房地产企业破产重整中涉房债权的审查与认定

导言
在企业破产程序中，债权审核是一项重要工作，相对于一般企业而言，房地产企业破产重整中的债权审核更为复杂，其中涉房债权的审查与认定是重点、也是难点，涉及到债务人、工程承包人、金融债权人、购房人等多方利益的冲突，影响到各方的利益平衡。实践中，各地对涉房债权的处理存在差异，本文结合笔者在参与房地产企业破产重整案件中遇到的相关问题进行分析,希望能给予新的启发。
一、购房人债权的审查和认定
“购房人债权”是房地产企业破产案件中特有的一类债权，所谓购房人债权，即购房人与债务人签署房屋买卖合同，要求债务人履行房屋买卖合同，交付房屋。管理人应当严格审查购房人的债权申报材料，准确甄别其中的法律关系，既保护真实购房人的合法权益，又能维护其他债权人公平受偿的权利。
一 购房人债权的认定
购房人债权认定的核心在于购房人是否属于商品房消费者，其购房行为是否属于消费性购房。基于对购房人的基本生存权的考虑，司法实践中通过相关规定赋予了“消费性购房人”具有优先权，具体体现为购房人在房屋建成情况下的房屋交付请求权、在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权均享优先于建设工程价款优先权。我国《企业破产法》中并未对购房消费者的权益应当如何保护进行明确规定，笔者梳理了相关法律规定并结合作为管理人的实际办案情况，总结了消费性购房人认定的核心条件。
1、消费性购房人认定的相关规定
（1）法释[2002]16号批复
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》对于“消费者”的描述为交付购买商品房的“全部”或者“大部分”款项。[2005]执他字第16号答复中释明，消费者权利应优先保护的设置是为了保护消费者的居住权。但是上述规定未明确应当如何认定“消费性购房人”。
（2）《办理执行异议和复议案件的规定》第二十九条
司法实践中消费性购房人的认定，一般适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：一、签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
（3）《九民纪要》第一百二十五条
是否严格满足上述条件方才认定为消费性购房人，由于区域差异及实践中操作难度不同，各地管理人的做法不一。2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《九民纪要》作了进一步解释，第一百二十五条规定：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内购房人名下没有用于居住的房屋或名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，符合该规定的精神；“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”可以理解为如消费性购房人支付的价款接近于百分之五十，且已经按照合同约定将剩余价款支付的，符合该规定的精神。
2、不应认定为“消费者”的几种情形
（1）无法证明存在真实的商品房买卖关系
债权申报人所提供的证据材料真实性存疑，或经审查发现购房款进入公司方账户后又转出到买受人或其亲友等关联方银行账户的，管理人不应认定申报人与债务人之间存在真实的商品房买卖关系。
（2）无法证明申报人已实际支付购房款
债权申报人所提供的证据材料无法证明已经实际支付过购房款，管理人已经与财务审计机构核实，仍无法确认申报人确已支付购房款的情况下，对于申报人所申报债权的真实性不应予以确认。
（3）购房人系非自然人
已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。
笔者认为消费性购房人优先权是为了保护个人消费者的生存权的例外规定，该优先权优先于建设工程价款优先权和抵押权，属于超级优先权，故不应当扩大解释，购买住宅的非自然人即使支付全部价款也不应当认定其享有优先权，因其不具备“生存利益”这一属性。有观点认为，企业如为保障职工住宿而购房符合保护职工“居住权”，该种情况应认定为消费性购房。笔者认为职工并非消费者，且企业为安置员工购房本质是为了维护企业经营利益，故此种情形不宜认定为消费性购房。
3、消费性购房人认定的核心条件
根据上述法律规定及相关精神，结合破产实务，笔者将管理人在认定“消费性购房人”时应把握的核心条件总结如下：
（1）购房人系自然人，且属于消费性购房（非投资性购房）；
（2）购房人已经支付50%以上购房款，或接近50%但按照管理人要求补足剩余房款；
（3）在债务人开发的房地产项目中，买受人名下仅有一套用于居住的房屋；
（4）合法、有效的书面买卖合同。
二 购房人债权的审查
购房人债权虽较为特殊，但仍然属于债务人的债权，应当与其他债权人一样依法向管理人申报债权，经管理人审核、债权人会议审查与异议程序确认债权。在房地产企业破产案件中，购房人与其他的债权人的利益并非一致，一套房屋清偿给购房人，就不可能拍卖或变卖后分配给其他债权人，反之亦然。可以说购房人债权申报请求一旦经确认，即享有天然优先性。所以管理人在审查此类债权时必须结合上述“消费者购房人”的认定标准以及申报材料综合判断，笔者总结了几种审查购房人债权时可能会遇到的问题以及处理，以供探讨。
1、合同的审查
（1）预约合同
在房屋销售过程中，开发商往往会与购房人签订认购协议书、意向书等预约合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在房地产企业破产案件中，申报请求退还认购金、双倍返还定金的购房人不在少数，管理人应当审查申报人提交的认购协议书等材料，如不能视为商品房买卖合同，那么申报人不具有房屋买受人的身份，其债权应当按照普通债权审查。如上述协议书具备商品房买卖合同的主要内容，应当确认其购房人身份，但是本着债务人财产最大化原则，管理人一般不再继续履行合同。
（2）经预售登记备案的合同
