转租情形下原租赁合同解除后出租人权利如何保障？

在租赁合同纠纷中，出租人与承租人订立房屋租赁合同，经承租人同意后，承租人又将房屋转租给第三人，也即次承租人。实践中因转租问题产生的纠纷层出不穷。本文拟在检索和分析江苏省相关案例的基础上来探讨出租人同意承租人转租的情形下，因承租人违约导致租赁合同解除后出租人与次承租人之间关系。

在涉转租的案件中，一般存在两个独立的合同，分别是出租人与承租人之间的租赁合同以及承租人与次承租人之间的转租合同。两合同的标的物虽然相同或者部分重合，但合同本身是相互独立的，根据合同相对性，出租人与次承租人间并无合同法上的权利义务关系。次承租人是租赁房屋的实际使用人，一旦出租人与承租人之间产生纠纷导致原租赁合同解除，必然会影响次承租人对房屋的正常使用和出租人对房屋的实际控制，难免对双方权益造成损失。本文着重探讨在纠纷发生时出租人如何采取行动保护自己的权利，实现对房屋的重新控制。
一、租赁合同已经解除，出租人可以要求次承租人腾房
（一）法律分析
根据《合同法》第227 条规定：“承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。支付租金是承租人在租赁合同中的基本义务，如果承租人不按照合同约定支付租金，出租人自然有权解除合同。”
因此，当承租人出现以上情形时，出租人可以解除合同，当出租人决定解除合同并通知承租人时，由于出租人的解除权是形成权，因此不会发生承租人的抗辩问题，租赁合同从承租人收到解除通知时即解除。此时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”以及《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条：“房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。”在租赁合同解除后，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并承担逾期腾房的占有使用费，同时可以要求承租人承担连带赔偿责任。
当承租人拒绝承担赔偿责任或者次承租人拒绝腾房时，出租人可以向法院起诉，根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十条规定：“因房屋租赁合同产生的纠纷，租赁房屋被转租的，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼。”要求次承租人腾房和承担逾期腾房使用费，承租人承担连带责任。
（二）实务链接
1、无锡恒廷实业有限公司与高迅、无锡经融瑞通商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书(1)[1]及无锡恒廷实业有限公司与陈玉森、无锡经融瑞通商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书(2)[2]
(1)因无锡经融公司（承租人）违约，恒廷公司（出租人）与无锡经融公司已于2012年10月22日解除租赁合同，无锡经融公司与恒廷公司的租赁合同权利义务关系终止，由此导致承租人无锡经融公司与次承租人高迅的转租协议已无法继续履行，因此，出租人恒廷公司有权要求承租人无锡经融公司及次承租人高迅返还租赁房屋。但是，租赁合同解除后，恒廷公司并未立即要求高迅搬离，而是要求其与之重新签订租赁合同。但次承租人未予理置，因此自2013年1月6日起高迅应腾退所租赁的房屋。恒廷公司要求实际占有人高迅搬离及支付逾期腾房使用费，并要求无锡经融公司承担连带赔偿责任，于法有据，本院予以支持。
（2）陈玉森因无锡经融公司违约可能造成的损失，可与无锡经融公司另行处理，本案不予理涉。
2、南京上元机电有限公司与严伟杰、高瑞金等房屋租赁合同纠纷再审民事判决书[3]
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
房屋租赁合同解除后，转租合同自然终止，次承租人再占有房屋不再具有合同依据，故上元机电公司有权主张其拥有房屋合法使用权期间次承租人的占有使用费。
3、江苏省东辛农场与韩友（连云港）饲料有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书[4]
即使东辛农场默认转租，在韩友公司租期届满后次承租人不移交租赁物，韩友公司仍应当与次承租人连带承担返还租赁物并赔偿损失的责任，而韩友公司已经在一审案件受理前另案起诉次承租人，并由法院作出判决，故应由韩友公司直接向东辛农场承担因转租而导致的后果。
