房地产企业应对“新冠疫情”法律风控实务指引

针对此次新型冠状病毒疫情，国家采取的延长春节假期、各大省市采取的延迟复工等系列紧急防控措施，可能会对房地产企业相关商品房交付、不动产权证办理、他项权证办理、建设工程、劳动人事等方面造成一定影响。为有效防控疫情后续引发的系列风险，我们就此次疫情可能涉及到的相关法律问题，制定本实务指引，以便为各房地产企业解决相关实务问题提供参考。
一、新型冠状病毒疫情是否属于不可抗力
我国法律对于不可抗力有明确的规定，根据《合同法》、《民法总则》、《民法通则》之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。
《合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。” 第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
《民法总则》第180条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”
《民法通则》第107条：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”
根据国家卫生健康委员会发布的2020年1号公告，新型冠状病毒肺炎已被纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，世界卫生组织也于2020年1月31日宣布将此次疫情列为国际关注的突发公共卫生事件，本次疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，属于法定的不可抗力事件。
二、商品房买卖合同履行相关问题
（一）认购协议履行
1.疫情防控期间，认购人无法按期与开发商签订《商品房买卖合同》的如何处理？
根据实务操作惯例，一般认购人应当在约定期限内与开发商签订《商品房买卖合同》，支付首付款并办理相关按揭贷款手续。如果认购协议签订后，认购协议约定的签约付款时间在2020 年 1 月 31 日至2020 年2月9日期间或政府规定的其他延迟复工期间，导致认购人无法按期与开发商签订《商品房买卖合同》办理相应购房手续的，可以相应延长履行期限，购房人不承担违约责任。
2.认购人是可以援引疫情属于不可抗力事件，要求解除认购协议？
虽然《合同法》第94 条规定：因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本次疫情虽属于不可抗力的范围，但疫情持续的期限与影响的范围，毕竟可以预期，只是导致认购协议暂时不能履行，认购人不能解除合同。在不可抗力事件消除后，合同双方应当继续履行合同。故认购人不能援引不可抗力或以不可归责于双方的事由要求解除认购协议。
（二）延期交房
1.开发商是否可以援引不可抗力对“延期交房”行为免责？
如疫情与迟延交房具有因果关系的，开发商可以以此来抗辩购房人主张的“延期交付”违约责任：
（1）如购房合同约定的交房时间在2020年1月31日至2020年2月9日期间，开发商可以主张将交房日期按期顺延至2020年2月10日之后，且无需就该顺延期间承担延期交房的违约责任。
（2）如购房合同约定的交房时间在2020年2月10日后，但按当地政府要求停工或不得在一定期限内及时复工，造成延期交房的，可主张顺延交房日期，并可免除部分或全部责任。
2.开发商不能引用不可抗力免责的情形有哪些？
（1）对于开发商在项目所在地政府采取疫情防控措施前已经构成“延期交付”的项目，不能引用不可抗力来免责。
（2）对于在疫情不可抗力发生后，购房人新订立的合同，不能引用不可抗力来免责。
3.开发商是否需要对全部项目履行疫情不可抗力的告知义务？
开发商不需要对全部项目履行疫情不可抗力的告知义务，可以结合不同项目具体情况分类履行告知义务：
（1）对于已经完成“五方验收”，但还尚未办理竣工验收备案手续或交付手续的项目：
如疫情发生前，开发商已经完成了“五方验收”，还尚未办理竣工验收备案手续或交付手续，但确实因疫情影响导致住建等主管部门延期、暂缓办理相关竣工验收手续影响的项目，开发商应当及时向购房人履行书面告知义务，说明项目相关手续办理受影响的原因及预计影响周期。
（2）对于疫情防控期间已达到或可能达到交房日期的项目：
由于各地政府主管部门对于疫情防控措施及复工期间有不同的规定和要求，对于疫情防控期内已达到或可能达到交房日期的项目，因疫情防控对工程复工造成延迟交房影响的项目（如施工单位人员因确诊或疑似新型肺炎导致工人被隔离或施工现场被封闭或被政府部门要求停工；施工单位人员多为疫情严重地区员工因受到交通管制影响而无法及时返工导致无法正常复工；工程所必须的设备、原材料供应商受政府管制影响无法按期供货导致工期延误等原因），开发商应当及时向购房人履行书面告知义务，说明项目受影响的原因及预计影响周期。
