目 录
新冠疫情的法律定性
新冠疫情对项目合作开发的影响及应对
新冠疫情对项目银行贷款的影响及应对
新冠疫情对土地出让合同履约的影响及应对
新冠疫情对建设工程的影响及应对
新冠疫情对房产销售的影响及应对
新冠疫情对房屋租赁的影响及应对
新冠疫情对劳动用工的影响及应对
《不可抗力通知》模板
2019年12月，新型冠状病毒感染的肺炎疫情（简称“新冠疫情”）自中国湖北省武汉市爆发，目前已在全国蔓延。
2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国国境卫生检疫法》规定的检疫传染病管理。
2020年1月23日，浙江省政府紧急召开全省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作视频会议，并且根据《浙江省突发公共卫生事件应急预案》，会议决定启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年1月26日国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》（国办发明电〔2020〕1号），延长2020年春节假期至2月2日。
2020年1月30日，世界卫生组织发布关于2019新型冠状病毒疫情的《国际卫生条例（2005）》突发事件委员会第二次会议的声明，将本次疫情认定为国际关注的突发公共卫生事件。出于疫情防控需要，各地政府陆续依法发布限制或者停止集市、影剧院演出或者其他人群聚集的活动、停工、停业、停课、流动人口管理、交通卫生检疫等紧急措施。
受本次新冠疫情影响，房地产开发企业及建筑施工企业目前无法复工复产，不可避免地引发项目合作开发、土地出让、工程建设、商品房销售及租赁、劳动用工等方面一系列法律问题，为提高客户单位及同仁应对能力，本团队制作本专刊，供读者参考。
新冠疫情的法律定性
一新冠疫情构成法定不可抗力事件
本团队律师认为，新冠疫情作为一种突发性的异常事件、一种世界范围内爆发的疫情，不仅当事人不能预见，而且具有广博医学知识的医学专家也无法预见。从其爆发至今，还没有有效的方法阻止其传播，甚至还没有确定确切的传染源。尽管截至2020年2月8日已有2065名病人治愈，但到目前医学界还没有确定确切有效的治疗方法，因此，这种异常的事件，至少在目前，是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质属于法律上规定的不可抗力事件，是一种自然灾害。
新冠疫情相较于2003年爆发的SARS相比，其波及面更广，确诊人数更多，对人民群众和广大企事业单位的影响更加深远，参考最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）对“2003年非典型肺炎”的定性，本团队律师认为亦能够支撑新冠疫情构成不可抗力的结论。
法条链接：
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（失效）
由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。
因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
二新冠疫情下的合同履约救济路径
在疫情影响之下，企业在履行合同部分义务存在现实的履约障碍，一方面涉及到不可抗力之下免除违约责任问题，另一方面又涉及到义务调整问题，甚至还会涉及到合同无法继续履行需要解除问题。参考最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）对“2003年非典型肺炎”的处理方式，可以推论新冠疫情影响下的合同纠纷处理方式主要分为两种：
1.当因新冠疫情及防治等原因造成合同义务不能履行，可以援引《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条关于“不可抗力”的规定“部分或者全部免除责任”，同时当该不可抗力将致使合同一方目的无法实现时，双方均可以基于《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除权规定解除合同，并按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定处理各方权利义务。
2.当双方愿意继续履行合同，但合同履行对一方当事人的权益有重大影响，存在明显不公平情形时，该方当事人可以基于《中华人民共和国合同法》第五条公平原则条款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条情势变更条款要求对权利义务进行变更调整。
法条链接：
《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（失效）
由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。
因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
三援引不可抗力或情势变更的时间要求
根据互联网信息披露，2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国国境卫生检疫法》规定的检疫传染病管理。
2020年1月23日，浙江省政府紧急召开全省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作视频会议，并且根据《浙江省突发公共卫生事件应急预案》，启动重大公共突发卫生事件一级响应。在此之前公众对新冠疫情知之甚少，对新冠疫情对法律行为的影响不具备预见性，因此，本团队律师认为，在2020年1年20日（浙江范围内履行的合同最晚2020年1月23日，本团队律师认为此时疫情形势已经明朗）前签订的合同其当事人满足“不能预见”或“无法预见”的条件，可以援引适用不可抗力要求部分或全部免责、解除合同，也可以基于公平原则援引适用情势变更要求变更或解除合同。
但当合同签订于2020年1年20日（浙江范围内履行的合同最晚2020年1月23日，本团队律师认为此时疫情形势已经明朗）之后时，由于国家及地方各级政府已经发布相关疫情公告，亦初步开始依据《中华人民共和国传染病防治法》等法律法规规定采取紧急措施，合同当事人应当能够预见新冠疫情可能对合同履行构成影响，仍然接受并签署合同的，应当不再符合“不能预见”或“无法预见”的条件，不能再使用不可抗力或情势变更条款。但考虑到新冠疫情严重性系随着时间推移逐步显现，人民法院仍然可以依据公平原则，结合当事人签订合同时疫情信息的宣传程度综合考虑，平衡各方权利。
考虑到本专刊的篇幅问题，后续相关问题分析均假设合同签订于2020年1月20日前，不再探讨2020年1月20日后签署的合同。
案例链接：
沈阳新中城房产开发有限责任公司与张廷印房屋买卖合同纠纷上诉案——（2005）沈民（2）房终字第800号
说理摘录：至于新中城公司提出的“非典”疫情属于不可抗力，应免除新中城公司违约责任的问题。虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情，但新中城公司在与张廷印签订《协议书》时（2003年4月25日）应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付张廷印，且新中城公司自认“2003年9月初，工程基本完工，只差验收”，其在2003年9月19日与张廷印签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003年9月30日前”，表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任，所以新中城公司的此项上诉主张，本院不予支持。
法条链接：
《中华人民共和国传染病防治法》
第四十二条传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府应当立即组织力量，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径，必要时，报经上一级人民政府决定，可以采取下列紧急措施并予以公告：
(一)限制或者停止集市、影剧院演出或者其他人群聚集的活动；
(二)停工、停业、停课；
(三)封闭或者封存被传染病病原体污染的公共饮用水源、食品以及相关物品；
(四)控制或者扑杀染疫野生动物、家畜家禽；
(五)封闭可能造成传染病扩散的场所。
上级人民政府接到下级人民政府关于采取前款所列紧急措施的报告时，应当即时作出决定。
紧急措施的解除，由原决定机关决定并宣布。
新冠疫情对项目合作开发的影响及应对
当前房地产开发项目由多方主体资源互补合作开发已经相当普遍，疫情发生后，可以预见将存在大量合作协议约定义务受疫情影响无法及时履行的问题。义务方是否可以援引不可抗力条款免责，甚至援引情势变更条款及公平原则变更权利义务，需要分别不同义务类型、时间节点、义务与不可抗力间的因果关系综合个案判断，主要考虑：1.合同订立时是否具备预见本次新冠疫情影响的条件；2.待履行义务无法履行或延期履行的主要原因是否系新冠疫情防控措施。举例如下：
一合作方无法配合完成共审共签流程
共审共签及章证照共管是房地产项目合作开发普遍采用的风控措施，疫情发生以后，由于隔离、禁止提前复工等紧急措施原因，可能将造成审批义务方延迟审批，进而触发视为同意或违约责任。本团队律师认为，当共审共签流程系通过线上平台进行时，因当前政府并未限制网络接入，新冠疫情应当不会对该义务履行构成障碍，不能援引不可抗力免责；当共审共签系通过线下轮签进行时，鉴于目前政府发布的紧急措施限制，确实对企业复工和自由行动构成影响，可以援引不可抗力免责。
二合作方无法履行款项支付义务
付款义务有代表项目公司执行对外付款，亦有向合同相对方约定支付款项，均属于资金支付问题。在具备网银线上转账条件的情况下，本团队律师认为不构成客观付款障碍，不能援引不可抗力免责。但，考虑到个别合作项目中项目公司账户网银关闭或需要加盖多方预留印鉴或使用多个Ukey才能完成支付，客观上需要线下行动配合，收到新冠疫情影响，加之部门银行网点柜面停业，如能够证明客观上存在前述情形，造成无法完成支付，可以援引不可抗力免责。
三操盘团队开发计划延误
因新冠疫情影响，目前建设工程项目均不得复工（例如：宁波国家高新区7日发文要求，除值班人员、检查人员外，其他人员一律不得早于2月29日返回工地），3月1日是否能够顺利复工仍然要看新冠疫情的防控情况。因此，节前各项目股东会或董事会通过的开发计划出现节点延误将是大概率事件，本团队律师认为，新冠疫情防控紧急措施实施期间，客观上无法施工，该期间内的延误可以援引不可抗力免责，操盘团队相应节点期限应当顺延对待。
新冠疫情对项目银行贷款的影响及应对
新冠疫情发生后，企业无法及时复工复产，对企业生产经营、营业收入和按期还本付息造成影响，存在金融机构以此为由，援引贷款合同相关条款要求解除金融借款合同，停止或迟延发放贷款、要求担保主体承担担保责任、提前收回贷款的可能性。2020年2月5日，浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组发布《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》，明确要求各金融机构不得盲目抽贷、断贷、压贷，对因疫情面临还款困难的小微企业，予以展期、续贷、减免逾期利息等帮扶，妥善安排还款方案，直到“一级响应”解除为止。
然而，目前出台的政府金融支持政策仅适用于小微企业，且政策本身并不能够当然阻却贷款合同义务的履行，从SARS疫情期间发生的相似案例来看，如果企业援引国家金融支持政策抗辩，无法豁免其违约责任。（案例：北京耿氏有限公司与中国建设银行股份有限公司北京延庆支行、耿奎金融借款合同纠纷案）
但本团队律师也留意到，在2020年2月6日，杭州市中级人民法院发布的《新冠肺炎疫情防控期间相关法律问题解答（民商事篇）》中，该院对上述意见的适用进行了扩大化解释。
鉴于此，本团队律师认为以不可抗力作为抗辩事宜，阻却贷款还本付息义务及相关违约责任承担的可能性较小。建议：当前各房地产及施工企业应首先确保现金流，延缓支出，加强资金回流，避免现金流断裂造成连锁效应。同时，建议与金融机构积极沟通，从政策角度寻找支持机会。
参考指导意见链接：
杭州市中级人民法院发布《新冠肺炎疫情防控期间相关法律问题解答（民商事篇）》
12.问:疫情期间，金融机构以疫情对企业经营造成影响为由，提前要求解除金融借款合同，停止或迟延发放贷款、提前收回贷款的，如何处理？
