写在前面
这几年来，国内房地产市场的波动是非常大的，大到什么程度呢？可以说是妇孺皆知了，街头巷尾讨论的都是“房价”这个经久不衰的话题。深究其市场内部，单说近两年来西安的房地产市场，大房企小房企收购并购的浪潮从没有停止过。基本的规律就是小房企在初期通过某种地缘性占有的优势在大型跨地域房企不断扩张的脚步中，逐渐减弱。作为西安本土房企的律师，近两年来代表本土房地产开发企业与这些大型房企打交道的机会也越来越多，也越来越多的参与到龙头房企的法律服务市场之中。本文仅以这一年以来，律师所从事近30余起房地产并购法律服务过程中所接触到的大型房企中积累的些许经验为基础，对房地产并购过程中，通常各方都感兴趣的内容作一简要回顾。
本文所述大型房企是指中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的2016年中国房地产开发企业500强名录中所载前100名。我们服务、合作、接触过的大型房企排名分布如下图所述：
我们近一年以来服务、参与的房地产项目数量及其中大型房企的所在比例如下图所示：
1大型房企的法律服务市场如何？
首先回答的一定是作为一个并购律师感兴趣的问题。
全国排名靠前的20强房地产企业中绝大部分都已经或即将入驻西安市场，哪些有自己的法务部门？哪些有外聘的律师作为法律顾问？律师事务所的律师在这个市场上还有多么大的发展空间？回答这些问题是作为一名律所律师最为关心问题之一。
这前二十强的房地产企业中有都有自己的法务部门，其中有一些没有外聘律师。就我们所接触的大型房企，对其外聘律师的使用情况大致整理如下表所示（因各公司可能随时调整用人安排，故此数据仅有相对参考性）：
1、法务主导模式
有的大型房企在并购过程中没有外聘的律师作为法律顾问参与谈判，完全依靠其自有的法务。在这种模式下，集团的法务往往是其内部决策中的重要一环，在谈判过程中有着举足轻重的地位，而且其集团内部通常都有较为完备的合同模板和严格的内部审核程序，例如我们曾经遇到过在于某大型房企就某体量超过1000亩土地的项目谈判的过程中，项目人员在没有法务的参与下，直接以总部提供的并购合同模板为基础，将我们眼中的并购业务做成“填空题”，这已经成为一种现象，并不鲜见。地区公司的收并购协议、方案均需通过AO系统交集团总部报备或审批，其内部审核的程序包含报建、成本、工程、财务、法务至一线销售部门的完整决策。在这种模式下，外聘律师的市场空间较为狭窄了，但完全将并购业务做成“填空题”是否能够提高成功率或者降低风险，我们严重存疑。
2、外聘律师+法务模式
有的大型房企有自己的法务部门同时兼有外聘律师，项目交易的过程中除了自己集团内部的法务之外还会有外聘的律师参与谈判。在这种模式下，其集团内部的法务通常仅为项目正常运作后提供法律服务，而外聘律师在这种情况下肩负起了并购业务中的主要责任，但有点尴尬的是，此时外聘律师作为“封疆大吏”在外代表谈判、书写合同，在内部需要“知府”审批，不仅如此，律师作为外聘人员参与谈判往往不能代表公司决策层的核心意思，而作为项目一线的工作人员，适当时候作出适当决定又好像是应有之职，此时考验律师揣测决策者意图的时候就要到了。这类集团的地区公司往往都有较大的自主权利，律师在为大型房企服务的主要市场就在这类企业，展现水平与能力也在这类房企，如果水平不如法务，甚至可能砸了饭碗。
据我们了解，市场上的大型房企在收并购这种业务中完全依靠外聘律师的模式也并不多见。大部分依然是两者皆有，只不过是有主有次。完全依靠外聘律师对外谈判这一现象主要集中在中小规模的房地产企业，其内部要么没有独立的法务部门要么法务对并购业务完全不能掌握，外聘律师的作用显得尤为重要。可以预见，未来几年内，本土律师的主要市场仍然集中在为本土中小规模房地产企业服务，但随着大型房企兼并、收购小房企的脚步，本土律师原先服务的“小鱼”在可预见的未来会越来越多的被拥进西安市场的“大鱼”吃掉，而律师的服务目标也要相应放远到更大的房地产企业中去。
2交易结构如何设置？
大型房地产企业与本土企业在房地产项目开发中，大型房企寻求的是土地的供应，本土企业寻求的是资金的支持，在双方互相需求下，达成了各种形式的项目合作模式。合作模式有资产收购、股权收购（全资/合资）、合作开发这三种形式。以我们最近一年中参与的10个典型交易为基础，以上三种形式使用的数量分别如下图所示：