（3）对于尚未达到交房日期的项目：
对于疫情期间还没有到购房合同约定房屋交付日期的项目，如经公司工程等相关部门充分预判，后续通过正常施工或通过施工单位抢工或赶工的方式可以如期交付房屋，确保不会逾期交房的，可以不履行告知义务。
（4）对于疫情发生前已经构成逾期交房的项目：
对于该类项目，由于逾期交房的违约行为发生在不可抗力事件发生之前，即使开发商履行告知义务，该履行行为也不能成为逾期交房的合理抗辩，故不再需要履行告知义务。
4.开发商应当在什么时候向购房人履行告知义务？
如果购房合同有告知时间约定的，在购房合同约定时限内进行书面告知（可以先采取短信方式先行告知，后续再采取EMS快递的方式发送书面通知，并留存通知的相关凭证，如短信等网络聊天记录，EMS快递单底单及网络上该快递详送达情况截屏图片）。
如果购房合同没有约定告知时间的，一般于在不可抗力事件发生后30日内履行告知义务。
（三）延期办证
1.国家法定假期开发商是否可以主张延长办证期限并免责？
（1）2020年1月24日至2020年1月31日为国家法定假期，属于开发商可以预见的正常事项，开发商不能以国家法定假期主张延长办证期限和免责。
（2）因疫情爆发，导致国家延长的法定假期即2020年1月31日至2020年2月2日期间，开发商可以主张延长办证期限。
2.当地政府规定延迟复工期间，开发商是否可以主张延长办证期限并免责？
由于各地政府对企业复工期限有不同的规定，该复工期限针对企业而言，而对行政事业单位部分地方政府施行弹性工作制至2月9日，2月9日以后部分单位施行线上工作方式不等。对于开发商是否可以主张延长办证期限，具体需结合延迟复工政策对办证的影响以及不动产权证登记部门是否可受理开发商的办证申请等因素综合判断。如果当地不动产权证登记部门发布相关迟延办证通知或暂不予办证通知的，在该通知期限内可以顺延办证期限。
【注意】：需留存当地不动产权证登记部门发布相关迟延办证通知或暂不予办证通知（照片）作为证据妥善保存。
3.开发商是否可以援引不可抗力对“延期办证”行为免责？
（1）如购房合同约定的办证时间在2020年1月31日至2020年2月9日期间，开发商可以主张将办证日期按期顺延至2020年2月10日之后，无需就该顺延期间承担逾期办证的违约责任。
（2）如购房合同约定的办证时间在2020年2月10日后，但因当地不动产权证登记部门发布相关迟延办证通知或暂不予办证通知（且网上APP也无法正常办理的），造成逾期办证的，可主张顺延办证期限，并可免除相应逾期办证责任。
（3）如购房合同约定的办证时间在2020年2月10日后，当地不动产权证登记部门现场不予办证，只开通网上预约办证的，开发商应当积极在网上进行预约办证申请工作，如确因网络APP运行等不可归责于开发商的原因导致办证迟延的，开发商可以主张顺延办证期限，并可免除相应逾期办证责任【但必须留存开发商积极履行办证申请工作的网络截图作为证据】。
【注意】：上述逾期办证的免责前提仅限于：疫情发生前，开发项目已经具备各项办证前置条件的（竣工验收备案、不动产权籍调查和测绘等办证必要条件已全部具备），但由于疫情管控导致不动产登记机构无法办理登记且无其他可替代办理的情形。如果疫情之前，开发项目并不具备办证前置条件的，不予免责。
4.购房人是否可以援引不可抗力延迟办理他项权证并免责？
如果购房人在疫情期间确实被强制隔离，导致无法面签办理他项权证相关书面文件资料的，可以据此主张延迟办理他项权证并免责。如果购房人在疫情期间仍可以通过网络或快递等替代方式提供相关办证资料的，购房人不能以此主张延迟办理他项权证，不能免责，但前提条件为银行可以正常接收他项权证资料。
【注意】：为尽量避免因购房人迟延办理他项权证导致开发商的阶段性担保责任延长的，开发商应当尽快梳理各项目购房人具体他项权证资料完整情况，对于应当提交但未提交办理他项权证材料的购房人，及时通知提供相应材料（可以先采取短信方式先行告知，后续再采取EMS快递的方式发送书面通知，并留存通知的相关凭证，如短信等网络聊天记录，EMS快递单底单及网络上该快递详送达情况截屏图片）。
（四）开发商如何正确履行告知义务及证据保存工作
1.通知义务：
如果开发商将来援引不可抗力免除“延期办证”或“延期交房”违约责任的，有义务及时通知购房人。结合实际情况，对需要履行告知义务的项目，开发商应当立即向买受人发送《延期交房告知函》或《延期办证告知函》，并同时向买受人提供政府部门的延长春节假期和延迟复工通知作为证明资料。
2.通过EMS快递方式进行书面通知的注意事项:
