新冠疫情引发的房地产融资项目及房地产企业风险机遇分析报告

当前，新型冠状肺炎病毒疫情形势严峻，不仅给全国人民的生命健康带来了严重威胁，也可能对房地产融资项目和房地产企业带来显著的冲击。房地产行业作为年销售额高达16万亿的重点行业，行业盛行的高负债、高周转模式将面临巨大的挑战，部分项目、局部地区、单个集团暴雷似乎在所难免，不少金融机构的融资也将随之出险，这无疑给从事不良资产管理的AMC提供了相机介入的大机遇。现中银“法商方同”团队结合最近形势的变化，根据我们的行业经验和专业判断，就可能存在的业务风险和机会进行分析与提示，供客户参考：
一、新冠疫情对房地产企业现金流的冲击及风险预判
1、疫情冲击概况：因新冠疫情的急速蔓延，1月26日晚间，中国房地产业协会向全行业发出号召，暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。110多个地方政府陆续下发通知，关闭售楼处、延迟开工时间。“停售令”和“停工令”的发布，使得房地产行业休眠，企业销售停摆。这在房企1月销售数据上也得到了一定程度的印证，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。
2、房企应对措施：许多房企开始通过小程序、网站等多种渠道及时搭建「线上售楼处」，确保置业者足不出户即可看房选房。部分房企还推出了最低价购房、降价可获补偿、允许一定期限内无理由退房等稳定消费者“君心”的非常之举。但一方面是优惠降价之声此起彼伏，另一方面线下看房、签约这个环节很难被替代，现场看房的问题导致项目去化的难题始终存在。更要命的是面对疫情的非常时期，不少消费者的购买欲望和购买能力可能受到不小的冲击，相当长的一个阶段销售疲软的局面难以改观，才是房企面临的核心问题。
3、政府应对举措：尽管近日多个地方政府出台了力度各有不同的“救市”政策，让市场看到了楼市利好的影子。但即便是地方政府允许延期缴税、延期缴纳土地出让金、放宽预售条件等措施，对于缓解开发商巨大的资金压力而言仍显得杯水车薪。近阶段房地产市场行情的基本面一来取决于疫情能否快速缓解，购房者的信心和腰包能否尽快恢复；二来取决于中央和地方政府会采取哪些更有针对性的刺激性政策，力度又有多大。
4、未来走势推演：考虑到一季度整体经济的冲击，金融方面有可能会出台一些诸如降息、降准等举措，这些都会对房地产市场带来利好，所以对今年整体的地产行业倒没必要过分悲观。因为房地产行业发展的根本因素并未发生本质变化，市场需求仅为延迟释放。但不同城市疫情爆发和应对的情况，或许会加剧不同地域、不同层级城市的项目在疫情后的分化，引发更大的行业调整和项目布局变化。
5、风险预判：虽然从全行业发展来看，整体不悲观，但从单个房企、单个项目来看，则要具体情况具体分析，不能排除出险乃至暴雷的可能性。因为“停售令、停工令”严重影响房企项目销售和去库存，导致资金回笼机制被破坏，目前最重要的是要关注房企的现金流。若没有销售回款，实际上房企面临的现金流压力无疑是非常巨大的，尤其部分过度依赖高杠杆、高周转，现金储备与周转能力不足的房企，面临着部分项目乃至整个企业资金链断裂的生死考验。
6、静态现金流缺口匡算：从百强房企2019年的月度销售情况来看，一二月份因为有春节因素在，当月销售额不高，两个月加起来在万亿上下。从各地对疫情采取各种管控措施的时间点来看，从小年夜至正月十五，历年来都是房企施工和销售的假期，春节以来为防控疫情扩散而采取的人流管制措施对房地产行业的开工、施工和销售的影响原本就相对有限，关键是现在看来今年二月底前施工和销售的情况很难恢复到往年的正常状态。如果疫情及相应的管控措施带来的后续影响，在三月甚至四月份如果仍不能得到缓解的话，在二月近5千亿元的销售基本告吹，将比去年少数千亿回款（按首付与二套对半开计算，原本仅首付部分就至少可回笼现金2250亿）后，三四月间至少9000亿左右的单月销售额再大受影响（每月首付部分可回笼现金至少4050亿），恐怕会严重危及全行业众多房企的正常运转，发展前景不容乐观。
