新冠肺炎疫情下房地产企业有关法律知识八问八答

引 言
近来，新型冠状病毒感染的肺炎病例不断增加，为控制疫情，各地方政府均不断出台并更新政策要求企业延迟复工并采取相关疫情防控措施，各领域企业的正常生产经营活动均受到较大影响。
作为国民经济的支柱行业，房地产行业首当其冲，开发、销售、售后、租赁等正常业务活动节奏被打乱。作者根据自身服务房产企业之经验，就当前疫情形势下有关房产企业的相关法律问题进行了梳理归纳，形成了8问8答，以供房产企业参考。
八问八答
1受疫情影响无法按土地出让合同约定的时间节点开竣工怎么办？
答：因疫情防控需要，政府对于工地开工等采取限制性措施而导致房产企业不能按时开竣工的，房产企业在证明开工、竣工延期与新型冠状病毒疫情存在因果关系的基础上可以据此主张免除责任。
房产企业须收集因疫情管控而不能按期开工的证据（如政府住建部门要求企业不早于特定日期复工的通知、承包人开工受不可抗力影响的通知、工地现场封条视频等）、因疫情管控而不能按期竣工的证据（如政府住建部门要求企业不早于特定日期复工的通知、承包人施工受不可抗力影响的通知、承包人工期顺延申请、住建部门复工批准通知等），按土地出让合同的约定及时就延期开竣工向土地出让部门提出书面申请。
2受疫情影响施工企业申请顺延工期及停工索赔的怎么处理？
答：关于工期顺延，需综合疫前工程进展情况判断，分析工期顺延与疫情事件之间的因果关系。施工企业如因疫前工期迟延而导致遭遇疫情的，则不应据此免责；如因疫情管控措施导致工期延迟的，房产企业应及时要求施工企业提供或自行收集管控天数、范围等信息，合理确定顺延天数。
关于停工损失，应按合同约定处理，可以参考《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用合同条款第17.3.2款约定，即“不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加和（或）工期延误等后果，由合同当事人按以下原则承担：
（1）永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏，以及因工程损坏造成的第三人人员伤亡和财产损失由发包人承担；
（2）承包人施工设备的损坏由承包人承担；
（3）发包人和承包人承担各自人员伤亡和财产的损失；
（4）因不可抗力影响承包人履行合同约定的义务，已经引起或将引起工期延误的，应当顺延工期，由此导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担，停工期间必须支付的工人工资由发包人承担；
（5）因不可抗力引起或将引起工期延误，发包人要求赶工的，由此增加的赶工费用由发包人承担；
（6）承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用由发包人承担。”
当然，承包人没有采取有效措施导致停工损失扩大的，对扩大的损失承担责任。
3在疫情下可否缓交土地出让金？
答：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
交付土地出让金属于货币支付行为，疫情防控并不必然导致土地使用权受让方不能履行交付土地出让金的义务。土地受让方以疫情主张缓交土地出让金，需证明疫情防控足以导致其不能够履行支付义务。
一般而言，如果因假期顺延导致金融支付系统关闭等因素致使受让人不能按时付款的，土地受让方可以主张缓交并部分或全部免责，房产企业应收集相关证据，及时书面通知土地出让部门。如土地受让方以疫情导致其支付能力不足为由主张缓交并免责的，可能难以成立。
4因疫情防控措施产生土地闲置的可否免责？
答：根据《闲置土地处置办法》，闲置土地指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
根据《闲置土地处置办法》的规定，因政府、政府有关部门的其他行为导致土地闲置的，可以延长动工开发期限等，因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的依照办理。其他原因导致土地闲置的则征缴土地闲置费、收回国有建设用地使用权。
