内容提要
公平清偿原则作为破产法的基本原则在房地产地产开发企业破产程序中显得尤为重要。优先权制度基于社会政策目标的考虑在破产程序中通过对特定利益主体给予优先保护,以实现实质公平。购房人优先受偿权就是公平清偿原则的体现。目前,关于购房人优先受偿权的理论基础有物权期待权理论和生存权理论,但物权期待权理论未能体现购房人优先受偿权的债权属性,生存权理论不足以解释为何购房人优先受偿权的权利清偿顺位高于建设工程价款优先受偿权。应当在生存权理论的基础上增加公平清偿理论作为购房人优先受偿权的法理依据。而购房人优先权的实现亦应当依据其实体法上的请求权基础行使。
关键词
房地产开发企业 破产 购房人优先权
引言
近几年房地产市场周期性效应明显,自2020年以来,由于新冠疫情的影响,房地产市场迅速进入“寒冬”,市场中头部的民营房企中部分已出现现金流紧张,甚至还有公开市场债务违约,其他中小型民营房地产开发企业更是举步维艰。房地产企业破产已经趋近常态化。
房地产行业具有特殊性,其开发周期长,涉及主体广泛,建设项目投资规模大,其前期开发、中期建设和后期运营极为复杂,需要不同主体参与,涉及购买商品房的消费者、承包房地产开发建设的承包人、提供劳动力建设商品房的农民工、建筑材料供应商、为房地产开发项目提供融资的金融机构和小型借贷公司以及房地产开发企业的职工。在债务人剩余财产不能清偿上述各类型债权时,上述债权人则会就债务人财产展开竞争,产生优先权与普通债权的冲突、优先权内部顺位的冲突。但是我国的破产法尚未有成熟的制度为处理购房人、建筑工程债权人、抵押权人以及其他普通债权人的权利冲突提供路径。在房地产开发企业破产时,建设工程价款较普通债权可以优先获得清偿的法律依据来自于《民法典》、《建设施工合同解释(一)》;担保物权人享有优先权来源于《物权编的解释(一)》、《有关担保制度的解释》、《企业破产法》等法律及司法解释;而购房人的优先权则散见于执行程序相关司法解释。
房地产开发企业破产涉及的各类权利主体中,购房人的信息收集和风险承担能力弱使得其在破产案件中处于弱势地位,且往往数量庞大,因此基于现实的社会政策考量优先保护购房人的确有必要。实践中根据相关司法解释以及最高人民法院相关会议纪要初步建立起了购房人优先权的规则,但是购房人优先权更多是基于现实的“维稳”需要,其背后的理论并不充分和成熟。这些理论未与民法中的物权、债权规则和破产法中的债权申报规则相匹配,过于强调破产法的特殊性,与已有的民商事规则相冲突。所以购房人优先权规则容易使得其他市场交易安全的目的落空,也减损了破产制度市场化法治化对化解债务风险的功效,不利于各方权利、利益的实现和平衡。因此,本文拟通过分析购房人优先权的权利性质的法理依据为规范房地产权利冲突规则提供参考视角。
一、购房债权的定义及特征
债权在民法上通常被定义为是债权人请求债务人为或者不为一定行为的权利1,在民法中债权的权能以请求权请求给付为表征。债权的给付内容根据具体的法律关系具体表现为一定数量的货币、实物、财产性权利或者一定期限内的服务、劳务。在民法中债类型化为合同之债、侵权之债、无因管理之债、不当得利之债权。破产债权本质上是民法债权在破产程序中的一种表现形式。破产程序是在债务人丧失清偿能力的条件下,对所有债权进行集中统一清偿的概括执行程序。在债务人进入破产程序后,其实体上的债权应当暂停行使,即不允许个别清偿,应当转而向管理人申报债权。破产程序的主要目的是在债务人不能清偿全部债务的情况下,以有限的破产财产对全体债权人的债权进行公平清偿。为实现公平清偿的目的,必须找到对破产财产和破产债权进行衡量的统一尺度,唯一可行的办法就是将破产财产和破产债权同时换算为金钱,即以金钱作为联系破产财产和破产债权的纽带。2债务人进入破产程序后,除法律规定或管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定主张继续履行合同之外,债权人对债务人根据合同享有的履行请求权,均应当统一转化为金钱债权,由债权人通过申报债权并根据法律顺位获得清偿。3
