际施工人债权实现的，实际施工人可在房地产企业欠付承包人、转包人价款范围内就其自身享有的债权代位申报并获得清偿，实际施工人享有的工程价款请求权不包括其与承包人约定的管理费或者挂靠费等费用；实际施工人债权中涉及的农民工工资未在追回的建设工程价款范围内（扣除相关税费后）足额清偿的部分，可参照职工债权清偿。这为实际施工人提供了破产程序中的代位申报与受偿通道。
三、清偿顺位衔接：建设工程价款优先受偿权、商品房消费者权利、抵押权、职工债权的冲突与排序
（一）实体法律基础
《民法典》第八百零七条确立建设工程价款优先受偿权；《建工解释一》第三十六条明确，承包人根据《民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第一条[6]确定优先权、抵押权之间的顺位参照《建工解释一》第三十六条处理。第二条[7]规定居住目的购房人全款购房的，房屋交付请求权优先于工程价款优先权、抵押权；部分付款购房人可在一审辩论终结前补齐房款获得同等保护。第三条[8]规定房屋客观无法交付情形下，消费者购房款返还请求权同样享有优先地位；该保护仅针对居住需求购房主体，商业用房、投资购房不能适用。
《破产法》第一百零九条[9]规定担保权人可就特定财产行使别除权；第一百一十条[10]明确，担保债权未受偿部分转为普通债权，放弃优先权利的全部债权按普通债权处理。建设工程价款优先受偿权属于法定特别优先权，在破产程序中参照别除权路径实现。
（二）《房企破产纪要》确立的破产清偿顺序
《房企破产纪要》第三十一条规定，房地产开发企业被裁定宣告破产，房屋买卖合同因房屋不能交付且无实际交付可能而被解除或者终止的，依照下列顺序清偿：
（一）商品房消费购房人已支付的购房款、尚未归还的个人按揭贷款；
（二）享有优先权的建设工程价款债权；
（三）对债务人特定财产享有担保权的债权；
（四）破产费用；
（五）共益债务；
（六）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；
（七）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；
（八）普通破产债权；
（九）破产申请受理前破产人未支付应付款项的滞纳金、民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等具有惩罚性的债权。
破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。
与《破产法》第一百一十三条的概括清偿顺序相比，该条将“商品房消费购房人已付购房款及未偿还的个人按揭贷款”置于第一顺位，明确其优先于建设工程价款优先受偿权、担保债权，并将破产费用、共益债务、职工债权、税款债权、普通债权及惩罚性债权依次排定。同时，该条第一款明确：在重整、和解或者清算中对项目整体出售的情形下，依据纪要规定继续履行的房屋买卖合同在程序终止或者终结时未履行完毕的，由重整、和解后的债务人或者项目受让人继续履行。
（三）购房人权利保护的分类规则
《房企破产纪要》第九条至第十二条对购房人权利实行分类保护： - 管理人对购房合同的选择履行权：管理人对于破产受理前成立而债务人和对方当事人的主要合同义务均未履行完毕的房屋买卖合同，有权依据《破产法》第十八条规定决定解除或者继续履行；购房人在破产受理前已经支付全部购房款的，管理人不得依据该条解除购房合同。
- 消费性购房人：破产受理前已签订合法有效的书面购房合同，且所购房屋用于满足刚性或者改善型住房等居住需求的，房屋买卖合同应当继续履行，购房人权利根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》确定；征收拆迁安置户通过产权调换方式在拆迁补偿协议中明确约定以位置特定、用途特定的房屋予以补偿安置的，可以参照该批复确定其债权性质和权利顺位。
- 预告登记买受人：破产受理前已签订合法有效书面购房合同并办理预告登记的，管理人以购房人未支付全部价款为由主张解除合同的，人民法院不予支持；破产程序终结前符合办理本登记条件的，管理人应当办理；因不能续建导致购房合同无法履行被解除的，购房款返还请求权和损害赔偿请求权按普通债权清偿，但购房人系商品房消费者的除外。
- 已交付占有房屋的购房人：非消费性购房人已就商品房、小商铺等签订合法有效书面购房合同，破产受理时已基于卖方符合约定条件的交付行为合法占有房屋的，管理人请求解除合同收回房屋的，人民法院不予支持。
（四）实际施工人与债权受让人：规则的更新 - 实际施工人：依《房企破产纪要》第二十一条，实际施工人可在房地产企业欠付承包人、转包人价款范围内代位申报并获得清偿，未受清偿部分由承包人、转包人按约定继续承担清偿责任。
- 债权受让人：《建工解释二》第十九条[11]规定，工程价款债权转让后，受让人主张优先受偿，法院需要结合工程竣工验收状态、结算情况、转让效力、对价支付等多项因素综合裁量。可见，司法解释对优先受偿权随债权转让问题已由“此前司法实践多持否定立场”转向“综合审查、有条件支持”。
四、总结
《房企破产纪要》（法〔2026〕137号）与《建工解释二》（法释〔2026〕12号），构成房企破产中建设工程价款权利的“实体＋程序”双重规范体系，二者衔接要点汇总如下：
行使期限衔接：《建工解释二》第二十一条的“应付款日”是普通案件的实体起算标准；进入房企破产后，起算规则发生调整，合同拟制解除的自解除之日起算；债权加速到期情形的，承包人应当在债权申报环节书面明确主张优先权，不以结算完成为前提，逾期丧失优先地位。
清偿顺位衔接：实体上由《建工解释二》确认工程价款优先受偿权效力；破产程序中《房企破产纪要》落实权利排序：符合条件居住商品房消费者权利＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权；职工债权属于概括破产财产清偿顺位，原则上劣后于在建工程特定财产上的优先受偿权。
施工合同处置衔接：施工合同是否继续履行由破产管理人行使选择权；继续履行产生的新工程款属于共益债务，随时清偿；合同解除的，已完工工程款仍享有优先受偿权，但除依法构成共益债务外，停工、违约损失只能作为普通债权；承包人就其缴纳的、能与债务人财产相区分的保证金可主张取回权。
注释：
[1] 《中华人民共和国民法典》第八百零七条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
[2] 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”
[3]《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十一条规定：“建设工程施工合同约定了发包人应当给付工程价款日期，当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期，承包人主张自变更后的应当给付工程价款之日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。
建设工程施工合同未约定发包人应当给付工程价款日期或者约定不明，但是当事人在结算协议中明确约定了应当给付工程价款日期，承包人主张自该日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。”
[4] 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条规定：“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。
承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。”
[5] 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条第二款规定：“承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”
[6] 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第一条规定：“建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。”
[7] 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”
[8] 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
[9] 《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条规定：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”
[10] 《中华人民共和国企业破产法》第一百一十条规定：“享有本法第一百零九条规定权利的债权人行使优先受偿权利未能完全受偿的，其未受偿的债权作为普通债权；放弃优先受偿权利的，其债权作为普通债权。”
[11] 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十九条规定：“建设工程价款债权的受让人就建设工程折价或者拍卖的价款主张优先受偿的，人民法院应当综合建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付了合理转让款等因素作出裁判。”