业主卖二手房，房屋被司法查封无法过户，卖家赔偿违约金98万元

01、基本案情
2021年2月13日，原告张帅和被告李强签订《房屋买卖合同》，合同约定李强将其名下广州市某区xx路x房产以总价490万元的价格出售给张帅。当日，张帅向李强支付了10万元购房定金。
首付款分三期支付，第一期：张帅应于2021年2月26日前支付150万元；第二期：张帅应于2021年3月18日前支付101万元；第三期：张帅应于2021年4月3日前支付39万元；剩余房款190万元，由张帅于2021年3月15日前自行申请办理银行按揭手续，按揭的方式为商业贷款。
此前，涉案房屋李强已办理抵押登记，仍有银行贷款230万元未还，合同约定由李强2021年3月19日前自行办理提前还贷及房屋的涂销抵押登记手续，双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。李强向原银行取回他项证明和张帅银行出具银行贷款书两个条件达成后的15日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记。
交易不成的违约责任：李强不按合同约定将该房地产出售给张帅的，应当向张帅支付违约金，违约金按该房地产成交价的20%，张帅不按合同约定买入该房产，应当向李强支付违约金，违约金按该房地产成交价的20%。
张帅于2021年2月16日、2月19日、2月24日分别转账李强49万元、10万元、140万元购房款，共计199万元。上述款项李强皆出具收据予以确认。2021年3月15日，广州市XX法院查封涉案房屋。
李强收取上述199万购房款的情况下没有按合同约定办理提前还贷，并以资金短缺为由，无法按合同约定时间提前还贷、申请涂销抵押登记。故，导致张帅也无法按合同办理银行按揭贷款，交易被迫中断，房屋无法如期过户。
由于李强一直无法解决案外纠纷，解除涉案房屋的查封，双方多次交涉沟通无果后，张帅向法院提起诉讼：1、请求法院依法判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令李强返还已付定金和首付款共计199万元，并支付违约金98万元，合计297万元；3、本案诉讼费、保全费由李强承担。
02、法院观点
原告张帅与被告李强签订的《房屋买卖合同》无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2021年2月13日，双方签订合同后，涉案房屋于2021年3月15日被广州市XX人民法院查封，被告李强未能及时解决该纠纷，解除涉案房屋的查封，至今，无法办理涉案房屋的提前还贷及涂销抵押手续，已构成根本违约。
根据合同约定，原告张帅有权单方解除双方的《房屋买卖合同》，原告要求解除其与被告李强之间的《房屋买卖合同》应予以支持。《房屋买卖合同》中第六条交易不成的违约责任规定，被告李强应向原告张帅退还所有支付款项，同时按合同约定支付上述物业成交总价的20%违约金，原告张帅要求被告李强退还已付定金和首付款合计199万元及支付违约金98万元的请求，应予以采纳。
03、裁判结果
1.原告张帅与被告李强之间的《房屋买卖合同》予以解除；
2.被告李强向原告张帅返还已付定金和首付款合计199万元；
3.被告李强支付原告张帅违约金98万元；
04、律师说法
1.签订完买卖合同，发现房屋被查封了，购房者如何救济？
首先，可以像本案张帅一样，选择诉请解除房屋买卖合同，并主张要求卖方承担返还购房款及支付违约金的法律责任。若卖方已经资不抵债，即便法院支持购房者解除房屋买卖合同的诉讼请求，后续执行回款也存在相应不确定的执行风险，尤其是涉案房屋还存在抵押权的情况下，后续相应的房屋处置拍卖款要优先清偿银行。这种情况下，可以根据已支付的购房款，卖方的债务情况，考虑其他方案，选择继续履行合同。
其次，如何选择继续履行合同，购房者可以主动联系查封法院，提交相关交易的证据，积极与卖方的债权人、卖方进行协商沟通，必要时，可以联系法院进行执行和解，通过购房者直接向债权人代业主清偿其债务，偿还款项在购房款中予以冲抵，解封房屋，尽快完成过户登记。不过此举会增加购房者的购房成本、交易风险，且该方案并不具有普适性，尤其卖方负债数额无法确定，房屋存在多个查封，且负债数额高于房屋总价的情况下，通常不建议考虑继续履行合同。如果卖方主动协助且愿意积极配合个人债务尽调的情况下，经过专业人士尽调，评估后续风险后，可以尝试考虑选择继续履行合同。
最后，若购房者满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
也就是说，买方的执行异议想要获得法院支持，需同时满足人民法院查封之前已订立合法买卖合同、合法占有房屋、依约支付价款且非因自身原因未办理过户登记四个条件。对于占有，限于合法占有，非法占有不予保护。另外，“买受人非因自身过错而未办理过户登记”的条件是否满足，这也是实践中常见的争议点。法院在审查案外人是否可以排除强制执行时，往往是通过比较案外人对不动产享有的民事权益以及债权人享有的金钱债权的性质和内容，以此判断何者更具有法律上的优先保护地位。买方如无法提供证据证明同时满足上述所有条件，在司法实践中，难以排除司法查封及强制执行。
2.如何避免所购房屋被查封的情况？
第一，购买房屋前，买方可以自行或者委托中介、专业人士通过中国裁判文书网或全国法院执行信息公开网等网站查询卖房者的相关涉诉信息，通过涉诉情况、是否存在失信行为等综合判断与其签订房屋买卖合同的交易风险。对存在有涉诉背景的卖方，需要提高警惕。
第二，作为买方一定要清楚所购房屋是否存在权利负担，是否存在无法办理过户的限制情形。房屋的所有权证书所反映的仅是产证颁发时房屋的产权信息，不能直接反映交易时最新的产权人信息、抵押权信息、查封信息及其他限制交易的信息等。买方可以对房屋进行实地考察，是否存在法院贴条查封，是否业主本人居住等情况。同时，要求中介机构到不动产登记中心对房屋做产权查册，查询拟购房屋是否存在查封、抵押、租赁以及是否设立登记居住权等情形。
第三，签订合同时，明确约定违约情形、违约责任、违约金额等来保障自身权益。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。