建筑房地产行业知识产权的风险防范

摘要：建筑、房地产业属于比较传统的行业，在开发过程中，建筑、房地产企业一般都比较注重有形资产的管理，却忽略了对著作权、专利权、商标权、商业秘密等无形资产的管理。随着建筑、房地产行业的高速发展，建筑、房地产行业中侵犯知识产权的案例也与日俱增。不但造成了受损企业极大的经济损失，也间接给业主带来了很大的不便。这些侵权案例反映了相关企业对于知识产权保护及风险意识不够，还体现了建筑、房地产行业整体的知识产权保护机制并不成熟。因此，本文将讨论如何进行建筑、房地产行业的知识产权风险防范，为规范建筑、房地产行业知识产权的健康发展提供思路。
近年来，我国建筑、房地产业获得了迅猛的发展。作为国家经济的支柱产业，一直以来为国家经济的迅速发展扮演着极其重要的角色，为经济的稳定起到了不可忽视的作用。但是，相对于建筑、房地产业的高速发展，我国相关的知识产权保护显得相对落后，需要进一步完善。
在我国对于建筑、房地产行业的知识产权侵犯，经常看到的情形是一个有特色、有个性的建筑被模仿、被抄袭，其具有独创性的外观、结构、设计等从一个城市被“移植”到另外一个城市，在未经原设计者及作品所有者的许可的前提下，侵权者擅自使用他人的劳动成果，并且不付任何报酬，自己只付出了很小的人力、物力、财力就获得了极大的利益，侵权者利用他人的方案就很可能在投标中或者未来的建筑建设使用中获得成功。这种行为严重侵犯原创者的权利和利益，并且使我国各地很多建筑从风格到造型上出奇的一致，无法体现各城市自身的特色。
为了保护与管理建筑、房地产行业的知识产权，鼓励技术创新和发明创造，丰富与发展原创性智力成果，增加企业自主知识产权的数量并提高其质量，增强企业自主创新能力和市场竞争力，同时尊重并合法利用他人的知识产权，2003年10月国家建设部和知识产权局联合颁布了《工程勘察设计咨询业知识产权保护与管理导则》。对于2001年修订的《中华人民共和国著作权法》和2002年修订的《中华人民共和国著作权法实施条例》，从设计的角度对建筑、房地产行业在作品的著作权的内容有了明确的规定。
建筑、房地产行业知识产权的具体内容
（一）专利权
专利是知识产权的关键要素，也是最受关注的重要组成部分。在法律上，专利包括发明专利、实用新型专利和外观设计专利。
建筑、房地产行业的专利非常丰富，有许多的产品制造方法、建筑方法等可以申请发明专利，而制造设备、建筑材料等则可以申请实用新型专利。另外，对于建筑师设计创作的门、窗、楼梯、装饰等外观要素，在制成建筑模型后，可提出外观设计专利申请。
外观设计是指对建筑物的形状、外观图案、色彩、所属环境等因素的结合，并作出的独特的、富有美感的设计。2001年7月《专利审查指南》明确对不取决于地理条件、可重复再现的固定建筑物给予外观设计专利保护。例如，一些花园洋房设计，或是大的楼盘设计，其都有自己独特的、标志性的外观，无论从整体环境外观，还是单体和局部细节，都申请了外观设计专利权。因此，人们在看到这些建筑的外貌时，就能准确的说出这是哪个企业开发建造的。比如万科等房产公司都有自身极具建筑特色的房产项目，辨识度高的房产项目即使在不同城市，直接看外观就能知道是哪个公司开发的项目。一般在这些大型房地产企业的建筑中，特色造型、图案甚至新风系统、门窗等都在设计之初申请了外观设计专利。
（二）著作权
2001年修订的《中华人民共和国著作权法》中第三条第四款明确的将建筑作品列入著作权保护范围，同时在该条第七款中规定的一系列设计图形作品和模型作品也受著作权法保护。建筑作品的设计者或单位视为著作权人，其中建筑作品的涉及方，比如设计方、施工方都可介入，著作权归属可以通过合同明确。例如，对建筑的设计方，可通过合同的形式约定“设计成果的著作权归设计方享有”，对建设方而言，可约定“设计成果在建设方支付清设计费后归建设方享有”。
在建筑、房地产行业，建筑作品著作财产权主要有复制权、发行权、改编权、以及展览权。对于建筑设计作品而言，最主要的复制方式是从平面到立体的复制形式，即设计图纸到立体建筑物的实现过程。但是，要成为著作权的客体也必须满足一定的条件，从我国著作权法的相关规定可以发现，并不是任何的建筑物都可成为著作权的客体，作为著作权客体的建筑物必须符合以下两个条件：