二、房地产项目融资现状与相关不良资产市场机会分析
2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元，比上年增长7.6%。其中，国内贷款25229亿元，增长5.1%；利用外资176亿元，增长62.7%；自筹资金58158亿元，增长4.2%；定金及预收款61359亿元，增长10.7%；个人按揭贷款27281亿元，增长15.1%。
其中来自购房者的预收款与按揭合计达88640亿元，占比约50%，而如今这个最大的资金来源，却面临着枯竭乃至阶段性断流的风险。另一方面，利用外资和自筹资金部分中其实有相当部分也是通过各种途径融资（2019年三季度末投向房地产的信托资金余额即达28634亿元）而来的，加上国内银行开发贷款，保守估计，地产行业每月到期需要还款的融资不低于3千亿，如果其他资金周转渠道不能及时跟上的话，在两面夹击的困境下，出现资金链断裂的项目和企业在所难免。
鉴于近年来地价高企、行业集中度大幅提升的情况，一旦出险，无论单个项目或单个企业集团的量级恐怕都至少以亿为单位。所以，房地产行业一旦出现大的震荡，必然产生巨额的不良资产，成为接下来一个阶段不良资产市场的焦点，成为兵家必争之地。
当然，要想在这个特殊的时期、在这个广阔而复杂的市场上淘金，必须得炼就一双“火眼金睛”。
三、房地产项目的风险排摸与选择思路
房地产融资一是基于企业主体资信，二是基于项目特性。所以我们在排摸项目风险时，还是重点考察资产底层这两方面的情况，以便选择更好的项目资产。建议可从以下几个维度衡量相关项目及相应房企的经营风险，确定筛选标准与对象，并提前进行压力测试，在更全面精准的考量后，再考虑是否参与：
1、项目公司所在地疫情及其管控应对的情况，以及在疫区布局较多、受影响较大的房企。
2、关注相关房企资金储备现状及近期债务期限分布情况：特别是一季度到期金额及相对去年销售额的占比情况。
3、房企项目分布地域的均衡情况：项目布局在人口流出较多的三四线城市比例偏高的企业，因为此轮疫情导致回乡置业潮完全落空，估计销售下滑在所难免；项目集中在一二线核心城市的，则要看后续返城潮下疫情的演变与防控情况对销售、开工的影响。
4、项目是否单个股东操盘：如果是数家房企合作的项目，要重点关注项目资金的封闭管控情况。
5、项目的产品定位或所在房企的产品结构占比情况：是刚需盘，还是改善型产品占比较高？
6、项目的进度情况：是待开工、还是已开盘或将竣工结算？项目预售款与按揭的到位情况如何？分析工程款支付进度与工程进度的匹配情况，应付账款缺口大小如何？
四、房地产项目的风险控制与资产保全措施
从法律视角来看，首先要看金融机构在投融资合同中所享有的法定权利或约定权利，然后考量后续权利行使的难度、可操作性、时效性，再结合各个项目业主方的配合程度、具体风险状况，通过多种措施来保全资产，控制项目风险。对于特殊情况，更要摸清底数，提前筹划风险处置预案，尽量争取化被动为主动，争取更好的结果。
1、建议在对某个房地产集团客户存量项目进行全面排查分析的基础上，决定是否行使相关权利，采取何种维权措施较为妥当，在强化谈判地位的基础上维护自身权益，争取最大范围、最大限度的保全资产。
2、高度重视特殊时期的建设工程价款优先受偿权问题：在当前疫情可能引发欠薪乃至失业潮的背景下，建筑企业的资金压力也会加大，对于工程款的追讨力度和频率自然会加强，对于前期工程欠款较多、比例较高或存在资金挪用的项目，要引起高度重视，立即强化资金封闭管理，确保专款专用，避免因此影响到金融债权和抵押权。
3、做好并购重组预案：根据对项目的权利与控制力的大小，区分是否合作项目，以及项目操盘方、合作方的不同情况，提前筹划重组或并购方案，尽早接洽商讨接盘运作方案。