（1）寄件人正确填写开发商全称。
（2）收件人请按照购房人所签《商品房购销合同》中载明的地址准确无误的填写姓名、联系地址、联系电话。
（3）请务必在快递单右下角“备注”空白框内填写“《延期交房告知函》”或“《延期办证告知函》”等通知名称（填写位置参见图片所示）：

（4）填写上述内容时必须用力填写，保证字迹清晰且内容无误。
（5）请妥善留存加盖邮戳的EMS快递底单，作为证据保留。
（6）一周后登陆EMS官网跟踪查询快速投递情况截图，作为证据保留。
3. 妥善收集保存当地政府部门的延长春节假期、延迟复工通知以及办理不动产权证延误证明文件作为证明资料，以便有利于开发商关于交付或办证期限合理延长的主张可以得到有效认定。
（五）逾期付款
1.购房人是否可以不可抗力为由延迟支付购房款？
现阶段网络支付已较为普及，很多支付行为已经不必然在线下办理，通常情况下疫情与无法支付款项之间不存在直接必然的因果关系和影响。但在部分特殊情况下，如购房人确实感染疫情在救治阶段、隔离阶段，或该购房人属于参加疫情防控的工作人员或受疫情影响暂时失去收入来源的个人和企业，可以合理延长付款期限。符合前述特殊情况的购房人需提前向开发商履行延期告知义务。
（六）逾期归还银行按揭贷款
1.购房人是否可以不可抗力为由延期归还银行按揭贷款，开发商是否对购房人该延期还贷行为承担连带保证责任？
现阶段网络支付已较为普及，按揭贷款客户向银行归还按揭贷款已经不必然在线下办理，通常可以采取银行转账等线上方式来替代现场业务办理。购房人是否可以延期归还银行按揭贷款，重点还是要看疫情与无法支付款项之间是否存在直接必然的因果关系和影响。
2020 年 2 月 1 日中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29 号），其中第一条第四款规定：对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。第二条第十四款规定：要合理调整逾期信用记录报送，对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工作人员，因疫情影响未能及时还款的，经接入机构认定，相关逾期贷款可以不作逾期记录报送，已经报送的予以调整。对受疫情影响暂时失去收入来源的个人和企业，可依调整后的还款安排，报送信用记录。
在当前疫情特殊情况下，如购房人确实感染疫情在救治阶段、隔离阶段，或该购房人属于参加疫情防控的工作人员或受疫情影响暂时失去收入来源的个人和企业，可以合理延长还款期限，延期付款期间可主张免责，开发商也无需对购房人延期还贷承担连带保证责任。
三、建设工程
此次新冠疫情已持续一段时间，必然会对施工单位产生较大影响，主要涉及工期延误、停工损失和人工、材料价格大幅上涨、施工合同能否解除这几方面。
（一）工期延误
此次新冠疫情，各地政府部门采取的防控措施包括推迟开复工时间、实施交通管制等，虽然都会导致工期延长，但是否全部都能主张顺延工期，还需要结合具体情况来具体分析。
1. 疫情发生前就已经发生工期逾期，施工单位能否以不可抗力为由主张延期并免责？
如果在疫情发生前，施工企业就已经存在工期逾期的情况（包括关键节点工期和工工期），不能以不可抗力为由顺延工期，且不予免责。
2. 疫情发生前未发生工期逾期，后续因政府疫情防控要求延期复工导致建设工程工期逾期的，施工单位能否以不可抗力为由主张延期并免责？
根据住房和城乡建设厅发布《云南省住房和城乡建设厅关于进一步做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控有关工作的紧急通知》（云住建发明电〔2020〕6 号），要求省内各相关企业及建设工程项目不能早于 2020 年 2 月 9 日 24 时前开工复工。文件强调凡是疫情防控措施落实不到位、项目管理人员未到岗及安全条件不合格的，应暂缓开工复工。
2020年2月3日至2月9日期间，因当地政府疫情防控要求不得开工，属于不可抗力的免责范围。对于该期间对工期造成的影响，施工单位可以向发包人提出工期顺延申请，且无需承担逾期违约责任。施工单位应当按照《合同法》等相关规定，就工期延期事项通知开发商，并可以按施工合同约定向发包人提出工期延长的索赔申请。
3.如疫情发生前未发生工期逾期，政府许可企业陆续复工的，施工单位是否还可以主张延期并免责？
虽然在2020年2月10日后，部分省市许可企业可以陆续复工，部分省市规定在建建筑工地在2020年2月20日后方可复工，各地复工政策各有不同。根据全国整体疫情的防控情况，2月10日后，仍然有很多城市还在采取道路管制措施，众多施工工人难以到岗参与施工建设（由其施工人员主要来自湖北等已“封城”区域的），工程材料和机械设备也无法正常到货供应，工程无法正常开工，导致建筑施工企业面临工期逾期的违约风险。对于该期间对工期造成影响的，施工单位可以向发包人提出工期顺延申请，且无需承担逾期违约责任。施工单位应当按照《合同法》等相关规定，就工期延期事项通知开发商，并可以按施工合同约定向发包人提出工期延长的索赔申请。