第一，必须达到著作权法意义上的作品的要求，即建筑物需要具有独创性，而不是复制或抄袭他人的；
第二，要具备审美意义。
在这方面，标志性建筑就是很好的例子，它既能符合独创性的条件，又具备审美意义，所以应该成为著作权法意义上的作品，属于著作权的客体。
（三）商标权
在建筑、房地产行业中，不仅外观设计专利权和设计作品的著作权需要保护，商标权也是知识产权保护的重点。
商标，是指生产者或经营者为了区别自己的商品或服务和他人的商品或服务，在商品以及其包装上或服务标记上所使用的标识，该标识是由文字、数字、字母、图形、三维标志以及颜色或其组合构成。在建筑、房地产行业，商标权主要分为两种：一种是建筑企业自身的商标；另一种则是建筑物本身，例如楼盘名称等。
在市场经济中，企业名称是企业作为市场主体的重要标识，可以帮助消费者起到识别商品或服务来源的作用。很多房地产企业都将字号作为楼盘名称的一部分，以提高楼盘的附加值。因此，对房地产企业而言，加强对企业名称、字号的保护非常重要，但由于字号具有地域性限制，仅在注册区域管辖范围内具有排他性，在其注册区域管辖范围之外的企业可以使用与其相同的字号。所以，为防止他人使用与自己相同的字号，或他人将自己的字号申请为注册商标，房地产企业应及时将自己的字号申请为注册商标，在条件具备时，可以申请认定为驰名商标，以扩大保护范围。
随着房地产市场竞争日趋激烈，楼盘名称作为房地产项目首次推向市场的“名片”，不仅承载着房地产企业及其产品在业界的信誉和口碑，而且构成企业重要的无形资产。因此，楼盘名称日益受到房地产企业的重视，成为房地产营销不可或缺的工具。以万科为例，1999年以来，万科集团自1999年开始在深圳、武汉、南昌、上海等城市开发以“四季花城”为名称的系列楼盘，获得巨大成功。2001年3月，万科向国家商标局申请“四季花城”商标注册，2002年8月28日核准注册，核定项目包括第三十六类的所有不动产事务。因此，对房地产企业而言，应从战略发展的高度看待楼盘名称的重要性，打造属于自己的楼盘品牌，并及时申请商标注册保护。
目前，我国立法也已明确将三维标志（即俗称的立体商标）列入可申请注册商标的范围。
《商标法》第八条规定：
任何能够将自然人、法人或者其他组织的商品与他人的商品区别开的标志，包括文字、图形、字母、数字、三维标志、颜色组合和声音等，以及上述要素的组合，均可以作为商标申请注册。
《商标法实施条例》第十三条规定：
以三维标志申请商标注册的，应当在申请书中予以声明，说明商标的使用方式，并提交能够确定三维形状的图样，提交的商标图样应当至少包含三面视图。
根据上述规定，只要建筑物的外观具有显著特征，便于识别，并不与他人在先取得的合法权利相冲突，就可以注册为立体商标。但在实践中并未引起房地产企业的重视，很多房地产企业没有对自己开发建设的建筑物申请注册商标保护，由此导致的一个很可悲的现状是：建筑物的模仿、复制现象比比皆是，大量建筑作品互相抄袭、缺乏创新，这极大挫伤了设计师设计创造的积极性，也妨碍了建筑设计业和房地产开发业的健康发展。
（四）商业秘密
房地产企业的商业秘密可以是某一张设计图纸，其内容表现为版权形式，也可以是某一项专利技术，表现为专利的前身。
对于商业秘密的保护，首先要做到保密规定和申请专利的结合。建筑、房地产行业在结构设计、材料使用等很多方面涉及到建筑本身的很多数据。在申请专利加以保护的同时，也将这些数据或是流程进行了公开，其他公司可以借此通过数据的利用或是稍作改动，以很小的设计成本形成自己的专利，最终致使这些数据被侵权。因此，对那些不适宜申请专利或是不宜公开的技术指标，如数据计算公式、结构计算方法、设计流程等等内容，企业需要采用商业秘密的手段进行保护。企业也可以通过内部管理对商业秘密进行保护或是加密。其次，要划分权重，做到轻重有别，不但要明确哪些数据、在哪个阶段是商业保护的范畴，哪些是行业通用不构成秘密的，这样不但节省保护成本，也避免了很多不必要的纠纷。比如像某个商标在送审前，它的设计稿只具有暂时性，因为它只在送审前这个时间阶段才具有保密保值，才构成商业秘密。
建筑、房地产行业知识产权侵权案例
（一）施工单位未经许可使用他人专利产品，侵犯他人专利权
