建筑房地产企业应对疫情适用法律实务问答(5-6)

编者按
为做好新型冠状病毒肺炎疫情的防控工作，建纬长沙律师事务所的部分志愿律师就疫情防控期间涉及的法律实务问题进行研究。执笔律师们牺牲假期时间，多次进行线上研讨，积极开展网络调研，广泛听取意见，几易其稿形成《建筑房地产企业应对疫情适用法律指南》，对疫情防控期间的相关法律问题进行了解答，本篇作为“实务问答”系列第三篇发布，为“房产交易篇”和“物业管理篇”。
建纬律师将用专业知识为依法治疫建言献策，为共同打赢疫情阻击战作出贡献。
房产交易篇
01 受疫情影响开发商与认购人签订认购书后迟延签约的，是否适用定金罚则？
答：新冠肺炎疫情发生前，开发商与认购人已经签订商品房购房意向书、认购书等预约合同的，认购人交纳定金，并约定一定期限内签订正式商品房买卖合同，否则适用定金罚则。但受疫情影响，如开发商因政府规定复工时间迟延，或响应政府倡议暂时停止售楼处销售活动，不能及时与认购人签订商品房买卖合同的；认购人由于受疫情期间的人员管控影响，不能在约定期限内与开发商签订商品房买卖合同的等，均属由于新冠肺炎疫情的影响致使合同当事人不能履行的情形，应免除预约合同当事人的违约责任。
02 受疫情影响开发商迟延交付商品房、迟延办证的，如何处理？
答：由于政府颁发的迟延复工规定或政府封闭施工现场、要求停工等措施以及疫情持续期间因交通管制等造成施工人员、工程设备材料无法及时就位等，导致无法按期正常交付或者因此导致无法具备交付条件而不能按期交付的，开发商有权依照合同约定或者法律规定主张免除相应期间的部分或全部责任。开发商应及时向买受人发出逾期交房通知，以减轻给对方造成的损失，并提供相应的证明，如地方政府、疫情主管部门、建设主管部门的相关文件、通知，下游供应商的供货情况以及疫情发生与管控与其逾期交房之间具备因果联系的证据。
除了受疫情影响前期延期施工导致后期办证迟延的情形，已经完工的商品房办理产权证书受到疫情的影响较小，因房产交易部门无法正常受理产权证书办理事宜而导致开发商延期办证的，可主张减免其相应责任。如因开发商本身即不具备办理产权证书条件的，也就是说无论疫情是否发生，开发商均无法为业主办理产权证书的，应按照合同约定承担逾期履行违约责任。
03 当事人是否可以新冠肺炎疫情为由要求解除房屋买卖合同？
答：《合同法》第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，双方可以解除合同。如何理解合同目的？合同目的反映当事人订约意图，就房屋买卖合同而言，一般来说购房人的目的在于取得对房屋的占有、使用、收益和处分的权利，出卖人的合同目的是出售房屋，取得房屋所有权的对价，即购房款。因为新冠肺炎疫情不会直接造成房屋买卖合同的目的落空，疫情对房屋买卖合同的履行影响也较小，一般不构成导致合同根本不能履行的情形，因此，当事人一般不能以新冠肺炎疫情为由要求解除房屋买卖合同。
04 受新冠肺炎疫情影响，二手房买卖合同履行有哪些注意点？
答：（1）合同主体受疫情影响不能履行义务的，可免除相应责任。买卖一方当事人因疫情被隔离的或被交通管制的，导致迟延交房、迟延注销抵押登记、迟延办理变更登记手续的，可认定为因不可抗力因素不能履行合同，可免除迟延办理房屋变更登记手续的部分或全部责任。（2）金钱给付义务一般不受疫情影响，迟延履行应承担违约责任。金钱给付义务的履行一般不受疫情的影响，买方可以通过互联网或通讯设备或委托他人支付购房款，买方以受到交通管制为由不能依约履行支付购房款义务的，应按照合同承担违约责任。买方以患有新型冠状病毒肺炎被隔离为由，迟延履行支付购房款义务的，应根据案件具体情况处理。
05 受新冠肺炎疫情影响，承租人是否可以要求出租人减免房屋租金？
答：为应对新冠肺炎疫情对市场，部分地市政府出台了针对租用国有企业房产从事生产经营活动的，予以减免优惠。对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。
除了政府规定和倡导，承租人是否可以要求出租人减免房屋租金，情况比较复杂。首先看双方租赁合同对于此类情形有无约定，有约定按约定执行。如果无约定，则需区分不同情况。如因由于防控措施导致租赁房屋所在商场停业，出租人提供的租赁物在防空措施实施期间，承租人实际无法按照合同约定进行使用，承租人有权要求减免相应租金。此时应综合考虑疫情或疫情防控措施给承租人的经营或居住功能是否带来实质性的影响、影响大小、因果关系等，并以公平原则为基础进行衡量。如果租赁房屋的用途为居住功能的，若所在小区未被封闭，未影响租户的居住用途，则不能要求减免租金。
物业管理篇
01 物业服务企业是否可以对小区实行封闭式管理？
答：湖南省住房和城乡建设厅2020年2月13日发布了《关于新冠肺炎设情防控期间建设工程计价有关事项的通知》（湘建价函[2020]7号），根据此文件规定，如疫情期间未复工的，顺延工期自2020年1月23日起（湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应）至解除之日；疫情期间复工的，承发包双方协商合理顺延，顺延天数一般不应少于2020年1月23日起至实际复工之日。但鉴于本次疫情发生在春节期间，如承包人计划在春节期间停工放假的，顺延天数应自春节后计划开工时间起至实际复工日。
