前 言：
2021年12月8日，西安市灞桥区在对入境航班隔离酒店的工作人员进行例行检测时发现1名员工的新冠肺炎核酸检测初筛呈阳，意味着西安人民的防疫攻坚战已经开始，随着事态的严重性，西安成为本土疫情新的风暴眼。然在防疫期间，物业服务企业作为与自身服务小区人员接触最多、最直接、联系最紧密的服务单位，一直处于抗疫前线，为这场战役的胜利发挥了不可或缺的作用，同时也面临着未知的挑战和法律风险。
作为一直为物业服务企业提供服务的法律人，通过查看相关法规与政策性规定，对物业服务企业在防疫期间可能遇到的法律问题梳理汇总如下，以供参照。
1
常用名词解析
（一）什么是封控区域？
1、划分标准：
发生1例病例的小区，病例所在楼宇划为封控区;再发生1例及以上(指该小区内新发病例)的小区，整个小区划为封控区。
2、管控措施：
“封控区严格落实居家隔离措施，做到足不出户。每天上午、下午各开展一次体温检测和症状问询，每日开展一次核酸检测，对重点区域进行消杀等。”
（二）什么是管控区域？
1、划分标准：
封控区所在的街道划为管控区。同时，根据病例活动范围适当扩大到其他街道。
2、管控措施：
“管控区实行“人不出区、严禁聚集”无特殊原因(如核酸检测)一律居家足不出户。每天开展一次体温检测、症状问询和核酸检测等。”
（三）什么是防范区域？
1、 划分标准：
区县、开发区内封控区、管控区以外的区域划定为防范区。
2、 管控措施：
“防范区实行“强化社会面管控，严格限制人员聚集”。严格限制进入室内公共场所，严格限制搭乘公共交通工具，暂停室内公共场所运营活动等。防范区内人员原则上非必要不离开本区县。”
（四）什么是社区？
“社区是指街道办事处或乡镇人民政府所辖的城乡社区（即城市社区和村），其并不是仅指小区。”
（五）什么是社区出现疫情？
“社区出现病例，是指在社区居民中，出现1例确诊的新型冠状病毒感染的肺炎，尚未出现续发病例。”
（六）什么是暴发疫情？
“暴发疫情是指14天内在小范围（如一个家庭、一个工地、一栋楼同一单元等）发现2例及以上确诊病例，病例间可能存在因密切接触导致的人际传播或因共同暴露感染的可能性。”
（七）什么是社区传播疫情？
“社区传播疫情指在社区居民中，14天内出现2例及以上感染来源不清楚的散发病例，或暴发疫情起数较多且规模较大，呈持续传播态势。”
在了解上述概念后物业服务企业可以参照下列社区防疫措施安排日常工作：
2
如何区分物业服务企业可为与不可为
区分物业服务企业可为与不可为主要看物业是否享有该项职权，而物业的职权来源只有两种途径，一是法律规定，二是合同约定。基于此我们以问答的方式给大家予以梳理：
（一）哪些法律涉及物业服务企业在疫情期间的法定权利与义务？
法律依据：
《民法典》第二百八十五条规定：“……物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。”
第二百八十六条规定:“……对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合 ……业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。”
第一千一百九十八条规定：宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。
《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十六条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
《陕西省物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作导则》总则第一项明确规定：本导则适用于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间的物业管理区域疫情防控工作。物业服务企业管理的项目应按本导则执行，业主自管项目，可参照本导则执行。
（二）物业服务企业是否有权封闭小区？
法律依据：
《传染病防治法》第四十二条规定：传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府应当立即组织力量，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径，必要时，报经上一级人民政府决定，可以采取下列紧急措施并予以公告：……(五)封闭可能造成传染病扩散的场所。上级人民政府接到下级人民政府关于采取前款所列紧急措施的报告时，应当即时作出决定。紧急措施的解除，由原决定机关决定并宣布。
故物业服务企业无权做出封闭小区的决定，但是在上级政府有关部门做出封闭小区的决定时，其有配合义务，但建议物业通过在小区张贴公告、在小区业主群发布公告内容等方式告知业主即将对小区实施封闭管理，并说明封闭管理的目的、方式，争取获得业主的理解和支持，在一定程度上避免因误会而引发冲突或个别业主过激行为的情况发生。
