租赁房屋因消防验收导致合同解除的有关问题分析

笔者代理了一件顾问单位A公司与租户B公司之间的租赁合同纠纷案件，案件涉及租赁房屋二次消防不通过时的责任承担及索赔，对房东还是租户日后在处理或预防类似纠纷均有一定的借鉴作用。
一、基本案情
A公司依法取得某中学名下一栋多功能教学楼（已通过建设工程消防验收）的50年使用经营权。2016年9月1日，A公司与一家开健身馆的B公司签订了《房屋租赁合同》，约定A公司将其中1000平方米出租给B公司，租赁用途为综合健身馆，租赁期限为10年（含前6个月的装修免租期），租金标准为60元/月*平方米，B公司须交纳租赁押金24万元，租金按季度交纳，B公司应在每季度首月10日前交纳租金，否则视为违约，每逾期一日按千分之一收取违约金，超过30日未交纳的，A公司有权解除合同，收回出租房屋。合同签订后，B公司交纳了押金24万元，同日收房屋进场装修，装修完毕，B公司将出租房屋交给其门店C健身中心使用。C健身中心曾在2016年12月向消防部门申请二次消防验收，但未获通过消防验收，原因是出租房屋实际用途与设计用途不符。但在2017年5月9日，C健身中心如期开业，直至2018年5月20日止，期间，B公司曾多次迟延交租金。在停业前，当地消防部门以前述理由向C 健身中心作出了关于勒令停业和处罚3万元的行政处罚。B公司声称二次消防不通过，拒绝缴纳租金。2018年6月20日，A、B双方同意解除合同，C健身中心当日撤场并将健身器材全部搬走。2018年10月，B 公司向法院起诉称，被告A公司将未经消防部门验收的房屋出租给B公司，违反了国家的强制性规定，导致B公司签订合同的目的不能实现，故请求判令：被告返还保证金24万元、支付违约金150万元。在诉讼中，A公司提出反诉，要求B公司支付逾期交租的违约金20万元，并要求B公司支付合同解除违约金300万元。
二、对本案处理所涉问题的分析
（一）合同效力及解除问题
根据《合同法》等法律规定，A、B公司之间所签《房屋租赁合同》因主体合格、内容合法而为有效合同，该合同对双方有法律约束力。另外， A、B公司双方已于2018年6月20日同意解除合同，因此，A、B公司之间所签《房屋租赁合同》已于2018年6月20日起提前解除。
（二）租赁合同提前解除归责于谁的问题
B公司主张导致租赁合同提前解除的过错在A公司，理由是A公司所出租的房屋无法通过二次消防验收，当地消防部门已作出勒令停业和处罚3万元的行政处罚，导致B公司履行合同的目的无法实现；而A公司主张租赁合同解除的过错在于B公司,原因在于B公司存在整体转租和拖欠租金的行为。笔者认为，双方均有过错，具体表现在：
1、作为出租方的A公司将未经消防验收或验收不合格的商铺，对外进行出租，违反了房屋使用条件的相关强制性规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同纠纷司法解释》）第八条规定，消防验收不合格的房屋的承租人可以依法解除合同，因此，A公司存在过错。
2、B公司未经A公司同意擅自将装修后的场地交给C健身中心使用，存在转租行为；由于C健身中心被消防部门处罚后撤场，B公司与C健身中心终止租赁之后并未实际经营，也未按期交纳租金，已构成违约，因此，B公司的行为也是造成租赁合同不能继续履行的原因之一，B公司存在过错。
3、当地消防部门对C健身中心的行政处罚，属另一法律关系，但将其归结于合同不能履行的主要原因并不符合本案的客观事实。
（三）关于装修损失承担的问题
本案中，对于租赁合同不能履行，A、B公司双方均有过错，根据《房屋租赁合同纠纷司法解释》第十一条第（三）款关于“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”的约定，对于B公司实际投入的装修损失，由A、B公司按照过错程度相应承担。
（四）关于承租人以行使不安抗辩权为由拒交租金的问题
本案中，B公司以A公司未解决租赁房屋二次消防问题为由而拒绝交到期应付租金，B公司辩称其在行使不安抗辩权。笔者认为，B公司的抗辩理由不成立。理由在于：
1、不安抗辩权仅为应当先履行债务的当事人所享有，而从租赁合同约定及履行的情况来看， A公司交付房屋并确保正常使用的义务在先，B公司支付租金在后，B公司并非先履行义务的当事人，因此不应享有不安抗辩权；
2、依据《合同法》第68条规定，提出不安抗辩必须有确切的证据，而A公司并未存在财产显著减少、经营状况恶化、转移财产、抽逃资金以逃避债务等丧失或可能丧失履行能力的情形，B公司并未掌握了A公司不能履行或可能不能履行合同义务的确切证据。
三、在签订商用房租赁合同时要对消防验收事项作出明确约定
消防验收通常包括建筑物的消防验收、室内装饰装潢的消防验收以及开业前消防检查，由于大家对消防验收的认识不全面，在租赁合同中往往容易忽视对消防验收申报义务主体的约定，当因租赁合同产生纠纷时消防验收问题往往会成为争议焦点之一。因此，笔者建议在租赁合同中明确约定二次消防和开业前消检申报义务的承担主体，并对二次消防是否通过验收作出明确约定，以避免不必要的纠纷或在纠纷发生后有据可查。