【案情简介】深圳某科技公司（以下简称：甲公司）向国家知识产权局提出“三维排水联结扣装置”发明专利的申请，经国家知识产权局公告授权。后来，甲公司发现某铁路建设有限公司（以下简称：乙公司）在某铁路施工场所中使用了与甲公司发明相同的三维排水联结扣产品。乙公司未经甲公司许可使用甲公司享有发明专利权的产品，其行为涉嫌构成发明专利侵权，原告请求法院判令乙公司停止侵权并赔偿损失。经审理，法院认定，乙公司在工程施工过程中使用了涉嫌侵犯“三维排水联结扣装置”发明专利权的产品，并且无法提供该产品的合法来源，应当承担赔偿责任。
【案例点评】我国专利法律法规规定：发明和实用新型专利权被授予后，除另有规定的以外，任何单位或者个人未经专利权人许可，都不得实施其专利，即不得为生产经营目的制造、使用、许诺销售、销售、进口其专利产品，或者使用其专利方法以及使用、许诺销售、销售、进口依照该专利方法直接获得的产品。在本案中，乙公司未经许可，使用他人发明专利权的产品，并且无法提供该产品的合法来源，应当承担赔偿责任。
许多年前，在建筑、房地产行业，发生专利侵权的诉讼非常罕见，但随着知识产权权利人的法律意识越来越强，近年来，建筑、房地产行业的专利诉讼越来越多，应引起施工单位和业主的关注。
（二）设计单位擅自使用他人设计图纸，侵犯他人著作权
【案情简介】原告甲建筑设计院为某小区人防地下室预埋管详图的著作权人，被告乙设计院未经原告甲设计院的许可，在其为另一小区地下室设计工程图纸的过程中抄袭了原告享有著作权的图纸。为维护合法权益，原告甲设计院将乙设计院诉至法院，要求停止侵权并赔偿损失。法院经审理后认定，被告乙设计院侵犯了原告甲设计院的著作权，应承担相应的侵权责任。
【案例点评】我国著作权法律法规规定，著作权法中的所称的作品，是指文学、艺术和科学领域内具有独创性并能以某种有形形式复制的智力成果。未经著作权人许可，复制、发行、表演、放映、广播、汇编、通过信息网络向公众传播其作品的，除法律另有规定外，应当根据情况，承担停止侵害、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失等民事责任。在本案中，原告部分图纸具有独创性，符合作品的法定要件，依法应当受到保护。
（三）房地产开发商使用已注册商标作为楼盘名，侵犯他人商标权
【案情简介】原告某建设有限公司（以下简称甲公司）于2004年11月14日，国家工商行政管理总局商标局核准，注册了“天启”文字注册商标，核定服务项目为第42类的建筑项目的开发建设、建筑咨询、工程、建筑制图、室内装饰设计，有效期至2014年11月13日止。2007年8月28日，该公司经核准又在第37类服务项目上注册了“天启”文字注册商标，核定项目包括商业摊位及商店的建筑等，有效期十年。但是，2008年3月，甲公司却发现某房地产开发有限公司（以下简称乙公司）在开发的一处楼盘叫“天启花园”。为此，甲公司将乙公司告上了法庭，请求法院判令被告停止使用“天启花园”楼盘名称以及其他侵害原告的“天启”文字注册商标专用权的行为，并在媒体上刊登声明消除影响，赔偿原告经济损失。法院经审理后认定乙公司侵权成立，判决乙公司承担责任。
【案例点评】我国《商标法》规定，在与注册商标类似的服务中使用与原告注册商标相同或者近似的商标，构成对商标权的侵犯。
在本案中，甲公司经核准注册的“天启”文字商标受法律保护。乙公司在楼盘的销售、宣传广告等商业活动中，单独使用“天启”或突出使用“天启花园”字样作为标识，其“天启”标识与“天启”商标相同，“天启花园”作为标识，与“天启”构成近似，属于在与注册商标类似的服务中使用与原告注册商标相同或者近似的商标。乙公司未经商标注册人许可的使用行为，构成对甲公司商标权的侵犯，应当承担相应的民事法律责任。
（四）房地产开发商侵犯他人商业秘密
【案情简介】某房地产营销策划有限公司（以下简称：甲公司）于2005年3月3日成立，多年来对内蒙古自治区各地的房地产市场作了大量调查研究，付出了大量的人力、物力、财力。通过与各地政府及相关部门洽谈，最终与某县人民政府于2006年10月签订《开发项目协议书》。为尽快启动该项目，甲公司报纸上刊登广告诚邀合作投资伙伴加盟。2007年1月19日，乙公司与甲公司联系，获取了《项目成本收入利润分析》（以下简称分析报告），该分析报告中的经营信息为甲公司享有的商业秘密。但乙公司违反有关保守商业秘密的要求，将获取的商业秘密披露给丙公司，由丙公司使用商业秘密，获取巨额利润，造成甲公司重大经济损失。经法院审理，乙公司、丙公司的行为构成对甲公司商业秘密的侵害，根据涉案商业秘密的商业价值、被控侵权行为的性质及情节、甲公司为制止侵权支出的合理费用等因素，由乙公司和丙公司对甲公司进行赔偿。
