买卖的房屋被查封，合同效力如何认定？（下）

回顾· 买卖查封房的合同效力
上篇文章《买卖的房屋被查封，合同效力如何认定（上）》主要针对房屋买卖合同订立在房屋被查封之前的情形进行了案例分析，今天将继续针对合同订立在房屋被查封之后的情形进行探讨。
01 合同原则上认定无效
房屋在被查封以后又进行转让的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年修正）第三十八条中关于不得转让“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封”的房屋的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的表述，可以得知立法、司法机关对于查封之后订立的房屋买卖合同的情形采取的是认定合同无效的态度。
而且，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第二十四条规定也确认了上述原则：
“第二十四条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”
参考案例
案例1：(2017)苏13民终208号
案情简介：2012年1月13日，蔡某、徐某向刘某借款，二人将名下的房屋抵押给刘某作为担保。后因无力偿还，二人直接将房屋出售给刘某抵偿债务。二人陈述，合同签订后将房屋交付给了刘某，但未办理登记。2016年，法院因董某与穆玉东、徐某、蔡某、雅颜公司民间借贷纠纷一案，根据董某的强制执行申请查封了上述房屋。刘某以其在“查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款，对于未办理产权过户，没有过错”为由提出执行异议。一审法院遂裁定中止执行，董某不服提起诉讼。
法院观点：法院最终判定房屋买卖合同的签订时间和案涉房屋交付时间均在房屋被查封之后，不予保护房屋受让人的权利。一审法院认为蔡某、徐某与刘某之间的以房抵债行为发生在查封房屋之前，不违反法律禁止性规定，应当认定有效，故应停止执行，驳回董某的诉讼请求。但二审法院撤销了一审判决，准予执行上述房屋，理由归结起来有两点：
1.蔡某、徐某与刘某为以房抵债的目的订立的上述合同，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项中的“书面买卖合同”，仅能产生债法上的效力，不应优先于已被执行的另一金钱债权的实现。
2.根据徐某在一审法院所作的两次陈述，可以明确得出房屋仍由蔡某、徐某占有、使用。再结合刘某与蔡某、徐某陈述的交付房屋的时间不一致，以及根据刘某在房屋查封后仍就借款向雅颜公司破产管理人申报债权的行为及陈述，足以判定房屋买卖合同的签订时间和案涉房屋的交付时间均在一审法院查封之后。
评析：由此可见，签订合同或占有房屋的行为发生在房屋被查封之后的，因违反法律禁止性规定，不能排除债权人“明知故犯”，希望以买卖房屋的形式逃避债务的可能，故本案中，法院对房屋受让人请求排除执行的权利不予保护。
房屋被查封后，房屋的处分权已经转为查封机关享有，即使刘某的借款事实发生在房屋被查封之前，并且设立了抵押，但其签订房屋买卖合同的目的是为了抵偿债务。刘某并非真正意义上的房屋买受人，也并未行使抵押的优先受偿权。
江苏省高级人民法院《关于认定和处理规避执行行为若干问题的规定》（2011年2月25日）第20条规定：“对于执行法院查封之前已经转移所有权的相关财产，案外人依据已经生效的法律文书向执行法院主张所有权或其他实体权利的，执行法院应停止规避执行行为审查并通知申请执行人，告知其可以于十五日内依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题解释的规定申请再审……申请执行人逾期没有提出再审申请的，执行法院应解除对相关财产的保全措施”。
本案中，涉案房屋未办理过户登记，法院认定涉案房屋买卖合同仅能产生债权效力而非物权变动的效果，对照上述规定作相反理解，涉案房屋应当继续被查封。法院准许继续执行董某的强制执行申请并无不当。
