“借名买房”的法律风险及权属认定浅析

借名买房，是指在房屋买卖过程中，实际出资人（又称借名人）因不能或不便以自己的名义购买房屋，经与他人（又称名义权利人或出名人）协商征得同意后借用他人名义购房并将房屋产权登记在他人名下，由实际出资人享有房屋权益的行为。借名买房行为致使法律权属与事实权属不相一致，相互分离，因此容易引发各种纠纷，笔者现就借名买房的法律风险及权属认定进行浅析。
借名买房的原因
借名人借名买房的理由各式各样，情况不一，但究其原因，主要分为以下几个方面：
一、规避法律、政策等限制
房地产业一度为拉动我国经济增长的强大动力，因此多年来普遍存在过度投资的情形，充斥大量投机行为。对此，国家一直在加大对于房地产业的宏观调控力度，其本意是为抑制房价过快增长，限制投机炒房的行为，如全国多地出台了限购令，限制购房套数；
限贷令约束无法提供纳税证明以及社保缴纳证明的非本地居民、购买第三套及以上住房的家庭等。部分投机者及欲购买多套住房的家庭便选择借他人名义购买房屋并进行登记。
同时，银行办理住房贷款相应的限制性条件众多（如贷款人的年龄、收入），一些有购房意愿却不具有贷款资格的人，或是部分没有住房公积金的人为了能够享受贷款优惠，抑或是已有多套住房的购买人为了减少相应的税费等，均可能出现与亲友或其他人商定一致借用他人名义贷款买房的情形。
而随着我国推进保障性住房力度的增大，为了能购买到这类住房，符合政府设定的相应申购条件，部分借名人往往与出名人约定利用出名人的购房资格，申请购房指标并登记在出名人名下，享受优惠购房的待遇，伺机再行过户。
二、隐藏真实财产信息
隐藏合法的财产信息，可能存在诸多原因：如一些公众人物，不愿把自己的房屋地址等信息暴露于公众视野，部分人为了避免将来可能的强制执行，一些人为了隐藏非法收入等，均可能借用他人名义买房，或将自己名下的财产包括房屋都登记在他人名下代持，达到相应的目的。
总而言之，借名买房系借名人、出名人双方协商一致意思自治的结果，既有纯粹出于亲情、友情等原因，也有基于获取利益原因，还可能出于转移财产或者逃避债务等非法目的，情况各异，无法穷尽。
借名买房的风险
实践中，由于法律权属与事实权属不一致的特殊性，借名买房行为存在诸多风险，概括起来大致分为以下几种情形：
现实生活中的借名买房通常发生在熟人和亲属之间，无论是借名购买经济适用房等政策性房屋或是普通商品住房，如遇到房价波动性上涨等因素，在巨大的利益诱惑面前，借名人与出名人的关系是否能够经受住考验是一个现实问题。实践中大量的案件也因出名人擅自转让、抵押处分代持房产、拒绝配合借名人过户或处置等引发。如果出名人隐瞒事实出售该房屋或者将房屋进行抵押，买受人很可能善意取得房屋所有权。
实践中，借名买房的行为往往相对隐蔽，借名人和出名人往往不想被外人，甚至亲人所知。如果出名人意外死亡，其继承人不了解、不承认借名之事，往往要求对房屋进行继承；再如，出名人的配偶往往提出异议，否认借名买房的事实，主张确认出名人名下的房产为夫妻共同财产。同时，借名买房还存在因出名人自身债务纠纷致名下财产被法院强制执行的风险。
一旦因借名买房产生纠纷，由于借名人与出名人之间往往具有如亲属、朋友、同事等较为亲密的关系，日常生活中本就可能存在较多资金往来，双方就借名买房事宜之间没有形成书面约定或所形成的书面约定并不规范，在诉讼中欲推翻不动产登记簿上的记载，证明标准较高，借名人很可能处于举证不能的被动地位，稍有不慎，便有可能导致“房财两空”。
司法实践中的案例
经笔者利用alpha法律智能操作系统输入“借名买房”“民事”“最近5年”“判决”词条进行案例检索，共找到9053条结果，其中：




可以看到，由于北京的限购政策非常严格，不难判断“借名买房”与限购政策有很大关联。同时，从相关案件一审的支持与驳回比例，也不难看出“借名买房”在审判实践中的认定存在一定争议，亦存在不同的处理方式。笔者选取认为具有代表性的几个判例以展示相关的裁判观点。
赵光红与符晓艳等合同纠纷案【（2021）京02民终16586号】二审法院认为，结合二审庭审情况及赵光红上诉请求，本案的争议焦点为：赵光红与赵光选、符晓艳之间是否存在借名买房关系。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据已查明的事实，506号房屋所有权人登记为符晓艳，现赵光红主张506号房屋是其借用符晓艳的名义购买，但赵光红与赵光选、符晓艳并无书面借名买房协议，且赵光选、符晓艳否认该事实，故双方存在借名买房关系缺乏书面合同依据。关于赵光红称506号房屋的购房款来源于其向赵光选的汇款的主张，因赵光选否认该事实，现有证据亦不能证明赵光红向赵光选汇款的目的是用于购买506号房屋，且赵光红自1998年起向赵光选汇款，赵光选保管汇款的行为在赵光选购房后仍然存在，保管的资金数额亦远超房款数额，故赵光红主张汇款是购房款，证据不充分，本院不予采信。退一步讲，即使赵光选的购房款是源于赵光红的汇款，该行为亦不能当然确认双方就一定存在借名买房关系。加之，从现有客观现象看，506号房屋一直由赵光选、符晓艳一家居住使用，房屋所有权证等相关购房资料亦在赵光选处保管。综上，一审法院未支持赵光红要求确认其与赵光选、符晓艳借名买房合同有效的诉讼请求，并无不当……
