承租人在国有土地上房屋征收补偿中的主体地位及权益问题研究

国有土地上房屋征收与补偿是指为了公共利益的需要，由市、县级人民政府确定的房屋征收部门对国有土地上单位或个人的房屋进行征收并给与补偿的行为。在我国城市化进程快速推进的过程中，涉及旧城改造、城市扩张等问题时，往往需要对相关区域的房屋进行征收与补偿，若被纳入征收范围的房屋已经出租给承租人，在面临征收与补偿时，承租人在其中享有怎样的主体地位、可以主张怎样的权利呢？本文从承租人能否成为被征收人、承租人在征收补偿中享有的权益及权益的保护三个方面对承租人与征收补偿相关的法律问题进行研究。
一、承租人能否成为被征收补偿的主体
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”。
根据上述规定，被征收人应当为被征收房屋的所有权人，而承租人并非被征收房屋的所有权人，其不应作为被征收补偿的主体。
如贵阳市中级人民法院在（2019）黔01民终5913号案件中明确“依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”，第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法”。本案中，原告系0005号房屋一楼门面的承租人，非所有权人，不具备房屋征收受补偿的主体资格。”遵义市中级人民法院在（2019）黔03民终7183号案件中明确“根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”的规定，接受补偿的主体是房屋所有权人（被征收人）而非承租房屋的人。”
实践中，市、县级人民政府确定的房屋征收部门一般都是与房屋的所有权人签订征收补偿协议，对征收补偿事宜进行约定。但笔者在处理此类案件时发现，房屋征收部门在征得所有权人同意的情况下，也会与房屋所有权人及承租人签订三方的征收补偿协议，分别对所有权人和承租人享有的权益进行约定，以保证征收拆迁工作的顺利进行。
二、承租人能否在房屋征收补偿中主张分配补偿款
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中被征收房屋的价值补偿中包括对装饰装修及附属设施等的补偿，若系由承租人出资对被征收房屋进行了装修装修并安装附属设施，承租人能否主张该部分的权益归其所有？而停产停业损失是基于承租人使用被征收房屋进行生产经营产生的补偿，承租人能否就该部分补偿主张权利？
对于这个问题，司法实践中存在两种截然相反的观点：
一种观点认为，租赁房屋的被征收人为所有权人而非承租人，承租人无权主张分配征收补偿款。
如贵阳市中级人民法院在（2019）黔01民终5913号案件中认为“上诉人对租赁房屋征收补偿款是否有权分配。本案中，被上诉人取得的房屋征收实补偿款，系被上诉人基于其所有的房屋被案外人征收而取得的对价，涉案房屋的被征收人是被上诉人而非上诉人，故上诉人无权直接主张分配涉案房屋的征收补偿款，且从征收补偿协议内容来看，征收活动中，也未明确作出补偿承租人的授益性条款，故上诉人也不是征收补偿合同的授益人，亦无权主张征收补偿款的分配。事实上，上诉人仅是涉案房屋的承租人，其权利义务均由房屋租赁合同确定，本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中并款约定承租人在遇到征收补偿时享有征收补偿款的分配权，也未约定应由出租人对其装修、停业等进行赔偿或奖励，故上诉人无权主张对征收补偿款中的“经营性面积一次性补助费”、“有证经营性搬家奖励”、“装修包干补偿费及室内设施补偿费”进行分配。”
一种观点认为，应当根据实际权利人确定装饰装修、停产停业损失等补偿款的权利主体。
如遵义市中级人民法院在（2017）黔03民终4601号中认为“虽然双方之后形成了不定期租赁合同关系，但就涉案房屋的装饰装修物的权属享有，在其后形成的不定期租赁合同中对此没有变更的情况下，涉案房屋所有的装饰装修物仍应按原租房合同的约定确定，即应由上诉人享有。一审判决涉案房屋装修费属被上诉人享有违反了双方当事人的合同约定，属于认定事实错误，本院予以纠正。
关于停产停业补助、搬家费的归属问题。停产停业补助、搬家费是对房屋的实际使用者的补偿，而涉案租赁房屋在拆迁时仍然由被上诉人陈登科租赁使用，一审认定停产停业补助、搬家费属于被上诉人陈登科享有符合本案事实和法律规定，上诉人关于该部分的上诉理由不能成立，本院予以驳回。”
笔者同意第二种观点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第（四）款的规定“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。” 参照该规定，无论承租人与房屋所有权人是否在房屋租赁合同中约定征收补偿款的归属，只要承租房屋面临征收补偿导致租赁合同解除，应当根据公平原则确定补偿款的归属。正是因为承租人对房屋进行了装饰装修并生产经营才使房屋面临征收补偿时产生装饰装修及停产停业损失的补偿，否则，征收部门不会给予该部分补偿款，在所有权人已经取得了房屋补偿的前提下，将该部分补偿款分配给承租人才符合公平原则。
三、承租人应如何在征收补偿中维护自身的合法权益
鉴于司法实践中对于承租人是否享有征收补偿款的分配权存在争议，作者建议承租人在与房屋所有权人签订房屋租赁合同时，在合同中对承租房屋面临征收补偿时补偿款中的装饰装修、附属设施、停产停业损失以及搬家费等的归属进行明确约定。同时。在面临征收补偿时，承租人争取与所有权人和房屋征收部门协商作为主体之一签订征收补偿协议。
承租人并非征收补偿协议的相对方，若承租人与所有权人就补偿款的分配无法协商一致需通过诉讼方式解决时，承租人应当基于与所有权人签订的租赁合同提起诉讼，因为双方并非因被拆房屋如何补偿、安置问题产生纠纷，而是因租赁房屋被拆迁所获得的补偿金如何分配产生纠纷，其实质是拆迁后房屋租赁合同无法继续履行而需解除合同所产生的赔偿或补偿。因此，应根据《民法典》合同编及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等有关房屋租赁相关规定对此类案件进行处理。