1、合作开发
房地产企业项目合作市场上早期运用最多的就是合作开发模式，这一模式下一般约定由一方主导开发，另一方提供土地或者提供资金支持，主导开发一方完整的负责开发、建设、施工、销售等，但根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、二十五条、二十六条、二十七条之规定，如合作开发的模式中，一方不承担经营风险的，只收取固定利益、分配固定数量房屋、收取固定数额货币、以租赁或者其他形式使用房屋的，都不会被认定为合作开发房地产，法院也会适用不同的案由审理该纠纷。这一交易模式在早期的房地产合作项目中为满足特殊的交易目的是广泛存在的，但随着2015年最高院出台了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》后，收取固定货币的合作开发形式被认定为借款时会受到最高利率的限制；不仅如此，突破合作双方约定的所谓的“合作开发”后，还原至本来面目的合同，仍然受到原有合同的法定限制，故这一模式并不能帮助双方规避相应的风险而逐渐被合作双方淘汰了。
2、资产收购
资产收购模式（直接收购土地）也在市场中有一席之地，但也已经不是合作开发房地产的主流。资产收购即是将土地本身作为交易标的进行出售，供地一方完全不在参与后续的项目开发，只收取卖地所得的溢价，而就目前的市场趋势判断，大部分房企都不甘心就此退出后续的开发，如果退出后续开发可能就错失了地产销售时的红利。更重要的一点在于，土地的转让面临着高额的增值税，根据我国现行税务相关规定，土地增值税实行四级超率累进税率，应纳税额（增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数）金额巨大，分割了企业一大部分利益。基于以上多种原因，资产收购的方式也不在是双方合作的首选。
3、股权收购
股权收购的方式，无论是资金方全部收购还是双方合资设立项目公司，都是目前较为主流的交易模式。仍然以我们最近一年中参与的10个典型交易为基础，其中9个股权转让类的合作模式中再细分为合资形式（双方共同出资并均参与后期销售分配利润）、100%股权收购形式（以上不包含为避税设置的延期转让的情况，以实质上另一方完全退出经营为准），如下图所示：
这一模式满足一些特殊目的的需求，如我们曾经接触在某国企背景的企业运作国有划拨用地转为出让地时，某管委会曾经暧昧表态，该土地的开发只能放给该国有企业的关联公司，为达成这一目的，设计了一系列收购国有股的交易步骤。在这一模式中通过调整股权收购的比例，能满足项目资金、供地双方参与项目后期经营与否的不同选择。但根据国家税务总局曾经向广西壮族自治区地方税务局发的《国税函[2000]687号》中对于以股权转让为形式主要是转让土地、地上附着物的视为资产转让征收土地增值税。故，以此种方式“相对”意义上避免直接进行土地转让的土地增值税压力，不能完全规避纳税风险，但股权转让的交易模式综合各种优势仍然占有主流地位。
3收购资金如何管理？
资金问题是交易双方都密切关注的核心问题，为尽可能的在不披露具体项目的情况下阐述清楚这一问题，笔者以股权转让交易结构为例，供地一方（股权出让一方）、资金一方（股权受让一方），常见的交易顺序有：
其一，双方共同设立项目公司，负责前期拆迁、清表等投入的供地一方负责将土地摘牌并装入项目公司名下，资金一方负责提供资金，双方通过股权转让的形式调整持股比例及摘地前后对项目公司的控制权；
其二，供地一方将土地摘得至其全资子公司中，在将持有的全资子公司的股权部分或全部转让给资金一方，或者向资金一方定向增资扩股，以此引得资金方参与进来。
以我们近一年以来接触的案例为例，股权转让交易结构下不同的交易顺序数量及比例如下图所示：