如因政府采取相应疫情防控管制措施导致不能及时开工，进而造成土地闲置的，可以根据项目具体情况考虑以不可抗力为由主张免除部分或全部责任。但在疫情爆发前已经出现土地闲置的，不能免责。为此，房产企业应收集因疫情管控导致土地闲置的证据并及时向土地出让部门书面申请延期开工。
5受疫情影响无法履行认购协议的需要执行定金罚则吗？
答：通常情况下，因出卖人原因导致不能按期签约的，出卖人需双倍返还定金；因买受人原因导致不能按期签约的，买受人不得要求返还定金；因不可归责于双方的原因导致不能按期签约的，司法实践一般倾向于要求出卖人返还定金。
本次疫情各地政府采取了一系列管控措施，包括停止售楼处活动等。如因政府管控措施致使房产企业不能够按期组织签约的，房产企业可以以此为由主张免责，签约时间相应顺延。为此，房产企业应全面收集证明因疫情管控措施导致无法按期签约的证据，并及时书面通知业主调整签约时间。如业主因被确诊或疑似或密切接触被隔离治疗或观察，导致无法按期签约的，房产企业应在业主提供相应信息后与业主调整签约时间，在业主能够签约后及时通知业主签约。若业主此时仍拒不签约的，则房产企业可以没收定金。
6受疫情影响无法按原定时间交付商品房怎么处理？
答：如因疫情防控等强制措施导致逾期交付的，房产企业在收集相关证据并履行相关手续的情况下可以主张免除部分或者全部责任。
房产企业能否免责取决于本次疫情是否实质性阻碍房产企业按期交付。就目前各地政府出台的相关政策看，疫情导致房产企业逾期交付可免全部或部分责任的情形主要有两种，一是疫情管控期间政府以行政命令等方式限制人群集聚性活动而直接导致房产企业不能够按期集中交付；二是因假期延长、复工迟延等原因导致延期竣工而间接导致房产企业不能够按期交付。房产企业应做好证据收集工作（如政府停工通知、采取管控措施的视频、施工单位不复工证明等），及时通知业主，同时应保留相关书面通知凭证。
疫情管控尚未实质阻碍交付的，建议房产企业按时发出书面交房通知，在符合政府疫情管控要求的情况下，分批、分散交付。
7受疫情影响无法按原定时间办证怎么处理？
答：疫情能否构成房产企业逾期办证免责事由还是取决于疫情防控是否对房产企业履行办证义务构成实质性障碍。
小业主产权证的办理一般时间上相对充足，人员配置要求不高，因此疫情对于房产企业办理小业主房产证的影响较之交房而言较小。但部分地区延期复工的措施可能会给房产证的办理带来一定影响。如因房产交易中心无法正常受理办证申请而导致产证逾期办理的，房产企业可以本次疫情主张免责，但在房产交易中心可正常办证后应及时办理。如果房产企业自身本就不具备办证条件，即房产企业无法按约办证与疫情无关的，则房产企业还是应当承担逾期办证的违约责任；如果房产企业在自身过错与本次疫情共同作用下导致逾期办证的，则需具体情况具体分析，房产企业需按照过错比例承担相应的过错责任。
作为房产企业，应当注意收集各个环节出现的影响办证的相关证据，及时书面告知小业主，防止由此引起的违约及避免购房人损失扩大。
8承租户可否主张租金减免？
答：在当前大环境下，承租户有强烈的减免租金需求。是否减免承租户租金，应先分析判断疫情对承租方的具体影响。可以综合考量承租物业所在区域、承租物业具体用途、承租物业涉及的经营活动、政府采取的管制措施对承租方经营活动及承租物业使用的影响等因素。
一般认为承租物业进行商业活动的承租方受到直接且较大的影响，而承租物业进行办公和工业活动的承租方受到间接且较小的影响；疫情重点区域受到的影响大于一般区域；经营非生活必需品商户遭受的影响大于经营生活必需品的商户；政府采取多项管制措施的区域遭受影响大于政府未采取或采取较少管制措施的区域。
所以，对于办公和工业物业的承租方，应综合考量所处地疫情情况、政府管制措施等，根据疫情对其实际影响确定是否减少免除租金；对于商业物业的承租方而言，其实际营业时间因假期延长、疫情防控措施而缩短，其商业机会因市场大环境变差、人流量降低而减少，一般法院会按照公平原则适当减免其房屋租金。
结 语
作为专业法律服务机构，我们为客户排忧解困，助力企业存续提升。关于房产企业在疫情防控期间可能遇到的问题，我们就自身服务经验进行列举，以期为企业平稳度过疫情期间提供法律支持。江苏昶兴建设工程与房地产业务部助力房产企业，同力协契，共克时艰，砥砺前行！