购房债权是指在房地产企业破产过程中,因与债务人间的商品房买卖合同关系且债务人在破产受理前其合同义务尚未履行完毕,债权人由此产生的基于商品房买卖合同对债务人的请求权。在实践中,购房债权人在破产程序中申报债权的主张通常表现为:第一,主张继续履行合同、交付房屋并赔偿相应损失;第二,请求解除合同、赔偿相应损失并就合同价款债权优先受偿。购房债权人对于债务人享有的权利实质上是以支付合同价款和交付房屋为对价的买卖合同法律关系,合同项下的房屋通常具有唯一性。
在商品房预售制度下,存在大量预售商品房,购房人在商品房建成、取得初始物权登记前基于房地产企业的信用提前支付了价款,因此交易时合同标的物并不存在,是一种信用交易。因此在房地产企业破产案件中购房债权人的商品房买卖合同涉及的房屋是否建成(通常以达到验收交房为界)影响了购房人债权的处理路径。
二、购房人债权的优先权依据
(一)购房债权优先性法律渊源
破产法将各类实体权利进行类型化并基于一定的社会政策目标4对权利位阶进行排序,形成了优先债权、普通债权、劣后债权的清偿体系。破产法所提供的优先权类型化为:以担保物权为核心的有特定财产担保债权、税款债权、职工债权。我国的破产法采取了优先权二元论,即优先权类型不仅在破产法中进行列举规范,优先权亦存在于其他法律规定之中,甚至以司法解释对优先权位阶进行调整。例如《民法典》中的建设工程优先受偿权、《海商法》中的船舶优先权、《民用航空法》中的航空器优先权。
关于购房债权的优先性破产法以及法律并未提供上位规定,仅在《关于审理企业破产案件若干问题的规定》《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称;《批复》)《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》这三个司法解释文件中予以了规定,而实务中具以此作为支撑购房债权优先性的法律依据,但是《民法典》生效后上述司法解释均已失效,因此购房人优先权存在法律供给的不足的困境。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称:《执行异议复议规定》)第二十九条5仅仅为购房人债权人在执行程序中提供了一个仅具备“对抗强制执行”的权利,上述司法解释完全没有赋予购房人在破产程序的优先权。因此在法律渊源上在无明确的上位法法律提供支撑的情况下,仅在执行相关的司法解释为破产程序的权利位阶提供规则依据对于我国的成文法体系很难说不是一种冲击。因此购房人优先权至少应当具备法理层面的合理性。
(二)购房人债权优先性的法理支撑
优先权并非类似物权或者债权的独立的权利构造,而是在某一财产或者责任财产范围存在多个权利竞争时,基于权利本身的重要性或者某些社会政策目标,给予这些权利优先受偿的地位,其本质是避免公共鱼塘的无序而形成的清算规则。优先权在权利主体责任财产不足时,优先权人相对于其他债权优先受偿的权能则更能够抵御清偿不能的风险。正是因为优先权的优势地位,考虑到维护市场交易的稳定和可预期性,优先权的设定往往需要法律提供制度予以明确规定。
除担保债权以外的建设工程优先权、船舶优先权、航空器优先权的性质虽然存在争议,但这些权利的实现发生冲突时,均有明确的法律规定其权利位阶提供依据。
购房人在破产程序中享有优先权在实践中已经形成了共识,购房人优先受偿权的法理依据主要有物权期待权理论和生存权理论。笔者认为,物权期待权理论未认清购房人优先受偿权的债权属性,混淆了债权与物权期待权的本质区别,作为购房人优先受偿权的理论依据并不合适。生存权理论虽体现了保护弱者、保障基本人权的价值取向,生存利益高于经营利益确实也可以作为购房人优先受偿权的偿顺位高于抵押权的理由,但在不同权利均体现为生存利益的情形下,生存权理论无法解释为何购房人优先受偿权的清偿顺位高于建设工程价款优先受偿权。
1物权期待权
