在过去2016年的房地产市场中，中国房地产开发商在国内并购上的支出超过了2900亿元人民币。 大型房企已将并购作为实现万亿规模跨越的生存逻辑，行业强者恒强态势将更为凸显，行业集中度也将进一步提高。由于通过一级市场拿到土地的难度越来越大，一些大型房企转而通过收购其他诸如有“土地指标”、在建房产项目的房地产公司，从而间接取得土地开发项目的案例越来越多。 在“乱花渐入迷人眼，浅草才能没马蹄”的汹涌并购大潮中，律师怎样在法律方面帮助大型房企赢得先机，我们通过实践归纳总结出六个方面的经验，以供大家参考。
1 并购国有公司持有的公司股权或房地产项目
根据《国有资产法》、《企业国有产权转让管理暂行办法》规定，国家机关、国有企业、事业单位、国有独资公司和国有控股公司转让其持有的股权一般需要进场交易，而国有参股公司持有的股权不需要进场交易。 如果不是转让公司的股权，而是转让实物资产。根据地方关于实物资产转让的规定，国家机关、国有企业、事业单位、国有独资公司和国有控股公司转让其持有的资产一般也需要进场交易。
收购国有股权和收购国有资产的区别：两者都需要进行评估，一般也需要进交易所进行交易。 国资委对转让股权有严格的程序要求，但是对交易资产的要求相对宽泛，例如在金额限制、不评估不在交易所交易对合同的效力的影响等方面。
2 并购非国有企业持有的公司股权和土地的税务问题
房地产公司并购非国有企业持有的公司股权和土地时，涉及的税务主要有以下种类：
股权并购 | 收购资产 | 备注 | |||
涉及的税种 | 转让方 | 受让方 | 转让方 | 受让方 | |
企业所得税/个人所得税 | 个人所得税 不超过1500元的，税率为3%。 超过1500元至4500元的部分，税率为10%。 超过4500元至9000元的部分，税率为20%。 超过9000元至35000元的部分，税率为25%。 超过35000元至55000元的部分，税率为30%。 超过55000元至80000元的部分，税率为35%。 超过80000元的部分，税率为45%。 企业所得税基本税率25%，低税率20%。 | 个人所得税 不超过1500元的，税率为3%。 超过1500元至4500元的部分，税率为10%。 超过4500元至9000元的部分，税率为20%。 超过9000元至35000元的部分，税率为25%。 超过35000元至55000元的部分，税率为30%。 超过55000元至80000元的部分，税率为35%。 超过80000元的部分，税率为45%。 企业所得税基本税率25%，低税率20%。 | |||
土地增值税 | 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 | 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 | |||
印花税 | 0.5‰ | 0.5‰ | 0.5‰ | 0.5‰ | |
契税 | 3-5％ | 3-5％ | |||
营业税 | 5% | ||||
城市维护建设税和教育费附加 | 以纳税人实际缴纳的营业税为计税依据。 城市维护建设税： 纳税人所在地在市区的，税率为7%； 纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%； 纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。 教育费附加率为3％。 | ||||
3 并购村集体或村办企业名下的土地
自“2004.8.31大限”后，开发商想要在一级市场取得房地产开发用地使用权，必须通过公开招拍挂的交易方式取得，而这种方式的实施，使得相当一部分资金实力不足的房地产公司无法通过一级市场取得土地的使用权和开发权，从而转投二级市场。而一些村集体或村办企业名下有地，但囿于自身资金及运作能力不够，无法充分的对土地进行开发和利用，故希望通过转让的方式，将手中的土地投入市场进行开发。
由于以上原因，房地产公司与土地使用权人均将目光转向了二级市场。房地产公司通过收购拥有土地使用权公司的股权、收购房地产开发项目或直接与村集体或村办企业签订《房地产开发合作协议》，从而直接或间接的持有了土地使用权，进行房地产项目的开发建设。采用这种方式，既缓解了房地产公司因在一级市场取得土地使用权困难而带来的困扰，又可以在法律规定的范围内进行房地产的开发建设，为公司谋取利益，因此在当前形势下，村集体或村办企业名下的土地多采用并购或合作的方式实现土地的开放利用。
4 交易条款描述不当产生的多承担税款的情况
房地产公司并购过程中，在约定交易条款时应尽可能的清晰明确。房地产项目开发过程中，主要有以下阶段：取得国有土地使用权阶段、建设工程阶段及房屋销售阶段，每一个阶段所要缴纳的税费都不尽相同。同时，房地产公司并购的形式又主要分为两种，即股权并购和资产收购，不同的并购方式所涉及的税费也有所不同。因此，在并购过程中，应根据并购的具体内容和形式区别对待，在并购协议的交易条款中，明确约定各自税费的缴纳时间及承担情况，以免因表述不详承担不必要的税费。
