重大突发事件中房地产企业法律风险防范指南之其他篇

导读
2020年迎新之际，一场出人意料的疫情带来了一次从未有过的春节体验，同时也打乱了经济运行节奏。面对严峻的形势，全国各省市按照中央关于疫情防控精神和指示，陆续启动了重大突发公共卫生事件一级响应机制，上下同心投入到了这场抗击病疫的战斗中。
随着国务院办公厅发布了延长春节假期至2月2日的通知，各地政府陆续发布了推迟复工的地方性文件，其中湖南省人民政府办公厅发布《关于延迟我省企业复工和学校开学的通知》规定，全省行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。对于娱乐、房地产等人员密集的行业，地方性文件还作出了特殊规定，如长沙市住房和城乡建设局下发《关于切实加强防疫期间全市房地产相关企业复工管理的通知》、《关于切实加强防疫期间全市施工工地管理的通知》等，要求全市在建项目和节前停工的在建项目不得在2020年2月8日前开工、复工，各建设项目开工、复工前应向属地社区报备，未按程序审查报备的建设工地不准开工复工。各地政府采取的有关延迟复工、人员管控、交通限制等疫情防控措施，显然会给房地产企业项目建设、房屋销售、商品房买卖合同履行及交付等造成不同程度的影响，必然给房地产企业的工作带来挑战。
在此防疫攻坚战的关键时期，天地人律所企业全生命周期法律服务团队想企业所想，编制了——《疫情防控期间房地产企业法律风险防范指南》（下称“防范指南”）供各单位参考，防范指南包含劳动人事篇、合同管理篇以及其他篇三个部分，下文，将为您介绍本系列最后一篇——其他篇。
（本指南部分依据是引用湖南省内相关政策文件，其适用范围具有一定地域性。本指南仅是对相关法律、政策、文件及当下社会背景的理解与认识，并非针对具体问题作出的法律意见书，相关单位在解决实际问题时，还需结合具体情况进行具体分析，该指南仅供参考。）
其他篇
Question1：
通知送达的方式、注意事项有哪些？
律师解答：民事诉讼法对诉讼文书的送达方式及形式等有一定的要求，但对于民事合同履行双方而言，一般会通过合同条款对通知或送达的方式进行约定。若合同已明确约定通知及其他文件的送达方式，则应按合同约定送达。若合同并未作出明确约定的，可通过电话、微信、邮件、邮寄、传真、当面通知等方式告知对方相关事项或者送达相关材料。
尽管以何种方式都能够与合同相对方进行有效地沟通，但当双方发生纠纷并需要通过诉讼等途径解决时，相对方经常会以未收到通知或材料为由进行抗辩。此时，仅仅通过电话或是当面通知的方式将不利于证据的固化，极可能发生无法提供有效证据证明己方已履行了约定或法定的通知送达义务，最终导致一方需要承担举证不能的不利后果。因此，在履行合同过程中发生需通知对方的情形时（包括合同约定情形及法律规定情形）应同时注意如下事项：
（1）注意通知的接受对象。在进行通知或送达材料前，先和相对方确定送达的联系人、地址信息及联系方式等事项（若合同已有明确约定，以合同约定为准），确保对方能够接受相关信息材料；（2）多种送达方式相结合。如在进行电话沟通的同时，可以通过邮寄、邮件或者当面送达并签收送达证明的方式向对方送达通知或书面文件。（3）进行证据固化。通过电话通知方式的，可以进行电话录音；通过邮寄方式的，应当准确填写面单信息，备注相应通知或送达内容，并留存底单或通过拍照、复印等形式留存；若通过微信或者邮件方式的，则应当有效地保存相关信息。若通过当面送达方式的，可以对送达的过程进行录像或者要求对方签收送达证明。
【法律依据】
《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”
《民事诉讼法》第84-92条。
《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》（法发〔2016〕21号）第三条规定：“完善送达程序与送达方式。当事人在纠纷发生之前约定送达地址的，人民法院可以将该地址作为送达诉讼文书的确认地址。”
《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》（法发〔2017〕19号）第八条规定：“当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理：（一）当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，以约定的地址为送达地址；……人民法院按照上述地址进行送达的，可以同时以电话、微信等方式通知受送达人。”
Question2：
疫情期间是否能申请减免税费？