两种形式，都关系到股权转让款的支付问题，此处的股权转让款即是供地一方在此次项目合作中可以取得的利益，也是资金一方为促成此事并获得开发权利的对价，各大型房企根据其自身特点不同，有不同的处理方式。典型的“不差钱”型房企，其集团内部的资金调拨力度及限额都相当之大，可以负担得起诸如“诚意金”、“保证金”或是某一名义的预付款，但任何资金付出都要求提供相当金额的资产抵押，同时根据后期开发周期的长短划拨资金；而另一种在全国资金布局较为紧张的企业，诸如城改项目通常都要求供地一方取得政府批准的城改主体资格，否则对于各类款项的支付都显得较为保守，甚至要求项目公司在确定取得土地使用权后才能付款，并直接将取得的土地用于抵押以缓解流动资金的紧张；还有一类企业，前期谈判时对资金支付的节点并不敏感，但在后期付款时却可能因为销售情况、开发节奏或内部复杂的审批流程等影响款项支付，尤其是尾款的支付。
以上两种形式中，可以总结的一些共性，根本点都在于资金流向的“监管权”：
在股权全部变更完毕前，付出的款项均要求进入共管账户，由双方共管，根据供地一方促成土地挂牌、摘牌的节奏，逐步释放共管账户中的股权转让款，直至股权变更登记完毕，支付完毕全部股权转让款；
付款一方均要求对方提供一项目公司为主体对外付款的详尽资金计划表或者项目开发流程表，尤其在项目合作前期，供地一方控制双方共同出资的项目公司，资金一方相对来说对款项支付控制力较弱，故要求提前列明需要的资金项目及金额，以提前做好资金调拨准备，项目合作后期，在土地已经摘牌至项目公司，且资金一方完整掌握包括财务在内的公司控制权后，项目公司对外付款的节奏由资金一方自行掌握，故供地一方提供的资金计划表时间节点也就至管理权交割时止；
无论是前期的“诚意金”、“保证金”，还是土地的前期投入费用，均要求提供相应的抵押或保证或股权质押。因为付款和股权变更完毕之间存在一段期间的时间差，且项目公司股权调整及管理权的变化，意味着通过股权收购进入项目公司的后手（资金一方）对于前手（供地一方）控制项目公司期间产生或有风险的承担，基于以上理由，均会要求提供一定数额的担保以抵御土地摘牌失败、项目公司存在未披露债务等的风险。
4收益或付出款项如何处理？
这一问题主要针对的是交易中大额的对价，双方入账时的纳税风险。房地产合作开发中的“对价”，根据交易模式的不同，可能表现为股权转让款、土地款“溢价”等。大型房企正处在上市或拟上市的热潮中，因此对于付出的对价是否有对应的税务票据或者能否合理计入后期开发成本普遍显得格外敏感；供地一方则对于自己取得的“土地溢价款”是否被征收增值税十分在意。这就引出了如何开票，价款中是否含税等问题，归根到底会跟前述第二个问题及交易模式的选择联系起来。
1. 资产收购的方式下，双方办理《国有建设用地使用权证》或《不动产登记证书》时，行政部门也会要求提供土地交易款的完税证明或税款缴纳凭证，如双方签订“黑白合同”，以不合理低价虚报合同并纳税的，供地一方可能直接面临会被税务部门稽查的风险，且资金一方后期销售时的应税额就会增高，给资金一方后期运营增加不必要的税款。但如真实报税，则供地一方也就直接面临高额的土地增值税，预期的商业利益往往无法实现。
2. 股权转让的方式下，股权转让款不直接反应土地使用权的交易，也不直接对应土地增值税，而取得的股权转让款对应的企业所得税具有如下三个优点：一是税率相对较低；二是不同地区不同行业可能享有不同的所得税减免政策；三是企业所得税按照一个会计年度为清算期间，在该期间内企业内部可以进行合理消化。以上三个优点对于取得溢价款的供地一方较为有利，而资金一方为将付出的股权转让款转化为其后期土地开发时的成本，往往要求供地一方提供相应数额的能够进入土地开发成本的合法票据，如工程发票等，城改项目则要求提供征收补偿的协议等。
问题税务（纳税义务承担问题）已经成为土地合作开发过程中双方的主要争议焦点，应当在谈判中格外注意，需要点明的是，无论是哪一种付款安排，最终都对应着价款的高低，故这一问题的根本在于双方商议的价款是否含税，税种、税率如何安排的问题，如不含税则价款可能在双方协商的价格基础上向下浮动，相反含税价则可能向上浮动。无论是税务问题还是资金管理问题都与交易结构和交易模式互相联动，故在谈判和协议起草的过程中要就关切的问题在交易结构设计时就充分考虑，并作出相应条款安排。
写在最后
笔者深知这四个问题远不足以概括大型项目合作过程中的全部问题，况且每个项目其特殊性，笔者旨在通过自身的经验总结出一些问题，通过这种问答形式为今后的合同起草、谈判、交易模式设计等提供一些思路。