答：受疫情影响，诸多企业生产经营情况发生变化，帮助和支持企业渡过难关，维护社会就业稳定，是疫情防控在经济领域延伸的应有之意。2020年2月5日，浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组发布《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》，明确要求各金融机构不得盲目抽贷、断贷、压贷，对因疫情面临还款困难的小微企业，予以展期、续贷、减免预期利息等帮扶，妥善安排还款方案，直到“一级响应”解除为止。故在疫情防控期间，金融借款合同约定的还款期限未届满，没有法定和约定的其他理由，金融机构起诉请求解除合同的，应不予支持；金融机构提前收回贷款或迟延交付贷款的，借款人可以请求金融机构继续履行合同并承担违约责任。
新冠疫情对土地出让合同履约的影响及应对
房地产开发企业竞得国有建设用地使用权后，需要履行挂牌文件及国有建设用地使用权出让合同约定义务，且义务通常包括按期支付土地出让金、按期动工开发、按期竣工、附属商业设施按期开业，配建学校等用房按期移交等义务。新冠疫情发生后，由于政府禁止提前复工、限制人员流动及对特定人员进行隔离等紧急措施的实施，客观上存在对开发企业依约动工开发、竣工、开业乃至配建移交义务履行构成影响的可能，开发企业需要结合具体合同义务是否因新冠疫情相关防疫措施的实施原因无法或及时履行，及时收集证据，向出让方或配套协议相对人（通常为管委会）发出不可抗力通知，为未来援引不可抗力留存证据。
附件模板（见文章最后）.不可抗力通知（出让合同）
针对土地出让金支付，因属于资金支付行为，在当前线上支付手段多元的情况下，一般情况下与不可抗力无必然、直接的因果关系。开发企业主张延迟支付期间免责的可能性较小。
建议开发企业及时收集相关政府公告等证据、确定证据可证明的事实，以及事实对具体合同履约行为构成的客观影响，对应向合同相对方发出不可抗力通知，并将通知及送达凭证存档。
及时与合同相对方沟通，取得谅解并争取变更相关约定，或由相对方出具同意免责文件。无法变更约定或出具文件的，开发企业应当妥善保管不可抗力通知及送达凭证作为证据，避免未来就该事宜发生争议。
新冠疫情对建设工程的影响及应对
各地启动重大公共突发卫生事件一级响应后，采取了各种类型的紧急措施，导致开发企业、施工企业及其他供应商均无法复工，且从政府历次发布的复工通知来看，具体复工时间仍需要根据疫情防控形势另行通知确定，鉴于此，短期内建筑工人受到企业复工、隔离要求及交通限制影响，无法按期到岗开展工程建设；材料设备等物资也将无法及时供应，势必对建设工程施工合同按期履行产生重大影响，发承包双方未来基于不可抗力处理建设工程施工合同争议不可避免。
与此同时，根据2017版《建设工程施工合同（示范文本）》及《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）相关规定，因不可抗力造成的损失由合同当事人按照以下原则承担：
（1) 永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏，以及因工程损坏造成的第三人人员伤亡和财产损失由发包人承担；
（2) 承包人施工设备的损坏由承包人承担；
（3) 发包人和承包人承担各自人员伤亡和财产的损失；
（4) 因不可抗力影响承包人履行合同约定的义务，已经引起或将引起工期延误的，应当顺延工期，由此导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担，停工期间必须支付的工人工资由发包人承担；
（5) 因不可抗力引起或将引起工期延误，发包人要求赶工的，由此增加的赶工费用由发包人承担；
（6) 承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用由发包人承担。
因此，建议：
1.施工企业涉及工期顺延的，应当及时向发包人发送不可抗力通知并留存好送达凭证。
2.开发企业应当积极派驻人员对施工现场工程、材料进行看护，避免损失扩大。
3.双方均应会同监理方对现场工程进度、材料、设备情况进行证据固定，避免后续发生争议。
4.双方及时对停工期间的费用损失进行分批次确认，降低未来合理分担时双方对损失数额的争议。
5.积极重新排定施工计划，并向材料供应商发送不可抗力通知，要求材料供应商按照新的工期计划供货，保障后续项目复工后顺利建设。
新冠疫情对房产销售的影响及应对
为了有效减少人员聚集，阻断疫情传播，按照党中央、省、市工作部署要求，开发企业目前均未复工，售楼处亦已经全部关停。当前，各大房企也纷纷启动线上卖房计划，但鉴于购房作为人们家庭消费的重大支出，纯线上销售效果甚微，目前仅停留在形象宣传和客户挖掘的浅层次阶段。新冠疫情对商品房销售、开发企业回款影响较大。
不仅如此，由于开发企业无法复工复产，将进一步造成后续认购客户签约备案、签约客户交房、办证延迟等一系列问题。
一、新冠疫情造成商品房买卖合同义务无法及时履行的，开发企业应当及时向买受人发送不可抗力通知。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”开发企业应当根据义务类型及时向买受人发送不可抗力通知并留存好送达凭证。
附件模板（见文章最后）.不可抗力通知（签约）、不可抗力通知（交付）
二、因不可抗力造成商品房交付延迟的，开发企业免除不可抗力影响期间责任。
如前述所述，新冠疫情属于不可抗力事件，为避免疫情扩散，疫情发生后各级政府采取了禁止复工、限制人员聚集、隔离及交通运输限制等紧急措施。客观上导致开发项目进场施工延迟、开发企业正常经营中断。同时，房地产开发是一项环环相扣的浩大工程，前期工程、验收、备案的延迟都会不可避免地影响正常交付。参考殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案[案号：（2005）三亚民一终字第79号]，开发企业可以援引新冠疫情不可抗力事件抗辩，免除疫情发生期间的逾期交房违约责任。
参考案例：
殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案——（2005）三亚民一终字第79号
对于＂非典＂疫情的影响，本院认为，该疫情的发生是不可预见、不可避免，并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的，由此导致政府采取必要的行政措施禁止录用岛外民工。而在政府部门发文禁止录用岛外民工的期日之前，长源公司已与多家建筑企业签订施工合同，但由于2003年4月＂非典＂疫情在全国范围内的大规模暴发，各地均采取措施严格控制大量人员的随意流动，并且客观上本案涉及的标的物施工人员（民工）主要来自岛外，对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延，应认定＂非典＂疫情对＂天涯一方城＂项目各项施工的完成构成不可抗力因素。同时三亚市政府职能部门就＂非典＂期间禁止录用岛外民工的通知也是属于合同所约定的政府干预性影响，因此长源公司可据此对＂非典＂期间导致工期延误发生的迟延交房主张免责。＂天涯一方城＂项目各项装修工程的施工需要具备一定专业技术的工人从事。在长源公司已与各装修施工企业签订施工合同后，殷文敏主张这些施工企业完全可在海南本地招募人员，甚至长源公司可以在海南本地另行寻找施工企业完成施工，对于长源公司及各装修施工企业系过分苛求，理由不当，对其主张不予采纳。由于＂非典＂疫情发生于＂天涯一方城＂项目建设的装修阶段，政府发文禁止录用岛外民工至双方当事人合同约定的交房日期还有54天，而长源公司与各装修施工企业约定的合同工期最长的为50天，如未发生＂非典＂疫情，项目装修应在该合理期限内完成，因而计算＂非典＂疫情造成的交房迟延的免责时间应为疫情发生期间的全部（即2003年5月8日至2003年7月17日，共计71天）并补足被延误的合理施工工期54天，合计为125天。因此，由于＂非典＂疫情构成阻碍按期交房的不可抗力因素，根据双方合同约定应顺延交房时间至2003年7月17日后的第54天，即2003年9月9日止。
2020年2月6日，杭州市中级人民法院发布《新冠肺炎疫情防控期间相关法律问题解答（民商事篇）》，该解答认为：受疫情影响企业停工等因素导致买卖合同等迟延履行甚至履行不能的，符合法定不可抗力的情况下，出卖人可以减轻或免除自身的法律责任。该指导意见也在一定程度上认可了开发企业援引不可抗力免除逾期交房责任。
参考指导意见链接：
杭州市中级人民法院发布《新冠肺炎疫情防控期间相关法律问题解答（民商事篇）》
10.问:受疫情影响企业停工等因素导致买卖合同等迟延履行甚至履行不能，如何承担违约责任？
答：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。在本次疫情事件构成不可抗力的情形下，当事人能否在个案中减轻或者免除自身的法律责任，需要考虑如下因素：一、当事人在订立合同当时不可预见本次疫情事件。在疫情形势明朗、防控措施实施后订立的合同，一般认为当事人已有相当预期，在无其他因素情形下仍应承担相应责任。二、迟延履行或者履行不能系受政府防控措施直接导致或者疫情影响企业自身经营不能等客观因素。三、鉴于政府启动重大突发公共卫生事件响应至措施解除为社会公知性事实，不可抗力的影响期间可以此为基础，企业亦可自行举证证明其因突发疫情与政府防控措施影响导致企业自身经营不能及恢复经营的期间。
三、一般情况下，买受人不能援引不可抗力免除其逾期付款责任，有证据证明不可抗力系无法付款的主要原因除外。
如前文所述，支付购房款作为资金交付义务，在线上支付如此发达的当下，一般情况下不会受到新冠疫情的影响，不能免责。但本团队律师认为特殊情况应当除外，如有证据证明：
1.付款人属于因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员，且无能力或不具备使用线上支付设备的；
2.银行网点不对外营业、电话银行及网上银行均未开通，且在疫情防控期间无法通过非柜面渠道开通的；
3.无法获知开发企业收款账号，且无法联系开发企业及其代理机构工作人员索取或索取而不得的；
4.受疫情影响暂时失去收入来源，且该收入来源系购房者支付购房款的主要来源。
四、特定买受人住房按揭贷款逾期还款不当然造成开发企业需立即承担阶段性担保责任。
为确保金融服务畅通，支持各地疫情防控，2020年1月31日，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、国家外汇管理局发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29号）。通知要求：对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。
鉴于此，本团队律师建议：一旦发生买受人住房按揭贷款逾期问题，开发企业应当及时核查其是否属于上述特定人员，进而指导其与金融机构沟通，或在金融机构要求开发企业承担阶段性担保责任的情况下直接与金融机构及其主管行政机关沟通，要求按照上述文件合理延后相关人员住房按揭贷款还款期限，撤回要求开发企业承担阶段性担保责任的通知，进一步减少代偿义务履行对开发企业的资金占用。
新冠疫情对房屋租赁的影响及应对
受新冠疫情影响，春节假期顺延，多地复工时间不断迟延，至今还无法确定复工准确时间和程度，不少客户在履行商业物业租赁合同（简称“租赁合同”）时面临窘境。各地政府均采取紧急措施禁止召开大型活动，关闭公众娱乐等场合，减少甚至停止门市商业活动，承租人因该紧急措施导致客流骤降、收入滑坡，从而要求延长租期、减免租金甚至解除合同。本团队律师认为，对于因受新冠疫情影响受到经济损失的承租人来说，其上述主张是否可得到支持，应从以下几个角度进行分析：
一、对于合同事前已约定或事后补充约定疫情发生的解决措施的，应履行合同约定。
对于合同的履行，应首先回到合同本身。当合同有约定疫情发生的解约或者减免租金条款时，或者在疫情发生后，当事人双方通过协商签订补充协议方式约定了相应解决方式的，承租人当然可以援引合同有效约定的条款向出租方提出解约或者减免租金、延长租期等；当合同没有约定情况下，应回到法律层面去理解和适用。
二、对于合同没有约定的，可根据政府发布的相关租金减免政策主张对租金进行减免。
