破产管理人对商品房购销合同解除权的行使及债权性质认定

在房地产企业破产案件中，商品房购销合同的解除与债权认定是实务中的焦点问题。一方面，为实现债务人财产价值最大化，管理人需依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条行使解除权；另一方面，购房人（尤其是消费型购房人）的生存权与物权期待利益需特别保护。如何在公平清偿与个别利益保护之间实现平衡？本文结合相关法律法规、司法解释、最高人民法院典型案例与裁判规则，梳理债权认定与处理的实务要点。
破产案件中商品房购销合同的分类认定
房地产企业破产案件涉及法律关系繁多、牵扯利益广泛、事关社会维稳，因此在破产案件中，为更好地权衡商品房购销合同的继续履行或解除，应对商品房购销合同进行分类甄别。
1、消费型购房合同（即消费型购房人签订的购房合同）
对于消费型购房人，在学界和实务中并没有准确的界定，最早在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已失效）第二条中明确商品房消费者支付了商品房全部或大部分款项后，工程价款优先受偿权不得对抗买受人。目前实务中，通常适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定界定消费型购房人，该条规定对于购房人在符合签订书面买卖合同、用于居住且名下无其他用于居住的房屋、已支付了超过合同约定总价款50%的条件下，给予其特别的保护。虽然该规定并没有明确将符合上述条件的购房人界定为消费型购房人，但其根本立足点是保障购房人的“生存权”，在没有其他更加明确的法律、司法解释的规定下，该条规定可以作为消费型购房人的认定标准。
2、非消费型购房合同
一般来讲，除了消费型购房合同外，其余购房合同都可称之为非消费型购房合同，包括但不限于投资型购房合同、普通型购房合同、以房抵债型购房合同、让与担保购房合同等，本文中的非消费型购房合同仅界定为投资型购房合同、普通型购房合同。前述已明确，消费型购房人的三个必备条件是签订书面买卖合同、用于居住且名下无其他用于居住的房屋、已支付了超过合同约定总价款50%，与之相反的，即可推定为非消费型购房合同。如，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（即九民纪要）第125条规定，“名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为“在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋”，也就是在同一设区的市或县级市范围内有其他房屋的，不应再被认定为消费型购房合同。当然，因实践中掌握标准不一，仍需根据个案情况实际衡量。
3、以房抵债型购房合同
在商品房建设过程中，房地产企业在履行与债权人的正常合同时可能因资金紧张或其他原因与债权人达成以房抵债协议、购房合同用于清偿债务，即以房抵债型购房合同。
管理人解除权的行使边界
根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，管理人仅对“破产申请受理前成立且双方均未履行完毕的合同”享有解除权。但司法实践中，为有效化解社会矛盾，不应一味追求解除“待履行购房合同”，应结合以下情形进行判断。
1、合同义务是否履行完毕
若购房人通过一次性付款、按揭贷款等方式履行完毕付款义务，则合同不再属于“双方均未履行完毕”的情形，管理人无权解除合同。若购房人未付清房款且未被认定为消费型购房人，为实现债务人财产保值增值，管理人即可行使解除权。但司法实践中，因案件类型各异，也不能一概而定，若在行使破产解除权后将会对购房人基本生存造成严重影响时，此时应当慎重行使合同解除权。
2、消费型购房人的特殊保护
基于对消费型购房人的“生存权”保护，管理人在决定是否行使合同解除权时应当兼顾法定和公平。对于认定为消费型购房合同的，管理人一般不能行使破产解除权，应当恪守最大限制原则。即使管理人解除合同，其购房款返还请求权仍可能被认定为优先债权。但若购房人属于投资型（如购买多套房产），则其债权将被归为普通债权。
3、以房抵债型购房合同
对于以房抵债型购房合同，管理人需先审查以房抵债协议的形成与债务清偿期届满的先后顺序，然后再确定以房抵债协议的效力。对于债务未届清偿期的以房抵债行为，应认定为无效；对于债务清偿期届满后形成的以房抵债协议，管理人能否解除实务中尚存争议，如（2021）最高法民申2462号案中，最高院明确，购房人（自然人）已通过“以房抵债”履行主要义务，管理人解除合同缺乏依据。而在（2021）最高法民申1966号案中，最高院认为债权人某某公司并非房屋消费者，如果继续履行购房合同导致作为一般债权人的某某公司取得房屋所有权，无疑将损害其他债权人利益。上述两案例系同一破产企业引发的两个诉讼案件，最高院因债权人及债权性质的不同给出了两个不同的观点。
合同解除后的债权性质认定
商品房购销合同解除后，购房人的债权性质直接影响其受偿顺位。根据司法实践，可划分为以下类型：
1、普通债权
若购房人未支付房款或仅支付小部分款项，其债权原则上作为普通债权处理；对于已支付部分房款，但购房目的非居住的，债权仍为普通债权。
2、优先债权
消费型购房人：根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》及《执行异议和复议规定》第二十九条，消费型购房人已支付全部或大部分房款的，其债权优先于建设工程款和抵押权。即便管理人解除购房合同，也应认定为优先债权。
3、例外情形：合同解除前已转化为普通债权
若购房人在破产前已通过诉讼解除合同，其购房款返还请求权将丧失优先性。例如，（2021）最高法民申5141号案中，最高院认定，债权人在破产案件受理前以诉讼方式解除了购房合同，债权人在购房合同解除后的购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位。
4、通过原债权债务关系申报债权
为避免个别清偿，符合破产法公平清偿债务的精神，管理人解除以房抵债型购房合同的，应告知债权人根据原债权债务关系向管理人重新申报债权。
实务处理规则与争议解决
1、类型化审查路径
第一步：区分合同性质
真实购房合同与“名为买卖、实为借贷”让与担保合同需严格区分。后者不适用消费者优先保护规则。
第二步：审查履行状态
若购房人已履行完毕付款义务，管理人解除合同则缺乏法律依据。若购房人未付清购房款，则根据购房人类型及个案实际情况决定是否解除。
第三步：判断购房人类型
消费型购房人需满足“支付50%以上房款、名下无其他住房、购房用于居住”等条件，管理人一般不行使解除权。非消费型购房人如未付清购房款且解除合同可以实现破产财产增值的，管理人应行使解除权。以房抵债型购房人的购房合同是否解除需根据个案实际衡量，除抵债协议效力外，还需考虑债权人是个人还是法人、抵债房屋是否用于居住等。
2、利益平衡与程序保障
避免个别清偿：管理人解除合同的核心目的是防止对个别债权人过度清偿从而损害其他债权人利益。例如，在（2020）最高法民申2256号案中，购房人（自然人）以房抵债购买13套房产被认定为投资行为，解除合同有利于实现债权人公平受偿。
保障异议权：合同解除需通过书面通知，购房人可提起诉讼确认解除效力。
立法与司法趋势展望
1、统一裁判尺度：各地法院对管理人解除权的审查标准仍存分歧，需通过司法解释或指导性案例明确“待履行合同”的认定规则。
2、强化消费者保护：未来可能进一步细化消费型购房人的认定标准，扩大优先权适用范围。
3、完善管理人监督机制：对管理人滥用解除权的行为，需通过债权人会议或法院审查予以制衡。
结 语
破产案件中商品房购销合同的解除与债权认定，本质上是法定与公平、个别利益与集体清偿的博弈，司法实践已逐步形成“履行状态+购房人类型”的双重审查框架。对于购房人而言，及时主张权利、明确自身法律地位至关重要；对于管理人，则需在合法行权与利益平衡中谨慎抉择。