这几年来，国内房地产市场的波动是非常大的，大到什么程度呢？可以说是妇孺皆知了，街头巷尾讨论的都是“房价”这个经久不衰的话题。深究其市场内部，单说近两年来西安的房地产市场，大房企小房企收购并购的浪潮从没有停止过。基本的规律就是小房企在初期通过某种地缘性占有的优势在大型跨地域房企不断扩张的脚步中，逐渐减弱。作为西安本土房企的律师，近两年来代表本土房地产开发企业与这些大型房企打交道的机会也越来越多，也越来越多的参与到龙头房企的法律服务市场之中。本文仅以这一年以来，律师所从事近30余起房地产并购法律服务过程中所接触到的大型房企中积累的些许经验为基础，对房地产并购过程中，通常各方都感兴趣的内容作一简要回顾。
本文所述大型房企是指中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的2016年中国房地产开发企业500强名录中所载前100名。我们服务、合作、接触过的大型房企排名分布如下图所述：
我们近一年以来服务、参与的房地产项目数量及其中大型房企的所在比例如下图所示：
1大型房企的法律服务市场如何？
首先回答的一定是作为一个并购律师感兴趣的问题。
全国排名靠前的20强房地产企业中绝大部分都已经或即将入驻西安市场，哪些有自己的法务部门？哪些有外聘的律师作为法律顾问？律师事务所的律师在这个市场上还有多么大的发展空间？回答这些问题是作为一名律所律师最为关心问题之一。
这前二十强的房地产企业中有都有自己的法务部门，其中有一些没有外聘律师。就我们所接触的大型房企，对其外聘律师的使用情况大致整理如下表所示（因各公司可能随时调整用人安排，故此数据仅有相对参考性）：
1、法务主导模式
有的大型房企在并购过程中没有外聘的律师作为法律顾问参与谈判，完全依靠其自有的法务。在这种模式下，集团的法务往往是其内部决策中的重要一环，在谈判过程中有着举足轻重的地位，而且其集团内部通常都有较为完备的合同模板和严格的内部审核程序，例如我们曾经遇到过在于某大型房企就某体量超过1000亩土地的项目谈判的过程中，项目人员在没有法务的参与下，直接以总部提供的并购合同模板为基础，将我们眼中的并购业务做成“填空题”，这已经成为一种现象，并不鲜见。地区公司的收并购协议、方案均需通过AO系统交集团总部报备或审批，其内部审核的程序包含报建、成本、工程、财务、法务至一线销售部门的完整决策。在这种模式下，外聘律师的市场空间较为狭窄了，但完全将并购业务做成“填空题”是否能够提高成功率或者降低风险，我们严重存疑。
2、外聘律师+法务模式
有的大型房企有自己的法务部门同时兼有外聘律师，项目交易的过程中除了自己集团内部的法务之外还会有外聘的律师参与谈判。在这种模式下，其集团内部的法务通常仅为项目正常运作后提供法律服务，而外聘律师在这种情况下肩负起了并购业务中的主要责任，但有点尴尬的是，此时外聘律师作为“封疆大吏”在外代表谈判、书写合同，在内部需要“知府”审批，不仅如此，律师作为外聘人员参与谈判往往不能代表公司决策层的核心意思，而作为项目一线的工作人员，适当时候作出适当决定又好像是应有之职，此时考验律师揣测决策者意图的时候就要到了。这类集团的地区公司往往都有较大的自主权利，律师在为大型房企服务的主要市场就在这类企业，展现水平与能力也在这类房企，如果水平不如法务，甚至可能砸了饭碗。
据我们了解，市场上的大型房企在收并购这种业务中完全依靠外聘律师的模式也并不多见。大部分依然是两者皆有，只不过是有主有次。完全依靠外聘律师对外谈判这一现象主要集中在中小规模的房地产企业，其内部要么没有独立的法务部门要么法务对并购业务完全不能掌握，外聘律师的作用显得尤为重要。可以预见，未来几年内，本土律师的主要市场仍然集中在为本土中小规模房地产企业服务，但随着大型房企兼并、收购小房企的脚步，本土律师原先服务的“小鱼”在可预见的未来会越来越多的被拥进西安市场的“大鱼”吃掉，而律师的服务目标也要相应放远到更大的房地产企业中去。
2交易结构如何设置？
大型房地产企业与本土企业在房地产项目开发中，大型房企寻求的是土地的供应，本土企业寻求的是资金的支持，在双方互相需求下，达成了各种形式的项目合作模式。合作模式有资产收购、股权收购（全资/合资）、合作开发这三种形式。以我们最近一年中参与的10个典型交易为基础，以上三种形式使用的数量分别如下图所示：
