一、仓储物流类基础设施REITs项目概况
随着电子商务、线上购物、网络直播带货等多元化商品销售行为的蓬勃发展，国家和省际物流枢纽以及全国统一市场建设凸显了其优势地位，为仓储物流行业带来了新的发展机遇。
仓储物流基础设施是指面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库。国家发改委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》的附件《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》中，仓储物流基础设施被定义为“面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库”。
截至2022年12月31日，市场上成功发售的公募REITs已经增至24只，REITs的累计募集规模已经超过了783.6亿元。已上市公募REITs的底层项目涵盖六大行业类型。其中仓储物流REITs共发行3只。具体情况如下：
二、仓储物流类基础设施REITs案例分析-普洛斯物流园区REITs项目
（一）普洛斯简介
美国普洛斯集团是物流地产商和物流产业投资巨头，早在2003年，美国普洛斯集团进入中国市场，2017年7月14日，中国财团以116亿美元价格成功收购普洛斯。2018年1月22日，普洛斯正式宣布从新加坡证券交易所退市，私有化进程正式完成。
截至2020年末，普洛斯集团全球业务覆盖四大洲17个国家，资产管理规模超1000亿美金，不动产及私募股权基金63支。普洛斯集团通过物流地产基金模式，实现了轻资产、高周转运营，有效解决了长期持有物业过程中的资金占用难题，加速了自身的扩张。普洛斯（中国）是普洛斯集团在中国境内的开展现代仓储开发、经营和物流相关业务的平台，同时，其业务内容还涵盖私募地产基金、资产证券化、战略合作及投资等。
（二）普洛斯物流园区REITs项目概况
普洛斯物流园区REITs项目盘活的存量资产是普洛斯（中国）旗下的7个仓储物流园建筑面积合计约70.5万平方米，资产估值合计53.46亿元。2021年6月，本项目在上海证券交易所发行基础设施REITs，成功盘活存量资产。项目发行前普洛斯基础设施资产概况如下：
图片来源于《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》
（三）普洛斯物流园区REITs项目交易结构
普洛斯物流园区REITs项目交易结构如下：
图片来源于《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》
（四）普洛斯物流园区REITs项目交易步骤
1、基金合同成立、生效与基金投资
该阶段主要包括取得上交所关于资产支持证券挂牌以及基金上市的无异议函，由财务顾问办理基础设施基金份额发售的路演推介、询价、定价、配售等相关业务活动。基金募集达到备案条件后，自基金管理人办理完毕基金备案手续并取得中国证监会书面确认之日起，基金合同生效。
2、资产支持专项计划设立与投资
计划管理人对认购资金进行验资，并将资金划转至已开立的专项计划账户。认购资金划入专项计划账户之日为专项计划设立日。计划管理人将计划完成债权投资、股权收购以及合格投资。
3、标的股权交割
自专项计划设立日起，计划管理人（代表专项计划的利益）将成为标的股权的所有权人，即标的项目公司的唯一股东，享有标的股权所附带的一切权利和利益，并承担相应的股东义务。
4、基金与资产支持专项计划的投资运作
基金管理人及计划管理人根据基金和资产支持专项计划相关文件的约定，承担资产管理责任。基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流及基础设施资产增值为主要目的，并将 90%以上合并后基金年度可供分配金额向基金份额持有人进行分红，每年不得少于1次。
（五）普洛斯物流园区REITs项目特点
作为普洛斯（中国）在新型资产证券化领域的重要一步，该项目具有以下特点：
1.资产区位好
7个仓储物流园分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区的核心集散地，地理位置优越，其中普洛斯北京空港物流园是2008年北京奥运会整体物流工作的重要节点和枢纽，符合国家优先支持重点区域基础设施公募REIT项目试点的战略要求。
2.盘活规模大
本项目的发行规模为58.35亿元，是首批产权类基础设施REITs中规模最大的一单。对于其他产权类基础设施REITs项目起到了良好的示范作用，促进了我国基础设施公募REITs募集规模再创新高。
3.市场化程度高
本项目在首批基础设施REITs试点项目中具有基础资产多、运营市场化程度高的特点，可作为未来产权类项目发行基础设施REITs的重要参考。
4.原始权益人身份特殊
原始权益人是首批基础设施REITs试点项目中唯一的一家外资企业。项目公司大部分为外商独资企业持有，涉及跨境重组安排，交易过程相对复杂且专业，为国际企业在国内发行REITs提供了良好借鉴。
三、仓储物流类基础设施REITs项目前景
物流园区等基础设施建设项目对于原始权益人来说存在着前期投入大、建设和回报周期长的特点。基础设施REITs可盘活存量资产，助力新老基建开发，形成资金的良性循环。基础设施REITs还能够补齐短板行业。吸收资本注入，调动民间资本参与，完善项目退出环节，帮助原始权益人回笼资金，进而用于新增的基础设施项目开发，提高资金周转效率。
根据基础设施公募REITs的特征，通过基础设施公募REITs进行融资，使得仓储物流类项目由此获得在资本市场进行权益性融资的渠道，通过已完工投入使用的项目实现融资需求，可以为后续开发运营项目提供资金支持。
