知乎用户提问1：房地产项目收购案中,有哪些规避土增税的方法？求实例?
星瀚律师回答：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第7条规定了土地增值税的征收比例：
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
对于计算增值额的扣除项目，该条例第6条进行了具体规定：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
此外，该条例第8条规定了免征土地增值税的情形：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。
因此，房地产项目收购案中，如何进行税收规划要根据项目的具体进度、土地增值率来综合考虑。
如果土地在开发初期，如土地增值率较低，土地增值比例不超过20%情况下，如土地用途符合国家相关规定，的可直接适用免税政策；如增值率略微高于20%可通过调整土地初期开发成本和财务费用（如通过集团财务公司增加项目公司负债及对应的财务成本或增加在建工程量增加开发成本）的方式调节增值率，然后进行直接转让。
如果土地开发进入中期，如土地增值比例较高的，可以分多个阶段多次转让在建工程，通过将总增值部分拆成几段的形式调整，降低每段适用的税收比例。如增值比例不大的，可以直接通过项目公司股权转让的方式进行收购，项目收购后，通过调整开发成本和财务费用调节土地增值税比例。
如果项目已经结构性封顶，由于此时土地增值比例较高，收购方通过毛坯交付改精装交付增加土地开发成本，降低土地增值比例。
实际操作中，有的开发商会通过股权转让的形式来规避土地增值税，但对于净地转让项目来说，这种做法反而增加了最终的税收，因为在项目实际结算时，仍然要进行土地增值税的清缴，此时，土地增值比例反而更大，由于土地增值税是累进税，这一方式反而增加了实际税收支出。
因此，如果为净地转让或在项目初期转让，如果能通过政府对于土地转让的审批，通过土地使用权及在建工程直接转让总的税收成本反而相比通过股权转让要低。
（本题由星瀚房产部答复）
知乎用户提问2：房屋买卖是否应该请律师？
[问题背景：二手房交易，双方签订合同，但因为该楼盘有烂尾工程房东没有拿到房产证，暂时也不能更名。房东说可以先让我们装修住，钱付一半，等哪天更好名后再付另一半。是否有风险？签合同时应该注意哪里细节？是否应该请个律师到场谢谢帮忙回答问题，房子已经放弃购买。买了其它的，已经更好名了。]
星瀚律师回答：
房东在取得房产证前进行交易，可能产生如下法律风险：
- 若楼盘有烂尾工程，将导致开发商无法正常办理房地产初始登记（俗称“大产证”）。而根据交易中心的登记规定，在大产证未办妥前，小业主无法办理房地产转移登记（俗称“小产证”）。因此房东能否办理小产证，取决于开发商是否备齐办理大产证的资料。开发商未办妥大产证，将导致小业主办理小产证的时间遥遥无期，继而影响房东将房产证名字变更至您的名下。
- 开发商办出大产证后，房东若不配合办理小产证，对您来说也是不小的麻烦。这种情况下，您需要起诉房东要求配合办理过户手续，同时追加开发商为第三人，要求开发商提供必要协助，先行将该房屋登记至房东名下；对于房东购房时办理银行贷款的，还需要将贷款银行追加为第三人，通过诉讼方式涤除该房屋的抵押权登记。不过，若您起诉要求强制过户的话，将无法办理银行按揭贷款，只能以现金方式支付房价款。
- 房东如果瞒着您偷偷办出了小产证，并与第三方另行签署房屋买卖合同，对您来说亦存在较大风险。这种情况下，您需要起诉房东要求履行买卖合同，法院将综合考察房屋交付时间、房价款支付时间、买卖合同形成时间等因素，确定您与房东的合同是否应优先履行。不过，若房东与第三方依据房屋买卖合同已办理过户手续，将导致您与房东的买卖合同客观上无法继续履行，您只能要求房东承担违约责任，而无法取得房屋所有权。
综上，房东未取得房产证前进行房屋交易，对买方而言存在诸多不确定因素，风险较大，故不建议立即签约并付款。如果您评估上述风险后，仍决定与房东签约，建议您在签约时注意如下合同细节：
（1）降低前期付款成数，并将房东办理小产证作为付款时点之一，督促房东尽快办理小产证；
（2）如有必要，对于开发商逾期超过一定期限的情况，设置合同解除权；
（3）对于房东违约情形，包括逾期办理小产证、“一房二卖”等情况予以明确，并设置严格的违约责任。
聘请专业律师参与买卖合同签约，能够帮助当事人梳理买卖流程、把关合同条款，从而达到最大程度控制交易风险的目的。
（本题由星瀚房产部回答）
知乎用户提问3：二手房买卖中，买方违约还可以要求卖方配合签贷款？
