新《公司法》背景下房地产公司最需关注的十大问题

2023年12月29日，全国人大常委会审议通过了修订后的新《公司法》，将于2024年7月1日正式施行。本次修订涉及事项众多，贯穿了公司的“生老病死”，将产生重要的影响。
在新《公司法》背景下，本文将结合我们在房地产领域积累的经验，就房地产公司在新《公司法》背景下最需关注的问题进行总结梳理，帮助房地产公司及其股东、实际控制人、董监高充分了解并积极应对新《公司法》带来的变化与挑战。
01、公司注册资本5年内实缴
【修订提示】
新《公司法》规定了股东认缴的出资额由股东按照公司章程的规定自公司成立之日起五年内缴足。对于存量公司，将设置过渡期，引导存量公司逐步调整到新《公司法》规定的期限内。
【应对提示】
对于2024年7月1日之后新设立的房地产公司，建议要根据可利用资金情况和项目实际所需资金等因素合理确定房地产公司注册资本，在5年内完成实缴。对于2024年7月1日之前已设立的房地产公司，可能需要修改公司章程调整出资期限并及时实缴。对于注册资本较高，如无充足资金可出资，在出资方式上可考虑以股权或债权的方式进行出资。对于在期限内难以完成实缴的房地产公司，可以考虑通过减资的方式降低出资压力。
法律规定：
《公司法》第四⼗七条：有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。全体股东认缴的出资额由股东按照公司章程的规定自公司成立之日起五年内缴足。法律、行政法规以及国务院决定对有限责任公司注册资本实缴、注册资本最低限额、股东出资期限另有规定的，从其规定。
《公司法》第二百六十六条：本法自2024年7月1日起施行。本法施行前已登记设立的公司，出资期限超过本法规定的期限的，除法律、行政法规或者国务院另有规定外，应当逐步调整至本法规定的期限以内；对于出资期限、出资额明显异常的，公司登记机关可以依法要求其及时调整。具体实施办法由国务院规定。
02、未缴出资股东失权及发起人连带缴纳出资责任
【修订提示】
新《公司法》针对股东未缴出资的情况，规定了股东未按照公司章程出资时公司先行向股东发出书面催缴书催缴出资，如股东仍未出资的，则公司经董事会决议可以向该股东发出失权通知，自通知发出之日起，该股东丧失其未缴纳出资所对应的股权权利。而且，新《公司法》还明确一旦公司发起人不能按照公司章程规定完成出资的，各发起人需在出资不足的范围内承担连带责任。
【应对提示】
对于房地产公司存在迟迟不缴纳出资的合作方股东，可以考虑通过董事会解除该股东未缴出资部分的股东资格。对于未及时出资的股东，房地产公司应依法发出书面催缴书，催促股东出资，避免因未及时履行职责而导致负有责任的董事被要求承担赔偿责任。合资设立房地产公司时，建议对合作方的资金实力、信誉等进行审慎核查评估，或考虑在设立之初先设定相对小的注册资本，避免发起人对出资不足承担连带责任的风险。
法律规定：
《公司法》第五十二条：股东未按照公司章程规定的出资日期缴纳出资，公司依照前条第一款规定发出书面催缴书催缴出资的，可以载明缴纳出资的宽限期；宽限期自公司发出催缴书之日起，不得少于六十日。宽限期届满，股东仍未履行出资义务的，公司经董事会决议可以向该股东发出失权通知，通知应当以书面形式发出。自通知发出之日起，该股东丧失其未缴纳出资的股权。依照前款规定丧失的股权应当依法转让，或者相应减少注册资本并注销该股权；六个月内未转让或者注销的，由公司其他股东按照其出资比例足额缴纳相应出资。股东对失权有异议的，应当自接到失权通知之日起三十日内，向人民法院提起诉讼。
《公司法》第五十条：有限责任公司设立时，股东未按照公司章程规定实际缴纳出资，或者实际出资的非货币财产的实际价额显著低于所认缴的出资额的，设立时的其他股东与该股东在出资不足的范围内承担连带责任。
03、股权转让不要求过半数股东同意及未缴清出资转让股权的责任承担
【修订提示】