5 股权收购过程中律师尽职调查的“智慧”
房地产公司并购时律师尽调的“智慧”主要体现在以下几个方面：
1、 | 收购目标公司前的资产剥离 | 如果目标公司仅持有土地开发项目，而不持有其他经营性资产，则收购这样的目标公司，一般不需要进行收购前的资产剥离。但如果目标公司除持有土地开发项目外，还持有其他经营性资产或房产项目，而收购方的收购目的仅是想获得目标公司的土地开发项目，在这种情况下为了实现收购目的，则必须在股权收购前对目标公司持有的其他经营性资产或房产项目进行剥离及重组，使目标公司最终仅持有土地开发项目。 |
2、 | 查验目标公司股东出资的合法性 | 在对目标公司尽调的过程中，要查验目标公司股东的出资情况是否符合法律的规定，如果存在股东未足额缴纳出资、非货币财产出资作价违反法律强制性规定、土地使用权作价入股却未将土地使用权过户到公司名下等情况存在，则受让方收购公司后，会对其合法权益产生重大影响，如果公司对该土地进行开发建设，则会因为土地使用权的瑕疵问题而影响项目的合法性。因此，在股权收购过程中，一定要高度重视目标公司股东的出资合法性问题，若目标公司股东未完全履行出资义务，则应要求其出资符合法律规定后，在进行下一步的收购行为。 |
3、 | 目标公司的权属状况 | 受让方股权收购的目的，就是能完全取得目标公司的股权，因此在尽调过程中，需要对目标公司的股权权属进行详细的调查，查明目标公司的股权是否存在质押及其他权属纠纷。如果目标公司股权已被质押或存在其他权属纠纷，未来第三人可能对该股权主张权益，则受让方应要求目标公司消除该股权存在的瑕疵，使该股权不存在任何权属纠纷后，再实施股权转让行为。 |
4、 | 目标公司的债权债务 | 采用股权转让方式收购目标公司，仅涉及目标公司股东层面的变更，公司原有的债权债务关系仍然由目标公司享有和承担，不会因股东层面的变动而发生转移。但是，如果目标公司存在数额较大的对外借款、对外担保或其他债务纠纷等未被查明，则股权转让完成后，可能会因为以上债务的影响使受让方减少对目标公司享有的权益，造成受让方不必要的损失。因此，在尽调过程中，为了避免潜在的法律风险和财务风险，防止掉入收购陷阱，应当尽可能的查明目标公司的债权债务情况，要求目标公司作出说明并加以处置。 |
5、 | 目标公司土地开发项目的权属 | 收购方收购目标公司的股权，其目的就是通过控制目标公司而间接取得土地开发项目的所有权，并通过对土地项目进行开发建设而获得收益，而不仅仅是为了收购而收购，目标公司土地开发项目的权属状况如何，直接影响了本次收购目的能否实现。因此，在尽调过程中，应重点关注土地开发项目的权属问题，核实目标公司是否已经支付了土地出让金、是否已经取得土地使用权证、是否具有进行土地开发的资质、土地出让合同中有无股权转让的限制、开发条件是否有限定、有无带征地情况以及项目用地是否存在被征收或征用等风险，如果存在上述土地瑕疵或风险，应及时在尽职调查报告中做出提示，以便受让方做出审慎的决定。 |
6 | 其他股东的优先购买权 | 在收购目标公司全部股权或目标公司只有一个股东的情形下，不存在其他股东对转让的股权享有优先购买权的问题。在部分收购目标公司股权的情形下，如果目标公司有两个或两个以上的股东，则其他股东对该转让的股权有优先购买权。依据《公司法》第七十一条规定，有限责任公司股东在对外转让股权时，在同等条件下，公司其他股东有优先购买权。因此，在进行股权转让时，应要求目标公司对该股权转让事宜作出决议，并由其他股东出具放弃优先购买权的书面声明，从而确保股权转让行为的合法性。 |
7 | 目标公司的涉诉情况 | 在对目标公司进行尽职调查过程中，目标公司涉及的诉讼及仲裁纠纷、可能涉及的诉讼及仲裁纠纷，均是查询的重点之一，这些纠纷及后续涉及的执行，均会对目标公司产生重大的影响，对土地开发项目的进展亦可能产生影响，因此需要高度重视。在查询目标公司涉及的诉讼及仲裁纠纷、可能涉及的诉讼及仲裁纠纷的过程中，一方面应要求目标公司进行提供和说明，另一方面可通过查询中国裁判文书网、中国执行信息公开网、全国企业信用信息公示系统等网站获取信息，与此同时，还要关注目标公司的重大合同，及时发现可能涉及诉讼及仲裁纠纷的情况。 |
6 并购过程中并购协议的签订
在尽职调查结束，收购方决定收购目标公司后，则应签订并购协议。该并购协议应是收购方在参考尽职调查报告及审计报告后制定，通过完善周密的条款，来最大限度的防范已知和未知的法律风险。通常情况下，并购协议中采用通用条款和特殊条款来保护交易安全，通用条款主要包括定价与支付条款、价款调整条款、先决条件条款、过渡期条款、交割前的陈述与保证条款、补偿承诺条款、违约责任条款等，特殊条款则是根据具体公司并购项目的实际情况来约定特殊条款。双方通过签署完善周密的并购协议，明确双方的权利义务及责任承担，从而使并购项目顺利进行。
综上，在房地产公司并购过程中，需要注意和预防的风险多种多样。因此，房地产公司在并购的过程中，要做到严谨细心，充分运用智慧，防范风险，顺利完成目标公司的收购并购。
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