房地产公司股权收购的要点分析

房地产企业收购是开发商获取土地资源的重要渠道，其中股权收并购目前仍是主流的交易模式，一方面在于税务成本少，无须缴纳土地增值税，还可以通过搭建税收优惠地的SPV实现所得税的税务筹划；另一方面对比其他的交易模式，如资产转让、企业分立、不动产出资入股等，股权转让方式更加快捷，周期更短，能够帮助收购方企业实现快速资金回流。
股权并购模式基本交易流程
1、收购准备，简单了解项目公司和项目情况
2、尽职调查
3、协商、谈判，签署股权收购协议
4、股权交割
5、特殊流程：
涉外（外商独资/中外合资）需经商务部门备案
涉国资需经主管部门批复、评估、产权交易所挂牌
股权并购模式中的要点分析
（一）法律尽职调查
一、一般来说，法律尽职调查的主要目的在于以下几个方面：
1、一定程度上解决信息不对称问题，提高收购方谈判地位，加强项目进程的把控；
2、评估项目公司或目标资产的现实价值及未来的可能价值，甚至可能影响交易价格；
3、发现、分析、评估项目公司或目标资产存在的各方面法律问题，为委托方判断交易是否可以继续进行提供信息支持，为风险防控和补救措施提供事实依据。
二、法律尽调中需要关注的问题
1、价值风险：股权并购中，股权并购价格一般是以经审计的项目公司净资产值为基础，但项目公司的净资产值与实际价值可能存在较大的差异，如项目资产价值瑕疵、项目公司资质不全等。
2、股权瑕疵风险：主要指股权本身存在质押、冻结等权利瑕疵，未缴纳足额出资导致股东权利不完整，历史股权变动问题，股权代持等情形导致股权不明晰。
3、或有债务风险：或有债务是指项目公司现在或过去的行为事实引起的潜在义务，因被收购披露的信息完整性等问题，致使该潜在风险在未来发生与否及成本大小具有不确定性。主要包括：未披露债务、对外担保、潜在合同违约等。
4、可持续经营风险：包括目前经营过程中各项资质、许可、审批、备案的完整性和合法性，税务、环保、消防、规划等行政处罚风险，并购完成后可能存在的资质备案变更、重大合同变更风险，项目公司原股东、关联方同业竞争风险等。
5、土地闲置风险：逾期满一年开发的可以征收相当于出让金20%以下的土地闲置费；满两年的可以无偿收回土地使用权。
6、资产瑕疵风险：土地使用权、房屋所有权/不动产权或在建工程存在权利瑕疵，如抵押、查封、租赁等。
7、劳动用工风险：股权并购可能导致项目公司高管、核心人员、人员结构变动，亦可能需要进行人员安置工作，若项目公司存在劳动用工不规范情形，在处置不当时易引发群体性劳动争议事件。
8、其他风险：包括政策风险、市场准入风险、参与主体、决策有效性风险等。
三、不同类型的地产项目调查重点
1、住宅项目
核查要点：房屋预售许可证、房屋销售合同条款、房屋销售情况（预售/已售/待售）、资金流动情况、是否存在法律纠纷、销售代理合同、工程款结算情况等。
2、商业地产项目
核查要点：（1）运营模式，如产权自持、租售并举、产权出售等；（2）招商情况，包括：项目招商计划、品牌入驻情况、招商合同签署情况、招商代理协议等；（3）商业地产销售情况；（4）商业地产运营情况，含商管公司基本情况、物业服务能力、服务范畴等；（5）目标商业地产项目定位。
3、工业地产项目
核查要点：（1）投资协议中的限制性条款，如是否存在限制转让，限制产业类型，对投资、强度、产值、税收有明确要求等；（2）受让程序合规性，如协议出让需县级以上人民政府审批、划拨土地审批文件及出让合同和价款是否支付完整；（3）是否存在以征地、拆迁款形式支付部分费用而未按合同全额缴纳出让款的情形；（4）是否存在延期开竣工、土地闲置、未有效开发等情形；（5）违章、违规、改扩建项目审批和处罚情况。
（二）收购协议
收购协议就是针对尽调发现风险进行收口，将前期核查的各项风险以及待解决的事项在协议中作出合理安排以及法律约束，促使项目落地的同时又能最大程度降低风险。
拟定一份合格的并购协议绝非易事，需要做到即能把控交易的风险又能兼顾交易的达成。究其本质，协议各项安排本质上是出于利益诉求的权衡，收购协议拟定时至少要做到以下三对利益的平衡。
1、买方利益和卖方利益的平衡
收购协议中买卖双方利益平衡是贯穿交易始终的，诸如交易价款的支付比例、支付节点，卖方和项目公司在过渡期内的限制，交易总价款的设置和调整等，都是买卖双方利益平衡的最直接体现。
2、风险控制与交易达成的平衡
收购协议中设计的交易步骤及各项先决条件最核心作用就在于：风险控制和交易达成的平衡。协议中的资金共管、章证照共管、运营权交割、交易先决条件、付款先决条件等实质上就是在处理交易中的风险平衡问题。
3、已知事实和未知风险的平衡
买卖双方存在的信息不对称是并购交易首要先决的阻碍，买方可以通过尽职调查了解项目公司和项目地块的重要事实和信息，以解决部分信息不对称问题。但即使聘请专业人士进行尽职调查，受制于尽调手段的局限性和卖方信息披露的疏漏或隐瞒等，买卖双方不可能完全消除信息不对称的状态，项目公司的未知风险（包括或有负债、产权纠纷、规划变动等）仍然存在。并购协议需要妥善处理这种已披露信息与未知风险的平衡。为此，协议通常伴有冗长的基本情况介绍和陈述与保证条款。基本情况介绍披露了收购过程中买方最关心的信息要素，陈述与保证条款则进一步兜底承诺了买方对项目未知风险存在的疑虑。
收购协议的核心条款—交易安排
交易的具体安排涉及到资料共管、股权交割及管理权移交、先决条件项下选择权、卖方各项义务的履行、买方的付款义务等。
各项交易安排和付款条件的设置实质为风险控制与交易达成的平衡，这部分条款需要根据具体的交易条件和谈判情况落实。
在交易步骤安排中，应将交易的重要事项（例如确权、规划批复、解押、拆迁安置补偿到位等）在支付第一笔交易价款前予以解决。尽量在首次股权过户就变更项目公司51%以上股权，同时控制付款节奏，保留部分尾款在项目开发建设的后期支付。
重点关注—或有债务相关条款
或有债务的相关条款是一种保护性的权利，或有债务在并购协议中涉及众多相关条款，从定义条款对或有债务的界定，交割日对买卖双方对或有债务的责任划分，卖方对项目公司的信息披露，卖方作出的陈述与保证，实际控制人提供的担保、违约责任的约束，出现重大或有债务的抵扣权、解除权、索赔权等。
或有债务的风险控制不能过分依赖于协议条款的约束，而应该从项目的获取、尽调、协议条款、投后履约监控等多个维度做好风险控制工作，做到项目全过程、全周期和全方位的把控。