建筑物的附属设施设备作为融资租赁物，需遵守的4大规则

因融资租赁兼具融资与融物属性，租赁物本身瑕疵可能弱化融物属性，此将导致合同无效、监管处罚等不利后果。随着银保监12号文等规定的出台，国家政策收紧，确定适格的融资租赁物成为融资租赁主体的目标。
那么，融资租赁物为建筑物的附属设施设备时，需遵守哪些规则？
01、建筑物的附属设施设备可以作为融资租赁物
特别是在直租模式项下，就附属设施设备设立的融资租赁业务，已被国际规则、我国司法实践以及《民法典》予以确认；但是，回租模式在理论层面存在一定的争议。
根据《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》（2014年）、《融资租赁案件裁判精要》（2018年）来看，目前并未禁止将建筑物的附属设施设备作为融资租赁物。并且，从司法实践来看，也认同以附属设施设备作为租赁物所订立融资租赁合同的效力。
只是该类租赁物被添附后，存在难以取回、拆除成本高、转售价值低、担保功能弱化的问题，但此属出租人的经营风险，不影响以附属设施设备作为融资租赁标的物的性质认定。
那么，建筑物的附属设施设备包括哪些？
综合《民法典》第二百七十四条、《审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《住宅专项维修资金管理办法》第二条及第三条、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》（已失效）第4条的规定，可以体现为动产的建筑物附属设施设备应包括：电梯、公共照明、消防设施、天线、公益性文体设施、露天喷泉设施、绿化设施等。
区别于如下属于不动产类的附属部分：
● 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；
● 通道、楼梯、大堂等公共通行部分；
● 避难层、设备层或者设备间等结构部分；
● 住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以或户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用部位。
02、需确保附属设施设备权属明晰
因建筑物存在专有及共有之别，其专有部分的所有权人应当明确，不存在其他共有人；若存在，则应取得建筑物专有部分的共有人同意。
建筑物的附属设施设备独立于专有部分，作用于整个建筑物，应属建筑物的共有部分，因此：
（1）如建筑物的专有部分均为同一业主，则该建筑物的附属设施设备也应归属于该业主，融资租赁公司与该业主就建筑物的附属设施设备设立融资租赁业务，暂不存在其他共有人主张权利的风险。
（2）如建筑物的专有部分分属不同的业主，则该建筑物的附属设施设备的所有权人应属全体业主，以转让附属设施设备所有权为方式设立的融资租赁业务，应取得专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并建议经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
否则，个别业主或房开企业无权处分附属设施设备，融资租赁公司亦无法善意取得附属设施设备的所有权，融资租赁合同将无法适用，融资租赁公司也无权对抗其他权利人。
03、需处理好权利冲突
在设立附属设施设备租赁物时，应核实附属设施设备、所在整栋建筑物及专有部分，不存在买卖关系、网签备案、预告登记、产权登记、抵押登记等权利冲突的情况。
● 融资租赁出租人对附属设施设备的权利与不动产受让人的权利冲突
《民法典》第二百七十三条：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”
《民法典》第七百四十五条：“出租人对租赁物享有的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。”
不动产产权人转让建筑物专有部分的所有权时，建筑物内的附属设施设备等共有部分所有权将一并转让。鉴于此：
（1）如产权人向受让人转让建筑物专有部分在先，则受让人已基于受让建筑物专有部分而在先享有对附属设施设备的权利，而融资租赁公司就附属设施设备设立融资租赁在后，则融资租赁公司恐难以主张取得附属设施设备所有权或对抗受让人；
（2）如融资租赁公司就附属设施设备设立融资租赁并办理登记在先，产权人转让建筑物专有部分在后，鉴于融资租赁公司已对附属设施设备享有所有权且融资租赁公司有权对抗第三人，加之目前已完善动产融资租赁的统一登记规则，则我们倾向于认为，受让人对附属设施设备享有的权利无权对抗融资租赁公司。
● 融资租赁出租人对附属设施设备的权利与不动产抵押权人的权利冲突
《担保制度司法解释》第四十条：“从物产生于抵押权依法设立前，抵押权人主张抵押权的效力及于从物的，人民法院应予支持，但是当事人另有约定的除外。从物产生于抵押权依法设立后，抵押权人主张抵押权的效力及于从物的，人民法院不予支持，但是在抵押权实现时可以一并处分。”
《民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
建筑物产权人在附属设施设备安置于建筑物后，再就建筑物及专有部分设立抵押权，则抵押权人有权对附属设施设备行使抵押权，除非双方明确约定抵押物的范围不包括附属设施设备。鉴于此：
（1）如建筑物及专有部分先被设立抵押权，附属设施设备后被设为融资租赁物，则融资租赁公司取得的附属设施设备所有权将被附带抵押权，融资租赁公司对附属设施设备主张权利时，需先行清偿抵押权所担保的债权，此举将严重损害融资租赁公司权益；
（2）如融资租赁公司就附属设施设备设立融资租赁并办理登记在先，产权人就建筑物及专有部分设立抵押权在后，因融资租赁公司已对附属设施设备享有所有权且融资租赁公司有权对抗第三人，加之目前已完善动产融资租赁的统一登记规则，则我们倾向于认为，抵押权人无权对附属设施设备主张抵押权。
04、附属设施设备需明确清晰、特定、独立
附属设施设备需明确清晰、特定、独立，能够指向具体、特定的动产，不使用通用名称，勿采用工程款、监理费等发票，不包括装修等消耗类设施。
上海一中院（2014）沪一中民六（商）终字第469号案：若按标的物的特性，正常使用情况下，其在期限届满时已经无返还可能性的，则此种消耗品不能作为融资租赁交易之标的物。“装修材料”在装修完毕后即附合于不动产，从而成为不动产的成分，丧失其作为独立物的资格，不再具有返还的可能性，因此无法作为租赁的标的物，不构成融资租赁法律关系。
综上，以附属设施设备作为融资租赁物时，建议采用直租模式，确保附属设施设备权属明晰、特定、独立，需处理好与所有权人、抵押权人的权利冲突。