（二）停工损失
1.不可抗力导致的停工损失如何处理？
对于本次疫情期间所造成的停工损失，施工合同如有约定则按合同约定处理，没有约定或约定不明的，可以参考《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）约定及2007版《中华人民共和国标准施工招标文件规定处理：
《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用合同条款第17.3.2 款规定：不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加和（或）工期延误等后果，由合同当事人按以下原则承担：
（1）永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏，以及因工程损坏造成的第三人人员伤亡和财产损失由发包人承担；
（2）承包人施工设备的损坏由承包人承担；
（3）发包人和承包人承担各自人员伤亡和财产的损失；
（4）因不可抗力影响承包人履行合同约定的义务，已经引起或将引起工期延误的，应当顺延工期，由此导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担，停工期间必须支付的工人工资由发包人承担；
（5）因不可抗力引起或将引起工期延误，发包人要求赶工的，由此增加的赶工费用由发包人承担；
（6）承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用由发包人承担。
2007版《中华人民共和国标准施工招标文件》第21.3.1项规定：除专用合同条款另有规定外，不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加和（或）工期延误等后果，由合同双方按以下原则承担：除专用合同条款另有规定外，不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加和（或）工期延误等后果，由合同双方按以下原则承担：
（1）永久工程，包括已运至施工场地的材料和工程设备的损害，以及因工程损害造成的第三者人员伤亡和财产损失由发包人承担；
（2）承包人设备的损坏由承包人承担；
（3）发包人和承包人各自承担其人员伤亡和其他财产损失及其相关费用；
（4）承包人的停工损失由承包人承担，但停工期间应监理人要求照管工程和清理修复工程的金额由发包人承担;
（5）不能按期竣工的，应合理延长工期，承包人不需支付预期竣工违约金。发包人要求赶工的，承包人应采取赶工措施，赶工费用由发包人承担。
【注意】：如果因施工单位迟延履行合同义务后发生不可抗力的，不能免除其违约责任，由此导致的损失应该有施工单位承担。如果疫情发生后，承发包各方没有采取有效措施导致损失扩大的，对扩大的损失由各方根据过错责任大小承担相应责任。
（三）人工、材料价格调整
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
如因情势变更确实导致一方继续履行合同明显不公平的，当事人可以请求人民法院变更合同，但情势变更在我国司法适用中存在一定的争议，且法律适用程序较为严格。对于施工单位遭遇疫情导致人、材、机价格上涨，是否可以依据情势变更要求调整合同价格，需要结合具体情况进行具体分析适用。
1.因施工单位自身原因存在工期延迟，遭遇疫情导致人工单价、材料和机械价格大幅上涨的，是否可以要求调整价格？
如果在人工单价、材料和机械价格大幅上涨前，施工单位就已经存在工期逾期的，则不能适用情势变更原则要求调整合同价格，人工、材料价格上涨的风险由施工单位自行承担全部或部分。
2.施工单位自身不存在工期迟延，遭遇疫情导致人工单价、材料和机械价格大幅上涨的，是否可以要求调整价格？
（1）如果施工合同对人工单价、材料和机械价格上涨约定了价格调整方法的，则按合同约定来调整合同价款。
（2）如果施工合同对人工费、材料费等价格上涨没有约定或约定不明的，可以参考《建设工程工程量清单计价规范》和政府的相关计价文件来调整合同价款。
（3）如果施工约定为固定总价或固定单价，不得调价的，但施工单位确因此次疫情导致人工、材料及机械设备价格大幅上涨，继续履行合同将导致施工单位面临亏损的情况下，我们认为根据公平原则，可以适用情势变更原则要求合理调整合同价款。