新《公司法》取消了股东向股东以外的人转让股权须经其他股东过半数同意的规定，股权转让无须取得其他股东同意，其他股东仅享有优先购买权，并明确规定了拟转让股权的股东书面通知其他股东的事项。而且，针对未缴清出资的股权转让，新《公司法》规定了未届出资期限的股权转让，应由受让人承担缴纳出资的义务，在受让人未按期足额缴纳出资的情况下，转让人应承担补充义务。原则上，转让人与受让人在出资不足的范围内应承担连带责任，只有受让人能够证明其不知道且不应当知道存在上述情形时才仅由转让人承担责任。
【应对提示】
因股权转让不再要求过半数股东同意，如果房地产公司股东希望对股权受让人保留一定的选择权和决定权，可以在房地产公司的章程中保留股权转让需取得其他股东同意的相关规定。
关于未缴清出资的转让股权，建议房地产公司股东在转让股权时审慎选择具有资金实力和信誉良好的受让人，并在股权转让协议中约定受让人未按期足额缴纳后续出资导致转让人需要承担缴纳责任时，转让人有权向受让人追偿并追究受让人的违约责任。购买房地产公司股权的受让人应审慎调查所购买的股权是否已缴足出资，并在股权转让协议中约定转让人未按期足额缴纳出资导致受让人需要承担连带责任时，受让人有权向转让人追偿并追究转让人的违约责任。
法律规定：
《公司法》第八十四条：有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权的，应当将股权转让的数量、价格、支付方式和期限等事项书面通知其他股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。股东自接到书面通知之日起三十日内未答复的，视为放弃优先购买权。两个以上股东行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。
《公司法》第八十八条：股东转让已认缴出资但未届出资期限的股权的，由受让人承担缴纳该出资的义务；受让人未按期足额缴纳出资的，转让人对受让人未按期缴纳的出资承担补充责任。未按照公司章程规定的出资日期缴纳出资或者作为出资的非货币财产的实际价额显著低于所认缴的出资额的股东转让股权的，转让人与受让人在出资不足的范围内承担连带责任；受让人不知道且不应当知道存在上述情形的，由转让人承担责任。
04、股东同比例减资为原则，但允许仅个别或部分股东减资
【修订提示】
新《公司法》规定了公司减少注册资本以各个股东等比例减少其出资额或股份为原则，以法律另有规定、有限责任公司全体股东另有约定或者股份有限公司章程另有规定的为例外。
【应对提示】
如房地产公司的部分股东拟通过非等比例减资或定向减资等方式退出，应在公司章程、股东协议等中作出明确约定或通过股东会决议的方式作出约定。
法律规定：
《公司法》第二百二十四条：公司减少注册资本，应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自股东会作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上或者国家企业信用信息公示系统公告。债权人自接到通知之日起三十日内，未接到通知的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。公司减少注册资本，应当按照股东出资或者持有股份的比例相应减少出资额或者股份，法律另有规定、有限责任公司全体股东另有约定或者股份有限公司章程另有规定的除外。
05、控股股东、实际控制人与董事高管的连带责任
【修订提示】
新《公司法》规定控股股东、实际控制人不担任公司董事但实际执行公司事务的，同样对公司负有忠实、勤勉义务。公司的控股股东、实际控制人指示董事、高级管理人员从事损害公司或者股东利益的行为的，与该董事、高级管理人员承担连带责任。
【应对提示】
如公司作为合资房地产公司的控股股东或实际控制人，建议应避免直接执行公司事务，对公司的日常经营应通过董事、高管等进行。同时，应避免实施和房地产公司有利益冲突的行为，避免触发小股东的股权回购请求权或者与董事高管承担连带赔偿责任。
法律规定：
