关于成都市普通住房二手房买卖办理住房公积金贷款及缴纳税费相关问题的解答

设定背景情况：
购房者拟购买一套二手房（位于成都市三环路成渝立交附近，共110㎡，预计成交价约60万元），就下述住房公积金贷款办理及税费缴纳相关问题向律师咨询。解答情况如下：
一、公积金贷款额度、期限、利率、首付比例、还款方式
1.额度
成都住房公积金管理中心单笔住房公积金贷款最高额度为50万元。
单笔可贷额度计算公式为：借款人申请借款时上月住房公积金正常缴存余额之和×20（倍）。
2.期限
贷款期限最长不超过20年，且借款人申请借款期限原则上不得超过其法定退休年限；借款人、配偶及共同借款人均具备申请条件的，可按剩余工作年限较长的一方计算贷款年限。
3.贷款利率
住房公积金贷款利率按央行规定执行。2015年最新住房公积金贷款利率为：五年以下3.50%，五年以上4.00%。
4.首付比例
根据四川省住房城乡建设厅、财政厅、央行成都分行于2015年4月13日发布的《关于进一步提高住房公积金使用效率促进住房消费实施意见》（简称“实施意见”），缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
5.还款方式
等额本息还款法，即每月等额偿还贷款本金，利息随本金逐月递减。
二、办理住房公积金贷款的程序
（一）申请二手房公积金贷款的前提条件
1.具有完全民事行为能力，且不超过国家规定的法定退休年龄，并在成都住房公积金管理中心缴存住房公积金；
2.具有城镇常住户口或有效居留身份证明；
3.申请时在公积金中心已连续正常缴存住房公积金6个月以上（包括6个月），没有提取公积金用于支付所购住房的首付款，同时无公积金贷款余额；
4.具有购买住房的合同或协议，且首期付款金额不低于《实施意见》规定的比例；
5.具有较稳定的职业及经济收入，具备相应的贷款偿还能力，个人信用良好；
6.能提供成都住房公积金管理中心认可的担保方式。
（二）申请二手房公积金贷款需要准备的材料
1.买方须提供的资料和份数
（1）二代身份证（或军官证）原件及3份复印件；
（2）户口簿（首页及申请人本页）原件及2份复印件；
（3）婚姻证明（结婚证、离婚证、单身现场声明）原件及2份复印件；
（4）住房买卖合同或协议正本1份、复印件1份；
（5）首付款收据及刷卡POS单或现金收款单原件、3份复印件
（6）借款人家庭住房登记记录信息证明原件、2份复印件（在城区办理贷款的职工，可在城区管理部咨询柜台打印2份《家庭住房登记记录情况查询结果》）；
（7）委托扣款账户：主借款人所选择的贷款办理银行的储蓄卡或储蓄存折原件及2份复印件；
（8）收入证明：未缴存公积金的客户须提供收入证明原件2份、复印件1份；其中月收入3500以上的客户还需提供银行1年流水或完税证明等佐证材料原件复印件各1份；
（9）缴存证明：提供6个月连续正常缴存住房公积金的缴存明细及缴存证明（缴存查询表）原件和1份复印件。
2.卖方需提供的的资料和份数
（1）二代身份证（或军官证）原件及3份复印件；
（2）户口簿（首页及申请人本页）原件及2份复印件；
（3）婚姻证明（结婚证、离婚证、单身现场声明）原件及2份复印件；
（4）拟售住房产权原件和3份复印件
（5）收款账户：卖房人的储蓄卡或储蓄存折原件和2份复印件；
（三）办理流程
买卖双方到贷款服务大厅受托银行窗口提交申请资料——受托银行受理并初审——评估公司进行勘验并出具评估报告——受托银行审核——公积金管理中心审批——借款人到银行签订借款合同——买卖双方办理产权过户手续——借款人领取新产权并办理抵押登记手续——受托银行领取他项权证等资料——公积金管理中心核准发放——受托银行发放贷款
（四）公积金贷款办理地点及时间
中心城区：成都市人民中路一段28号房地产大厦3楼，周一至周五（上午9：00—12：00，下午13：00至17：00），受托银行有：四大国有银行、交通银行、招商银行、兴业银行、成都银行、农商银行
城南网点：成都市天府大道北段1480号孵化园8号楼德商国际3楼，周一至周五（上午9：00—12：00，下午13：00至17：00），受托银行同上。
城北网点：成都市一环路北二段32号，周二、周三、周四（上午9：00—12：00，下午13：00至17：00），受托银行有：建设银行、中国银行。
三、应缴税费及办理流程
（一）应缴税费
根据给定信息，存量房的成交价为60万。但根据《税收征收管理法》第三十五条，成都市财政局、地税局发布的《关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》第二条，以及成都市房管局公布的中心城区享受优惠政策普通住房及平均交易价格，位于成都市三环路成渝立交附近的二手房的交易价格可能被核定为8800元/㎡×110㎡=968000元。
按照核定价，二手房交易应缴税费项目如下：
1.买方
（1）契税
成交价格×3%=968000元×3%=29040元
若属于个人购买家庭唯一普通住房（90——144㎡），则契税为：成交价×1.5%
（2）印花税
自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，因此该项为0元。
（3）房屋产权证工本费
5元/件
买方应缴税费共计29040元+5元=29045元
2.卖方
（1）营业税及附加
卖方购房时间满二年的普通住房免征营业税
不满二年的住房全额征收营业税
成交价×5.6%=968000元×5.6%=54208元
（ 2）个人所得税
成交价×1%=968000元×1%=9680元
（3）印花税
自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，因此该项为0元。
卖方应缴税费共计：购房满二年应缴9680元；购房不满二年应缴63888元。
（二）申报纳税应准备的材料
在二手房交易中，应提供：买卖合同、房屋产权证、买卖双方身份证、结婚证或离婚证及离婚协议原件及复印件，申请减免个税或契税的纳税人还需提供家庭户口证明、夫妻双方身份证原件及复印件。
（三）缴税流程
买卖双方到房管局网签二手房买卖合同，然后到地税局缴纳税款。
税务咨询台取号，到6号至13号窗口缴税——凭纳税通知书到房管局1号至26号窗口办理过户——凭产权证原件、契税完税证明到16号窗口粘贴契税贴花
四、相关规定：
1.四川省住房城乡建设厅、财政厅、央行成都分行《关于进一步提高住房公积金使用效率促进住房消费实施意见》（2015年4月13日）第二部分第二款
放宽贷款条件。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
2.《税收征收管理法》第三十五条纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：
（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的；
（二）依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的；
（三）擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；
（四）虽设置帐簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；
（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。
3.成都市财政局 、成都市地税局、成都市房管局、成都市国土局成都市公安局 、成都市发改委《关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》
第二条：
存量住房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据。但申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格核定计征存量住房交易环节各项税款。
在存量住房交易计税参考价格方面，将由成都市及各区（市）县的财政局、地税局、房管局、国土局、公安局、发改委等单位委托房地产估价机构，根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。该价格作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。存量住房交易计税参考价格将根据成都市房地产市场交易的情况动态更新调整。
4.成都市房管局发布的中心城区各环域房屋交易均价（2014年4月20）
成都市中心城区不同环域范围土地上，按建筑面积计算的住房平均交易价格经测算后，分别确定为：二环以内为11000元/平方米，二环至三环之间为8800元/平方米，三环以外为8600元/平方米。