（四）施工合同解除
1.发包人或施工单位是否可以援引新冠疫情属于不可抗力事件，要求解除施工合同？
虽然《合同法》第94 条规定：因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。但本次疫情持续的期限与影响的范围，毕竟可以预期，在不可抗力事件消除后，应当继续履行合同。工期应当顺延，承包人不承担工期延误的违约责任。如因本次疫情导致施工合同无法继续履行的，除双方协商一致解除外，发包人或施工单位一般不能援引新冠疫情属于不可抗力事件要求解除施工合同。
2.疫情防控期间，如果承、发包双方协商解除施工合同的，发包人应支付的款项包括哪些？
疫情防控期间，如果承发包双方协商解除施工合同的，对于发包人应支付的款项，施工合同如有约定则按合同约定处理，没有约定或约定不明的，可以参考《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）约定处理：
《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用合同条款第17.4项规定：因不可抗力导致合同无法履行连续超过84天或累计超过140天的，发包人和承包人均有权解除合同。合同解除后，由双方当事人商定或确定发包人应支付的款项，该款项包括：
（1）合同解除前承包人已完成工作的价款；
（2）承包人为工程订购的并已交付给承包人，或承包人有责任接受交付的材料、工程设备和其他物品的价款；
（3）发包人要求承包人退货或解除订货合同而产生的费用，或因不能退货或解除合同而产生的损失；
（4）承包人撤离施工现场以及遣散承包人人员的费用；
（5）按照合同约定在合同解除前应支付给承包人的其他款项；
（6）扣减承包人按照合同约定应向发包人支付的款项；
（7）双方商定或确定的其他款项。
除专用合同条款另有约定外，合同解除后，发包人应在商定或确定上述款项后28天内完成上述款项的支付。
3.如果施工单位以不可抗力或情势变更为由解除施工合同，可得利润损失部分是否可以得到支持？
特殊情况下，如果确因此次疫情导致施工合同无法继续履行，履行合同目的无法实现的，即使解除施工合同，根据最高院的司法裁判案例，如因不可抗力或情势变更要求解除施工合同解除的，施工单位的可得利润损失部分不能获得支持。
四、金融借款合同的履行
全国各大省市在坚决打赢疫情防控阻击战的同时，保持经济社会平稳健康发展，相继出台了关于疫情防控期间稳定经济运行的措施。
2020年1月26日，中国银行保险监督管理委员会发布了银保监办发[2020]10号《中国银保监会办公厅关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，提出开辟金融服务绿色通道、做好受困企业金融服务等要求。
2020年1月31日，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、国家外汇管理局发布了银发[2020]29号《中国人民银行、财政部、银保监会等关于进一步强金融防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，要求加大对疫情防控相关领域的信贷支持力度。
2020年2月1日，财政部发布财金〔2020〕3号《关于支持金融强化服务做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》，优化对受疫情影响企业的融资担保服务。
结合上述政策规定，对受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业，以及有发展前景但受疫情影响暂遇困难的企业，特别是小微企业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷。通过适当下调贷款利率、完善续贷政策安排、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。各级政府性融资担保再担保机构应取消反担保要求，降低担保和再担保费。对受疫情影响严重地区的融资担保再担保机构，国家融资担保基金减半收取再担保费等。
1.受疫情影响，公司的银行借款是否可以援引不可抗力，主张免除逾期还款的违约责任？
金钱之债一般不适用不可抗力，除非有明确的合同约定或债权人的同意的情形外，不可抗力一般不能构成金钱之债延迟履行的免责事由。现在网络支付方式已较为普及，归还借款已有多种电子支付方式可以替代现场办理，且已不必然仅能通过线下办理。简言之，疫情这一不可抗力事件与无法履行还款之间并不存在直接必然的因果关系，不能成为借款人逾期归还借款的免责事由，借款人需谨慎适用。