[问题背景：二手房买卖中，规定首付款付款日期9月18日前，过户日期9月18日前，因为贷款问题，买家已违约5天未付首付款，但还未到可以单方解除合同的15天时间，现买方要求卖方再次配合去银行签贷款，卖方有必要配合吗？现在因为房管局放假，就算配合去办贷款，过户时间也超过了规定期限15天以后了，到时候卖方有权解除合同吗？违约条款：乙方未按本合同条款履行义务的，应当向甲方支会违约金，违约金按照房屋成交总价的日万分之三计算。逾期超过十五日后，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方。乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋成交总价的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方。同时应向居间方支付该房到成交总价2%的佣金。关于他们的贷款问题我听中介说他们本身有一套房子，现在买的是第二套房，向银行贷款想少付点首付款，多贷点，所以找了外面的什么包装公司帮他们申请多贷点，已经找了两家银行被拒绝了，现在违约期间又找了第三家银行要求我配合再去银行一次。我觉得这里面风险很大，如果违约过了十五日，我就不想卖给他们了。需要提前书面通知买方吗？]
星瀚律师回答： - 办理房贷时卖方的配合义务
卖方的配合义务依不同银行的风控标准其要求会略有差异，一般大部分银行均会要求卖方提供经其签字确认的银行开户信息（用于指定贷款收款账号）、卖方身份证复印件、买卖房屋产权证复印件，部分银行可能还会要求提供卖方结婚证、户口本、离婚协议复印件（用于确保如房内有卖方户口能在贷款发放前迁出），更有甚者，可能还会要求房屋买卖合同要经信贷员面签，并要求签订交易真实承诺书、同意提前归还卖方贷款申明、配偶同意出售房屋声明等，不一而足。需要注意的是，上述义务主要分为材料提供义务及签字义务，前者需要卖方及时配合，但部分材料也可以通过向中介索取，而后者如果在申请贷款时未予配合，通常也可以留待过户时一并签署，银行开户信息最迟亦可在银行放款前进行确认，故卖方的配合义务如不充分，交易中是有该等补救或补正措施的。 - 判断卖方在履行配合办理贷款义务时是否有在先违约行为
一般买卖合同中会约定签约后一定期限内买方申请贷款，而卖方进行上述必要的配合义务。如卖方拒绝配合或递交材料存在问题，而买方亦无法通过前述途径进行补救或补正的，也无减少损失扩大的可能，进而导致贷款审批迟延，造成无法过户，那么卖方对于无法过户的结果也存在一定责任，买方要求其再次配合签贷有一定合理性，过户期也应适当延长。 - 如卖方已按期按约完成了配合签贷的义务，因买方自身原因造成贷款无法获批，卖方是否有义务再次配合签贷，可以考虑以下方面：
（1）原则上，卖方无义务再进行配合签贷义务。如买方更换同一银行的不同支行再次申请贷款。我们认为，一般情况下，同一银行系统交易上家所需材料理应相同，如开户等签字材料需面签的，亦可通过在申请过户、办理抵押权登记时银行派员当场送签得到补正，不会对于贷款审批有实质影响。因此，我们认为无论贷款是否逾期，卖方此种情况下无配合的必要。
（2）如买方因自身原因更换不同银行，一般而言，银行为控制手续费成本及因账号错误导致的退款风险可能需要卖方另行提供本银行开户材料。我们认为，第一，并非所有银行有此要求，在卖方已完成前期配合义务，且买方已有付款、过户逾期情形下，卖方未进行二次配合的情况下，买方在履行催告期内（即15日）完全可以向多家银行申请贷款以进行补救；第二，如无证据证明系卖方原因导致前期贷款无法审批，则应认定为买方原因（如买方限购通过离婚使购房人符合购房资格，随之首付款收据及转账凭证、买卖合同因时间、当事人出入银行要求重新提供；又如买方首付款晚付，导致贷款审批迟延超过约定过户日），原则上卖方无义务再次进行配合，尤其是买方已存在前期违约的情况下；第三，买卖合同一般约定“如贷款不足或贷款无法审批通过，买方应在交易过户当日以现金形式支付”，我们认为，贷款无法审批通过应包含两种情况，一种即为银行明确告知不予批准贷款，另一种为截止约定过户日贷款审批无结果。鉴于合同约定15日的履行催告期，买方可以选择在约定过户日前现金补足房款，也可以选择以承担逾期违约责任为代价在15日内使贷款获批，如在履行催告期内（即15日）买方既无法现金补足，又无法审批通过贷款，卖方当可以行使合同解除权。
（本题由星瀚房产部回答）
知乎用户提问4：如果评价财政部新出的《关于完善股权激励和技术入股有关所得税政策的通知》？
[问题背景：对于未上市但是有期权和已上市拿到股票的同学，分别有什么优惠？]
星瀚律师回答：
持有非上市公司股权期权的员工，在本次《通知》实施前，行权取得公司股权时需要按照工资薪金项目适用7级累进税率缴税，在股权转让时再按照财产转让所得适用20%税率缴税，本次颁布的《通知》实施后，在非上市公司员工持有股权期权的，行权时可暂不缴税，转让该股权时按照财产转让所得纳税，减少了一个纳税环节，并且由于7级累进税率高达45%，减少该环节的纳税很大程度降低了员工的税负。对于享受上市公司股权激励计划的员工，本次《通知》主要的优惠在于，股权期权行权、限制股解禁及取得股权奖励时应缴纳的税延长到12个月内完成纳税，因此自今年9月1日起已经行权、解禁取得股票的员工都可以在12个月内完成纳税，但如果是在9月1日《通知》实施前已经取得股票，将享受不到该通知的优惠。
[补充提问：VIE架构的公司，是否在内？]
星瀚律师：本次的《通知》中规定，适用本次通知的非上市公司应当是境内居民企业，也就是依照我国法律法规在我国境内设立的企业或者实际管理机构在我国境内的企业。VIE架构一般由BVI公司、开曼公司、香港公司、WFOE和境内公司组成，境内公司仅为经营主体，经营利润与境内公司的收益均通过协议输送至开曼公司，因此开曼公司一般为开展股权激励的主体，开曼公司不是我国的居民企业，不适用本《通知》。