商业管理公司必须知道的租赁合同核心风险

商业管理公司常见的租赁合同无效及违约风险
在租赁合同纠纷中，反诉发生率比较高，常见的场景是出租人诉请承租人支付租金，承租人以出租人迟延交付房屋或未履行修缮义务为由反诉请求减免租金或延长租期，或者本诉反诉均诉请解除合同，赔偿损失。
商业管理公司属于一种特殊的出租人，其并非租赁房屋所有权人，通常是受开发商或散户业主委托对业主所有的整个商场、商业街所有商业用房进行招商、出租经营并取得收益，在扣除一定管理费后向委托人支付固定或浮动收益。面对上游商业用房业主，商业管理公司为受托经营方，面对下游商铺承租人，商业管理公司为出租人，故一旦商业管理公司经营出现风险，便会发生批量纠纷，产生连锁反应，本文选举部分案例探讨了商业管理公司常见的几类核心风险，希望商业管理公司在经营中能提前预防。
一、租赁合同无效导致的返还、赔偿风险
存在《合同法》第五十二条规定情形之一的，合同无效，租赁合同同样适用，除此之外，根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“租赁合同解释”）的相关规定，存在以下情形的租赁合同无效：（1）租期超过二十年的租赁合同，超过部分无效；（2）就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋签订的租赁合同无效；（3）就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑订立的租赁合同无效；（4）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。（5）转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效。其中（2）、（3）、（4）合同效力瑕疵可补正，即在一审法庭辩论终结前取得主管部门批准的合同有效。
实践中商业管理公司就违章建筑签订租赁合同的情形较为常见，租赁合同无效后，出租人无权要求承租人支付租金，但有权要求承租人按照租金标准支付房屋占用费，如因租赁合同无效导致承租人未实际使用房屋的，出租人无权主张占用费，如因合同无效导致承租人损失的，出租人还应承担相应赔偿责任。
案例1 “江苏魔方小镇商业管理有限公司与苏州凯澜门时装有限公司租赁合同纠纷案”【江苏省苏州市中级人民法院（2018）苏05民终9698号判决书】
该案中法院认为，魔方小镇公司改装集装箱柜铺并使其固定于土地，且用以作为店铺出租，具有建筑物的性质及功能，属于《租赁合同解释》第三条规定的临时建筑，魔方小镇公司未提供证据证明其获得了该柜铺经主管部门批准建设的依据，且城市管理行政执法部门发出的《通知》亦印证该情形，租赁合同无效。
双方虽于2017年7月3日签署租赁柜铺验收的确认书，但城管部门在2017年7月27日即已通知承租户停止建设、装潢和经营行为，故承租人即便于2017年7月3日接收租赁物后极短时间内即被要求停止一切使用行为，而其订立合同的目的是经营收益，现其合同目的完全未能实现，故魔方小镇公司没有证据证明承租人实际在案涉合同项下获得利益，且合同无效的原因在于魔方小镇公司，故魔方小镇公司无权要求凯澜门公司支付费用。
二、未取得消防许可导致租赁合同无法继续履行的风险
商场、商业街等均属于人员密集场所，法律、行政法规对其消防设计、施工、验收等均具有严格规定，根据《消防法》第十一条、第十二条、第十三条以及《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场即属于法律意义上的人员密集场所，在施工前的设计阶段，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。实践中不少商场因未经消防验收或消防验收不合格而无法开业或开业后被勒令关停，此种情况虽不会导致租赁合同无效，但会导致商场无法开业或正常营业，必然会导致商铺租赁合同无法履行。
案例2 武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司、耿蕾租赁合同纠纷案”【湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终3494号判决书】
法院认为：案涉商场未经公安消防部门消防设计审核合格，导致双方签订的租赁合同无法继续履行，一审判决对耿蕾要求解除双方签订的《租赁合同》等文件的诉讼请求予以支持正确。关于赛博公司上诉称耿蕾已实际使用案涉商铺超过了三个月、一审判决全额返还耿蕾已交的房租和经营管理费缺乏依据的问题。虽然耿蕾已实际使用案涉商铺，但根据赛博公司在开业前作出的承诺、赛博公司工作人员与耿蕾联系的记录、收取耿蕾相关费用的收据记载，赛博公司所称对耿蕾承租商铺从2016年8月28日起计租、免租情形必须是租满期限缺乏依据，一审判决根据查明的事实，结合本案的实际情况，判令赛博公司全额返还耿蕾已交的房租和经营管理费并无不当。