《公司法》第一百八十条：董事、监事、高级管理人员对公司负有忠实义务，应当采取措施避免自身利益与公司利益冲突，不得利用职权牟取不正当利益。董事、监事、高级管理人员对公司负有勤勉义务，执行职务应当为公司的最大利益尽到管理者通常应有的合理注意。公司的控股股东、实际控制人不担任公司董事但实际执行公司事务的，适用前两款规定。
《公司法》第一百九十二条：公司的控股股东、实际控制人指示董事、高级管理人员从事损害公司或者股东利益的行为的，与该董事、高级管理人员承担连带责任。
06、保护股东知情权
【修订提示】
新《公司法》增加了“股东有权查阅、复制公司的股东名册”“股东有权查阅公司会计凭证”“股东有权查阅公司全资子公司的相关资料”以及“股东可以委托会计师事务所、律师事务所等中介机构查阅”有助于行使股东知情权的规定。
【应对提示】
新《公司法》是加重了控股股东和实际控制人的责任，加大了对小股东的保护力度。如公司作为合资房地产公司的小股东，建议合作之初要利用好合作协议约定及公司章程设定小股东权益保护机制，一旦出现损害小股东权益的情况，善于利用公司法赋予的股东知情权、股权回购请求权、股权转让等方式维护自身权益，过程中要注意收集固定相关证据。
法律规定：
《公司法》第五十七条：股东有权查阅、复制公司章程、股东名册、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告。股东可以要求查阅公司会计账簿、会计凭证。股东要求查阅公司会计账簿、会计凭证的，应当向公司提出书面请求，说明目的。公司有合理根据认为股东查阅会计账簿、会计凭证有不正当目的，可能损害公司合法利益的，可以拒绝提供查阅，并应当自股东提出书面请求之日起十五日内书面答复股东并说明理由。公司拒绝提供查阅的，股东可以向人民法院提起诉讼。股东查阅前款规定的材料，可以委托会计师事务所、律师事务所等中介机构进行。股东及其委托的会计师事务所、律师事务所等中介机构查阅、复制有关材料，应当遵守有关保护国家秘密、商业秘密、个人隐私、个人信息等法律、行政法规的规定。股东要求查阅、复制公司全资子公司相关材料的，适用前四款的规定。
07、公司横向人格否认
【修订提示】
新《公司法》针对实践中公司股东利用多个子公司或关联公司逃避债务的行为，在纵向法人人格否认制度的基础上新增了横向法人人格否认制度，即股东利用其控制的两个以上公司实施滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的行为，各公司应当对任一公司的债务承担连带责任。
【应对提示】
对于房地产公司股东或实际控制人设立多个房地产公司的情况，为避免关联公司彼此之间承担连带责任，应确保关联公司之间相互独立，避免使用相同的财务账户、人员、经营地址，避免资金混用、利益相互输送，避免被认定存在财务混同、人员混同、业务混同等情形而被判令承担连带责任。
法律规定：
《公司法》第二十三条：公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。股东利用其控制的两个以上公司实施前款规定行为的，各公司应当对任一公司的债务承担连带责任。
08、可以不设监事会和监事
【修订提示】
新《公司法》规定了监事会或监事成为可选项而非必选项，公司针对监事会或监事的设置有了更多灵活性。
【应对提示】
房地产公司可以根据自身实际情况，选择是否设立监事会或监事。对于2024年7月1日前已设立的房地产公司，如不再设定监事会或监事，应修改公司章程并办理工商变更登记。
法律规定：
《公司法》第六十九条：有限责任公司可以按照公司章程的规定在董事会中设置由董事组成的审计委员会，行使本法规定的监事会的职权，不设监事会或者监事。公司董事会成员中的职工代表可以成为审计委员会成员。
《公司法》第八十三条：规模较小或者股东人数较少的有限责任公司，可以不设监事会，设一名监事，行使本法规定的监事会的职权；经全体股东一致同意，也可以不设监事。
09、法定代表人的选任与变更
【修订提示】