律师解答：因疫情受损企业可以申请减免税费。
根据税务总局发布的《关于充分发挥税收职能作用助力打赢疫情防控阻击战若干措施的通知》、《对新冠肺炎疫情防控税收优惠政策指引》及国家税务总局湖南税务局发布的《关于实施助力打赢疫情防控阻击战支持企业恢复生产十条措施的通知》的规定，对下列情形予以税费减免、抵扣：（1）蔬菜和鲜活肉蛋产品流通环节免征增值税；（2）疫情防控临时性工作（主要为参加疫情防治工作的医务工作者和防疫工作者）补助免征个人所得税；（3）对疫情防控所需疫苗药品、医疗器械的科研攻关企业及技术转让、技术开发企业免征增值税；（4）企业和个人的公益捐赠可抵扣税费：企业通过公益性社会组织或者县级（含县级）以上人民政府及其组成部门和直属机构，用于慈善活动、公益事业的捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。对个人通过我国境内公益性社会组织、县级以上人民政府及其部门等国家机关，为此次抗击疫情发生的公益捐赠支出，可按个人所得税法及相关规定从其应纳税所得额中扣除。个人发生公益捐赠时不能及时取得捐赠票据的，可暂时凭公益捐赠银行支付凭证扣除，向扣缴义务人提供公益捐赠银行支付凭证复印件，并在捐赠之日起90日内向扣缴义务人补充提供捐赠票据。
因疫情受损企业可申请减免税费。按照《长沙市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干意见》的规定，中小企业因疫情原因，导致企业发生重大损失，正常生产经营活动受到重大影响，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请房产税、城镇土地使用税困难减免。
因疫情原因，不能按期办理纳税申报或者扣缴税款申报的，可申请办理延期申报，资料不全的容缺办理。对确有困难不能按期缴纳税款的，可申请延期缴纳，最长期限为三个月。
Question3：
受疫情影响，导致无力及时归还银行贷款本金和利息怎么办？
律师解答：受本次疫情影响，因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施导致企业无法按约归还银行贷款本金和利息，企业可主张违约是因不可抗力导致而免除或减轻自身责任，维护自身合法权益。
根据《民法总则》第180条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《合同法》第117条也规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）反映了最高院对“非典”疫情的司法态度，2003年的“非典”疫情被最高院认定为构成合同法范围内的不可抗力因素，因此，本次新冠状病毒疫情也已构成不可抗力。
但不可抗力的法律后果并不当然全部免除违约责任，而应以不可抗力的影响程度分别处理：若因不可抗力使合同债务人履行合同义务成为不可能，则应解除双方当事人的合同，并免除债务人的违约责任;若不可抗力只造成合同债务人的履行部分不能，则应变更合同内容，免除违约方的部分违约责任;若不可抗力仅造成债务人履行债务的暂时困难，则债务人可申请延迟履行，并免除迟延履行的违约责任。与此同时，遭受不可抗力的债务人应及时将不可抗力事实通知对方当事人，并提供有关机构关于不可抗力的有效证明（如有关政府部门关于道路封锁、延长春节假期及/或延迟企业复工的行政指令作为证明文件），否则，仍应承担违约责任。
【法律依据】
《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）第三条关于“依法妥善处理好与“非典”防治有关的民事案件”中明确予以规定：“（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”而《合同法》第117、118条为不可抗力条款。
Question4：
防控疫情期间债权人申请企业破产如何应对？
律师解答：根据我国《企业破产法》的规定，除企业根据自身经营状况可自行提出破产申请外，企业的债权人也是提出破产申请的重要主体,且该法第七条第二款规定，债权人提出申请的提条件为，债务人不能清偿到期债务，该条件下债权人无需证明债务人基于何种原因无法清偿到期债务，也无需证明债务人是否达到资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力。可以说这一条件设定的较为宽松，受当前疫情影响，企业的正常运转受到一定限制，不排除一些债权人会出于非善意或其他原因申请企业破产，此时，企业应当作出一定应对。