（三）物业服务企业是否有权对确诊人员采取封户封门的隔离手段？
法律依据：
《传染病防治法》第三十九条第三款明确规定：“……拒绝隔离治疗或者隔离期未满擅自脱离隔离治疗的，可以由公安机关协助医疗机构采取强制隔离治疗措施。”
第十二条规定：“……疾病预防控制机构、医疗机构不得泄露涉及个人隐私的有关信息、资料。”
故物业服务企业在小区有确诊人员时，其也是无权对住户采取封门封户的防控措施。物业服务企业应配合政府部门和医疗机构对确诊病人的密切接触者采取隔离措施，并加强相关部位的消毒措施，但物业服务企业不能采取极端手段对房屋出入口进行封闭。若相关人员拒不配合隔离，可报警并向政府部门反映，并对其他业主履行提醒义务、注意防护安全，但对被隔离人员或确诊人员的基本信息，包括姓名、身份证号码、通讯联系方式等负有保密义务，未经被隔离或确诊业主同意，不得随意对外披露，即使在特殊时期，也应当保护相关业主的个人隐私权。
（四）物业服务企业是否可以关闭小区特定场所？
法律依据：
陕西省物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作导则（试行）总则第七项规定：“疫情期间，物业管理区域内人员密集场所（文化娱乐场所、健身房、儿童区域区、老人活动场所、会所、会议室等）禁止开业。”
故物业服务企业可以根据小区的具体情况，要求一些商户关闭一些活动密集场所，例如：便利店、儿童活动场馆等娱乐场所。另小区若存在几处进出口，考虑到疫情期间便于管控，可以关闭几处，留一处出入即可。
（五）物业服务企业是否可以拒绝非小区业主以及使用人进入小区？发现有业主不戴口罩在小区散步、聚集等，物业工作人员有无权利干涉？
法律依据：
陕西省物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作导则（试行）特殊要求第四项规定：“严格控制非本项目业主和使用人及车辆进入物业管理区域（包括但不限于快递员、外卖员等人群及其车辆）。快递公司、外卖等所配送的物品应送至指定存放区域进行临时存放，由本项目业主和使用人自行领取。”
故物业服务企业在疫情期间有权决定非本小区住户以及使用人进入小区，对物业管理区域内违反疫情管理相关规定的行为进行制止，经物业服务企业劝阻，仍有外人闯入（或本小区人员闯出）、业主不配合相关规定执行的，则物业服务企业可以直接报警处理。另物业服务企业也没有替小区业主收发快递以及取送外卖的义务。
（六）业主或者使用人是否可以因疫情属于不可抗力，从而要求物业服务企业减免物业服务费或者租金？
法律依据：
《民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
疫情虽然已被认定属于不可抗力，但是在此期间，物业服务企业并没有停止提供对小区公共区域的维修与管理服务，相反，因为疫情，物业服务企业日常工作内容反而增加，例如：小区扫码、测温，加强消毒防护，以及保安24小时轮流值班等服务内容。
故小区业主或者实际使用人无权以疫情属于不可抗力从而要求减少或者拒绝缴纳物业服务费。
（七）物业服务企业在疫情管控期间可以采取哪些措施？
（1）物业服务企业应成立疫情防控指挥部，积极配合政府做好疫情防控各项工作。
（2）疫情防控物资应准备充足，包括基本消毒药品（包括84消毒液、含氯消毒剂、75%酒精、免洗洗手液等），防护器具（包括口罩、隔离服、手套、护目镜等），防控器具（包括测温设备、喷洒器具），并按照操作规范执行检查、消杀作业，避免交叉感染。
（3）物业服务企业应确保疫情防疫工作人员充足，依据疫情情况合理调整各岗位人员作息时间，实行24小时轮流值班制度。
（4）物业服务企业应建立疫情防控信息沟通机制，开通24小时疫情上报通道，并确保有关疫情信息的及时性和准确性。
（5）落实所辖物业管理区域防控经费；按照特事特办、急事急办的原则，加快资金拨付使用，建立资金使用台账，确保疫情防控相关经费专款专用。
（6）物业服务企业应配合政府，加强项目疫情防控的宣传管理，可采用包括纸质资料、电子文档等多种适宜沟通形式（应尽量避免面对面沟通）进行宣传。
（7）疫情期间严格落实小区封闭/管控管理制度，管理区域内所有的装修施工活动应一律停止。根据疫情防控需要和政府主管部门发布的通知、决定等及时的调整管理措施。
（8）物业服务企业在保障防护安全的前提下，与残疾人、独居老人、行动不便的业主和使用人或其他有特殊需求人员进行定期沟通，了解特殊群体的需求和困难，及时向社区居委会和有关行政部门报告情况，协助特殊群体做好疫情防范工作。
（9）物业服务企业应做好室外公共区域清洁和消毒工作，应按要求对室外公共区域进行全方位消杀。
（10）物业服务企业应协助配合防疫人员针对小区人员核酸检测采样工作的开展，因很多小区存在群租的情况，物业服务企业需做好人员排查和登记工作，确保每轮核酸采样工作不遗漏一个人，做到数据的精确化。
小编的分享到此结束，希望能给各位阅读的人带来收获，同时，在这特殊时期，大家注意做好防护。