自2020年2月2日晚苏州市人民政府发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》（下称“苏惠十条”）以来，长三角多地政府纷纷推出疫情期间针对中小企业的各项优惠措施，就宁波地区而言，宁波市人民政府于2020年2月4日发布《宁波市人民政府关于打赢疫情防控阻击战帮扶中小企业共渡难关的十八条意见》（以下简称“意见”），提出要减免中小企业房租，对于承租国有资产类经营用房的中小企业，免收2个月房租。对于租赁其他经营用房的（如民营企业、个人所有房屋），政府鼓励业主（房东）为租户减免租金。但不是强制要求，具体由业主和租户协商。
提请注意：并不是所有的房屋租赁合同承租人都可以主张减免租金。首先，租赁物必须是国有资产类经营用房，但是意见并没有对国有资产类经营用房的范围进行明确，对于办公用房是否属于经营用房，暂没有明确。但是，参考非典期间北京市人民政府印发的《关于在防治非典型肺炎疫情期间减免房屋租金有关问题的通知》（京国土房管市二[2003]425号，以下简称“425号文件”）规定，明确住宅、办公用房被排除在“经营性房屋”之外，不适用租金减免优惠。此外，意见对于实施减免措施的房屋所有制属性没有规定。425号文件规定“承租市及区县属国有资产类经营用房，是指市及区县属机关、事业、社会团体等单位出租的经营性房屋。市及区县属的国有资产控股50%以上的企业，其租金减免以其控股的份额为基数，按14号文件第十一条规定的相应比例执行。”因此，本团队律师认为，若后续政府没有细化的规定，上述文件规定具有极大的参考价值。其次，承租人必须是中小企业，根据意见规定，中小企业按照工信部等四部委印发的《中小企业划型标准规定》确定。
法条链接：
宁波市人民政府于2020年2月4日发布《宁波市人民政府关于打赢疫情防控阻击战帮扶中小企业共渡难关的十八条意见》：
九、减免中小企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业，免收2个月房租。对租用其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租的小微企业减免租金的小微园、创业园、孵化器、创业基地等各类载体，优先予以政策扶持。
浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组于2020年2月5日发布《关于支持小微企业渡过难关的意见》
7.减免小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的小微企业，自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收，第2、第3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。（责任单位：省国资委，各市、县〔市、区〕政府）
《关于在防治非典型肺炎疫情期间减免房屋租金有关问题的通知》（京国土房管市二[2003]425号）
一、承租市及区县属国有资产类经营用房，是指市及区县属机关、事业、社会团体等单位出租的经营性房屋。
市及区县属的国有资产控股50%以上的企业，其租金减免以其控股的份额为基数，按14号文件第十一条规定的相应比例执行。
二、在非典型肺炎疫情期间依法关闭或者停业的，是指按照北京市人民政府关于加强防治非典型肺炎工作的决定而关闭或者停业的网吧、电子游戏厅、录象厅、剧场、影院、图书馆、博物馆、文化馆站，以及按规定暂停使用的公共浴池等。
三、商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受疫情影响经营困难的，是指按月核算经营亏损或主营业务收入低于正常经营50%以上的，并经市或区县商业行政主管部门认定的单位。
四、承租市及区县属国有资产类经营用房以外的其他经营性用房的，由租赁双方协商租金减免数额或者缓交租金。
五、住宅、办公用房及2003年5月1日以后订立的经营性用房租赁关系，不适用该规定。
三、在合同没有约定且不符合政策规定的租金减免条件下，可通过公平原则、情势变更或者不可抗力主张延长租期、减免租金或者解除合同。
新冠疫情作为一种突发的传染性疾病，符合合同履行中的不可抗力事件，在上文中已详细阐述，此处不再赘述。但是援引不可抗力作为免责事由要求不可抗力与合同不能履行之间存在因果关系，具体需要结合租赁期限、合同目的、影响大小等进行分析。
（1) 若因政府明令暂停营业致使租赁合同不能履行的，新冠疫情构成不可抗力。
在本次新冠疫情期间，部分地方政府下放通知要求暂停开放本行政区域内的影院、ktv、棋牌室等公众娱乐场合。对于经营上述场所的商户来说，由于政府采取的管控措施导致租赁合同在一定期间内不能履行的，此时新冠疫情影响构成商业租赁中的不可抗力，可援引《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条不可抗力条款进行全部或部分免责。若该不可抗力将致使合同一方目的无法实现时，例如：若是短期租赁合同租赁期限在疫情期间，或者绝大部分在疫情期间，此时承租人的租赁目的已无法实现，承租人可已基于《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除权规定解除合同，并按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定处理各方权利义务。
对于其他不属于政府要求暂停营业的商户，虽然其因疫情期间客流量减少、收入滑坡，但是新冠疫情并未导致租赁合同不能履行，不构成商业租赁中的不可抗力。例如在（2013）辽审二民抗字第14号判例中，“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止经营的通知，只是对公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致租赁合同“直接”或“根本”不能履行。
本团队律师也留意到，在2020年2月6日，杭州市中级人民法院发布的《新冠肺炎疫情防控期间相关法律问题解答（民商事篇）》中，该解答认为，因疫情防控需要致使承租人在短时间内无法正常使用房屋，可根据《合同法》第五条的公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果，承租人以此要求解除合同的一般不应予以支持。
（2) 若疫情未导致租赁合同不能履行，但是对于合同一方利益造成重大影响时，新冠疫情构成情势变更。
对于餐饮、服饰等行业的商户来说，新冠疫情造成的交通管制、出入限制等造成人流量骤减，对其正常经营造成了巨大冲击，很多商户因此营业额骤减甚至被迫停业，此时要求商户按照原合同约定支付租金对其明显不公，可援引情势变更原则要求减免租金或延长租期。例如在（2018）鲁06民终268号判例中，法官认为“非典”疫情是突发的、不可预知的灾害。在“非典”期间，原告承租的宾馆停止营业，造成经济损失是现实存在的，该损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了“市场风险”的范围，因此适当减免租赁费符合情势变更原则。
（3) 若新冠疫情对于承租人影响较小的，此时应合理区分情势变更和商业风险。
根据最高人民法院发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）规定：“商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。”
对于超市、社区的商铺、美容美发等行业，由于经营内容、场地的特殊性，受疫情影响较小，此时应区分导致营业额下降的客观情况，并结合具体情况，在个案中正确识别商业风险和情势变更。
法条链接：
《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（失效）
由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。
因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发〔2009〕40号
人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。
参考指导意见链接：
杭州市中级人民法院发布《新冠肺炎疫情防控期间相关法律问题解答（民商事篇）》
9.问：租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人能否要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同？
答：承租人租赁房屋的目的是使用房屋，因疫情防控需要致使承租人在短时间内无法正常使用房屋，虽租赁合同目的无法实现，但因系不可归责于承租人、出租人的原因所致，如为此发生纠纷，希望双方本着互谅互让的态度协商解决，如协商不成，可根据《合同法》第五条的公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果，承租人以此要求解除合同的一般不应予以支持。
新冠疫情对劳动用工的影响及应对
为妥善处理好疫情防控期间劳动关系问题，促进社会和谐稳定，2020年1月24日，人社部发布《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》（人社厅明电[2020]5号），明确了疫情防控期间劳动关系处理的有关问题。关于疫情防控期间劳动关系问题，浙江省人力资源和社会保障厅也发布了《浙江省人力资源和社会保障厅关于积极应对新型冠状病毒感染肺炎疫情切实做好劳动关系工作的通知》（浙人社明电[2020]3号），就劳动合同解除、工资报酬、工作时间、休息休假等做了明确的规定。
一在疫情防控期间企业可否与员工解除劳动关系
对因感染、疑似感染或密切接触新型冠状病毒处于隔离治疗期间或医学观察期间的劳动者以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的劳动者，用人单位不得依据《中华人民共和国劳动合同法》第四十条、第四十一条以无过失性辞退或经济性裁员为由与劳动者解除劳动合同。如果企业因受疫情影响导致生产经营困难的，可以通过与劳动者协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位，尽量不裁员或者少裁员。如需裁减人员的，按照人社部文件的要求，用人单位不得裁减被采取隔离治疗、医学观察措施或被限制出行的劳动者，只能对具备工作条件的其他在职人员实施裁员措施，同时还应符合《中华人民共和国劳动合同法》第四十一条规定的实体和程序要件，向被裁减人员支付经济补偿金。如劳动者拒绝医学隔离或配合治疗等行为依法被追究刑事责任，用人单位可以根据《中华人民共和国劳动合同法》第三十九条解除劳动合同。如尚不构成刑事犯罪，但已严重违反了单位的规章制度，用人单位亦可单方解除劳动关系。
二员工在工作期间感染新型冠状病毒是否属于工伤
对于员工工作期间感染新型冠状病毒是否属于工伤应当分情形处理，不宜一概而论，具体如下：
第一种情形：医护及相关工作人员因履行工作职责感染新型冠状病毒肺炎的，应认定为工伤，根据《关于因履行工作职责感染新型冠状病毒肺炎的医护及相关工作人员有关保障问题的通知》（人社部函〔2020〕11号）规定，在新型冠状病毒肺炎预防和救治工作中，医护及相关工作人员因履行工作职责，感染新型冠状病毒肺炎或因感染新型冠状病毒肺炎死亡的，应认定为工伤，依法享受工伤保险待遇。
第二种情形：非医护及相关工作人员在工作时间和工作岗位感染新型冠状病毒，突然死亡或在48小时内抢救无效死亡的，应当认定为工伤；
第三种情形：上述情形之外的其他情形，不宜认定为工伤，属于疾病，但不属于职业病，员工可以享受病假待遇。
三员工因疫情被医学隔离观察期间的薪酬待遇如何支付
根据《中华人民共和国传染病防治法》第四十一条规定以及《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》第一条“对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者在其隔离治疗期间或医学观察期间以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工，企业应当支付职工在此期间的工作报酬，并不得依据劳动合同法第四十条、四十一条与职工解除劳动合同。在此期间，劳动合同到期的，分别顺延至职工医疗期期满、医学观察期期满、隔离期期满或者政府采取的紧急措施结束。”之规定，本团队律师倾向于认为隔离期间，企业应当视同员工提供正常劳动并支付其薪酬（即按照正常工资标准执行），且不能视为员工旷工。
