先行示范区背景下深圳市科技类企业如何取得经营用地

前 言
近期发布的《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》这一重大战略决策，势必将为深圳的深化改革、持续发展带来新的政策红利，也为扎根深圳的企业带来新的发展机遇。目前深圳很多高科技企业对经营用地的需求不断增大，为破除空间对企业发展的制约，我们针对所服务客户的诉求，就深圳目前的土地供应政策下取得经营用地的相关事项整理如下关注要点。
一、科技企业的用地类型
根据《城乡用地分类与规划建设用地标准》的分类标准，目前国家将建设用地主要分为居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地、待深入研究用地等类型。科技企业（包括其他非房地产企业）鉴于其自身产业经营发展的实际情况，其经营用地需求主要集中在工业用地方面。
工业用地按对公共环境的干扰、污染和安全的影响程度可分为一类工业用地（M1）、二类工业用地（M2）、三类工业用地（M3）。
为适应深圳市产业创新及转型升级的特点，解决产业发展涉及新型产业空间不足的问题，2014年1月1日起施行的《深圳市城市规划标准与准则》新增了新型产业用地（M0），将工业用地分为普通工业用地（M1）和新型产业用地（M0）两类，并对新型产业用地占工业用地面积的比例进行了严格的限定。
二、科技类企业取得经营用地的方式
目前深圳科技类企业解决经营用地需求的方式主要有两种方式：一是通过招拍挂的程序，由政府部门根据土地供应计划将符合出让条件的土地出让给符合条件的科技类企业；二是通过收购的方式，从其他权利主体以直接受让房地产等资产或以受让股权的方式间接取得土地使用权。实践中，由于原土地现状未必符合现在科技类企业的用地需求，因此很多通过收购方式取得的用地需要通过升级改造（工改工）的方式来满足企业的最终用地需求。
招拍挂程序中的出让方是政府土地主管部门，所供应土地的位置、面积、规划条件等基本信息都是公开发布的，供应的土地都是符合供应条件的净地，一般没有权利瑕疵。
通过直接受让房地产或以股权收购方式间接取得土地使用权则存在较大的风险，需要进行系列的尽职调查，包括但不限于全面了解土地权属是否存在瑕疵，报批报建手续是否完备，是否存在转让限制的情形，可能发生的交易税赋，是否能够满足企业自身发展的用地需求，持有土地使用权的主体是否清晰，是否存在潜在纠纷，以及地块是否具备改造的条件，受让的标的股权是否存在权利限制以及标的公司除持有物业外是否从事其他业务等。
三、以出让方式取得经营用地应重点关注的问题——产业用地供应政策
为防止产业空心化，进一步促进产业发展，深圳已陆续发布了一系列政策法规促进产业落地。
作为现阶段深圳市产业用地供应政策的基础性文件，深圳市政府于2019年3月发布的《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（深府规〔2019〕4号，以下简称“《管理办法》”）。需要遵循的基本原则是用地企业向主管部门预申报产业用地需求，主管部门对企业的申请进行审核、制定相应的用地供应计划及土地供应方案，然后通过公共交易平台进行交易。
《管理办法》对产业用地的供应要求、供应方式、土地出让金及缴纳期限、转让限制等方面的内容进行了详细规定：
（1）供应方式：重点产业项目用地可以采取招标、拍卖、“带产业项目”挂牌出让（租赁）或者先租后让方式供应，鼓励重点产业项目用地联合投标或竞买；一般产业项目以招标、拍卖、挂牌方式出让。如：2019年2月，南山区西丽街道T501-0096 号宗地由深圳市创梦天地科技有限公司、深圳开立生物医疗科技股份有限公司等15家企业联合竞得。
（2）竞买资格：包括企业注册地、产业准入行业类别、从事准入行业年限、国家或者深圳市高新技术企业认证（高新项目认定），产业项目的用地单位应当符合产业主管部门设置的竞买条件。
（3）土地供应期限：重点产业项目用地出让年限按照30年确定，一般产业项目用地出让年限按照20年确定。
（4）办证限制：独立竞得用地的，无论重点项目还是一般项目，初始登记后均不得办理分证；联合竞得土地的，重点项目按照地使用权出让合同的约定，对联合体各成员的除公共配套设施外的建筑物产权分配比例、类型等办理分证，一般项目建设用地使用权及建筑物由中标或竞得联合体共同共有，初始登记后不得分证。
（5）转让及抵押限制：以出让方式供应的产业用地，用地单位不得改变土地用途，土地使用权及地上建筑物不得转让，允许抵押，抵押金额不得超出合同剩余年期地价与建筑物残值之和。