2021年12月8日，西安市灞桥区在对入境航班隔离酒店的工作人员进行例行检测时发现1名员工的新冠肺炎核酸检测初筛呈阳，意味着西安人民的防疫攻坚战已经开始，随着事态的严重性，西安成为本土疫情新的风暴眼。然在防疫期间，物业服务企业作为与自身服务小区人员接触最多、最直接、联系最紧密的服务单位，一直处于抗疫前线，为这场战役的胜利发挥了不可或缺的作用，同时也面临着未知的挑战和法律风险。
作为一直为物业服务企业提供服务的法律人，通过查看相关法规与政策性规定，对物业服务企业在防疫期间可能遇到的法律问题梳理汇总如下，以供参照。
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常用名词解析
（一）什么是封控区域？
1、划分标准：
发生1例病例的小区，病例所在楼宇划为封控区;再发生1例及以上(指该小区内新发病例)的小区，整个小区划为封控区。
2、管控措施：
“封控区严格落实居家隔离措施，做到足不出户。每天上午、下午各开展一次体温检测和症状问询，每日开展一次核酸检测，对重点区域进行消杀等。”
（二）什么是管控区域？
1、划分标准：
封控区所在的街道划为管控区。同时，根据病例活动范围适当扩大到其他街道。
2、管控措施：
“管控区实行“人不出区、严禁聚集”无特殊原因(如核酸检测)一律居家足不出户。每天开展一次体温检测、症状问询和核酸检测等。”
（三）什么是防范区域？
1、 划分标准：
区县、开发区内封控区、管控区以外的区域划定为防范区。
2、 管控措施：
“防范区实行“强化社会面管控，严格限制人员聚集”。严格限制进入室内公共场所，严格限制搭乘公共交通工具，暂停室内公共场所运营活动等。防范区内人员原则上非必要不离开本区县。”
（四）什么是社区？
“社区是指街道办事处或乡镇人民政府所辖的城乡社区（即城市社区和村），其并不是仅指小区。”
（五）什么是社区出现疫情？
“社区出现病例，是指在社区居民中，出现1例确诊的新型冠状病毒感染的肺炎，尚未出现续发病例。”
（六）什么是暴发疫情？
“暴发疫情是指14天内在小范围（如一个家庭、一个工地、一栋楼同一单元等）发现2例及以上确诊病例，病例间可能存在因密切接触导致的人际传播或因共同暴露感染的可能性。”
（七）什么是社区传播疫情？
“社区传播疫情指在社区居民中，14天内出现2例及以上感染来源不清楚的散发病例，或暴发疫情起数较多且规模较大，呈持续传播态势。”
在了解上述概念后物业服务企业可以参照下列社区防疫措施安排日常工作：
2
如何区分物业服务企业可为与不可为
区分物业服务企业可为与不可为主要看物业是否享有该项职权，而物业的职权来源只有两种途径，一是法律规定，二是合同约定。基于此我们以问答的方式给大家予以梳理：
（一）哪些法律涉及物业服务企业在疫情期间的法定权利与义务？
法律依据：
《民法典》第二百八十五条规定：“……物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。”
第二百八十六条规定:“……对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合 ……业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。”
第一千一百九十八条规定：宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。
《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十六条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
《陕西省物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作导则》总则第一项明确规定：本导则适用于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间的物业管理区域疫情防控工作。物业服务企业管理的项目应按本导则执行，业主自管项目，可参照本导则执行。
（二）物业服务企业是否有权封闭小区？
法律依据：
《传染病防治法》第四十二条规定：传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府应当立即组织力量，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径，必要时，报经上一级人民政府决定，可以采取下列紧急措施并予以公告：……(五)封闭可能造成传染病扩散的场所。上级人民政府接到下级人民政府关于采取前款所列紧急措施的报告时，应当即时作出决定。紧急措施的解除，由原决定机关决定并宣布。
故物业服务企业无权做出封闭小区的决定，但是在上级政府有关部门做出封闭小区的决定时，其有配合义务，但建议物业通过在小区张贴公告、在小区业主群发布公告内容等方式告知业主即将对小区实施封闭管理，并说明封闭管理的目的、方式，争取获得业主的理解和支持，在一定程度上避免因误会而引发冲突或个别业主过激行为的情况发生。