若员工系因疫情采取自我隔离措施，该期间内，本团队律师认为不能认定为“旷工”。若员工在家办公的，薪酬待遇建议执行上述标准。若员工无法在家办公的，若企业情况允许，本团队律师仍建议企业考虑薪酬待遇执行前述标准；若企业情况确实较为困难的，薪酬待遇可考虑执行当地最低工资标准。
企业按照正常工作期间的标准发放工资报酬，即正常提供劳动时所发的基本工资、奖金、津补贴都应当发放，这些都属于工资的范围。当然，如果职工的奖金与该职工或单位的业绩相关，则在单位业绩不佳或停工、停产的情形下，按照单位的规章制度不予发放奖金的，单位向职工发放工资不包括相关奖金是合理的。
四因疫情影响导致企业生产经营困难的，可否降低工资
企业应当按照劳动合同约定和规章制度规定的标准，向劳动者发放工资，否则属于未足额支付劳动报酬，应当承担相应法律责任，如补足工资，劳动者未足额支付劳动报酬的，还可以解除劳动合同并要求经济补偿。因此，一般情况下，企业不能随意降低工资标准。
但如果因疫情影响导致企业生产经营困难的，如果劳动者的业绩和企业生产经营困难直接相关的，而劳动者的业绩又和其劳动报酬挂钩的，企业可以按照劳动合同约定或规章制度规定，依法降低劳动报酬。
除双方约定劳动报酬和业绩挂钩，业绩和企业生产经营困难直接相关的情形之外，企业要降低工资报酬，可根据《人力资源社会保障部等四部门关于做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间稳定劳动关系支持企业复工复产的意见》规定“对受疫情影响导致企业生产经营困难的，鼓励企业通过协商民主程序与职工协商采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位。”通过与职工协商来降低工资报酬。
鉴于此，本团队律师建议：注重与员工的坦诚沟通和交流，如果企业确实有困难的，共同协商寻找解决方案。如双方签署书面协议的操作难以具体落实的，尽量通过电子邮件、微信等方式明确企业与员工双方的真实意思表示。
五企业受疫情影响而停工、停产的，如何发放工资
根据《人力资源社会保障部办公厅关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》（人社厅发明电[2020]5号）第二条规定“企业因受疫情影响导致生产经营困难的，可以通过与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位，尽量不裁员或者少裁员。符合条件的企业，可按规定享受稳岗补贴。企业停工停产在一个工资支付周期内的，企业应按劳动合同规定的标准支付职工工资。超过一个工资支付周期的，若职工提供了正常劳动，企业支付给职工的工资不得低于当地最低工资标准。职工没有提供正常劳动的，企业应当发放生活费，生活费标准按各省、自治区、直辖市规定的办法执行。”
根据《浙江省人力资源和社会保障厅关于积极应对新型冠状病毒感染肺炎疫情切实做好劳动关系工作的通知》规定，企业停工停产超过一个工资支付周期（最长30天）的，企业没有安排职工工作的，应当按照不低于当地最低工资标准的80%支付职工生活费，生活费发放至企业复工、复产或者解除、终止劳动关系。
宁波最低工资标准及生活费
六因疫情影响，轮岗轮休期间如何发放工资
根据《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》（人社厅发明电〔2020〕5号）第二条规定：“企业因受疫情影响导致生产经营困难的，可以通过与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位，尽量不裁员或者少裁员。”企业可以采取轮岗轮休的方式稳定工作岗位，但前提是和职工协商一致。
由于轮岗轮休不是被隔离而无法上班，也不是节假日，属于企业自己确定的休息日，在法定计薪天数不包括休息日的法理影响下，由于轮岗轮休的，休息期间企业不用支付劳动报酬。此轮岗轮休和停工、停产并不相同，所以不受后者关于一个工资支付周期要正常支付工资等规定的影响。且在“稳定工作岗位，尽量不裁员或者少裁员”的目的下，可以理解为休息而不用发工资，但应该发放生活费。
综上所述，本团队律师认为企业复工前要根据疫情防控情况，实施检疫查验和健康防护，确保安全复工；复工后要严格落实各项防控措施，防止出现疫情，强化安全生产，确保社会平稳有序。建议企业复工后应尽以下防控义务：一、安全保障义务。包括对员工相关情况进行核实统计，建立个人健康报告制度，保持办公环境清洁、卫生并进行消毒等，以保障员工可以在相对安全的办公环境中从事生产工作。二、疫情报告义务。企业发现传染病病人或者疑似传染病病人时，应当及时向附近的疾病预防控制机构或者医疗机构报告。企业需接受疾病预防控制机构、医疗机构有关传染病的调查、检验、采集样本、隔离治疗等预防、控制措施，如实提供有关情况。
需要特别注意的是，企业违反《中华人民共和国传染病防治法》规定，导致传染病传播、流行，给他人人身、财产造成损害的，除应当依法承担相应的民事责任外，触犯《刑法》构成犯罪的，还应当承担刑事责任。
《不可抗力通知》模板
不可抗力通知
市自然资源和规划局/ 管委会 ：
年 月 日，贵方与我司签订了编号 《国有建设用地使用权出让合同》（简称“合同”）及《配建 协议书》（简称“协议”）一份，我司作为受让人受让出让宗地编号为 的国有建设用地使用权，并负责依约履行相关合同义务。
正如贵方所知，2019年12月起新型冠状病毒感染的肺炎疫情自中国湖北省武汉市爆发，目前已在全国蔓延，该疫情已于2020年1月30日被世界卫生组织认定为国际关注的突发公共卫生事件。目前全国上下正处于疫情的严峻形势中，各级政府已经依据《中华人民共和国传染病防治法》规定采取停工停业、限制或停止人群聚集活动等紧急措施（部分相关政府文件名称附后），不断加强疫情的防控工作，我司对于疫情防控工作也是责无旁贷，目前我司及项目工地均处于停工停业状态。
鉴于本次疫情政府发布的紧急措施要求，我司及项目工地暂无法复工、无法安排人群聚集活动、相关人员执行隔离措施，相关行政主管部门亦均已经暂停现场窗口办公业务。前述紧急措施不可避免地将造成动工时间延迟、工程建设周期延长、项目竣工时间延迟、商业开业延迟或配建用房移交延迟等客观情况。依据《中华人民共和国传染病防治法》《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定及《国有建设用地使用权出让合同》第六章及相关补充协议约定，我们非常遗憾地通知贵方：
□因本不可抗力原因，我司无法按期履行合同第 条约定义务，我司将在不可抗力情形消除后积极履约，并在顺延后期限前完成相关义务。
□因本不可抗力原因，我司无法按期履行协议第 条约定义务，我司将在不可抗力情形消除后积极履约，并在顺延后期限前完成相关义务。
感谢贵方对我司的一贯信任，感谢贵方对全国防疫事业的贡献，我司将一如既往地支持政府各项疫情防治措施要求，与全国人民一道共克时艰。
特此函告！
公司
年 月 日
附件：
1.国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知（国办发明电〔2020〕1号）
2.浙江省人民政府办公厅关于延迟企业复工和学校开学的通知
3.关于2019新型冠状病毒疫情的《国际卫生条例（2005）》突发事件委员会第二次会议的声明
4.浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室关于做好企业复工和疫情防控工作的通知
5.宁波市人民政府办公厅《关于做好疫情防控期间企业复工有关工作的通知》甬防[2020]9号
6.宁波市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室《紧急通知》甬防[2020]20号
（请贵方及时关注政府后续发布的最新规定）
不可抗力通知
尊敬的 先生/女士：
您好！
您于 年 月 日定购我公司开发的 项目 幢 室房屋一套，并在当日签定《 认购书》，按认购书约定您应于 年 月 日前赴约定地点签订正式的《商品房买卖合同》并付清首付款。
正如您所知，2019年12月起新型冠状病毒感染的肺炎疫情自中国湖北省武汉市爆发，目前已在全国蔓延，该疫情已于2020年1月30日被世界卫生组织认定为国际关注的突发公共卫生事件。目前全国上下正处于疫情的严峻形势中，各级政府已经依据《中华人民共和国传染病防治法》规定采取停工停业、限制或停止人群聚集活动等紧急措施（部分相关政府文件名称附后），不断加强疫情的防控工作，我司对于疫情防控工作也是责无旁贷。
鉴于本次疫情政府发布的紧急措施要求，我司暂无法复工、无法安排人群聚集活动。依据《中华人民共和国传染病防治法》《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定，我们非常遗憾地通知您：
因本不可抗力原因，认购书约定签订《商品房买卖合同》工作无法如期进行。考虑到本次疫情目前仍在持续，暂无法确定疫情持续周期，我司将在疫情紧急措施解除后第一时间安排签约，具体签约日期请以后续通知为准。
感谢您对我司的一贯信任，感谢您对全国防疫事业的贡献，请您及您的家人积极响应政府号召，做好自我防护，尽量减少外出，共克时艰。
特此函告！
公司
年 月 日
附件：
1.国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知（国办发明电〔2020〕1号）
2.浙江省人民政府办公厅关于延迟企业复工和学校开学的通知
3.关于2019新型冠状病毒疫情的《国际卫生条例（2005）》突发事件委员会第二次会议的声明
4.浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室关于做好企业复工和疫情防控工作的通知
5.宁波市人民政府办公厅《关于做好疫情防控期间企业复工有关工作的通知》甬防[2020]9号
6.宁波市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室《紧急通知》甬防[2020]20号
（请您及时关注政府后续发布的最新规定）
不可抗力通知
尊敬的 先生/女士：
您好！
年 月 日，您与我司签订了《商品房买卖合同》（简称“合同”）一份，约定购买了我司开发的 项目 幢 室商品房（简称“房屋”），合同约定我司应当在 年 月 日前向您交付房屋。
正如您所知，2019年12月起新型冠状病毒感染的肺炎疫情自中国湖北省武汉市爆发，目前已在全国蔓延，该疫情已于2020年1月30日被世界卫生组织认定为国际关注的突发公共卫生事件。目前全国上下正处于疫情的严峻形势中，各级政府已经依据《中华人民共和国传染病防治法》规定采取停工停业、限制或停止人群聚集活动等紧急措施（部分相关政府文件名称附后），不断加强疫情的防控工作，我司对于疫情防控工作也是责无旁贷，目前我司及项目工地均处于停工停业状态。
鉴于本次疫情政府发布的紧急措施要求，我司及项目工地暂无法复工、无法安排人群聚集活动、相关人员执行隔离措施，相关行政主管部门亦均已经暂停现场窗口办公业务。前述紧急措施不可避免地将造成工程建设周期延长、项目竣工验收备案延迟、交付及不动产权登记证办理延迟等客观情况。依据《中华人民共和国传染病防治法》《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定及《商品房买卖合同》第十二条、第十三条及相关补充协议约定，我们非常遗憾地通知您：
因本不可抗力原因，合同约定交付日期前可能无法完成交付，我司将在疫情紧急措施解除后积极复工抢工，争取原定时间交付。考虑到本次疫情目前仍在持续，暂无法确定疫情持续周期，如客观上无法实现原定时间交付，我司有权依法相应顺延房屋交付日期，届时具体交付日期请以后续通知为准。
感谢您对我司的一贯信任，感谢您对全国防疫事业的贡献，请您及您的家人积极响应政府号召，做好自我防护，尽量减少外出，共克时艰。
特此函告！
公司
年 月 日
附件：
1.国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知（国办发明电〔2020〕1号）
2.浙江省人民政府办公厅关于延迟企业复工和学校开学的通知
3.关于2019新型冠状病毒疫情的《国际卫生条例（2005）》突发事件委员会第二次会议的声明
4.浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室关于做好企业复工和疫情防控工作的通知
5.宁波市人民政府办公厅《关于做好疫情防控期间企业复工有关工作的通知》甬防[2020]9号
6.宁波市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室《紧急通知》甬防[2020]20号