（6）出租限制：以出让方式供应的产业项目用地建成后不得出租；确有出租需要的，出租比例原则上不超过建筑面积的20%，且应当在产业发展监管协议中明确约定租赁面积比例、租金标准、租赁对象及违约处置措施。
（7）出让金底价：重点产业项目用地上除配套商业以外的建筑类型，出让底价按照市场价格的一定比例确定。其中，单一意向用地单位按照市场价格的70%确定；两个及两个以上意向用地单位联合申请的，按照市场价格的60%确定。
（8）出让金缴纳期限：重点产业项目地价可以不计利息分期缴交，首期缴交比例不得低于50%，并且应当自土地供应合同生效之日起15个工作日内付清，余款1年内支付完毕。一般产业项目地价应当自合同生效之日起15个工作日内一次性付清。
（9）退出限制：建设用地使用权以及附着于该土地上的建（构）筑物及其附属设施不得以股权转让（指导致企业控股权或实际控制权发生变更的转让）或变更的方式变相转让。
实践中，土地主管部门和产业主管部门还会在产业用地的规划与建设要求、配建物业、与周边建筑单位的协调、产业引入要求等方面加以限定。
四、以收购方式取得经营用地应重点关注的问题——“工改工”政策
企业通过收购的方式取得了土地或建筑物后，如果物业存在功能不完备、基础配套设施不完善、存在安全或消防隐患等情况，不能直接满足企业的经营需求，则需要通过工改的方式予以更新改造，也存在一些企业与合作方共同设立项目公司通过申报“工改工”项目的方式争取获得经营用地的情形。
企业通过“工改工”的方式取得经营用地应关注项目地块是否符合深圳市工改工政策的条件，通过系列的尽职调查，全面了解：（1）该地块的土地性质及构成情况，如该地块的取得方式，是否存在权属瑕疵或争议，是否有非农建设用地、征地返还用地等，是否有违法建筑及相应的历史遗留违法建筑处理情况，是否存在未完善土地征转手续的情况，是否涉及水源保护区、生态保护区等红线的情形；（2）地上建筑物的基本信息，如是否存在权属争议，是否存在权属瑕疵，是否具有相应的权属证书，报批报建手续是否完备，是否经过历史遗留违法建筑处理程序等；（3）工改项目的相关信息，如更新意愿情况、申报主体、更新方向、更新方式、专项规划是否符合工改政策及相关规划指标的要求；（4）潜在合作方的基本信息，项目地块是否已有合作协议，相关合作方是否具备相应的项目权益，评估合作方是否具备履约的实力及履约的意愿。
在工改工项目中，企业同样应当关注产业主管部门的政策要求。目前深圳各区都对工改项目与产业项目的衔接进行了规定，如龙华区经济促进局以《龙华区工改工城市更新项目产业意见指引》明确要求工改工项目的启动必须至少带一个及以上的重大产业项目，并对产业导向、产业规模、企业注册地、经营规模等进行了详细规定；《龙岗区产业升级类城市更新管理规定》要求更新项目申报主体应当编制产业规划研究报告，报产业主管部门审查，项目实施主体在办理土地出让手续之前，与产业主管部门签署产业监管协议。
工改工方式与上述招拍挂方式取得经营用地在物业转让方面存在一定的差异。2019年2月公布的《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法（征求意见稿）》针对城市更新项目的不同情况，分别规定了工改工项目中的物业是否可以转让。虽然该文件还未正式施行，但基本反应了政府主管部门在工改工项目建成物业转让方面的倾向意见。
五、以收购方式取得经营用地应关注的其他问题
企业通过资产收购或股权收购的方式取得经营用地，如果目标地块及地上建筑物的用途、质量等现状良好，配套设施完善，收购以后能够直接满足企业的用地用房需求，则企业应根据收购方式的具体情况，对不同的问题予以关注。
在资产收购中，收购企业应当重点关注标的地块及建筑物权属资料是否齐全，报批报建手续是否完备，是否存在抵押、查封、租赁等相关权利瑕疵，是否符合法律法规及当地房地产转让政策的规定，是否存在再转让的限制，是否存在变更登记的限制性条件，交易的税负是否符合企业预期等问题。
在股权收购中，收购企业在前述基础上，还应当重点关注标的公司及交易对方的相关信息，包括但不限于：标的公司是否合法设立、有效存续，是否存在潜在纠纷或潜在债务，交易对方是否具备主体资格条件，是否具备履约能力，交易程序是否合法合规（尤其关注是否存在国有资产转让、集体资产转让等方面的特殊程序要求），标的股权权属是否清晰，是否存在权利瑕疵等问题。
根据建设中国特色社会主义先行示范区的相关意见，深圳市政府和各区也将进一步加大对科技类企业的政策支持，特别是企业高度关注的经营用地问题，信达律师事务所也将就可能的新政和实操进一步予以研究跟进。