持类似观点的案例还有：李慧、郑州又一城商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷案【河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终16959号判决书】
三、商场或商业街未按时开业导致租户退租的风险
一些商管公司会在商场或商业街项目前期宣传中体现出开业时间，有时甚至会将具体开业时间约定在商铺租赁合同中，承租人通常会基于对开业时间的预期而做出一些开业准备行为，如装修、备货、人员招聘等行为，因单个的铺位属于商场或商业街整个项目的组成部分，如商场或商业街迟迟不能开业，则避让会影响到承租人的合同目的。实践中，商场或商业街项目不能如期开业的原因很多，如商铺入驻率不足、未取得消防手续、人流量显著不足等，但不论何种原因，商业管理公司均对逾期开业承担主要责任，承租人可据此解除合同并要求出租人承担损失。
案例3 四川鼎邦商业管理有限公司、陈雷房屋租赁合同纠纷案【四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终10254号判决书】
本案中，鼎邦公司经营的商场整体开业迟延为事实，因案涉商铺属于整个商业广场项目的组成部分，依赖于该商业综合体正式开业所形成的商圈效益，按照一般社会经验法则，若商业综合体未如期正式开业，必然严重影响其内场所的经营。由于鼎邦公司至今未能举证证明该综合体已经正式开业的事实，该情形属于《合同法》第九十四条第四款规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，鼎邦公司存在违约行为、案涉租赁合同应予解除。
持类似观点的案例还有：河南兰德商业管理有限公司、葛君房屋租赁合同纠纷案【河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终20141号判决书】
四、无法保证租赁物符合约定用途时的违约风险
根据《合同法》第二百一十六条的规定，租赁合同中出租人的义务绝不仅限于交付符合约定条件的房屋，其还负有在租赁期间内持续保证租赁房屋能满足承租人约定用途的义务，实践中经常发生诸如房屋漏水、经常性断电、墙体出现裂缝、墙皮脱落等应由出租人负责修缮的问题，根据《合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
案例4 王志虎、岳阳汇德丰商业管理有限公司租赁合同纠纷案【湖南省岳阳市中级人民法院（2018）湘06民终1819号判决】
法院认为，关于王志虎拖欠租金和物业管理费是否有正当理由及能否认定构成违约的问题。根据《合同法》相关规定，出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途。现诉争商铺存在漏水现象且实际影响王志虎正常经营，故可认定汇德丰公司未提供适租的租赁物，可认定违约，承租人王志虎享有减少租金或延长租期的抗辩权。
五、不当解除租赁合同导致索赔的风险
《合同法》第九十三条规定了约定解除权的适用情形，第九十四条规定了法定解除权的使用情形，商业管理公司作为出租人在行使约定解除权时只须证明约定的解除合同的条件已经成就，无需证明承租人的违约行为导致出租人合同目的无法实现。商业管理公司在行使法定解除权时，须证明承租人是对“主要债务”的违约或导致了“合同目的不能实现”。以上是解除权行使的实体要件，《合同法》第九十六条规定了程序要件，即采取通知方式，合同自通知到达对方时解除。如商业管理公司行使解除权不当的，将不发生解除合同的效力，如解除权行使不当给承租人造成损失的，出租人还应赔偿。
案例5 北京联创商业管理有限公司与王臣房屋租赁合同纠纷案【北京市第二中级人民法院（2018）京02民终11258号判决书】
法院认为，王臣在履行合同过程中虽存在不符合合同约定的行为，但尚未构成根本违约，亦未达到合同约定的单方解除条件，联创公司向王臣发送的解除通知不发生解除合同的效力。联创公司主张王臣存在转租、转包、无偿提供他人使用、合作经营出借等情况，但未提供确实充分证据证明该主张成立，本院对该主张不予支持。联创公司主张王臣违反合同约定，其多次书面通知王臣限期整改，王臣拒绝整改。根据双方之间的书面往来文件，联创公司的确多次向王臣提出整改要求，但王臣未拒绝整改，亦未置之不理，而是积极回应，并对联创公司提出的部分项目进行了整改，故本院不能认定王臣的上述行为足以导致合同解除，联创公司应返还履约保证金。
综上所述，商业管理公司在经营过程中，应当重视租赁合同中常见的这五大风险，提前做好规避和防范，避免产生批量效应和连锁反应。