1、合作开发
房地产企业项目合作市场上早期运用最多的就是合作开发模式，这一模式下一般约定由一方主导开发，另一方提供土地或者提供资金支持，主导开发一方完整的负责开发、建设、施工、销售等，但根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、二十五条、二十六条、二十七条之规定，如合作开发的模式中，一方不承担经营风险的，只收取固定利益、分配固定数量房屋、收取固定数额货币、以租赁或者其他形式使用房屋的，都不会被认定为合作开发房地产，法院也会适用不同的案由审理该纠纷。这一交易模式在早期的房地产合作项目中为满足特殊的交易目的是广泛存在的，但随着2015年最高院出台了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》后，收取固定货币的合作开发形式被认定为借款时会受到最高利率的限制；不仅如此，突破合作双方约定的所谓的“合作开发”后，还原至本来面目的合同，仍然受到原有合同的法定限制，故这一模式并不能帮助双方规避相应的风险而逐渐被合作双方淘汰了。
2、资产收购
资产收购模式（直接收购土地）也在市场中有一席之地，但也已经不是合作开发房地产的主流。资产收购即是将土地本身作为交易标的进行出售，供地一方完全不在参与后续的项目开发，只收取卖地所得的溢价，而就目前的市场趋势判断，大部分房企都不甘心就此退出后续的开发，如果退出后续开发可能就错失了地产销售时的红利。更重要的一点在于，土地的转让面临着高额的增值税，根据我国现行税务相关规定，土地增值税实行四级超率累进税率，应纳税额（增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数）金额巨大，分割了企业一大部分利益。基于以上多种原因，资产收购的方式也不在是双方合作的首选。
3、股权收购
股权收购的方式，无论是资金方全部收购还是双方合资设立项目公司，都是目前较为主流的交易模式。仍然以我们最近一年中参与的10个典型交易为基础，其中9个股权转让类的合作模式中再细分为合资形式（双方共同出资并均参与后期销售分配利润）、100%股权收购形式（以上不包含为避税设置的延期转让的情况，以实质上另一方完全退出经营为准），如下图所示：
这一模式满足一些特殊目的的需求，如我们曾经接触在某国企背景的企业运作国有划拨用地转为出让地时，某管委会曾经暧昧表态，该土地的开发只能放给该国有企业的关联公司，为达成这一目的，设计了一系列收购国有股的交易步骤。在这一模式中通过调整股权收购的比例，能满足项目资金、供地双方参与项目后期经营与否的不同选择。但根据国家税务总局曾经向广西壮族自治区地方税务局发的《国税函[2000]687号》中对于以股权转让为形式主要是转让土地、地上附着物的视为资产转让征收土地增值税。故，以此种方式“相对”意义上避免直接进行土地转让的土地增值税压力，不能完全规避纳税风险，但股权转让的交易模式综合各种优势仍然占有主流地位。
3收购资金如何管理？
资金问题是交易双方都密切关注的核心问题，为尽可能的在不披露具体项目的情况下阐述清楚这一问题，笔者以股权转让交易结构为例，供地一方（股权出让一方）、资金一方（股权受让一方），常见的交易顺序有：
其一，双方共同设立项目公司，负责前期拆迁、清表等投入的供地一方负责将土地摘牌并装入项目公司名下，资金一方负责提供资金，双方通过股权转让的形式调整持股比例及摘地前后对项目公司的控制权；
其二，供地一方将土地摘得至其全资子公司中，在将持有的全资子公司的股权部分或全部转让给资金一方，或者向资金一方定向增资扩股，以此引得资金方参与进来。
以我们近一年以来接触的案例为例，股权转让交易结构下不同的交易顺序数量及比例如下图所示：