王峰与杨锐合同纠纷案【（2018）京01民终2497号】二审法院认为，根据本案已经查明的事实，从杨锐以王峰名义签订房屋买卖合同，杨锐交纳房款、契税、公共维修基金，201号房屋一直由杨锐居住使用，房屋抵押贷款由杨锐负责偿还，有关票据证书原件均在杨锐手中持有等事实来看，一审法院认定杨锐与王峰之间存在借名买房合同关系正确。基于该借名买房合同关系的存在，杨锐理应享有该房屋的所有权。在涉案房屋具备上市和过户条件的情况下，杨锐所在的家庭亦具备北京市购房资格，现杨锐要求王峰配合其办理房屋产权过户手续，于法有据。……综上所述，王峰的上诉请求不能成立，应予驳回。
赵淑川、陈志强等案外人执行异议之诉【（2021）粤03民终2394号】二审法院认为……深圳市限购政策已经实施多年，且该政策制定的出发点就是为稳定社会市场经济秩序、维护社会公共利益，赵淑川明知不具备购房资格，仍然通过借名方式购买涉案房屋，并将房产登记在赵泽勇名下，具备购房资格后又长期不转移登记，不仅规避深圳市限购政策，且违反物权公示制度，易造成他人对赵泽勇的财产状况做出误判，对赵泽勇的债权人采取合理措施控制交易风险产生干扰，不利于债权人的保护，增加社会交易风险，可见赵淑川行为损害社会公共利益，其应当自行承担由此造成的不利后果。
综上所述，赵淑川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣案外人执行异议之诉【（2020）最高法民再328号】在审法院认为……关于案涉房屋过户前徐沛欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行。徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。
……综上，徐沛欣为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。在本院裁定提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，中集哈深公司在对曾塞外的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐沛欣的房屋，缺乏理据，不应支持。原审判决适用法律虽有错误，但徐沛欣已经取得案涉房屋的所有权，足以排除法院的执行。
吴虹利、成都小企业融资担保有限责任公司等案外人执行异议之诉【（2021）川01民终10062号】二审法院认为……吴虹利主张其与吴丽君之间存在约定，其享有要求吴丽君办理过户登记的请求权，但不能直接依据该约定要求人民法院确认物权……本案争议焦点为：吴虹利对案涉房屋是否享有能够排除人民法院强制执行的民事权益。本院对此评判如下：
本案中，根据吴虹利与吴丽君的陈述和二人于2017年10月22日签订的《协议》，可以认定吴虹利在不具备在成都购房资格的情形下，为规避国家及成都市房地产限购政策，通过借用吴丽君之名进行买房并支付了购房款，实现了将案涉房屋登记于吴丽君名下的目的，吴虹利与吴丽君之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系，该行为不应得到肯定性评价。……在借名买房不存在规避国家政策或其他无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项关系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的规定，也是借名买房人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。综上，吴虹利不享有排除人民法院强制执行的民事权益。原判对此认定正确，本院予以确认。
目前，关于借名买房的情形尚未有国家层面的相关指导性文件出台，但部分地区已具体对该行为的认定以及是否能够排除执行作出了地方司法性文件以期统一裁判结果，如：