（三）物业服务企业是否有权对确诊人员采取封户封门的隔离手段？
法律依据：
《传染病防治法》第三十九条第三款明确规定：“……拒绝隔离治疗或者隔离期未满擅自脱离隔离治疗的，可以由公安机关协助医疗机构采取强制隔离治疗措施。”
第十二条规定：“……疾病预防控制机构、医疗机构不得泄露涉及个人隐私的有关信息、资料。”
故物业服务企业在小区有确诊人员时，其也是无权对住户采取封门封户的防控措施。物业服务企业应配合政府部门和医疗机构对确诊病人的密切接触者采取隔离措施，并加强相关部位的消毒措施，但物业服务企业不能采取极端手段对房屋出入口进行封闭。若相关人员拒不配合隔离，可报警并向政府部门反映，并对其他业主履行提醒义务、注意防护安全，但对被隔离人员或确诊人员的基本信息，包括姓名、身份证号码、通讯联系方式等负有保密义务，未经被隔离或确诊业主同意，不得随意对外披露，即使在特殊时期，也应当保护相关业主的个人隐私权。
（四）物业服务企业是否可以关闭小区特定场所？
法律依据：
陕西省物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作导则（试行）总则第七项规定：“疫情期间，物业管理区域内人员密集场所（文化娱乐场所、健身房、儿童区域区、老人活动场所、会所、会议室等）禁止开业。”
故物业服务企业可以根据小区的具体情况，要求一些商户关闭一些活动密集场所，例如：便利店、儿童活动场馆等娱乐场所。另小区若存在几处进出口，考虑到疫情期间便于管控，可以关闭几处，留一处出入即可。
（五）物业服务企业是否可以拒绝非小区业主以及使用人进入小区？发现有业主不戴口罩在小区散步、聚集等，物业工作人员有无权利干涉？
法律依据：
陕西省物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作导则（试行）特殊要求第四项规定：“严格控制非本项目业主和使用人及车辆进入物业管理区域（包括但不限于快递员、外卖员等人群及其车辆）。快递公司、外卖等所配送的物品应送至指定存放区域进行临时存放，由本项目业主和使用人自行领取。”
故物业服务企业在疫情期间有权决定非本小区住户以及使用人进入小区，对物业管理区域内违反疫情管理相关规定的行为进行制止，经物业服务企业劝阻，仍有外人闯入（或本小区人员闯出）、业主不配合相关规定执行的，则物业服务企业可以直接报警处理。另物业服务企业也没有替小区业主收发快递以及取送外卖的义务。
（六）业主或者使用人是否可以因疫情属于不可抗力，从而要求物业服务企业减免物业服务费或者租金？
法律依据：
《民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
疫情虽然已被认定属于不可抗力，但是在此期间，物业服务企业并没有停止提供对小区公共区域的维修与管理服务，相反，因为疫情，物业服务企业日常工作内容反而增加，例如：小区扫码、测温，加强消毒防护，以及保安24小时轮流值班等服务内容。
故小区业主或者实际使用人无权以疫情属于不可抗力从而要求减少或者拒绝缴纳物业服务费。
（七）物业服务企业在疫情管控期间可以采取哪些措施？
（1）物业服务企业应成立疫情防控指挥部，积极配合政府做好疫情防控各项工作。
（2）疫情防控物资应准备充足，包括基本消毒药品（包括84消毒液、含氯消毒剂、75%酒精、免洗洗手液等），防护器具（包括口罩、隔离服、手套、护目镜等），防控器具（包括测温设备、喷洒器具），并按照操作规范执行检查、消杀作业，避免交叉感染。
（3）物业服务企业应确保疫情防疫工作人员充足，依据疫情情况合理调整各岗位人员作息时间，实行24小时轮流值班制度。
（4）物业服务企业应建立疫情防控信息沟通机制，开通24小时疫情上报通道，并确保有关疫情信息的及时性和准确性。
（5）落实所辖物业管理区域防控经费；按照特事特办、急事急办的原则，加快资金拨付使用，建立资金使用台账，确保疫情防控相关经费专款专用。
（6）物业服务企业应配合政府，加强项目疫情防控的宣传管理，可采用包括纸质资料、电子文档等多种适宜沟通形式（应尽量避免面对面沟通）进行宣传。
（7）疫情期间严格落实小区封闭/管控管理制度，管理区域内所有的装修施工活动应一律停止。根据疫情防控需要和政府主管部门发布的通知、决定等及时的调整管理措施。
（8）物业服务企业在保障防护安全的前提下，与残疾人、独居老人、行动不便的业主和使用人或其他有特殊需求人员进行定期沟通，了解特殊群体的需求和困难，及时向社区居委会和有关行政部门报告情况，协助特殊群体做好疫情防范工作。
（9）物业服务企业应做好室外公共区域清洁和消毒工作，应按要求对室外公共区域进行全方位消杀。
（10）物业服务企业应协助配合防疫人员针对小区人员核酸检测采样工作的开展，因很多小区存在群租的情况，物业服务企业需做好人员排查和登记工作，确保每轮核酸采样工作不遗漏一个人，做到数据的精确化。
小编的分享到此结束，希望能给各位阅读的人带来收获，同时，在这特殊时期，大家注意做好防护。