2.受疫情影响，公司是否可以延援引不可抗力，主张变更或解除金融借款合同？
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26条规定了情势变更条款：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
针对此次疫情，对受灾严重的企业或个人的金融类债权合同符合一定条件的，可能会被认定为“情势变更”，如借款人能够举证证明此次疫情对其还款能力产生负面影响，导致合同继续履行显示公平的，可以通过诉讼或仲裁的方式向银行主张变更或解除合同。但法院在适用情势变更时较为严格和审慎，如根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。
【注意】：尽管目前全国及各大省市对经营受疫情影响的企业出台相关金融支持政策，但该类政策在司法审判层面是否绝对可以成为判定情势变更的依据，在实务中还存在一定争议，还需要结合具体案件情况及后续司法实践进行检验。故此，借款人还需谨慎适用情势变更来主张变更或解除合同（毕竟稳定合同交易的稳定性及稳定经济与社会大局也是此次疫情后续整个社会稳定发展的核心和关键，法院不会轻易裁判变更或解除合同），即使要适用，也必须有充分的证据予以证明合同变更或解除的公平性、必要性及合理性。
五、租赁合同的履行
1.疫情防控期间，承租人是否可以要求减免租金？
面对此次疫情，各省纷纷启动突发公共卫生事件一级响应，实行严格疫情防控措施，部分省市取消大型公众聚集性活动，这些疫情防控措施必然会导致租赁市场受到严重影响。
《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
《合同法》第118条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条关于“情势变更”的规定。
2020年2月11日，云南省政府发布了《关于应对新型肺炎疫情稳定经济运行22条措施的意见》规定，对承租国有企业、机关事业单位经营性房产的中小企业，可减免一个季度的房租。
本次新型冠状病毒疫情，对全国租赁市场的出租人和承租人双方都造成了不利影响，如要求出租人完全免除全部疫情防控期间租金，由出租方完全来承担商铺空置的租金损失，显失公平。对于疫情防控期间的租金减免问题，应当充分考虑公平合理原则，兼顾双方利益，由出租人和承租人共同分担租金损失较为妥当。出租人可以按前述原则与承租人通过协商的方式解决减免租金的问题。
2.疫情防控期间，是否所有租赁房屋的租户都可以要求减免租金？
疫情防控措施，仅对商业类经营性房产租赁产生较大影响，而对于居住类房产租赁影响较小，故此，并不是所有房产租赁都可以要求减免租金，减免租金范围仅限于商业类经营性房产，而居住类房产的租户一般不能以不可抗力为由要求减免租金。
3.疫情防控期间，承租人是否可以要求变更解除商业租赁合同？
疫情防控期间，如果商业类经营性房产因政府要求采取关停或封闭等疫情防控强制措施，致使租赁合同在合理期限内无法继续履行的，承租人可以不可抗力为由，主张变更或解除租赁合同。
如果政府并没有对经营性房产采取上述较为严厉的疫情防控强制措施，虽然疫情客观上对承租人一定程度上造成经营上的影响，但与租赁合同的履行并无直接必然的因果关系，并且此次疫情只是暂时影响合同继续履行，在出租人继续提供租赁房产且疫情逐步得到控制或消除后，承租人还是应当继续履行合同，不能援引不可抗力解除租赁合同。
六、劳动人事
根据《关于做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间稳定劳动关系支持企业复工复产的意见》、《云南省人力资源和社会保障厅关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系的政策解答》及相关法律规定，疫情防控期间劳动关系相关法律问题处理指引如下：
1.对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者因被采取隔离治疗、医学观察等隔离措施导致不能提供正常劳动的，如何支付其工资报酬？
对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者因被采取隔离治疗、医学观察等隔离措施导致不能提供正常劳动的，企业应当按正常出勤支付其在隔离期间的工资。
2.企业如何支付职工春节期间的工资？