02 物业服务企业是否应关闭小区内会所、儿童区域等人员聚集的场所？
答：应暂时关闭。会所、儿童区域属于人员聚集的场所，会加大传染病的扩散概率，为了广大业主的身体健康着想，依据《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》第四条“防控操作指引”第（四）款“区域封闭管理”之规定，物业服务企业应关闭该部分场所，以阻断传染病扩散的途径。
03 小区业主不配合疫情防控工作，如不配合测试体温、不佩戴口罩等，物业服务企业是否有权强制业主配合？
答：物业服务企业不具有实施强制手段的资格，没有权利直接对业主实施强制手段，因此物业服务企业如遇业主不配合疫情防控工作，则不能直接采取强制措施，建议可采取如下措施应对：（1）劝导并同时做好证据的固定，比如录像、录音等；（2）劝导无效后及时报警。
04 物业服务企业能否告知被隔离人员的相关信息？
答：物业服务企业没有权利披露被隔离人员的基本信息。依据《中华人民共和国传染病防治法》第十二条第一款之规定，疾病预防控制机构、医疗机构不得泄露涉及个人隐私的有关信息、资料。因此，物业服务企业对获取的被隔离的人员信息负有保密义务，不得对外披露该部分人员的信息，包括姓名、房号、性别、身份证号、手机号等等。
但从多地政府及社区实时公布的疫情通报信息来看，性别、年龄、有无武汉旅居史等，是必含信息，另外，也将确诊患者的行踪信息纳入了公布范围。若本小区出现确诊病例，物业服务企业可在兼顾小区业主知情权和保护确诊患者个人隐私的情况下，参照本地政府公布的疫情通报信息在隐去部分信息后适当公布，例如，可以在隐去确诊患者真实姓名和门牌号的情况下，将其确诊前在小区内的行踪信息通过业主微信群、手机短信等方式告知业主，尽可能多的帮业主规避被传染风险。
05 物业服务企业可否禁止湖北籍回来的业主进入小区？
答：应根据不同情况而定。如该业主体温正常，则物业服务企业没有权利拒绝该业主进入小区，但物业服务企业需要提醒该业主做好自我隔离，并及时向卫生健康部门报告及跟踪观察该业主的身体状况。如该业主体温超37.3度的，则物业服务企业须劝导该业主就近就医，暂时不让其进入小区，并及时向卫生部门或疾控中心报告，如业主不予配合，则物业服务企业可以报警或向疾控中心报告处理。
06 业主能否以已减免租客租金为由要求物业服务企业减免物业管理费？
答：不能。疫情期间，除非物业服务企业自愿减免物业管理费，否则业主仍应按约定交纳物业费。首先，租客支付租金的义务是基于租赁合同而产生的，业主支付物业管理费的义务是基于物业服务合同而产生的，两者属于两个不同的合同法律关系。
其次，业主减免租金一方面是因为疫情防控期间出现了不可抗力等合同因素，导致租客租用的房屋暂时无法居住或无法投入经营，另一方面是业主出于人道主义考虑，在疫情期间减少租客的损失，但是物业服务企业在疫情期间并未停止物业服务工作，故即便业主因租户无法居住或无法投入经营使用减免租金，也不能因此要求物业服务企业减免物业管理费，业主仍应按照物业服务合同的约定交纳物业管理费，如业主固执已见不缴纳物业管理费用，则业主将会违反合同约定，被业主追究违约责任。
07 物业服务企业在疫情防控工作中，负有哪些义务？
答：物业服务企业在疫情防控工作中，除了需要按照物业服务合同履行相应的合同义务外，还需要按照政府及相关部门的政策要求来执行和履行义务，根据长沙市住房和城乡建设局于2020年1月28日发布的《关于做好物业服务行业新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，物业服务企业还需做到以下工作：
（1）做好物业管理区域内清洗消毒工作，做好物业管理区域内清洗消毒工作；
（2）严格春节期间值班巡查制度，保障物业服务区域每个开放的出入口24小时值班；
（3）协助做好外来人员登记工作，认真登记外地（特别是重点疫区）来访人员、车辆及出入时间，劝阻、制止物业管理区域内的聚集活动；
（4）做好科学防控疫情的宣传提示，引导职工、业主养成良好卫生习惯和健康生活方式；
（5）落实联防联控和信息报送制度，涉及疫情防控情况要及时向街道社区和所在地住房和城乡建设主管部门报送。
同时，中国物业管理协会已经于2020年2月1日发布《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》，建议各物业服务企业可落实该操作指引。
08 物业服务企业在疫情防控期间不作为，怠于履行相应义务将产生什么法律责任？
答：如物业服务企业怠于履行义务，将会被政府按照公共卫生事件一级响应机制进行处罚，并纳入企业诚信档案。根据长沙市住房和城乡建设局于2020年1月28日发布的《关于做好物业服务行业新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，对未落实防控要求、未及时报送信息和病疫防控工作不力的物业服务企业（人员）将按照公共卫生事件一级响应机制的相关规定给予处罚，并纳入企业诚信档案，除此之外，物业服务企业还将根据《中华人民共和国传染病防治法》的相关规定，依法承担相应民事责任。