可见，江苏省法院的裁判立场较为统一：房屋租赁合同解除后，转租合同自然终止，次承租人再占有房屋不再具有合同依据。若次承租人仍然占有房屋，则出租人基于对房屋的所有权而非合同关系，有权要求次承租人立即腾房和承担逾期腾房的占有使用费，承租人承担连带责任。
二、租赁合同尚未解除时，出租人可主张次承租人行使代偿请求权需满足的条件
（一）法律分析
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”
虽然该条规定了次承租人的代偿请求权，即当承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人可以请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的。但是，次承租人的代偿请求权具有一定的条件限制：
1、租赁合同尚未解除。这是一个基本前提，因为一旦出租人和承租人协议解除或者出租人行使解除权通知承租人解除合同，那么租赁合同就已经解除，转租合同存在的基础就已消失，次承租人就不能再行使代偿请求权。只有当二者未达成合意且出租人未行使单方解除权时，权利义务处于一种悬而未决的不定状态时，次承租人才能行使代偿请求权。其次，根据《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)》第8条规定：“……租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同将因此而处于履行不能的状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同。因此，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致，否则，次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。”为了防止次承租人以代偿请求权或善意合同当事人来进行抗辩，出租人在行使解除权时通知承租人时最好也通知次承租人或者证明次承租人已知租赁合同已解除。
2、需按照承租人与出租人的原租赁合同约定支付租金及违约金。在司法实践中，次承租人在满足法定条件的情况下主张代为清偿请求权，是应当得到法院支持的。同时，次承租人行使合同解除抗辩权，应以出租人得到完全清偿作为基础，即次承租人只有将承租人拖欠的全部租金、违约金全额清偿，才可以达到抗辩效果。因此，通常情况下，次承租人行使该权利是在整体转租的情况下，如果只是部分转租或者多家转租，会涉及出租人对房屋整体的权益及更多案外人的利益，需要所有次承租人统一行使代偿请求权才能填补出租人的损失，而在多家转租的情况下一般难以达成。
3、转租合同的租金标准一般是高于原租赁合同。如果是转租合同的租金标准远低于原租赁合同的租金标准，承租人愿意支付两方的违约金后退出租赁关系，也就没有必要绑架承租人继续履行合同，出租人与次承租人同意继续履行合同的，可以重新签订租赁合同，出租人、次承租人也可以向承租人主张违约损失，毕竟对于承租人来讲，要求其必须履行已不能实现其合同目的的合同，既是不适宜的，也是不公平的。
（二）实务链接
1、深圳沣和投资管理有限公司,深圳市嘉信福实业集团有限公司与雅芳婷布艺实业（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书[5]
雅芳婷公司与沣和公司签订租赁合同，次承租人罗青林与沣和公司签订转租合同。因沣和公司拖欠租金，雅芳婷公司要求解除合同。次承租人罗青林愿意在转租合同所涉租金的范围内，代沣和公司支付欠付的租金和违约金等费用。转租房屋只是涉案房产的极小部分，且租期短于本案租赁合同，次承租人罗青林实际应当支付的租金远远低于承租人沣和公司应当支付的租金，如果追加罗青林参加诉讼，不能保证本案租赁合同能够全面完整的继续履行，不利于保护出租人雅芳婷公司的合法权益。因此，本案不宜追加次承租人为第三人参加诉讼。
综上，当出租合同还未解除时，出租人要想取回对房屋的控制权，应当在次承租人形式代偿请求权抗辩之前发出解除合同的通知，一旦通知到达，租赁合同即解除，此时，为了防止次承租人以其善意不知情抗辩，出租人可以在通知承租人之时一并通知次承租人。此时，出租人再要求次承租人履行腾房义务则无阻碍。
[1]参见无锡市锡山区人民法院（2013）锡法安民初字第0746号民事判决书。
[2]参见无锡市锡山区人民法院（2014）锡法安民初字第0260号民事判决书。
[3]参见江苏省高级人民法院（2017）苏民再178号民事判决书。
[4]参见江苏省高级人民法院（2017）苏民再43号民事判决书。
[5]参见深圳市中级人民法院(2016)粤03民终12170号民事判决书。