两种形式，都关系到股权转让款的支付问题，此处的股权转让款即是供地一方在此次项目合作中可以取得的利益，也是资金一方为促成此事并获得开发权利的对价，各大型房企根据其自身特点不同，有不同的处理方式。典型的“不差钱”型房企，其集团内部的资金调拨力度及限额都相当之大，可以负担得起诸如“诚意金”、“保证金”或是某一名义的预付款，但任何资金付出都要求提供相当金额的资产抵押，同时根据后期开发周期的长短划拨资金；而另一种在全国资金布局较为紧张的企业，诸如城改项目通常都要求供地一方取得政府批准的城改主体资格，否则对于各类款项的支付都显得较为保守，甚至要求项目公司在确定取得土地使用权后才能付款，并直接将取得的土地用于抵押以缓解流动资金的紧张；还有一类企业，前期谈判时对资金支付的节点并不敏感，但在后期付款时却可能因为销售情况、开发节奏或内部复杂的审批流程等影响款项支付，尤其是尾款的支付。
以上两种形式中，可以总结的一些共性，根本点都在于资金流向的“监管权”：
在股权全部变更完毕前，付出的款项均要求进入共管账户，由双方共管，根据供地一方促成土地挂牌、摘牌的节奏，逐步释放共管账户中的股权转让款，直至股权变更登记完毕，支付完毕全部股权转让款；
付款一方均要求对方提供一项目公司为主体对外付款的详尽资金计划表或者项目开发流程表，尤其在项目合作前期，供地一方控制双方共同出资的项目公司，资金一方相对来说对款项支付控制力较弱，故要求提前列明需要的资金项目及金额，以提前做好资金调拨准备，项目合作后期，在土地已经摘牌至项目公司，且资金一方完整掌握包括财务在内的公司控制权后，项目公司对外付款的节奏由资金一方自行掌握，故供地一方提供的资金计划表时间节点也就至管理权交割时止；
无论是前期的“诚意金”、“保证金”，还是土地的前期投入费用，均要求提供相应的抵押或保证或股权质押。因为付款和股权变更完毕之间存在一段期间的时间差，且项目公司股权调整及管理权的变化，意味着通过股权收购进入项目公司的后手（资金一方）对于前手（供地一方）控制项目公司期间产生或有风险的承担，基于以上理由，均会要求提供一定数额的担保以抵御土地摘牌失败、项目公司存在未披露债务等的风险。
4收益或付出款项如何处理？
这一问题主要针对的是交易中大额的对价，双方入账时的纳税风险。房地产合作开发中的“对价”，根据交易模式的不同，可能表现为股权转让款、土地款“溢价”等。大型房企正处在上市或拟上市的热潮中，因此对于付出的对价是否有对应的税务票据或者能否合理计入后期开发成本普遍显得格外敏感；供地一方则对于自己取得的“土地溢价款”是否被征收增值税十分在意。这就引出了如何开票，价款中是否含税等问题，归根到底会跟前述第二个问题及交易模式的选择联系起来。
1. 资产收购的方式下，双方办理《国有建设用地使用权证》或《不动产登记证书》时，行政部门也会要求提供土地交易款的完税证明或税款缴纳凭证，如双方签订“黑白合同”，以不合理低价虚报合同并纳税的，供地一方可能直接面临会被税务部门稽查的风险，且资金一方后期销售时的应税额就会增高，给资金一方后期运营增加不必要的税款。但如真实报税，则供地一方也就直接面临高额的土地增值税，预期的商业利益往往无法实现。
2. 股权转让的方式下，股权转让款不直接反应土地使用权的交易，也不直接对应土地增值税，而取得的股权转让款对应的企业所得税具有如下三个优点：一是税率相对较低；二是不同地区不同行业可能享有不同的所得税减免政策；三是企业所得税按照一个会计年度为清算期间，在该期间内企业内部可以进行合理消化。以上三个优点对于取得溢价款的供地一方较为有利，而资金一方为将付出的股权转让款转化为其后期土地开发时的成本，往往要求供地一方提供相应数额的能够进入土地开发成本的合法票据，如工程发票等，城改项目则要求提供征收补偿的协议等。
问题税务（纳税义务承担问题）已经成为土地合作开发过程中双方的主要争议焦点，应当在谈判中格外注意，需要点明的是，无论是哪一种付款安排，最终都对应着价款的高低，故这一问题的根本在于双方商议的价款是否含税，税种、税率如何安排的问题，如不含税则价款可能在双方协商的价格基础上向下浮动，相反含税价则可能向上浮动。无论是税务问题还是资金管理问题都与交易结构和交易模式互相联动，故在谈判和协议起草的过程中要就关切的问题在交易结构设计时就充分考虑，并作出相应条款安排。
写在最后
笔者深知这四个问题远不足以概括大型项目合作过程中的全部问题，况且每个项目其特殊性，笔者旨在通过自身的经验总结出一些问题，通过这种问答形式为今后的合同起草、谈判、交易模式设计等提供一些思路。