另外，北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第9条亦规定：“出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。”地方司法性文件基本均肯定房屋被查封后，当事人签订的房屋买卖合同一般应认定为无效。
02 合同认定为有效的少数情形
实践中也存在有认定合同有效的案例，但往往具有较为特殊的情形。
1.经查封机关同意出售，合同有效
案例2：重庆某房屋买卖合同案
案情简介：涉案房屋因开发公司欠缴税款被税务局查封。查封期间，经税务局同意并提供不动产销售专用发票，李某购买该房屋并办理了两证。税务局解封后，王某认为李某在查封期间购买房屋的行为应为无效，故与开发公司又签订商品房买卖合同。后王某起诉要求确认李某与开发公司所签买卖合同无效。
法院观点：虽然房屋在出卖之前已被税务局查封，但并未禁止开发公司出卖该房屋，只是限制了其出卖房屋的权利，如开发公司出卖房屋，须将所得价款先行补缴税款，税务局才同意出卖。经查明，本案查封机关即税务局已经代开发公司向李某开具了不动产销售专用发票。涉案房屋是经查封机关同意出售的，虽查封机关未及时办理解封手续，但解封手续只是形式要件，实质要件是查封机关已同意出售查封房屋，故李某签订的商品房买卖合同有效。
评析：出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法院辩论终结前强制措施已经解除的，可认定合同有效。由上述案例可见，在合同履行期限届满前，构成房屋买卖合同履行障碍的事由消除后，合同的效力还是可以得到确认，这也能避免了交易成本的浪费。但反之，如在合同约定的履行期限前未解除查封措施的，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任。
2.部分查封部分解封，解封部分的转让有效
案例3：海南某房屋买卖合同案
案情简介：徐某名下一套7层商住房于2005年因债务纠纷被法院查封，其中某水泥厂申请查封的是两间一层铺面，陈某申请查封的是2层至7层房屋。2006年，因徐某与水泥厂执行和解，一层铺面被解封，2层至7层仍处于查封状态。徐某的债权人在申请查封一层铺面之时，发现解封当日，徐某就与林某签订转让协议，将一层铺面卖给林某并办理过户手续。徐某的债权人申请确认该转让协议无效。
法院观点：一审法院认为合同无效，因查封房屋的效力及于楼房使用范围内的土地使用权。二审法院认为，第一，查封只是对产权人处分产权的一种限制，并非产权的当然转移。第二，一层铺面已经被予以解封，此时徐某拥有完整的所有权，有权对该铺面进行合法处分。而且，2层至7层的查封不影响一层铺面的解封状态。第三，徐某的债权人没有证据证明徐某与林某之间的转让行为属于恶意串通损害其利益的行为，林某应为善意第三人，根据物权变动公示制度，林某对一层铺面享有的物权受法律保护。
评析：该案例中买卖合同被认定有效的主要原因在于，买受人所购买的部分是可以从被查封建筑中独立区分出来，并且是处于解封的状态。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被申请人与他人的除外。”该条解释规定了房地一体原则的例外，也是本案中二审法院认为2层以上房屋的查封不影响1层解封状态的依据。但反之，如果被解封的部分并不能与查封部分独立区分，或者债权人有证据证明出卖人与买受人恶意串通处理财产以逃避债务的，房屋买卖合同还是有被认定自始无效的可能。
风险提示 · 总结
对于买受人而言，在签订房屋买卖合同前，查看出卖人房产证、不动产查册表等核实房屋的状态为必做的功课。如查封行为发生在签订合同之前，因查封房产买卖受限，存在合同自始无效的风险。如所购房屋属于某栋被查封的建筑，应确认房屋是否为可分割和独立使用的房屋，并在查封机关同意的前提下进行房屋交易。如事实已经发生，买受人可以通过确认合同无效或解除合同予以救济。
同时，与房屋有关的债权人、申请执行人应注意：
1.申请查封要及时。为避免房屋所有权人利用解封的时间差转移房屋财产，债权人、申请执行人可以向法院申请及时查封、轮候查封。
2.注意搜集出卖人恶意串通或通过倒签买卖合同逃避债务的证据，以及自己作为善意第三人采取变更登记、合法占有等证据，以保障自身权益。