首先企业应当主动积极避免出现被债权人申请破产的情形。受当前疫情的影响，个别债权人的经济状况可能也出现了一定状况，因此在破产法设定债权人申请破产较为宽松的条件下可能直接申请企业破产。此种情况下，企业应当及时摸清已到期债权的情况，积极同这类债权人展开沟通，妥善处理双方的债权债务关系。
其次，当债权人已经申请了企业破产时，企业应当在法律规定的期限内提出异议。《企业破产法》第十条中规定，债权人提出破产申请的，法院应当自收到申请之日起五日内通知债务人。债务人应当自收到通知起七日内向法院提出异议。如未在法定期限内提出异议，法院就应当裁定受理破产申请。同时，对于并非为非善意提起破产申请的债权人，也可同时积极的同其展开沟通，根据《企业破产法》第九条的规定，人民法院受理破产申请前，申请人可以请求撤回申请。
关于对破产申请提起的异议，主要有两个方面需要注意。
其一是围绕债权本身，如对债权人是否享有债权提出异议、对债权数额等提出异议。但需要注意的是，如果双方存在无争议的债权数额而债务人已丧失清偿能力不能清偿的，不能成为阻却受理的事由。
其二，是围绕债务人（企业）自身的状况，我国破产原因规定在《企业破产法》第二条，主要是在不能清偿到期债务情况下，有资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力两种情形，但第二条规定的破产原因是企业最终被判定破产的法律依据，并不是裁定受理破产的直接依据。法院在裁定受理破产后，会要求债务人提交财产状况说明、债务清册、债权清册，而后通过破产程序的进行查明企业是否满足第二条规定的破产原因，进而判断企业是否破产。裁定受理破产申请只是开始前述这个破产程序，《企业破产法司法解释一》第2条的规定，债务人不能清偿依法成立的到期债务的即是应受理破产申请的原因。因此，即便企业按照《企业破产法》第2条从企业有资产和清偿能力方面提出了异议，但又不能立即的清偿债务或者达成和解协议的，异议也不能算作成立。
最后，在目前疫情防控期间，人民法院受理破产案件的具体操作也可能出现一些新的政策，企业如在疫情期间被申请破产，应当及时了解这些政策。如浙江高院近期出台了《关于疫情防控期间稳妥开展企业破产审判工作助力经济社会平稳运行的通知》，该通知将被申请破产的企业区分为与疫情影响无关的债务人企业和疫情爆发前生产经营正常的债务人企业做区别对待，对于后者除了要严格落实债务人异议程序外，对于异议法院应当审慎审查，尽可能引导申请人通过和解、调解等方式化解纠纷，并且法院还应当向债务人企业释明可以按《企业破产法》第七十条提出破产重整的申请。可以看出，人民法院在疫情期间受理破产案件时，将会考虑疫情的影响以及企业经营存续的维持，虽然目前仅为浙江省高院明文出台了这一政策，但是通过近期国家及各地发布的帮扶政策等来看，浙江高院的这一举措所反映出的审慎受理、引导化解纠纷共克时艰的精神将逐步为各地所接受。企业更需特别注意的是，如企业本身从事为同疫情防控相关产业，更应积极的与债权人展开沟通，与政府相关部门、人民法院展开沟通，获取有关支持以积极的展开生产经营投入到疫情防控中，最终实现全社会、债权人、企业的共赢。
【法律依据】
《中华人民共和国企业破产法》第二条：企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。
企业法人有前款规定情形，或者有明显丧失清偿能力可能的，可以依照本法规定进行重整。
第九条：人民法院受理破产申请前，申请人可以请求撤回申请。
第十条：债权人提出破产申请的，人民法院应当自收到申请之日起五日内通知债务人。债务人对申请有异议的，应当自收到人民法院的通知之日起七日内向人民法院提出。人民法院应当自异议期满之日起十日内裁定是否受理。
除前款规定的情形外，人民法院应当自收到破产申请之日起十五日内裁定是否受理。
有特殊情况需要延长前两款规定的裁定受理期限的，经上一级人民法院批准，可以延长十五日。
第七十条：债务人或者债权人可以依照本法规定，直接向人民法院申请对债务人进行重整。
债权人申请对债务人进行破产清算的，在人民法院受理破产申请后、宣告债务人破产前，债务人或者出资额占债务人注册资本十分之一以上的出资人，可以向人民法院申请重整。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（一）》第二条：下列情形同时存在的，人民法院应当认定债务人不能清偿到期债务：（一）债权债务关系依法成立；（二）债务履行期限已经届满；（三）债务人未完全清偿债务。
《最高人民法院关于企业破产司法解释理解与适用破产法解释（一）·破产法解释（二）》，人民法院出版社，2017年3月第2版，第89页。