新冠疫情的法律定性
新冠疫情对项目合作开发的影响及应对
新冠疫情对项目银行贷款的影响及应对
新冠疫情对土地出让合同履约的影响及应对
新冠疫情对建设工程的影响及应对
新冠疫情对房产销售的影响及应对
新冠疫情对房屋租赁的影响及应对
新冠疫情对劳动用工的影响及应对
《不可抗力通知》模板
2019年12月，新型冠状病毒感染的肺炎疫情（简称“新冠疫情”）自中国湖北省武汉市爆发，目前已在全国蔓延。
2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国国境卫生检疫法》规定的检疫传染病管理。
2020年1月23日，浙江省政府紧急召开全省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作视频会议，并且根据《浙江省突发公共卫生事件应急预案》，会议决定启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年1月26日国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》（国办发明电〔2020〕1号），延长2020年春节假期至2月2日。
2020年1月30日，世界卫生组织发布关于2019新型冠状病毒疫情的《国际卫生条例（2005）》突发事件委员会第二次会议的声明，将本次疫情认定为国际关注的突发公共卫生事件。出于疫情防控需要，各地政府陆续依法发布限制或者停止集市、影剧院演出或者其他人群聚集的活动、停工、停业、停课、流动人口管理、交通卫生检疫等紧急措施。
受本次新冠疫情影响，房地产开发企业及建筑施工企业目前无法复工复产，不可避免地引发项目合作开发、土地出让、工程建设、商品房销售及租赁、劳动用工等方面一系列法律问题，为提高客户单位及同仁应对能力，本团队制作本专刊，供读者参考。
新冠疫情的法律定性
一新冠疫情构成法定不可抗力事件
本团队律师认为，新冠疫情作为一种突发性的异常事件、一种世界范围内爆发的疫情，不仅当事人不能预见，而且具有广博医学知识的医学专家也无法预见。从其爆发至今，还没有有效的方法阻止其传播，甚至还没有确定确切的传染源。尽管截至2020年2月8日已有2065名病人治愈，但到目前医学界还没有确定确切有效的治疗方法，因此，这种异常的事件，至少在目前，是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质属于法律上规定的不可抗力事件，是一种自然灾害。
新冠疫情相较于2003年爆发的SARS相比，其波及面更广，确诊人数更多，对人民群众和广大企事业单位的影响更加深远，参考最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）对“2003年非典型肺炎”的定性，本团队律师认为亦能够支撑新冠疫情构成不可抗力的结论。
法条链接：
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（失效）
由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。
因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
二新冠疫情下的合同履约救济路径
在疫情影响之下，企业在履行合同部分义务存在现实的履约障碍，一方面涉及到不可抗力之下免除违约责任问题，另一方面又涉及到义务调整问题，甚至还会涉及到合同无法继续履行需要解除问题。参考最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）对“2003年非典型肺炎”的处理方式，可以推论新冠疫情影响下的合同纠纷处理方式主要分为两种：
1.当因新冠疫情及防治等原因造成合同义务不能履行，可以援引《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条关于“不可抗力”的规定“部分或者全部免除责任”，同时当该不可抗力将致使合同一方目的无法实现时，双方均可以基于《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除权规定解除合同，并按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定处理各方权利义务。
2.当双方愿意继续履行合同，但合同履行对一方当事人的权益有重大影响，存在明显不公平情形时，该方当事人可以基于《中华人民共和国合同法》第五条公平原则条款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条情势变更条款要求对权利义务进行变更调整。
法条链接：
《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（失效）
由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。
因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
三援引不可抗力或情势变更的时间要求
根据互联网信息披露，2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国国境卫生检疫法》规定的检疫传染病管理。
2020年1月23日，浙江省政府紧急召开全省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作视频会议，并且根据《浙江省突发公共卫生事件应急预案》，启动重大公共突发卫生事件一级响应。在此之前公众对新冠疫情知之甚少，对新冠疫情对法律行为的影响不具备预见性，因此，本团队律师认为，在2020年1年20日（浙江范围内履行的合同最晚2020年1月23日，本团队律师认为此时疫情形势已经明朗）前签订的合同其当事人满足“不能预见”或“无法预见”的条件，可以援引适用不可抗力要求部分或全部免责、解除合同，也可以基于公平原则援引适用情势变更要求变更或解除合同。
但当合同签订于2020年1年20日（浙江范围内履行的合同最晚2020年1月23日，本团队律师认为此时疫情形势已经明朗）之后时，由于国家及地方各级政府已经发布相关疫情公告，亦初步开始依据《中华人民共和国传染病防治法》等法律法规规定采取紧急措施，合同当事人应当能够预见新冠疫情可能对合同履行构成影响，仍然接受并签署合同的，应当不再符合“不能预见”或“无法预见”的条件，不能再使用不可抗力或情势变更条款。但考虑到新冠疫情严重性系随着时间推移逐步显现，人民法院仍然可以依据公平原则，结合当事人签订合同时疫情信息的宣传程度综合考虑，平衡各方权利。
考虑到本专刊的篇幅问题，后续相关问题分析均假设合同签订于2020年1月20日前，不再探讨2020年1月20日后签署的合同。
案例链接：
沈阳新中城房产开发有限责任公司与张廷印房屋买卖合同纠纷上诉案——（2005）沈民（2）房终字第800号
说理摘录：至于新中城公司提出的“非典”疫情属于不可抗力，应免除新中城公司违约责任的问题。虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情，但新中城公司在与张廷印签订《协议书》时（2003年4月25日）应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付张廷印，且新中城公司自认“2003年9月初，工程基本完工，只差验收”，其在2003年9月19日与张廷印签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003年9月30日前”，表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任，所以新中城公司的此项上诉主张，本院不予支持。
法条链接：
《中华人民共和国传染病防治法》
第四十二条传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府应当立即组织力量，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径，必要时，报经上一级人民政府决定，可以采取下列紧急措施并予以公告：
(一)限制或者停止集市、影剧院演出或者其他人群聚集的活动；
(二)停工、停业、停课；
(三)封闭或者封存被传染病病原体污染的公共饮用水源、食品以及相关物品；
(四)控制或者扑杀染疫野生动物、家畜家禽；
(五)封闭可能造成传染病扩散的场所。
上级人民政府接到下级人民政府关于采取前款所列紧急措施的报告时，应当即时作出决定。
紧急措施的解除，由原决定机关决定并宣布。
新冠疫情对项目合作开发的影响及应对
当前房地产开发项目由多方主体资源互补合作开发已经相当普遍，疫情发生后，可以预见将存在大量合作协议约定义务受疫情影响无法及时履行的问题。义务方是否可以援引不可抗力条款免责，甚至援引情势变更条款及公平原则变更权利义务，需要分别不同义务类型、时间节点、义务与不可抗力间的因果关系综合个案判断，主要考虑：1.合同订立时是否具备预见本次新冠疫情影响的条件；2.待履行义务无法履行或延期履行的主要原因是否系新冠疫情防控措施。举例如下：
一合作方无法配合完成共审共签流程
共审共签及章证照共管是房地产项目合作开发普遍采用的风控措施，疫情发生以后，由于隔离、禁止提前复工等紧急措施原因，可能将造成审批义务方延迟审批，进而触发视为同意或违约责任。本团队律师认为，当共审共签流程系通过线上平台进行时，因当前政府并未限制网络接入，新冠疫情应当不会对该义务履行构成障碍，不能援引不可抗力免责；当共审共签系通过线下轮签进行时，鉴于目前政府发布的紧急措施限制，确实对企业复工和自由行动构成影响，可以援引不可抗力免责。
二合作方无法履行款项支付义务
付款义务有代表项目公司执行对外付款，亦有向合同相对方约定支付款项，均属于资金支付问题。在具备网银线上转账条件的情况下，本团队律师认为不构成客观付款障碍，不能援引不可抗力免责。但，考虑到个别合作项目中项目公司账户网银关闭或需要加盖多方预留印鉴或使用多个Ukey才能完成支付，客观上需要线下行动配合，收到新冠疫情影响，加之部门银行网点柜面停业，如能够证明客观上存在前述情形，造成无法完成支付，可以援引不可抗力免责。
三操盘团队开发计划延误
因新冠疫情影响，目前建设工程项目均不得复工（例如：宁波国家高新区7日发文要求，除值班人员、检查人员外，其他人员一律不得早于2月29日返回工地），3月1日是否能够顺利复工仍然要看新冠疫情的防控情况。因此，节前各项目股东会或董事会通过的开发计划出现节点延误将是大概率事件，本团队律师认为，新冠疫情防控紧急措施实施期间，客观上无法施工，该期间内的延误可以援引不可抗力免责，操盘团队相应节点期限应当顺延对待。
新冠疫情对项目银行贷款的影响及应对
新冠疫情发生后，企业无法及时复工复产，对企业生产经营、营业收入和按期还本付息造成影响，存在金融机构以此为由，援引贷款合同相关条款要求解除金融借款合同，停止或迟延发放贷款、要求担保主体承担担保责任、提前收回贷款的可能性。2020年2月5日，浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组发布《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》，明确要求各金融机构不得盲目抽贷、断贷、压贷，对因疫情面临还款困难的小微企业，予以展期、续贷、减免逾期利息等帮扶，妥善安排还款方案，直到“一级响应”解除为止。
然而，目前出台的政府金融支持政策仅适用于小微企业，且政策本身并不能够当然阻却贷款合同义务的履行，从SARS疫情期间发生的相似案例来看，如果企业援引国家金融支持政策抗辩，无法豁免其违约责任。（案例：北京耿氏有限公司与中国建设银行股份有限公司北京延庆支行、耿奎金融借款合同纠纷案）
但本团队律师也留意到，在2020年2月6日，杭州市中级人民法院发布的《新冠肺炎疫情防控期间相关法律问题解答（民商事篇）》中，该院对上述意见的适用进行了扩大化解释。
鉴于此，本团队律师认为以不可抗力作为抗辩事宜，阻却贷款还本付息义务及相关违约责任承担的可能性较小。建议：当前各房地产及施工企业应首先确保现金流，延缓支出，加强资金回流，避免现金流断裂造成连锁效应。同时，建议与金融机构积极沟通，从政策角度寻找支持机会。
参考指导意见链接：
杭州市中级人民法院发布《新冠肺炎疫情防控期间相关法律问题解答（民商事篇）》
12.问:疫情期间，金融机构以疫情对企业经营造成影响为由，提前要求解除金融借款合同，停止或迟延发放贷款、提前收回贷款的，如何处理？