2015年5月5日,最高人民法院发布了《执行异议复议规定》)。最高人民法院释义时指出,《执行异议复议规定》第28、29、30条分别是关于无过错不动产买受人物权期待权、房屋消费者物权期待权、不动产预告登记权利人物权期待权的保护条件6。但是在《民法典》以及其他的相关法律规定、司法解释并未明确物权期待权其是程序法领域还是实体法范畴的权利,是物权还是债权,具有何种法律效力。物权期待权并非因为其名称带有“物权”就具有了物权的属性,其实质还是基于债权的请求权,期待仅可视为一种心理状态和可预期。在我国的《民法典》物权制度下,物权变动具有独立性需要经过登记才能发生变动效果,不动产物权合同的签订仅是一项债权行为,其法律效果是在合同当事人之间达成了关于不动产债权债务关系的合意,该合意的达成并不意味着合同当事人之间产生了设立、变更或消灭不动产物权的法律效果。不动产物权行为一般由物权合意和登记共同组成。只有在买卖合同当事人之间达成合法有效的不动产物权合意后,买受人才获得物权期待权人的法律地位。
物权期待权理论将物权与债权相混淆,债权人与债务人的商品房买卖合同则只享有基于债权产生的物之交付或移转请求权,虽然其合同标的指向特定物,其与普通特定物商品房买卖形成的合意并无实质的区别。物权的取得需要遵从物权法定主义,若将不动产物权期待权的性质定位为物权,无疑是对物权法原则的背反。7
此外亦有观点以物权请求权作为认定购房人债权优先权的理论依据,该观点以债权人请求给付的是物则认定该债权应当具有物权性质,优先于其他债权受偿。但是该观点亦是对物权请求的误读,物上请求权属于债权性质,是物权被侵害后由物权受害人向物权侵害人要求恢复物权支配关系的权利。其目的是通过请求权这种债权性质的杠杆调整,实现物权受害人与物权侵害人之间的利益平衡与公平正义的法律价值,恢复物权的完整性8。因此,基于物权法定原则,债权人享有物权请求权的前提是该债权人已经办理了房屋的不动产登记取得了房屋的物权。在房地产开发企业破产后,债权人尚未办理不动产登记时,其无物权请求权的基础。
2生存权理论
生存权理论发端于《批复》确立的“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”规则,而其理论依据主要从同一标的物对不同权利主体所体现的权益类型出发,认为对建设工程承包人及抵押权人而言,其在商品房或在建工程、土地上的权利主要体现为经营利益;而对购房人而言,其在商品房或在建工程、土地上的权利主要体现为生存利益。从社会政策的角度来看,法律规定购房人优先受偿权是基于生存利益优先于经营利益的考虑,即通过保障购房人的生存利益,以实现居者有其屋的价值目的。9
生存权理论从商品房对购房人的重要意义出发,体现了保护弱者的社会主流价值判断。该理论根据权利位阶理论构建了生存权债权高于经营性权利的受偿顺位,但是该理论虽然在破产法领域提供了认同购房人权利的债权属性这一基础原则的前提下,优先于普通债权的价值渊源。但是该理论仍然存在困境,即建设工程优先权是保障建设工程承包人得以支付工人劳动报酬,其核心依然保障工人的劳动报酬受偿权,该权利亦是生存权的范围。当两项均现为生存利益的权利之间发生清偿顺位的冲突时,如仅以生存权理论作为购房人优先受偿权的法理依据,理由并不充分。
3公平清偿理论
生存权理论将购房人债权受偿顺位从普通债权引入了优先权范畴,但是其尚未解决与其他生存权的权利冲突问题,平等清偿理论为根据权利位阶理论提供了同类权利内部排序的路径。破产法,作为市场退出法,是经营困难之企业的市场退出机制之一。企业破产法所提供的制度乃是为弥留之际的企业处理其财产及债权债务关系的基本规则。与民法对处于正常经营状态的企业之债权的清偿更多关注机会平等相对,对于企业消亡之前的企业之债权的清偿应当更多的关注其结果的平等,实质的平等。破产分配是破产清算程序的最为关键的阶段,是破产法上所有制度的终点和对债权人的终极关怀。10因此在破产程序中,更关注清偿的结果是否公平,破产分配的结果是否公平。为此,则要求在考虑债权的性质、发生原因、债权人的特殊性以其其他任何的因素后,将债权划分为不同的类型,再将不同类型的债权规定不同的受偿顺序,从而形成破产债权的清偿顺序。11