新《公司法》针对法定代表人的问题规定了执行公司事务的董事或经理均可担任法定代表人，法定代表人的产生、变更办法成为了公司章程应当载明的事项，公司变更法定代表人则变更登记申请书由变更后的法定代表人签署。
【应对提示】
建议在公司章程和房地产开发合作协议中明确法定代表人的产生变更办法，有效掌控法定代表人的选任与变更。在法定代表人可控的情况下，公司也可在人事任命上做灵活处理，避免重要人员因房地产公司诉讼执行被法院采取限制措施。
法律规定：
《公司法》第十条：公司的法定代表人按照公司章程的规定，由代表公司执行公司事务的董事或者经理担任。担任法定代表人的董事或者经理辞任的，视为同时辞去法定代表人。法定代表人辞任的，公司应当在法定代表人辞任之日起三十日内确定新的法定代表人。
《公司法》第三十五条：公司申请变更登记，应当向公司登记机关提交公司法定代表人签署的变更登记申请书、依法作出的变更决议或者决定等文件。公司变更登记事项涉及修改公司章程的，应当提交修改后的公司章程。公司变更法定代表人的，变更登记申请书由变更后的法定代表人签署。
《公司法》第四十六条：有限责任公司章程应当载明下列事项：（一）公司名称和住所；（二）公司经营范围；（三）公司注册资本；（四）股东的姓名或者名称；（五）股东的出资额、出资方式和出资日期；（六）公司的机构及其产生办法、职权、议事规则；（七）公司法定代表人的产生、变更办法；（八）股东会认为需要规定的其他事项。股东应当在公司章程上签名或者盖章。
10、加重董监高的责任
【修订提示】
新《公司法》针对董监高的责任问题，明确规定了：董事会应核查股东出资情况以及公司催缴义务，因怠于履行前述义务而给公司造成损失的，负有责任的董事应当承担赔偿责任。股东抽逃出资，给公司造成损失的，负有责任的董监高应当与该股东承担连带赔偿责任。违法减资给公司造成损失的，股东及负有责任的董监高应当承担赔偿责任。董事为公司清算义务人，未及时履行清算义务给公司或者债权人造成损失的，董事应当承担赔偿责任。董事、高管在执行职务时存在故意或重大过失的，应承担赔偿责任。
【应对提示】
新《公司法》明显强化了公司董监高的责任和义务，包括董事负有催缴义务、董监高对股东抽逃出资的连带赔偿责任、董监高对违法减资的赔偿责任、董事是清算义务人、董事及高管因过错致损的赔偿责任等。因此，作为房地产公司的董监高，应加强责任意识，严格履行相关职责避免因怠于履行职责等原因被追责。另外，房地产公司也要提前预防董监高基于职业风险防控等考虑出现主动辞任的情况，而兼具劳动者身份的董监高与公司的法律关系往往是双重的，建议可以从公司法和劳动法不同视角对相关人员主动辞任提前做好应对准备。
法律规定：
《公司法》第五十一条：有限责任公司成立后，董事会应当对股东的出资情况进行核查，发现股东未按期足额缴纳公司章程规定的出资的，应当由公司向该股东发出书面催缴书，催缴出资。未及时履行前款规定的义务，给公司造成损失的，负有责任的董事应当承担赔偿责任。
《公司法》第五十三条：公司成立后，股东不得抽逃出资。违反前款规定的，股东应当返还抽逃的出资；给公司造成损失的，负有责任的董事、监事、高级管理人员应当与该股东承担连带赔偿责任。
《公司法》第二百二十六条：违反本法规定减少注册资本的，股东应当退还其收到的资金，减免股东出资的应当恢复原状；给公司造成损失的，股东及负有责任的董事、监事、高级管理人员应当承担赔偿责任。
《公司法》第二百三十二条：公司因本法第二百二十九条第一款第一项、第二项、第四项、第五项规定而解散的，应当清算。董事为公司清算义务人，应当在解散事由出现之日起十五日内组成清算组进行清算。清算组由董事组成，但是公司章程另有规定或者股东会决议另选他人的除外。清算义务人未及时履行清算义务，给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。
《公司法》第一百九十一条：董事、高级管理人员执行职务，给他人造成损害的，公司应当承担赔偿责任；董事、高级管理人员存在故意或者重大过失的，也应当承担赔偿责任。