随着电子商务、线上购物、网络直播带货等多元化商品销售行为的蓬勃发展，国家和省际物流枢纽以及全国统一市场建设凸显了其优势地位，为仓储物流行业带来了新的发展机遇。
仓储物流基础设施是指面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库。国家发改委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》的附件《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》中，仓储物流基础设施被定义为“面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库”。
截至2022年12月31日，市场上成功发售的公募REITs已经增至24只，REITs的累计募集规模已经超过了783.6亿元。已上市公募REITs的底层项目涵盖六大行业类型。其中仓储物流REITs共发行3只。具体情况如下：
二、仓储物流类基础设施REITs案例分析-普洛斯物流园区REITs项目
（一）普洛斯简介
美国普洛斯集团是物流地产商和物流产业投资巨头，早在2003年，美国普洛斯集团进入中国市场，2017年7月14日，中国财团以116亿美元价格成功收购普洛斯。2018年1月22日，普洛斯正式宣布从新加坡证券交易所退市，私有化进程正式完成。
截至2020年末，普洛斯集团全球业务覆盖四大洲17个国家，资产管理规模超1000亿美金，不动产及私募股权基金63支。普洛斯集团通过物流地产基金模式，实现了轻资产、高周转运营，有效解决了长期持有物业过程中的资金占用难题，加速了自身的扩张。普洛斯（中国）是普洛斯集团在中国境内的开展现代仓储开发、经营和物流相关业务的平台，同时，其业务内容还涵盖私募地产基金、资产证券化、战略合作及投资等。
（二）普洛斯物流园区REITs项目概况
普洛斯物流园区REITs项目盘活的存量资产是普洛斯（中国）旗下的7个仓储物流园建筑面积合计约70.5万平方米，资产估值合计53.46亿元。2021年6月，本项目在上海证券交易所发行基础设施REITs，成功盘活存量资产。项目发行前普洛斯基础设施资产概况如下：
图片来源于《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》
（三）普洛斯物流园区REITs项目交易结构
普洛斯物流园区REITs项目交易结构如下：
图片来源于《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》
（四）普洛斯物流园区REITs项目交易步骤
1、基金合同成立、生效与基金投资
该阶段主要包括取得上交所关于资产支持证券挂牌以及基金上市的无异议函，由财务顾问办理基础设施基金份额发售的路演推介、询价、定价、配售等相关业务活动。基金募集达到备案条件后，自基金管理人办理完毕基金备案手续并取得中国证监会书面确认之日起，基金合同生效。
2、资产支持专项计划设立与投资
计划管理人对认购资金进行验资，并将资金划转至已开立的专项计划账户。认购资金划入专项计划账户之日为专项计划设立日。计划管理人将计划完成债权投资、股权收购以及合格投资。
3、标的股权交割
自专项计划设立日起，计划管理人（代表专项计划的利益）将成为标的股权的所有权人，即标的项目公司的唯一股东，享有标的股权所附带的一切权利和利益，并承担相应的股东义务。
4、基金与资产支持专项计划的投资运作
基金管理人及计划管理人根据基金和资产支持专项计划相关文件的约定，承担资产管理责任。基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流及基础设施资产增值为主要目的，并将 90%以上合并后基金年度可供分配金额向基金份额持有人进行分红，每年不得少于1次。
（五）普洛斯物流园区REITs项目特点
作为普洛斯（中国）在新型资产证券化领域的重要一步，该项目具有以下特点：
1.资产区位好
7个仓储物流园分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区的核心集散地，地理位置优越，其中普洛斯北京空港物流园是2008年北京奥运会整体物流工作的重要节点和枢纽，符合国家优先支持重点区域基础设施公募REIT项目试点的战略要求。
2.盘活规模大
本项目的发行规模为58.35亿元，是首批产权类基础设施REITs中规模最大的一单。对于其他产权类基础设施REITs项目起到了良好的示范作用，促进了我国基础设施公募REITs募集规模再创新高。
3.市场化程度高
本项目在首批基础设施REITs试点项目中具有基础资产多、运营市场化程度高的特点，可作为未来产权类项目发行基础设施REITs的重要参考。
4.原始权益人身份特殊
原始权益人是首批基础设施REITs试点项目中唯一的一家外资企业。项目公司大部分为外商独资企业持有，涉及跨境重组安排，交易过程相对复杂且专业，为国际企业在国内发行REITs提供了良好借鉴。
三、仓储物流类基础设施REITs项目前景
物流园区等基础设施建设项目对于原始权益人来说存在着前期投入大、建设和回报周期长的特点。基础设施REITs可盘活存量资产，助力新老基建开发，形成资金的良性循环。基础设施REITs还能够补齐短板行业。吸收资本注入，调动民间资本参与，完善项目退出环节，帮助原始权益人回笼资金，进而用于新增的基础设施项目开发，提高资金周转效率。
根据基础设施公募REITs的特征，通过基础设施公募REITs进行融资，使得仓储物流类项目由此获得在资本市场进行权益性融资的渠道，通过已完工投入使用的项目实现融资需求，可以为后续开发运营项目提供资金支持。