【案例点评】本案中，乙公司的法定代表人吴某与甲公司沟通洽谈涉案项目，获取相关资料等一系列行为，均是在经营活动中履行的职务行为，由此产生的民事责任应由乙公司承担。但因甲公司在发送给吴某的资料中，对涉案开发项目有关协议资料中涉及的商业秘密提出明确的保密要求，因此，根据反不正当竞争法第十条第一款第（三）项关于“违反约定或者违反权利人有关保守商业秘密的要求，披露、使用或者允许他人使用其所掌握的商业秘密，构成侵犯商业秘密”的规定，乙公司在获知甲公司的商业秘密后，违反保守商业秘密的要求，向第三方披露其所掌握的商业秘密，而丙公司明知是商业秘密仍获取并使用该商业秘密以获取利益，因此，均构成商业秘密侵权。
建筑、房地产行业的知识产权风险防范
（一）制定专门的知识产权管理制度
根据国务院发布的《国家知识产权战略纲要》，建筑、房地产企业对知识产权应进行制度化、体系化管理，指导思想为：鼓励创造、有效运用、依法保护、科学管理。具体而言，房地产企业应制定专门的知识产权管理制度，将知识产权管理作为企业资产管理的重要组成部分，对知识产权的创造、评估、申请、保护、运用等通过制度进行明确规定。
（二）提高企业的知识产权保护意识，完善知识产权保护措施
1、加大对企业知识产权法律风险的法律宣传，特别是企业的领导者必须充分认识到知识产权保护的重要性。
2、以人为本，重视员工维护企业利益的思想教育，使员工逐步形成自觉遵守法律制度和保护企业知识产权的强烈意识。从被动遵守企业规章,到主动保护企业的知识产权，维护企业的根本利益。
3、从企业管理角度对知识产权进行规范，加强对房地产开发过程中产生的各类知识产权保护，并作为企业的重要无形资产进行管理。
对于建筑、房地产企业，具体可以采取如下措施：
第一，建立企业的商标保护、防御体系，主要是从申请企业字号注册登记，到楼盘名称申请注册商标，此外还应考虑注册防御性商标，即将与注册商标相近似的标志申请注册商标，构筑一道坚强的防护墙。
第二，在实际操作层面，加强对符合条件的知识产权进行申报，对申报成功的知识产权，纳入企业的无形资产管理范畴。
第三，加强对房地产开发过程中的合同管理。参照国际规则和惯例，结合我国建筑、房地产行业的规则，制定适合技术成果保护的示范合同文本，规范合同行为。制定《保护商业秘密合同》，以法律手段保护企业的商业秘密。对各类合同要在合同中单列知识产权条款，明确约定知识产权的归属及其享有的权利范围。
第四，加强对工程建设过程中的招投标管理，避免使用侵权的技术和产品：一方面，在招投标过程中，要严格审查投标单位的资质，做好供应商实地考察工作，如其提供的是获得专利的技术或产品，应通过专利局网站进行检索，以确认其拥有该项专利或获得专利权人使用许可；另一方面，企业要避免“霸王条款”的产生，应该遵循公开、公正、公平、诚实守信的原则，规范招投标程序，对显失公平的条款要做到剔除，以防知识产权遭受侵犯而造成损失。
第五，充分利用企业已拥有的知识产权，发挥其最大的经济效益，并以此作为企业的利润增长点。知识产权的最大价值不在于拥有，而在于利用。例如，对已取得的专利，以专利实施许可的方式授权他人使用，并收取专利许可使用费。充分利用这些知识产权，为企业创造更大的利润。
第六，加强对已有知识产权的保护。如发现其他企业有侵权的行为，要通过法律途径进行维权，一方面保护企业自身权益不受损害；另一方面也可以通过诉讼宣传企业的品牌形象，提升企业的影响力。
综上所述，在建筑、房地产行业，当前侵犯知识产权的手段多且复杂，企业需要不断的学习与提高自身的知识产权保护意识。宏观上，法律法规制度是建筑、房地产行业知识产权保护的基础，要形成合适的企业体制的法律保障，还要不断的结合实际情况，去研究与完善，形成应有法可依、有章可循的知识产权保护环境。而对建筑、房地产企业自身，不但要懂法律，具备知识产权风险意识，还要做好信息管理与风险控制，能够在第一时间有效的保护自身知识产权，只有如此，知识产权才不会流失和被侵害。