春节法定节假日期间（1 月 25 日、26 日、27 日），因疫情防控等原因不能休假的职工，企业应支付不低于职工本人工资的 300%的工资。春节调休假期（1 月 24 日、28 日、29 日、30 日）和国务院延长春节假期（1 月 31 日、2 月 1 日、2 月 2 日）期间，因疫情防控等原因不能休假的职工，企业应按规定安排补休，不能安排补休的，支付不低于职工本人工资的 200%的工资。
3.企业因受疫情影响停工停产，如何支付职工工资待遇？
对于 2020 年 2 月 3 日至2020 年 2 月 9 日云南省延迟复期间的工资待遇，企业可以按停工停产对待，企业因受疫情影响停工停产在一个工资支付周期内的，企业应按劳动合同约定的标准支付职工工资。超过一个工资支付周期的，若职工提供了正常劳动，企业支付给职工的工资按照双方新约定的标准支付，但不得低于当地最低工资标准。职工没有提供正常劳动的，企业按照企业规章制度规定或者集体合同、劳动合同约定的标准发放生活费（一个工资支付周期的起算，从停工停产之日起算）。
员工因被采取隔离治疗、医学观察等措施导致不能正常劳动的，企业应当按正常出勤支付员工隔离期间工资。
4.企业因受疫情影响导致生产经营困难的，可以采取哪些措施稳定工作岗位？
企业因受疫情影响导致生产经营困难的，可以通过与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位，尽量不裁员或者少裁员。
5.企业可以因为职工患新型冠状病毒感染肺炎解除、终止职工的劳动合同吗？
对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者在其隔离治疗期间或医学观察期间以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工，企业不得依据劳动合同法第四十条、第四十一条与职工解除劳动合同。在此期间，劳动合同到期的，分别顺延至职工医疗期期满、医学观察期期满、隔离期期满或者政府采取的紧急措施结束。
6.企业不裁员或少裁员的，可以享受什么稳岗补贴政策？
对云南省各地符合享受稳岗返还条件的不裁员或少裁员的失业保险参保缴费企业，根据其上年度实际缴纳的失业保险费，按 50%的标准给予稳岗返还。对深度贫困地区的失业保险参保缴费企业按 60%的标准给予稳岗返还。对符合条件的暂时性生产经营困难且恢复有望的失业保险参保缴费企业，按 6 个月的当地人均失业保险金和参保职工人数确定返还数额。稳岗返还资金主要用于职工生活补助、缴纳社会保险费、转岗培训、技能提升培训等相关支出。
2020年2月11日至2020年12月31日，受疫情影响缴纳社会保险费有困难的企业，向经办机构备案后，可延期缴纳养老、工伤和失业保险费至疫情结束，待疫情结束后3个月内进行补缴。延长缴费期间，不收取滞纳金，不影响参保职工个人权益记录，不影响参保人员保险待遇。
7. 对于因疫情未能及时返岗复工的职工，企业可以采取什么办法？
对于因疫情未及时返岗复工的职工，企业经与职工协商一致后，优先考虑安排职工带薪年休假。其他省份的公司参照当地劳动部门发布的政策执行。职工累计工作已满1年不满10年的，年休假5天；已满10年未满20年的，年休假10天；已满20年的，年休假15天。职工在年休假期间享受与正常工作期间相同的工资收入。
对于因疫情未能返岗复工时间较长的职工，企业可与职工协商待岗，企业按照企业规章制度规定或者集体合同、劳动合同约定的标准发放生活费。
8.因在重点疫情地区或所在小区处于隔离状态，未能及时返岗复工的员工，用人单位是否应当向其支付工资？
根据人力资源社会保障部办公厅《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》人社厅明电〔2020〕5号第一条：对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者在其隔离治疗期间或医学观察期间以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工，企业应当支付职工在此期间的工作报酬。
9.在法定假期结束后，用人单位要求员工居家办公，在此期间发生事故伤害的，是否属于工伤？
根据《工伤保险条例》第十四条规定：“职工有下列情形之一的，应当认定为工伤：(一)在工作时间和工作场所内，因工作原因受到事故伤害的……”。因此，对于员工根据用人单位的通知及安排，在法定假期结束后，居家办公期间受到事故伤害的，应当认定为工伤。
10.企业受疫情影响而生产经营困难的，可否解除劳动合同？
企业在采取各种措施稳定劳动关系后，生产经营仍然困难，劳动合同仍然无法继续履行的，可依据《劳动合同法》第40条、第41条等规定，在履行相关程序后，解除与职工的劳动合同，但应同时支付经济补偿。疫情持续的期限与影响的范围，毕竟可以预期，建议企业尽量不裁员或少裁员。