随着国家房地产调控政策出台，房地产企业工资渠道受到限制，因此商品房预售成为房地产企业的一种融资手段。根据《城市商品房预售管理办法》第十条之规定，商品房预售合同签订后，开发企业应当向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
实践中，管理人应当注意区分房屋预售登记备案与房屋预告登记的情形。房屋预售登记备案，也就是所谓的“网签”备案，是由行政法规规定的行政管理措施，属于行政管理制度，而房屋的预告登记是法律规定的不动产登记制度，具有“准物权”的性质。实务中，笔者曾在办理案件过程中遇到经预售登记备案的房屋存在“一房二卖”的问题，此时不宜混淆预售登记备案与预告登记的效力，即经预售登记备案的承购人对争议房屋并非当然享有排他性权利。
（3）假按揭真贷款房屋买卖合同
所谓“假按揭真贷款”的房屋买卖合同是开发商为了获得银行的按揭贷款，而故意通过与自然人（通常是职工）签订的虚假购房合同，以名义购房人的身份向银行办理按揭贷款。首付款是由开发商支付，后续贷款也是由开发商偿还。开发商与名义购房人之间不存在购房的真实意思表示，双方是以虚假的意思表示实施的民事法律行为。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，则开发商与名义购房人之间的房屋买卖合同无效。
通常，办理假按揭的“购房人”也会向管理人申报债权，申报要求一般是交付房屋。管理人应当严格审查：一是首付款支付情况，一般需要申报人提供首付款支付凭证，并与财务审计机构核实；二是调查还贷情况，债务人企业破产后往往无法正常还贷，管理人可通过与申报人进行谈话、与办理按揭银行相关人员了解情况等方式调查贷款是否正常偿还。此类申报人并非破产企业的债权人，其债权应当不予认定。
2、破产解除权适用
根据《企业破产法》第十八条之规定，在合同双方均未履行完毕的情况下，管理人享有解除权。商品房买卖合同或商品房预售合同本质上为双务合同，债务人作为卖方需承担交付房屋的义务，承购人作为买方需承担支付购房款的义务。除双方均未履行完毕的合同之外，管理人是否有权解除，管理人如不享解除权该如何处理，笔者认为应当区分情况处理：
（1）待履行合同解除权的例外
管理人在审查债权的过程中，如认定申报人为消费性购房人，此时购房人只需支付50%以上的房款，购房人对房屋依法享有优先权且满足交付条件，管理人继续履行不构成个别清偿。此种情况，虽属于待履行合同，但管理人不能适用解除权的规定，应当继续履行合同。
（2）债务人已履行完毕而合同相对方尚未履行完毕
合同相对方应当继续履行，债务人因此享有的债权属于债务人财产，管理人应当予以追回。
（3）合同相对方已履行完毕而债务人尚未履行完毕
按前文所述标准不属于消费者购房人的，如继续履行将构成个别清偿的，管理人不应继续履行。此时并不符合行使解除权的条件，债权申报需要将非金钱给付债权转化符合金钱给付的债权，已履行完毕的相对方依据破产法规定申报债权。
德国破产法相关规定中，仅赋予管理人“继续履行”或者“拒绝履行”的权利，并无解除权的概念。管理人单方面的解除权在实践中可能被滥用，因此需要严格审查其适用的条件。
二、涉房债权中的特殊问题：以房抵债
“以房抵债”是指当事人约定以房产、商铺、车库等资产为交易对价来清偿原有基础债务的复杂民事行为，具有多重属性叠加的特点。由于篇幅受限，笔者简要围绕以房抵债规则的构建以及在参与房地产破产重整案件中遇到的问题探讨。
一 以房抵债规则的构建
1、最高院对以房抵债规则的构建
笔者以2017年公报案例“通州建总集团案”，总结最高人民法院对以房抵债协议的审理思路：
（1）以房抵债的性质系清偿合同。
（2）以房抵债协议的诺成性。
（3）以房抵债协议形成的新旧给付关系。债务清偿期届满后签订的以房抵债协议可能构成债的变更，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。
（4）原债请求权的恢复。本案公报摘要全面地讨论了以物抵债协议无效和拒绝履行时，原债请求权的恢复。
2、《九民纪要》中以房抵债协议规则的构建模式
《九民纪要》第四十四条和第四十五条区分以房抵债协议的类型，形成了下列的规则：
（1）履行期届满前，当事人已经完成交付，债权人有权受领；当事人未完成交付，债权人请求债务人交付的，人民法院应当向其释明根据原债权债务关系提起诉讼。
（2）履行期届满后，不管抵债物是否交付债权人，人民法院排除无效事由的，应确认协议有效。
二 与债权人在执行程序中达成以房抵债协议如何处理
基本案情：债务人与债权人因建设合同纠纷在人民法院主持下调解结案，调解书中确定了债权人享有的债权金额。债权人向法院申请执行已生效调解书，双方在执行中达成了以房抵债执行和解协议。后人民法院在双方达成的执行和解协议基础上作出以房抵债裁定书。
人民法院作出的以房抵债裁定的效力如何？依据（2016）最高法民申3192号民事裁定书，最高人民法院明确以物抵债裁定可以导致物权设立、变更、转让或者消灭。而《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条规定，当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定。故笔者认为，可依据《破产法司法解释（三）》第七条规定，通过审判监督程序申请撤销生效法律文书。撤销后，以物抵债部分内容不复存在，管理人应当依据调解书确定的基础法律关系重新审查债权人的债权。
结语
对于实务中涉房债权的审查与认定在实际操作中目前还面临诸多问题，例如：非消费性购房人购房款债权性质如何确定；非自然人支付全部房款后，管理人是否可以解除合同，若不满足行使解除权条件，是否可以拒绝履行；如何在以房抵债协议中让与担保制度的配套规则不完善情况下统一司法实务裁判对于以房抵债协议的效力与性质认定之争议等。上述问题的研究将有很多现实意义。我国对于破产法理论研究起步较晚，随着优化营商环境的深入，未来会有更多破产案件，无论是对于司法实践还是管理人实务都会是挑战。管理人在面对破产案件疑难问题时，既不可脱离当下民商法语境，也要立足于破产法的基本功能。