商品房使用多年，买受人未按约定归还银行贷款导致扣划出卖人款项，出卖人可以解除合同吗

基本案情
2015年，某房产公司与李某签订商品房买卖合同，约定：李某购买某房产公司开发的商铺，李某缴纳首付款后，其余款项82万元申请银行贷款。同日，双方又签订补充协议，约定买受人应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因买受人未及时履行相关商品房担保贷款合同义务而导致出卖人承担连带责任的，出卖人在承担责任后有权向买受人追偿，并有权解除商品房买卖合同，所涉房屋另行处置。随后，李某作为借款人，房产公司作为保证人，与银行签订借款合同，由银行向李某提供购房贷款82万元支付了剩余购房款。后因李某未能如期还款，银行按照合同约定从某房产公司扣划了购房贷款本息共计583552.24元。房产公司提起诉讼，要求李某支付房产公司代偿的贷款本息，并要求解除合同交还房屋。
法院审理
法院经审理认为，虽然双方签订的补充协议第三条第一款约定，因买受人未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致出卖人承担连带责任的，出卖人在承担责任后有权向买受人追偿，并有权解除商品房买卖合同。但法院认为，首先，商品房买卖合同与个人房产抵押贷款合同系两个独立的合同，商品房买卖合同所涉补充协议第三条，将抵押贷款合同的相关义务与房屋买卖合同的义务相挂钩，并将抵押贷款合同的违约行为作为房屋买卖合同的解除条件，明显加重了李某的责任，有违公平原则。其次，李某未按照合同约定向银行偿还借款本息，房产公司作为保证人基于保证责任而向银行代偿贷款本息后，完全可以通过向债务人李某进行追偿实现全部债权，保障自身合法权益，事实上，一审法院也已经将追偿款判决由李某支付至某房产公司。再次，李某、房产公司签订商品房买卖合同后，李某按照合同约定，以首付款加银行贷款的方式向房产公司支付了购房款，房产公司亦向李某交付了房屋，现房屋已经由李某使用多年，双方之间签订商品房买卖合同的主要目的已经实现，解除合同将导致双方权利义务的严重失衡，破坏市场交易秩序的稳定。因此，房产公司以补充协议第三条约定为依据，请求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求不能成立。最终经一、二审判决由李某向房产公司支付全部代偿款及利息，驳回了解除合同的诉讼请求。
法官说法
约定解除权是双方在签订合同时协商一致确定的一方在出现违约行为后，相对方可以行使解除合同的权利。但现实生活中，也会存在双方缔约能力相差较大导致合同约定内容表面上意思自由，但实质不公平的条款。本案中，买受人因未按约定归还银行贷款，导致出卖人资金被银行扣划，确实存在违约行为，但该违约行为已由法院判决买受人向出卖人支付代偿的款项从而得到救济，而买受人因使用房产多年，基于该房产形成了稳定的生活、生产秩序，若在买受人向出卖人支付代偿款的同时，还判令解除合同、向出卖人交还房屋，将打破这种稳定的秩序，从而增加整个社会的经济成本，因此应给予买受人一定期限向出卖人尽快偿还代偿的款项，若买受人未按期归还，出卖人亦可对买受人购买的房产进行执行，买受人的权益也能得到充分保障。因此在处理行使约定解除权的案件中，应结合具体情况，防止约定解除权的滥用，在尊重意思自治的前提下，也要保障实质公平。