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》：“第十五条当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
第十六条借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”
《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》：“11.案外人异议之诉中，案外人以借名买房为由，请求确认涉案房屋权属并排除执行，如何处理
意见：金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。
说明：在不损害国家利益、社会公共利益的情形下，应根据实际情况判断，保护实际产权人的合法权益，实现案外人执行异议之诉的保护目的。”
《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》：“14. 金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。”
《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答（2019修订）》：“三十、 借用他人名义购买房屋，后出借人成为被执行人，有关房产成为被执行标的物，由此产生的执行异议之诉应如何处理？
实践中，由于限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因，借用他人名义购买房屋，所购房屋亦登记在出借人的名义之下，后出借人成为被执行人，人民法院对登记在出借人名下的房屋予以查封，有关房产成为被执行标的物，借名人对此提起执行异议之诉。对此类案件的处理，基于借名人与出借人之间的借名予以产权登记的协议，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人为不动产物权的所有权人。并且，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。借名登记合同是借名人与出借人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。因此，在借名买房的情况下，借名人与出借人之间的借名登记约定不能对抗申请执行人。”
《海南省高级人民法院关于审理执行异议之诉纠纷案件的裁判指引（试行）及典型案例》：“7.针对案外人因借名买房提起的执行异议之诉，人民法院应当区分以下两种情况进行分别处理：
（1）如果案外人基于限购、限贷、逃避债务、规避税收等违法原因借名买房的，对其提起的执行异议之诉应依法不予支持；
（2）如果案外人借名买房的行为不存在损害国家利益和社会公共利益的情形，案外人能够举证证明其为真实权利人，被执行人只是名义产权人的，对其提起的执行异议之诉应依法予以支持。”
总结
笔者认为关于“借名买房”权属的认定，经过多年的司法实践，结合近年来最高法判例的指导下，法院已形成一定的判决趋势，大致分为两种不同的情况：
一、合法情况下的房屋权属认定
如借名买房行为的动因并未规避国家法律与政策，并非基于限购、限贷、逃避债务、规避税收等违法原因，不存在损害国家利益、社会公共利益的情形。同时，借名人能够尽可能完整的在签订房产代持协议、支付购房款、税费、实际长期占有使用支配房屋、缴纳房屋使用相关费用等方面提供充分证据，证据之间亦能互相得到印证，且形成完整的证据链条，在不损害第三人利益的情形下，法院可能认定相关房屋归实际出资人所有。但此时借名人仅可根据与出名人之间的约定请求人民法院判令其协助办理过户，而不能请求人民法院直接确定物权。
同样，如出现未经借名人许可，出名人将房屋出卖给不知情且支付了合理对价的第三人并办理了房屋过户手续，则应对善意第三人的权益依法进行保护。此时，借名人仅可依约定基于债权进行主张，要求出名人进行赔偿。
二、非法情况下的房屋权属认定
如果借名人与出名人的行为本身是违法行为，应当认定其行为无效自不必多言。但随着近年来国家“房住不炒”政策力度的加大，最高法相关判例的发布以及多地高院依照相关判例精神进行的多起司法判决也表明，早年间部分法院认为规避限购令、限贷令而借名买房的行为并不属于违反法律、行政法规强制性规定的情形而当然无效的情况，现也将基于“违背公序良俗”而认定无效。如此，则借名人无论基于合同约定提起给付之诉或案外人执行异议之诉，均可能不被支持，面临“房财两空”的局面。