购房人应优先于建设工程承包人、抵押权人受偿。首先基于房地产开发的商业结构来考量。抵押权人提供借款供债务人对所建房地产项目修建,以债务人土地以及在建工程作为抵押,其借款应当用于支付施工单位工程款;开发商将尚未办理产权登记(以预售为例)的房屋向购房人销售获取销售价款,而其销售价款应当优先用于支付建设项目工程价款。若上述交易实现了销售利润,则利润可以用于债务人安排清偿债权或者分红。在该交易模式下,开发商将商品房作为金融工具建立了信用,从金融机构以及购房人处获取了现金而购房人则是该交易链条的末端即实际的风险承受者。若该交易可以正常运转,建设单位以及抵押权人的借款风险均可以由购房人支付的购房款覆盖。在实务中,金融机构对其借款拥有资金监管的制度控制其借款是否用于具体项目建设支付施工款项,而施工单位亦有预售监管制度保障销售资金用于支付施工款,而其他普通债权人亦可以通过民事执行程序参与分配公司资产。但是一旦交易产生风险,风险层层传递则仅有购房人其权利并无制度供给予以保护。购房人在房地产交易中作为最终的风险承担者,在普通民事程序中亦无特殊保护,破产作为终局的救济制度应当为其托底。有理论认为,对于购房人的优先保护并无法律明确规定,将会损害交易安全,是对市场交易的破坏。该观点并未认识到,房地产市场交易的核心是购房人,是消费者,对于购房人在破产程序中的优先保护在破产实际中已经获得了金融机构、施工单位等广泛的社会主体认同,法律需要被信仰,对于购房人优先权的社会认同亦是法律信仰的一部分。强化对购房人权利的保护不仅不会损害交易安全,在现今房地产市场下行的状态下,更有利于基于消费者购置不动产的信息,而消费者作为房地产金融的终端亦为建设单位、金融机构的债权回收提供了基本保障,而不是本末倒置。
三、购房人优先权的实现
(一)购房人优先权范围
1主体范围
《执行异议复议规定》把消费者的范围限定在购买商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋,已支付的价款超过合同约定总价款50%的情形。根据购房人优先权理论渊源的分析,其优先权系基于保护购房人生存权以及保障公平清偿,因此对于并不是所有类型的购房人均应当给予优先保护。从司法解释规定的权利基础出发并考虑可操作性问题,对投资还是消费进行认定的可行性方法是对购房数量和房产类型进行限制性解释,参照上述执行程序司法解释及近年来国家和各地出台的限购房政策规定,可以以1套住宅为标准,即购买两套以上住宅的购房人不属于享有对抗效力的消费者,购买商铺或者写字楼的购房人也不属于享有对抗效力的消费者,但由于房地产市场的复杂性部分公寓的购房人虽然其合同标的物系公寓非住宅但亦存在以居住为目的的购房需要,因此不能简单以物业性质作为判断该物业涉及的债权人是否属于消费型购房人。12
《执行异议复议规定》中关于付款比例的问题在实务中造成了即使认定了某一购房人系消费型购房人,仅仅因为支付比例为达到50%,而受到不同对待。极端的例证是,支付50.01%房款与支付49.99%房款的购房人,前者列为优先权,后者则只能作为普通债权,权利保护天壤之别。因此,笔者认为与执行程序追求的价值不同的是破产法公平清偿的原则是同类债权同类对待,同样作为消费型购房人其债权金额的多寡仅影响其在破产财团中债权比例,不应当以债权的高低作为其债权类型划分的标准,基于平等保护的原则应当根据债权人类型确定是否享有优先权,即确定某债权人为消费型购房人应当以上述主体范围原则进行确认,即使债权人缴纳房款未达到50%也应当予以确认其优先受偿权。
2权利范围
关于购房人优先权其权利基础应当予以再次明确,购房人的优先权虽然较多的理论以“物权期待权”“物权请求权”等试图将其引入物权的领域、附加物权属性,但是正如笔者在购房人优先权理论依据部分论述,优先权本质是基于社会政策目标赋予了特殊债权超越债权平等性的例外规定,担保物权实现权能过程体现的优先性与优先债权的优先受偿性令大多学者以及实务从业者误读。上述误区与购房人急需优先保护的现实矛盾引导了理论和实务界进一步对物权法定、物债两分的民法基本原则予以挑战,在错误的道路愈行愈远,不仅没有为体系性解释的梳理提供帮助,反而制造了更多迷雾。
