第三人失火烧了业主家，建设单位、物业服务企业为何要担责？——最高人民法院公报案例解析

关键词
侵权责任；建设单位的消防安全责任；物业服务合同的物业服务人义务；房屋买卖合同的质量检验义务
裁判要旨
（一）消防安全事关人身、财产安全，属于社会公共利益，确保建筑物消防安全是建设单位的法定义务。商品房买卖合同的购房人一般不具有检测所购房屋是否符合消防安全规定的能力，难以适用一般商品买卖合同在标的物交付后买受人应当及时检验产品质量的规则。
（二）案涉责任人在不同时期的数个行为密切结合致使火灾发生，侵权行为、致害原因前后接继而非叠加，责任人对火灾的发生均有重大过失，但没有共同故意或者共同过失，应各自承担相应的责任。建设单位并非主动积极的行为致受害人权益受损，不承担主要责任。
（三）物业服务企业依法或依约在物业管理区域内负有安全防范义务，应协助做好安全事故、隐患等的防范、制止或救助工作。第三人原因致损，物业服务企业未尽到专业管理人的谨慎注意义务的，应在其能够预见和防范的范围内承担相应的补充责任。
基本案情
2011年2月3日，万鑫大厦发生火灾，起火原因是大厦客人失火引燃平台上的塑料草坪，造成大厦外墙材料燃烧；灾害原因是大厦采用了可燃外墙材料，使火势迅速蔓延，形成立体燃烧。火灾将大厦内赵淑华名下的房屋里物品烧毁。赵淑华遂将大厦的建设单位万鑫公司、大厦物业公司中一公司一并起诉，请求赔偿财产损害。
一审、二审均未支持赵淑华的请求，认为：一方面，万鑫大厦已办妥消防验收备案手续且已竣工验收，万鑫公司作为建设单位对损害事实没有过错；另一方面，火灾的直接原因在于大厦客人疏忽大意失火，中一公司作为物业管理单位对损害事实没有过错。
赵淑华不服，申请再审，最终取得（2018）最高法民再206号判决书，判决认定万鑫公司、中一公司承担侵权责任。

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原告赵淑华一审诉讼请求：
判令被告一万鑫公司、被告二中一公司赔偿原告赵淑华的财产损害。（本文不讨论财产损害范围，故此处略去，下同）
一审判决驳回赵淑华的诉讼请求。
二审法院认为案件的争议焦点为：
万鑫公司和中一公司应否就万鑫大厦火灾给赵淑华造成的财产损失承担赔偿责任。
二审法院针对争议焦点的观点及说理

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二审判决：
综上，万鑫公司及中一公司并未直接实施导致万鑫大厦火灾的侵权行为，现有证据亦无法证明万鑫公司及中一公司对于火灾存在过错，故赵淑华请求判令万鑫公司及中一公司就其财产损失承担相应赔偿责任，缺乏事实及法律依据，一审法院未予支持，并无不当。赵淑华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原告赵淑华申请再审，再审法院认为案件的争议焦点为：
一、万鑫公司、中一公司应否对火灾造成赵淑华的财产损失承担侵权赔偿责任；
二、如承担责任，万鑫公司、中一公司承担的侵权责任范围应如何认定；
三、赵淑华的财产损失范围应如何确定。（本文不作讨论）
再审法院针对争议焦点的观点及说理：


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最终再审法院判决：
撤销一、二审民事判决，并判令万鑫公司于本判决生效之日起十日内向赵淑华赔偿损失748436.16元；中一公司在561327.12元损失额范围内承担补充赔偿责任。
案件解析
本案系侵权责任纠纷，最高人民法院在再审判决中做出部分支持原告赵淑华诉讼请求的判决，体现了最高人民法院在同类案件中的指导性裁判理念。坚果律师在对案件分析后，同时也归纳出本案涉及的几个问题。本案主要依据《中华人民共和国侵权责任法》作出裁判，以下系坚果律师结合现行《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）所作的分析。
一、建设单位不因工程竣工验收合格、消防分包工程经审批等原因而当然免责。
二审法院认为万鑫公司没有过错的理由之一是大厦已通过竣工验收。但再审法院认为，这不足以认定建设单位万鑫公司没有过错，其依据在于《中华人民共和国消防法》第九条的规定。据该条款，建设单位不仅需要依法用料施工并通过竣工验收，而且在完工后，仍需要对建设工程的消防设计、施工质量负法定义务。
但值得注意的是，本案中如此认定，是因为在竣工验收之前，《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》颁布实施。再审法院认为，作为专门从事房地产开发的企业，应当掌握建筑材料的基本防火性能；对国家强制性标准的更新，应属明知。那么换言之，如果新的国家强制性标准颁布实施系在竣工验收之后，那么相应的标准不能溯及既往，即便工程不符合该强制性标准，也应当认定建设单位对相关事故没有过错。
二、建筑物消防安全的法定义务不因交付建筑物而转移。
被告一在再审中辩称货损风险自交付时转移（对应依据现为《民法典》第六百零四条），再审法院没有支持此抗辩事由。
一方面，结合上下文，再审法院指出《消防法》中建设单位的消防安全义务构成《合同法》第一百四十二条之规定的例外情形，因而房屋损毁的风险并未转移。但如果购房人在购房后对原建筑的消防安全设施造成损坏，法院或许会据此认为建设单位对此没有过错。
另一方面，本案中，万鑫公司作为专业的房地产开发商，具备专业领域的优势，而买房人的专业识别能力则相对弱势，出于公平原则，不应苛责买房人对所购房屋的消防安全质量有足够的检测能力。
三、关于安全保障义务、注意义务与安全防范义务、谨慎注意义务、特别注意职责。
本案中，在论证万鑫公司与中一公司的过错时，再审法院使用了多个意思相近的词汇描述万鑫公司与中。一公司的义务，其中，仅有“安全保障义务”一词有明确规定且与本案有关。那么，应当如何看待再审法院对这些词汇的使用呢？
1、基于在房屋买卖合同中的交易优势地位，建设单位可能须承担注意义务。
“注意义务”一词散见于商事法律司法解释、知识产权法律司法解释等，但没有与本案有直接相关的规定。再审法院通过论证建设单位的法律职责、专业程度、交易优势地位揭示了注意义务并不仅由法律规定或合同约定产生，还可能基于公平原则，在实施民事法律行为的过程中附随产生。
2、物业服务企业应承担的安全防范义务不仅来源于法律规定，还来源于合同约定。
再审法院指出“业主人身、财产安全得到基本保障应为业主签订物业服务合同的合同目的之一”，据此，除了法定的安全保障义务，物业服务企业还应为实现合同目的而负有近似于安全保障义务的安全防范义务。对安全防范义务，再审法院进一步细分为谨慎注意义务、防控能力、特别注意职责。但再审法院没有说明引入据合同约定而生的安全防范义务的理由。而值得注意的是，无论该义务源于法定或约定，中一公司最终被认定承担责任主要是因为没有提供证据证明履行了该义务，这启示物业服务企业在提供服务时应保存工作记录。
结语
本案例系于2017年由最高人民法院所作出，并于2019年由最高人民法院作为第五期公报案例公布。在这一案例中，最高院明确表示了确保建筑物消防安全是建设单位的法定义务，该法定义务不因工程竣工验收合格、消防分包工程经审批、标的物交付等而免责；同时，物业服务企业在物业管理区域内负有的安全防范义务的来源包括法律规定和合同约定，启示物业服务企业提供服务时应当保存工作记录。