以合作开发房地产项目土地抵押融资的归属问题

近日笔者处理一宗合作开发房地产项目关于以合作项目国有土地使用权抵押融资所得贷款归属的争议问题，合作双方均各自认为所融资金属于其一方对合作项目的投入。
一基本情况
胜利公司与明星公司（均为化名）签订合作开发房地产协议，约定胜利公司负责提供土地使用权，明星公司提供项目开发所需全部资金，双方共享利润、共担风险合作开发“基因工程生物科技研发总部”项目，双方不成立项目公司，以胜利公司作为开发主体进行开发，双方按各自的投入比例享有项目权益和承担风险，胜利公司需配合明星公司进行融资，包括但不限于以项目土地使用权、在建工程进行抵押贷款融资，所得款项全部用于项目建设，由明星公司在项目所分得房产预售款偿还融资的贷款本金利息。
在项目进行到需以项目土地（土地使用权登记在胜利公司名下）为抵押物，并以胜利公司为借款主体向银行办理抵押贷款融资时，双方对所得贷款归属问题产生争议。胜利公司认为以其名义为借款主体，以登记在其名下的土地使用权为抵押物，所贷款项当然属于胜利公司的投入；而明星公司则认为，贷款本金利息均是由其负责偿还，以胜利公司为借款主体以及以项目土地进行抵押是合作合同约定胜利公司应履行的配合义务，因此所贷款项应属明星公司投入。
二处理意见
依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，以及参考法院相关判例，笔者认为，由于合作双方并未对以项目土地使用权为抵押物融资所得贷款归属进行具体约定，该贷款既不能作为双方的共同投资，也不能认定为合作开发房地产一方当事人的投资，而应视为以该项目的投入，基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产的单方负债，应属于项目负债，在分配合作开发项目权益时双方应以此为原则进行处理。主要理由如下：
01
合作开发房地产的重要特点在于共享利润、共担风险。对于以项目土地作抵押贷款产生的风险并非完全由一方当事人来承担，而是由合作项目来承担，在贷款进入到项目中且物化到项目的情况下，如任何一方当事人不按约定偿还贷款，必然要执行到项目土地，此时实际上是由项目承担融资偿还不能的风险。即使以胜利公司名义进行贷款，约定由明星公司进行偿还，而最终风险均是由项目来承担，如将贷款归属于任何一方，显然违反风险共担的合作原则。
02
以项目土地进行抵押贷款，所贷款项投入到合作项目中，该融资方式与各方当事人以自有资金进行投入应有所区别，因此该贷款不属于当事人任何一方的投资，其对外负债也不属于任何一方的单方负债，应属于项目债务。
03
由于合同约定由明星公司负责全部建设资金的投入，虽然合同约定由明星公司以其项目所分得的房产的预售款进行偿还贷款本金利息，但根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第二十条：“合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。”规定，即使明星公司以其项目所分得的房产的预售款偿还贷款本金利息的款项也不能作为明星公司的投入。
基于上述理由，笔者建议合作双方就有关争议进行协商并签订补充合同，对以项目土地进行抵押贷款的归属问题进行明确约定，以确保合作项目的顺利建设。