答：受疫情影响，诸多企业生产经营情况发生变化，帮助和支持企业渡过难关，维护社会就业稳定，是疫情防控在经济领域延伸的应有之意。2020年2月5日，浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组发布《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》，明确要求各金融机构不得盲目抽贷、断贷、压贷，对因疫情面临还款困难的小微企业，予以展期、续贷、减免预期利息等帮扶，妥善安排还款方案，直到“一级响应”解除为止。故在疫情防控期间，金融借款合同约定的还款期限未届满，没有法定和约定的其他理由，金融机构起诉请求解除合同的，应不予支持；金融机构提前收回贷款或迟延交付贷款的，借款人可以请求金融机构继续履行合同并承担违约责任。
新冠疫情对土地出让合同履约的影响及应对
房地产开发企业竞得国有建设用地使用权后，需要履行挂牌文件及国有建设用地使用权出让合同约定义务，且义务通常包括按期支付土地出让金、按期动工开发、按期竣工、附属商业设施按期开业，配建学校等用房按期移交等义务。新冠疫情发生后，由于政府禁止提前复工、限制人员流动及对特定人员进行隔离等紧急措施的实施，客观上存在对开发企业依约动工开发、竣工、开业乃至配建移交义务履行构成影响的可能，开发企业需要结合具体合同义务是否因新冠疫情相关防疫措施的实施原因无法或及时履行，及时收集证据，向出让方或配套协议相对人（通常为管委会）发出不可抗力通知，为未来援引不可抗力留存证据。
附件模板（见文章最后）.不可抗力通知（出让合同）
针对土地出让金支付，因属于资金支付行为，在当前线上支付手段多元的情况下，一般情况下与不可抗力无必然、直接的因果关系。开发企业主张延迟支付期间免责的可能性较小。
建议开发企业及时收集相关政府公告等证据、确定证据可证明的事实，以及事实对具体合同履约行为构成的客观影响，对应向合同相对方发出不可抗力通知，并将通知及送达凭证存档。
及时与合同相对方沟通，取得谅解并争取变更相关约定，或由相对方出具同意免责文件。无法变更约定或出具文件的，开发企业应当妥善保管不可抗力通知及送达凭证作为证据，避免未来就该事宜发生争议。
新冠疫情对建设工程的影响及应对
各地启动重大公共突发卫生事件一级响应后，采取了各种类型的紧急措施，导致开发企业、施工企业及其他供应商均无法复工，且从政府历次发布的复工通知来看，具体复工时间仍需要根据疫情防控形势另行通知确定，鉴于此，短期内建筑工人受到企业复工、隔离要求及交通限制影响，无法按期到岗开展工程建设；材料设备等物资也将无法及时供应，势必对建设工程施工合同按期履行产生重大影响，发承包双方未来基于不可抗力处理建设工程施工合同争议不可避免。
与此同时，根据2017版《建设工程施工合同（示范文本）》及《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）相关规定，因不可抗力造成的损失由合同当事人按照以下原则承担：
（1) 永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏，以及因工程损坏造成的第三人人员伤亡和财产损失由发包人承担；
（2) 承包人施工设备的损坏由承包人承担；
（3) 发包人和承包人承担各自人员伤亡和财产的损失；
（4) 因不可抗力影响承包人履行合同约定的义务，已经引起或将引起工期延误的，应当顺延工期，由此导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担，停工期间必须支付的工人工资由发包人承担；
（5) 因不可抗力引起或将引起工期延误，发包人要求赶工的，由此增加的赶工费用由发包人承担；
（6) 承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用由发包人承担。
因此，建议：
1.施工企业涉及工期顺延的，应当及时向发包人发送不可抗力通知并留存好送达凭证。
2.开发企业应当积极派驻人员对施工现场工程、材料进行看护，避免损失扩大。
3.双方均应会同监理方对现场工程进度、材料、设备情况进行证据固定，避免后续发生争议。
4.双方及时对停工期间的费用损失进行分批次确认，降低未来合理分担时双方对损失数额的争议。
5.积极重新排定施工计划，并向材料供应商发送不可抗力通知，要求材料供应商按照新的工期计划供货，保障后续项目复工后顺利建设。
新冠疫情对房产销售的影响及应对
为了有效减少人员聚集，阻断疫情传播，按照党中央、省、市工作部署要求，开发企业目前均未复工，售楼处亦已经全部关停。当前，各大房企也纷纷启动线上卖房计划，但鉴于购房作为人们家庭消费的重大支出，纯线上销售效果甚微，目前仅停留在形象宣传和客户挖掘的浅层次阶段。新冠疫情对商品房销售、开发企业回款影响较大。
不仅如此，由于开发企业无法复工复产，将进一步造成后续认购客户签约备案、签约客户交房、办证延迟等一系列问题。
一、新冠疫情造成商品房买卖合同义务无法及时履行的，开发企业应当及时向买受人发送不可抗力通知。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”开发企业应当根据义务类型及时向买受人发送不可抗力通知并留存好送达凭证。
附件模板（见文章最后）.不可抗力通知（签约）、不可抗力通知（交付）
二、因不可抗力造成商品房交付延迟的，开发企业免除不可抗力影响期间责任。
如前述所述，新冠疫情属于不可抗力事件，为避免疫情扩散，疫情发生后各级政府采取了禁止复工、限制人员聚集、隔离及交通运输限制等紧急措施。客观上导致开发项目进场施工延迟、开发企业正常经营中断。同时，房地产开发是一项环环相扣的浩大工程，前期工程、验收、备案的延迟都会不可避免地影响正常交付。参考殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案[案号：（2005）三亚民一终字第79号]，开发企业可以援引新冠疫情不可抗力事件抗辩，免除疫情发生期间的逾期交房违约责任。
参考案例：
殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案——（2005）三亚民一终字第79号
对于＂非典＂疫情的影响，本院认为，该疫情的发生是不可预见、不可避免，并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的，由此导致政府采取必要的行政措施禁止录用岛外民工。而在政府部门发文禁止录用岛外民工的期日之前，长源公司已与多家建筑企业签订施工合同，但由于2003年4月＂非典＂疫情在全国范围内的大规模暴发，各地均采取措施严格控制大量人员的随意流动，并且客观上本案涉及的标的物施工人员（民工）主要来自岛外，对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延，应认定＂非典＂疫情对＂天涯一方城＂项目各项施工的完成构成不可抗力因素。同时三亚市政府职能部门就＂非典＂期间禁止录用岛外民工的通知也是属于合同所约定的政府干预性影响，因此长源公司可据此对＂非典＂期间导致工期延误发生的迟延交房主张免责。＂天涯一方城＂项目各项装修工程的施工需要具备一定专业技术的工人从事。在长源公司已与各装修施工企业签订施工合同后，殷文敏主张这些施工企业完全可在海南本地招募人员，甚至长源公司可以在海南本地另行寻找施工企业完成施工，对于长源公司及各装修施工企业系过分苛求，理由不当，对其主张不予采纳。由于＂非典＂疫情发生于＂天涯一方城＂项目建设的装修阶段，政府发文禁止录用岛外民工至双方当事人合同约定的交房日期还有54天，而长源公司与各装修施工企业约定的合同工期最长的为50天，如未发生＂非典＂疫情，项目装修应在该合理期限内完成，因而计算＂非典＂疫情造成的交房迟延的免责时间应为疫情发生期间的全部（即2003年5月8日至2003年7月17日，共计71天）并补足被延误的合理施工工期54天，合计为125天。因此，由于＂非典＂疫情构成阻碍按期交房的不可抗力因素，根据双方合同约定应顺延交房时间至2003年7月17日后的第54天，即2003年9月9日止。
2020年2月6日，杭州市中级人民法院发布《新冠肺炎疫情防控期间相关法律问题解答（民商事篇）》，该解答认为：受疫情影响企业停工等因素导致买卖合同等迟延履行甚至履行不能的，符合法定不可抗力的情况下，出卖人可以减轻或免除自身的法律责任。该指导意见也在一定程度上认可了开发企业援引不可抗力免除逾期交房责任。
参考指导意见链接：
杭州市中级人民法院发布《新冠肺炎疫情防控期间相关法律问题解答（民商事篇）》
10.问:受疫情影响企业停工等因素导致买卖合同等迟延履行甚至履行不能，如何承担违约责任？
答：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。在本次疫情事件构成不可抗力的情形下，当事人能否在个案中减轻或者免除自身的法律责任，需要考虑如下因素：一、当事人在订立合同当时不可预见本次疫情事件。在疫情形势明朗、防控措施实施后订立的合同，一般认为当事人已有相当预期，在无其他因素情形下仍应承担相应责任。二、迟延履行或者履行不能系受政府防控措施直接导致或者疫情影响企业自身经营不能等客观因素。三、鉴于政府启动重大突发公共卫生事件响应至措施解除为社会公知性事实，不可抗力的影响期间可以此为基础，企业亦可自行举证证明其因突发疫情与政府防控措施影响导致企业自身经营不能及恢复经营的期间。
三、一般情况下，买受人不能援引不可抗力免除其逾期付款责任，有证据证明不可抗力系无法付款的主要原因除外。
如前文所述，支付购房款作为资金交付义务，在线上支付如此发达的当下，一般情况下不会受到新冠疫情的影响，不能免责。但本团队律师认为特殊情况应当除外，如有证据证明：
1.付款人属于因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员，且无能力或不具备使用线上支付设备的；
2.银行网点不对外营业、电话银行及网上银行均未开通，且在疫情防控期间无法通过非柜面渠道开通的；
3.无法获知开发企业收款账号，且无法联系开发企业及其代理机构工作人员索取或索取而不得的；
4.受疫情影响暂时失去收入来源，且该收入来源系购房者支付购房款的主要来源。
四、特定买受人住房按揭贷款逾期还款不当然造成开发企业需立即承担阶段性担保责任。
为确保金融服务畅通，支持各地疫情防控，2020年1月31日，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、国家外汇管理局发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29号）。通知要求：对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。
鉴于此，本团队律师建议：一旦发生买受人住房按揭贷款逾期问题，开发企业应当及时核查其是否属于上述特定人员，进而指导其与金融机构沟通，或在金融机构要求开发企业承担阶段性担保责任的情况下直接与金融机构及其主管行政机关沟通，要求按照上述文件合理延后相关人员住房按揭贷款还款期限，撤回要求开发企业承担阶段性担保责任的通知，进一步减少代偿义务履行对开发企业的资金占用。
新冠疫情对房屋租赁的影响及应对
受新冠疫情影响，春节假期顺延，多地复工时间不断迟延，至今还无法确定复工准确时间和程度，不少客户在履行商业物业租赁合同（简称“租赁合同”）时面临窘境。各地政府均采取紧急措施禁止召开大型活动，关闭公众娱乐等场合，减少甚至停止门市商业活动，承租人因该紧急措施导致客流骤降、收入滑坡，从而要求延长租期、减免租金甚至解除合同。本团队律师认为，对于因受新冠疫情影响受到经济损失的承租人来说，其上述主张是否可得到支持，应从以下几个角度进行分析：
一、对于合同事前已约定或事后补充约定疫情发生的解决措施的，应履行合同约定。
对于合同的履行，应首先回到合同本身。当合同有约定疫情发生的解约或者减免租金条款时，或者在疫情发生后，当事人双方通过协商签订补充协议方式约定了相应解决方式的，承租人当然可以援引合同有效约定的条款向出租方提出解约或者减免租金、延长租期等；当合同没有约定情况下，应回到法律层面去理解和适用。
二、对于合同没有约定的，可根据政府发布的相关租金减免政策主张对租金进行减免。