因此,购房人优先权其权利范围应当根据其请求权基础出发,在所涉商品房尚未建成尚未达到交付条件导致合同履行不能的或者存在双方均未履行完毕的合同该合同被管理人所解除的,购房人向债务人交付的债权本金作为购房人的实际投入及损失部分应当纳入优先受偿范围,其余根据合同约定以及合同状态计算的例如违约金等并未在生存权和公平清偿内涵之内应当纳入普通债权范围清偿。
(二)购房人优先权的实现路径
债务人进入破产程序后,债务人与债权人的合同关系需要集中清理,由于我国的破产法仅在十八条对债权人债务人双方均未履行完毕的合同赋予了管理人解除选择权,并未明确单方履行完毕的情形应当如何处理,由此基于优先保护购房人权利的意愿催生出对管理人解除权予以限制之说,13并且对于缴纳了全部购房款的债权人亦可以主张管理人交付房屋。上述观点未能考虑到商品房尚未完工合同不能履行的情况亦未理解破产程序中合同的请求权管理人是否能够拒绝履行,以及请求权应当转化为债权进行统一申报的基础理论。因此,购房人债权的实现亦应当遵从破产程序且基于实体请求权基础。
1尚未达到交付条件的房屋
对于截止破产受理之日尚未达到交付条件的房屋,在破产清算条件下购房人债权人即使缴纳了全款的,其请求债务人履行交付房屋的请求权亦无法实现,因此其合同应当基于合同违约或者解除的条件向管理人申报债权,对其购房款本金予以优先受偿其余部分依照普通债权清偿方式进行处理。
若在重整条件下,各方协商一致对未完工程进行续建,若能够提升后顺位债权人清偿比例则购房人债权人无需承担复建成本,若复建后所得利益并不能提升甚至对后顺位债权权利由贬损,则基于公平清偿原则需要考虑对受损的债权组予以补偿。
2到交付条件的房屋
房地产企业进入破产程序后,在房屋具备交付条件的情况下,已支付完毕全部购房价款的消费者,四川省高级人法院《关于审理破产案件若干问题的解答》认为:可以请求房地产企业履行房屋过户义务,不构成个别清偿行为。根据《企业破产法》《企业破产法司法解释二》的规定精神,并非所有破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》《批复》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》的相关规定,交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利,具有特定性和优先性,在受偿顺序上本身就优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权,其权利的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害,故管理人按照债务人与消费者购房人签订的商品房买卖合同的约定,履行交付房屋并办理所有权变更登记义务的行为,并非《企业破产法》第十六条规定的个别清偿行为。
上述观点对于已经达到交付条件的房屋将其交付视为对购房人债权人优先受偿权的一种清偿方式虽然其面临房屋价值与其缴纳的债权本金不等的情况,但是不失为一种折中的解释,在房地产市场波动的情况下该种方式将房屋价值与缴纳房款作为市场调节的市场判断具有一定合理性。
(三)拓宽购房人优先受偿权的保障渠道
