商品房买卖合同解除对预查封执行措施效力的影响

大家好，我们是坤略律师事务所争议解决法律事务部。
近期，本律所承接了一起执行审查类的执行异议案件，目前该案件的审理结果尚未作出，本文以案件分析形式将本案的办案思路与各位分享。
案情概述
1.（合同订立）2016年5月，开发商甲与自然人乙签订《商品房买卖合同》，将涉案房产备案至乙名下。
2.（违约解除）因乙未按期支付全部购房款项，2017年6月甲将乙诉至A人民法院，请求解除双方签订的商品房买卖合同并协助办理撤销备案登记，A人民法院于2018年8月作出民事判决支持甲的全部诉讼请求。
3.（预查封登记）因乙对外负债，丙银行将乙起诉至B人民法院，采取保全措施，对涉案房产于2018年6月进行了预查封登记。
4.（轮候预查封登记）因乙对外负债较多，涉案房产除2018年6月预查封登记外，还有3条轮候预查封登记。
5.（拍卖阶段）涉案房产于2020年5月开启第一次网络司法拍卖，现处预告状态。
6.（执行阻碍）开发商甲取得判令解除商品房买卖合同及撤销备案登记的生效判决后，因涉案房产存有4条预查封及轮候预查封登记，无法强制撤销备案登记，故本所律师与开发商甲经几轮案件研讨后，衍生本执行异议案件。
诉讼救济途径分析
1.能否同步提起执行异议
因涉案房产存有4条预查封及轮候预查封登记，开发商甲欲节省诉讼时间成本尽快收回无权利瑕疵房产，询问能否同步开启4件执行异议案件。
律师意见：无法同步进行，因轮候预查封登记并未对涉案房产发生预查封登记效力，轮候预查封的效力处于未定状态，不会侵害实体权利。
法律依据
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款之规定：“ 对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条之规定：“预查封的效力等同于正式查封。”
2.能否中止或暂缓司法拍卖
律师意见：提起执行异议后，人民法院应当中止或暂缓拍卖。
法律依据
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条之规定：“当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。 案外人对网络司法拍卖的标的提出异议的，人民法院应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释的规定处理，并决定暂缓或者裁定中止拍卖。”
深入法律分析
1.案涉房产所有权是否转移？
2016年5月开发商甲与乙签订《商品房买卖合同》后，办理了合同备案及预告登记，但因买卖合同的解除，乙已丧失相应房产的物权期待权，因债权消灭预告登记的法律效力亦已消灭，故涉案房产的所有权自始并未转移，仍属开发商甲所有。
2.生效的法律文书形成在预查封措施之后，是否会影响执行异议案件的结果？
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条之规定，个别观点会认为：“生效法律文书形成于查封登记之后，你的执行异议案件无法得到人民法院支持。”
实际上，生效的法律文书形成于查封措施之前。本案人民法院采取的执行措施是预查封登记，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条之规定：“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”，也就是说只有涉案房产登记在被执行人名下，预查封登记才转为查封登记，现因买卖合同已解除，涉案房产已无登记在乙名下的可能性，故生效的法律文书是形成于查封措施之前。
3.预查封措施是否应予解除？
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款之规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”
上述法律规定已明确，案外人解除合同的，查封措施应当解除，该法律规定并未加以解除时间上的限定。查封登记亦需解除，更何况是未转为查封登记的预查封登记。
普法小贴士
【执行异议案件流程概览】