自2020年2月2日晚苏州市人民政府发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》（下称“苏惠十条”）以来，长三角多地政府纷纷推出疫情期间针对中小企业的各项优惠措施，就宁波地区而言，宁波市人民政府于2020年2月4日发布《宁波市人民政府关于打赢疫情防控阻击战帮扶中小企业共渡难关的十八条意见》（以下简称“意见”），提出要减免中小企业房租，对于承租国有资产类经营用房的中小企业，免收2个月房租。对于租赁其他经营用房的（如民营企业、个人所有房屋），政府鼓励业主（房东）为租户减免租金。但不是强制要求，具体由业主和租户协商。
提请注意：并不是所有的房屋租赁合同承租人都可以主张减免租金。首先，租赁物必须是国有资产类经营用房，但是意见并没有对国有资产类经营用房的范围进行明确，对于办公用房是否属于经营用房，暂没有明确。但是，参考非典期间北京市人民政府印发的《关于在防治非典型肺炎疫情期间减免房屋租金有关问题的通知》（京国土房管市二[2003]425号，以下简称“425号文件”）规定，明确住宅、办公用房被排除在“经营性房屋”之外，不适用租金减免优惠。此外，意见对于实施减免措施的房屋所有制属性没有规定。425号文件规定“承租市及区县属国有资产类经营用房，是指市及区县属机关、事业、社会团体等单位出租的经营性房屋。市及区县属的国有资产控股50%以上的企业，其租金减免以其控股的份额为基数，按14号文件第十一条规定的相应比例执行。”因此，本团队律师认为，若后续政府没有细化的规定，上述文件规定具有极大的参考价值。其次，承租人必须是中小企业，根据意见规定，中小企业按照工信部等四部委印发的《中小企业划型标准规定》确定。
法条链接：
宁波市人民政府于2020年2月4日发布《宁波市人民政府关于打赢疫情防控阻击战帮扶中小企业共渡难关的十八条意见》：
九、减免中小企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业，免收2个月房租。对租用其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租的小微企业减免租金的小微园、创业园、孵化器、创业基地等各类载体，优先予以政策扶持。
浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组于2020年2月5日发布《关于支持小微企业渡过难关的意见》
7.减免小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的小微企业，自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收，第2、第3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。（责任单位：省国资委，各市、县〔市、区〕政府）
《关于在防治非典型肺炎疫情期间减免房屋租金有关问题的通知》（京国土房管市二[2003]425号）
一、承租市及区县属国有资产类经营用房，是指市及区县属机关、事业、社会团体等单位出租的经营性房屋。
市及区县属的国有资产控股50%以上的企业，其租金减免以其控股的份额为基数，按14号文件第十一条规定的相应比例执行。
二、在非典型肺炎疫情期间依法关闭或者停业的，是指按照北京市人民政府关于加强防治非典型肺炎工作的决定而关闭或者停业的网吧、电子游戏厅、录象厅、剧场、影院、图书馆、博物馆、文化馆站，以及按规定暂停使用的公共浴池等。
三、商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受疫情影响经营困难的，是指按月核算经营亏损或主营业务收入低于正常经营50%以上的，并经市或区县商业行政主管部门认定的单位。
四、承租市及区县属国有资产类经营用房以外的其他经营性用房的，由租赁双方协商租金减免数额或者缓交租金。
五、住宅、办公用房及2003年5月1日以后订立的经营性用房租赁关系，不适用该规定。
三、在合同没有约定且不符合政策规定的租金减免条件下，可通过公平原则、情势变更或者不可抗力主张延长租期、减免租金或者解除合同。
新冠疫情作为一种突发的传染性疾病，符合合同履行中的不可抗力事件，在上文中已详细阐述，此处不再赘述。但是援引不可抗力作为免责事由要求不可抗力与合同不能履行之间存在因果关系，具体需要结合租赁期限、合同目的、影响大小等进行分析。
（1) 若因政府明令暂停营业致使租赁合同不能履行的，新冠疫情构成不可抗力。
在本次新冠疫情期间，部分地方政府下放通知要求暂停开放本行政区域内的影院、ktv、棋牌室等公众娱乐场合。对于经营上述场所的商户来说，由于政府采取的管控措施导致租赁合同在一定期间内不能履行的，此时新冠疫情影响构成商业租赁中的不可抗力，可援引《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条不可抗力条款进行全部或部分免责。若该不可抗力将致使合同一方目的无法实现时，例如：若是短期租赁合同租赁期限在疫情期间，或者绝大部分在疫情期间，此时承租人的租赁目的已无法实现，承租人可已基于《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除权规定解除合同，并按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定处理各方权利义务。
对于其他不属于政府要求暂停营业的商户，虽然其因疫情期间客流量减少、收入滑坡，但是新冠疫情并未导致租赁合同不能履行，不构成商业租赁中的不可抗力。例如在（2013）辽审二民抗字第14号判例中，“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止经营的通知，只是对公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致租赁合同“直接”或“根本”不能履行。
本团队律师也留意到，在2020年2月6日，杭州市中级人民法院发布的《新冠肺炎疫情防控期间相关法律问题解答（民商事篇）》中，该解答认为，因疫情防控需要致使承租人在短时间内无法正常使用房屋，可根据《合同法》第五条的公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果，承租人以此要求解除合同的一般不应予以支持。
（2) 若疫情未导致租赁合同不能履行，但是对于合同一方利益造成重大影响时，新冠疫情构成情势变更。
对于餐饮、服饰等行业的商户来说，新冠疫情造成的交通管制、出入限制等造成人流量骤减，对其正常经营造成了巨大冲击，很多商户因此营业额骤减甚至被迫停业，此时要求商户按照原合同约定支付租金对其明显不公，可援引情势变更原则要求减免租金或延长租期。例如在（2018）鲁06民终268号判例中，法官认为“非典”疫情是突发的、不可预知的灾害。在“非典”期间，原告承租的宾馆停止营业，造成经济损失是现实存在的，该损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了“市场风险”的范围，因此适当减免租赁费符合情势变更原则。
（3) 若新冠疫情对于承租人影响较小的，此时应合理区分情势变更和商业风险。
根据最高人民法院发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）规定：“商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。”
对于超市、社区的商铺、美容美发等行业，由于经营内容、场地的特殊性，受疫情影响较小，此时应区分导致营业额下降的客观情况，并结合具体情况，在个案中正确识别商业风险和情势变更。
法条链接：
《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（失效）
由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。
因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发〔2009〕40号
人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。
参考指导意见链接：
杭州市中级人民法院发布《新冠肺炎疫情防控期间相关法律问题解答（民商事篇）》
9.问：租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人能否要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同？
答：承租人租赁房屋的目的是使用房屋，因疫情防控需要致使承租人在短时间内无法正常使用房屋，虽租赁合同目的无法实现，但因系不可归责于承租人、出租人的原因所致，如为此发生纠纷，希望双方本着互谅互让的态度协商解决，如协商不成，可根据《合同法》第五条的公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果，承租人以此要求解除合同的一般不应予以支持。
新冠疫情对劳动用工的影响及应对
为妥善处理好疫情防控期间劳动关系问题，促进社会和谐稳定，2020年1月24日，人社部发布《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》（人社厅明电[2020]5号），明确了疫情防控期间劳动关系处理的有关问题。关于疫情防控期间劳动关系问题，浙江省人力资源和社会保障厅也发布了《浙江省人力资源和社会保障厅关于积极应对新型冠状病毒感染肺炎疫情切实做好劳动关系工作的通知》（浙人社明电[2020]3号），就劳动合同解除、工资报酬、工作时间、休息休假等做了明确的规定。
一在疫情防控期间企业可否与员工解除劳动关系
对因感染、疑似感染或密切接触新型冠状病毒处于隔离治疗期间或医学观察期间的劳动者以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的劳动者，用人单位不得依据《中华人民共和国劳动合同法》第四十条、第四十一条以无过失性辞退或经济性裁员为由与劳动者解除劳动合同。如果企业因受疫情影响导致生产经营困难的，可以通过与劳动者协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位，尽量不裁员或者少裁员。如需裁减人员的，按照人社部文件的要求，用人单位不得裁减被采取隔离治疗、医学观察措施或被限制出行的劳动者，只能对具备工作条件的其他在职人员实施裁员措施，同时还应符合《中华人民共和国劳动合同法》第四十一条规定的实体和程序要件，向被裁减人员支付经济补偿金。如劳动者拒绝医学隔离或配合治疗等行为依法被追究刑事责任，用人单位可以根据《中华人民共和国劳动合同法》第三十九条解除劳动合同。如尚不构成刑事犯罪，但已严重违反了单位的规章制度，用人单位亦可单方解除劳动关系。
二员工在工作期间感染新型冠状病毒是否属于工伤
对于员工工作期间感染新型冠状病毒是否属于工伤应当分情形处理，不宜一概而论，具体如下：
第一种情形：医护及相关工作人员因履行工作职责感染新型冠状病毒肺炎的，应认定为工伤，根据《关于因履行工作职责感染新型冠状病毒肺炎的医护及相关工作人员有关保障问题的通知》（人社部函〔2020〕11号）规定，在新型冠状病毒肺炎预防和救治工作中，医护及相关工作人员因履行工作职责，感染新型冠状病毒肺炎或因感染新型冠状病毒肺炎死亡的，应认定为工伤，依法享受工伤保险待遇。
第二种情形：非医护及相关工作人员在工作时间和工作岗位感染新型冠状病毒，突然死亡或在48小时内抢救无效死亡的，应当认定为工伤；
第三种情形：上述情形之外的其他情形，不宜认定为工伤，属于疾病，但不属于职业病，员工可以享受病假待遇。
三员工因疫情被医学隔离观察期间的薪酬待遇如何支付
根据《中华人民共和国传染病防治法》第四十一条规定以及《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》第一条“对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者在其隔离治疗期间或医学观察期间以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工，企业应当支付职工在此期间的工作报酬，并不得依据劳动合同法第四十条、四十一条与职工解除劳动合同。在此期间，劳动合同到期的，分别顺延至职工医疗期期满、医学观察期期满、隔离期期满或者政府采取的紧急措施结束。”之规定，本团队律师倾向于认为隔离期间，企业应当视同员工提供正常劳动并支付其薪酬（即按照正常工资标准执行），且不能视为员工旷工。