鉴于企业破产法规制领域的限制以及企业破产制度自身的局限性,企业破产法对购房人优先受偿权的保障毕竟是有限的。因此,应当拓宽购房人优先受偿权的保障渠道,通过建立并完善企业破产程序以外的相应配套制度来加大对购房人合法权利的保护力度。如可借鉴日本在破产框架外形成的期房消费者风险保障机制。为保护个人期房购房消费者的权益,《宅地建筑物交易法》原则上禁止房地产业者出售期房,但考虑到房地产企业的资金周转问题,为促进房地产业的发展,该法又规定在完成期房“定金等的保全措施”的前提之下允许期房交易。日本还实行存款保险制度,建立消费购房款保险,具体做法是采取购房定金等保全措施。在房地产开发企业和购房人签订期房合同时,房地产开发企业须向金融机构申请或指定保证机构或保险业者签订定金等的保证委托合同,设立买主定金的保证或保险。保证机构将保证或保险的保证书通过开发商出具给购房人后,才可以接收定金。上述存款保险制度可以确保在房地产开发企业破产时,期房消费者的定金或者其他预付款能够返还,从而大大降低了期房消费者的资金风险。14
四、总结
在我们从前辈那里得到的许多概念、规则以及术语中,所获得的真理无疑是与众多错误的添加混杂在一起的,这些错误添加以一种古老财富的传统力量对我们产生了影响,并且易于取得对我们的支配。为了防止这种危险,我们必须要求,不时地重新审查所有传下来的东西质疑它们,拷问其起源——萨维尼。
购房人优先权虽然在实践中已经形成通说共识,但是其法律和理论的依据却存在较多争议和误读。购房人的权利保护从社会政策目标出发,在面临司法制度供给不足的情况下更应当保持对其优先权的审慎,以物权期待权、物权请求权为由将购房人权利纳入物权范畴是对我国物权法定的物权制度的破坏,因此在进行理论渊源考量的时更应当尊重实体法规则并进行教义学解释。因此,本文通过分析购房人债权的基本属性,明确优先权制度是破产法基于社会政策考量提供的区别于担保制度的、突破债权平等性的清偿制度,通过生存权原则以及公平清偿原则对购房人优先权的合理性进行分析。同时,强调破产债权应当基于实体法的请求权基础进行实现,且应当转化为金钱债权申报。而不应当为满足交房的维稳需要,随意扩大合同的继续履行,仅在进入破产程序时满足交付条件、作为一种债的清偿方式交付房屋才具有一定合理性。
脚注
1.郭明瑞、房绍坤主编:《民法》(第三版),高等教育出版社2010年版,第272页。
2.李尼:《论破产债权》,吉林大学2006年硕士学位论文,第5页。
3.张宝峰诉廊坊市祥泰房地产开发有限公司债权确认纠纷案,最高人民法院(2021)最高法民申948号民事裁定书。
4.丁文联:《破产程序中的政策目标与利益平衡》,法律出版社2008年版,第10页。
5.金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房 提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
6.江必新、刘贵祥:《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定〉理解与适用》,人民法院出版社2017年版,第421、431、439页。
7.[韩]朴常赫:《物权的期待权的前提条件与其实益——以韩国民法为中心》,载《河北法学》2014年第10期,第137页。
8.王明锁:《物上请求权与物权的民法保护机制》,载《中国法学》2003年第2期,第61-64页。
9.宣艳:《论房地产开发企业破产中购房人优先受偿权的保护》,浙江大学2018年硕士学位论文。
10.李永军:《破产法律制度——清算与再建》,中国法制出版社2000年版,第331页。
11.陈政:《破产债权清偿顺序问题研究》,西南政法大学2014年博士学位论文。
12.池伟宏:《房地产企业破产重整中的权利顺位再思考》,载《法律适用》2016年第3期。
13.王欣新、张思明:《房地产开发企业破产中的房屋产权界定与合同履行》,载《人民司法(应用)》2016年第7期。
14.金春:《论房地产企业破产中消费者的权利保护一一消费者保护和债权人可预测性的平衡》,载《法律适用》2016年第4期。
浅析房地产开发企业破产购房人优先权的法律性质及处理方式
作者:陈伟 杨培松来源:大成成都办公室

内容提要 公平清偿原则作为破产法的基本原则在房地产地产开发企业破产程序中显得尤为重要。优先权制度基于社会政策目标的考虑在破产程序中通过对特定利益主体给予优先保护,以实现实质公平。