若员工系因疫情采取自我隔离措施，该期间内，本团队律师认为不能认定为“旷工”。若员工在家办公的，薪酬待遇建议执行上述标准。若员工无法在家办公的，若企业情况允许，本团队律师仍建议企业考虑薪酬待遇执行前述标准；若企业情况确实较为困难的，薪酬待遇可考虑执行当地最低工资标准。
企业按照正常工作期间的标准发放工资报酬，即正常提供劳动时所发的基本工资、奖金、津补贴都应当发放，这些都属于工资的范围。当然，如果职工的奖金与该职工或单位的业绩相关，则在单位业绩不佳或停工、停产的情形下，按照单位的规章制度不予发放奖金的，单位向职工发放工资不包括相关奖金是合理的。
四因疫情影响导致企业生产经营困难的，可否降低工资
企业应当按照劳动合同约定和规章制度规定的标准，向劳动者发放工资，否则属于未足额支付劳动报酬，应当承担相应法律责任，如补足工资，劳动者未足额支付劳动报酬的，还可以解除劳动合同并要求经济补偿。因此，一般情况下，企业不能随意降低工资标准。
但如果因疫情影响导致企业生产经营困难的，如果劳动者的业绩和企业生产经营困难直接相关的，而劳动者的业绩又和其劳动报酬挂钩的，企业可以按照劳动合同约定或规章制度规定，依法降低劳动报酬。
除双方约定劳动报酬和业绩挂钩，业绩和企业生产经营困难直接相关的情形之外，企业要降低工资报酬，可根据《人力资源社会保障部等四部门关于做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间稳定劳动关系支持企业复工复产的意见》规定“对受疫情影响导致企业生产经营困难的，鼓励企业通过协商民主程序与职工协商采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位。”通过与职工协商来降低工资报酬。
鉴于此，本团队律师建议：注重与员工的坦诚沟通和交流，如果企业确实有困难的，共同协商寻找解决方案。如双方签署书面协议的操作难以具体落实的，尽量通过电子邮件、微信等方式明确企业与员工双方的真实意思表示。
五企业受疫情影响而停工、停产的，如何发放工资
根据《人力资源社会保障部办公厅关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》（人社厅发明电[2020]5号）第二条规定“企业因受疫情影响导致生产经营困难的，可以通过与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位，尽量不裁员或者少裁员。符合条件的企业，可按规定享受稳岗补贴。企业停工停产在一个工资支付周期内的，企业应按劳动合同规定的标准支付职工工资。超过一个工资支付周期的，若职工提供了正常劳动，企业支付给职工的工资不得低于当地最低工资标准。职工没有提供正常劳动的，企业应当发放生活费，生活费标准按各省、自治区、直辖市规定的办法执行。”
根据《浙江省人力资源和社会保障厅关于积极应对新型冠状病毒感染肺炎疫情切实做好劳动关系工作的通知》规定，企业停工停产超过一个工资支付周期（最长30天）的，企业没有安排职工工作的，应当按照不低于当地最低工资标准的80%支付职工生活费，生活费发放至企业复工、复产或者解除、终止劳动关系。
宁波最低工资标准及生活费
六因疫情影响，轮岗轮休期间如何发放工资
根据《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》（人社厅发明电〔2020〕5号）第二条规定：“企业因受疫情影响导致生产经营困难的，可以通过与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位，尽量不裁员或者少裁员。”企业可以采取轮岗轮休的方式稳定工作岗位，但前提是和职工协商一致。
由于轮岗轮休不是被隔离而无法上班，也不是节假日，属于企业自己确定的休息日，在法定计薪天数不包括休息日的法理影响下，由于轮岗轮休的，休息期间企业不用支付劳动报酬。此轮岗轮休和停工、停产并不相同，所以不受后者关于一个工资支付周期要正常支付工资等规定的影响。且在“稳定工作岗位，尽量不裁员或者少裁员”的目的下，可以理解为休息而不用发工资，但应该发放生活费。
综上所述，本团队律师认为企业复工前要根据疫情防控情况，实施检疫查验和健康防护，确保安全复工；复工后要严格落实各项防控措施，防止出现疫情，强化安全生产，确保社会平稳有序。建议企业复工后应尽以下防控义务：一、安全保障义务。包括对员工相关情况进行核实统计，建立个人健康报告制度，保持办公环境清洁、卫生并进行消毒等，以保障员工可以在相对安全的办公环境中从事生产工作。二、疫情报告义务。企业发现传染病病人或者疑似传染病病人时，应当及时向附近的疾病预防控制机构或者医疗机构报告。企业需接受疾病预防控制机构、医疗机构有关传染病的调查、检验、采集样本、隔离治疗等预防、控制措施，如实提供有关情况。
需要特别注意的是，企业违反《中华人民共和国传染病防治法》规定，导致传染病传播、流行，给他人人身、财产造成损害的，除应当依法承担相应的民事责任外，触犯《刑法》构成犯罪的，还应当承担刑事责任。
《不可抗力通知》模板
不可抗力通知
市自然资源和规划局/ 管委会 ：
年 月 日，贵方与我司签订了编号 《国有建设用地使用权出让合同》（简称“合同”）及《配建 协议书》（简称“协议”）一份，我司作为受让人受让出让宗地编号为 的国有建设用地使用权，并负责依约履行相关合同义务。
正如贵方所知，2019年12月起新型冠状病毒感染的肺炎疫情自中国湖北省武汉市爆发，目前已在全国蔓延，该疫情已于2020年1月30日被世界卫生组织认定为国际关注的突发公共卫生事件。目前全国上下正处于疫情的严峻形势中，各级政府已经依据《中华人民共和国传染病防治法》规定采取停工停业、限制或停止人群聚集活动等紧急措施（部分相关政府文件名称附后），不断加强疫情的防控工作，我司对于疫情防控工作也是责无旁贷，目前我司及项目工地均处于停工停业状态。
鉴于本次疫情政府发布的紧急措施要求，我司及项目工地暂无法复工、无法安排人群聚集活动、相关人员执行隔离措施，相关行政主管部门亦均已经暂停现场窗口办公业务。前述紧急措施不可避免地将造成动工时间延迟、工程建设周期延长、项目竣工时间延迟、商业开业延迟或配建用房移交延迟等客观情况。依据《中华人民共和国传染病防治法》《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定及《国有建设用地使用权出让合同》第六章及相关补充协议约定，我们非常遗憾地通知贵方：
□因本不可抗力原因，我司无法按期履行合同第 条约定义务，我司将在不可抗力情形消除后积极履约，并在顺延后期限前完成相关义务。
□因本不可抗力原因，我司无法按期履行协议第 条约定义务，我司将在不可抗力情形消除后积极履约，并在顺延后期限前完成相关义务。
感谢贵方对我司的一贯信任，感谢贵方对全国防疫事业的贡献，我司将一如既往地支持政府各项疫情防治措施要求，与全国人民一道共克时艰。
特此函告！
公司
年 月 日
附件：
1.国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知（国办发明电〔2020〕1号）
2.浙江省人民政府办公厅关于延迟企业复工和学校开学的通知
3.关于2019新型冠状病毒疫情的《国际卫生条例（2005）》突发事件委员会第二次会议的声明
4.浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室关于做好企业复工和疫情防控工作的通知
5.宁波市人民政府办公厅《关于做好疫情防控期间企业复工有关工作的通知》甬防[2020]9号
6.宁波市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室《紧急通知》甬防[2020]20号
（请贵方及时关注政府后续发布的最新规定）
不可抗力通知
尊敬的 先生/女士：
您好！
您于 年 月 日定购我公司开发的 项目 幢 室房屋一套，并在当日签定《 认购书》，按认购书约定您应于 年 月 日前赴约定地点签订正式的《商品房买卖合同》并付清首付款。
正如您所知，2019年12月起新型冠状病毒感染的肺炎疫情自中国湖北省武汉市爆发，目前已在全国蔓延，该疫情已于2020年1月30日被世界卫生组织认定为国际关注的突发公共卫生事件。目前全国上下正处于疫情的严峻形势中，各级政府已经依据《中华人民共和国传染病防治法》规定采取停工停业、限制或停止人群聚集活动等紧急措施（部分相关政府文件名称附后），不断加强疫情的防控工作，我司对于疫情防控工作也是责无旁贷。
鉴于本次疫情政府发布的紧急措施要求，我司暂无法复工、无法安排人群聚集活动。依据《中华人民共和国传染病防治法》《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定，我们非常遗憾地通知您：
因本不可抗力原因，认购书约定签订《商品房买卖合同》工作无法如期进行。考虑到本次疫情目前仍在持续，暂无法确定疫情持续周期，我司将在疫情紧急措施解除后第一时间安排签约，具体签约日期请以后续通知为准。
感谢您对我司的一贯信任，感谢您对全国防疫事业的贡献，请您及您的家人积极响应政府号召，做好自我防护，尽量减少外出，共克时艰。
特此函告！
公司
年 月 日
附件：
1.国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知（国办发明电〔2020〕1号）
2.浙江省人民政府办公厅关于延迟企业复工和学校开学的通知
3.关于2019新型冠状病毒疫情的《国际卫生条例（2005）》突发事件委员会第二次会议的声明
4.浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室关于做好企业复工和疫情防控工作的通知
5.宁波市人民政府办公厅《关于做好疫情防控期间企业复工有关工作的通知》甬防[2020]9号
6.宁波市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室《紧急通知》甬防[2020]20号
（请您及时关注政府后续发布的最新规定）
不可抗力通知
尊敬的 先生/女士：
您好！
年 月 日，您与我司签订了《商品房买卖合同》（简称“合同”）一份，约定购买了我司开发的 项目 幢 室商品房（简称“房屋”），合同约定我司应当在 年 月 日前向您交付房屋。
正如您所知，2019年12月起新型冠状病毒感染的肺炎疫情自中国湖北省武汉市爆发，目前已在全国蔓延，该疫情已于2020年1月30日被世界卫生组织认定为国际关注的突发公共卫生事件。目前全国上下正处于疫情的严峻形势中，各级政府已经依据《中华人民共和国传染病防治法》规定采取停工停业、限制或停止人群聚集活动等紧急措施（部分相关政府文件名称附后），不断加强疫情的防控工作，我司对于疫情防控工作也是责无旁贷，目前我司及项目工地均处于停工停业状态。
鉴于本次疫情政府发布的紧急措施要求，我司及项目工地暂无法复工、无法安排人群聚集活动、相关人员执行隔离措施，相关行政主管部门亦均已经暂停现场窗口办公业务。前述紧急措施不可避免地将造成工程建设周期延长、项目竣工验收备案延迟、交付及不动产权登记证办理延迟等客观情况。依据《中华人民共和国传染病防治法》《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定及《商品房买卖合同》第十二条、第十三条及相关补充协议约定，我们非常遗憾地通知您：
因本不可抗力原因，合同约定交付日期前可能无法完成交付，我司将在疫情紧急措施解除后积极复工抢工，争取原定时间交付。考虑到本次疫情目前仍在持续，暂无法确定疫情持续周期，如客观上无法实现原定时间交付，我司有权依法相应顺延房屋交付日期，届时具体交付日期请以后续通知为准。
感谢您对我司的一贯信任，感谢您对全国防疫事业的贡献，请您及您的家人积极响应政府号召，做好自我防护，尽量减少外出，共克时艰。
特此函告！
公司
年 月 日
附件：
1.国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知（国办发明电〔2020〕1号）
2.浙江省人民政府办公厅关于延迟企业复工和学校开学的通知
3.关于2019新型冠状病毒疫情的《国际卫生条例（2005）》突发事件委员会第二次会议的声明
4.浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室关于做好企业复工和疫情防控工作的通知
5.宁波市人民政府办公厅《关于做好疫情防控期间企业复工有关工作的通知》甬防[2020]9号
6.宁波市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室《紧急通知》甬防[2020]20号