断贷潮来袭，业主、银行和房产公司将会面临什么问题？又该如何应对？

随着房价的持续走低，断贷的业主也逐渐增多。业主断贷可能会引发房产公司代偿后追偿（本文仅讨论房产公司为业主贷款提供阶段性担保的情形）、银行提前收回贷款、房屋被拍卖等一系列后果。本文通过论述业主断贷后房产公司、贷款银行的维权路径，分析业主、银行和房产公司将面临的问题以及可以采取的应对措施，以期各方能够权衡利弊，理性应对。
01 三种情形下，银行、房产公司向业主维权的路径及法律后果
情形一：房屋已办理抵押登记，房产公司不再承担阶段性担保责任，业主需自行承担还款责任。如满足房屋按揭贷款合同约定的提前收回贷款的情形，银行有可能宣告贷款提前到期并行使对房屋的抵押权。
房产公司与贷款银行签订的按揭贷款担保合同一般约定，在房屋办完抵押登记后，房产公司免除阶段性担保责任。故，在房屋已经办理抵押登记的情况下，房产公司阶段性担保责任已免除，担保方式转为房屋抵押担保，业主断贷后银行无权再向房产公司主张阶段性连带担保责任。
如业主出现多期欠款、抵押物被查封、重大诉讼等按揭贷款合同约定的合同解除或宣告贷款提前到期的情形，银行有可能通过宣告解除合同或贷款提前到期的方式要求业主偿还全部贷款、承担违约责任，通过法定程序确认债权和抵押权后，启动强制执行程序拍卖抵押房产。
拍卖抵押房产仍不足以偿还贷款本息、违约金及银行维权费用的，业主仍需继续偿还差额部分。无力偿还或拒不履行的，将面临列入失信被执行人、承担迟延履行期间的利息等后果。
情形二：已办理房屋预抵押登记，但不具备办理正式抵押登记的条件之前，银行有权从房产公司交纳的保证金中扣除业主逾期部分的月供，房产公司有权通过法律程序追索代偿款，并在符合条件的情况下行使银行对房产的抵押权。贷款银行也可起诉业主及房产公司要求提前收回全部贷款并确认对房屋的抵押权。各方权责及维权过程同前述情形一。
业主断贷后银行可依据按揭贷款担保合同要求房产公司承担阶段性连带担保责任，从房产公司的保证金账户中扣除业主欠付的月供，房产公司为收回代偿款将与业主协商还款及处理断贷事宜。如业主持续断供，房产公司可通过法律程序，要求解除商品房买卖合同或追索代偿款，并要求行使银行对房屋的抵押权。
在房屋办理所有权首次登记后，银行对已办理预告抵押的房屋可在符合法定条件的情况下行使抵押权获得优先受偿权（法律依据：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”）。大部分法院支持此种情形下银行对房屋的抵押权成立，可就房屋拍卖、变卖、折价款优先受偿，并免除房产公司的担保责任。即使银行怠于起诉业主收回贷款，房产公司也可通过诉讼程序主张解除合同或追索代偿款，尤其是在银行已从房产公司全额收回按揭贷款本息的情况下，房产公司可依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第十八条第二款（“同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持”）的规定，行使银行对房屋的抵押权获得代偿款的优先受偿。
例如：（2023）鲁1191民初1542号民事判决书认定“《个人购房担保借款合同》约定的担保方式为阶段性保证加抵押，其中保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥贷款人为抵押权人的抵押登记手续，为借款人的债务承担连带保证责任。合同目的是在抵押物尚不具备办理抵押登记条件时，由保证人承担保证责任，一旦抵押物办理抵押登记，债权人的抵押权得以设立，则债权人得到充足的保障，保证人保证责任予以免除”，现山东省大多数地市法院的裁判观点都支持预告抵押在办理首次登记、符合法定条件的情况下具有正式抵押的效力。但是，也有部分案例认定银行对房产具有优先受偿权，但认为解除阶段性担保的条件不成立，判决优先受偿和连带担保责任并存。例如，（2022）闽0602民初3870号、(2023）鲁09民终4200号。
情形三：房屋未办理预抵押登记的情形，无法证明贷款银行对未办理抵押有过错的情形下，房产公司解除阶段性担保的条件不能成立，无法免除阶段性担保责任，银行如从房产公司的保证金中扣除业主逾期月供，就会引发房产公司维权。
如贷款合同中约定了预抵押登记条款并明确记载了抵押物，房产公司尽到了通知和协助义务，完全是银行的过错（银行拖延办理预抵押、不办理预抵押即放款，并且拖延办理正式抵押手续）导致房屋未办理预抵押的情况下，如银行向房产公司追偿，房产公司可以“银行阻止解除担保的条件成立视为条件成立”为由主张解除担保责任。
上述免责情形证明难度较大，一般情况下法院会认为银行和房产公司对实际上未办理预抵押登记或抵押登记均有过错，房产公司可通过证明银行在未办理预告抵押和正式抵押方面存在过错，按照过错责任减轻房产公司的担保责任。例如：日照市中级人民法院（2019）鲁11民终358号民事判决书中“某房产公司在房屋权属登记后直至房屋被另案强制执行的整个过程中，未将办理房屋抵押手续前提条件已经具备的事实通知某行日照分行，……某房产公司未履行法定的合同附随义务，有违法律规定的诚实信用原则。其次，涉案个人购房担保借款合同约定杨某所购房屋应先办理抵押预告登记，但某行日照分行未按约办理该项担保措施，以阻却他人为该房屋设定其他权利负担或作其他处分。作为一家专业的金融机构，某行日照分行放任贷款风险发生，权利意识淡薄，其对于未办理预告登记过错明显，而未办理预告登记是房屋最终被另案强制执行的主要原因”的相关认定——银行对于房地产公司阶段性担保未能如约解除存在主要过失的，视为银行对于保证合同项下债权风险的发生具有明显过错，相应减轻房产公司连带保证清偿责任。
目前日照市辖区的裁判观点倾向于未办理预告抵押时，银行对房产没有优先受偿权，不支持房产公司免责（例如：(2022)鲁11民终3018号、(2023)鲁11民终1701号），因而房产公司代偿后也不能行使银行的抵押权。此时，房产公司往往在断贷超过三期左右就开始启动追偿诉讼/仲裁程序并采取保全措施。银行业可能会启动诉讼或保全程序进行维权。对于业主来讲，需要面对房产公司或银行对其启动的诉讼/仲裁、执行程序，承担房屋被查封处置等相关法律风险。
02 各方维权建议
（一）房产公司的维权路径
1.全面做好房产销售及合同履行的档案管理工作，确保与业主、银行之间重要通知的留痕和证据固定，确保有证据能够确定未能办理预告抵押、正式抵押的原因，以界定各方过错和责任。
2.完善《商品房买卖合同》内容，明确约定业主负责办理预抵押/正式抵押登记的义务以及应承担的违约责任（建议明确约定损失范围）。
3.依据民法典及担保制度司法解释的相关规定，预告抵押对于保障银行贷款回款和房产公司追偿损失有重要作用，房产公司应完善商品房销售流程及手续，用好预抵押登记制度。
4.密切关注贷款逾期业主的还款情况，多途径了解、评估还款能力，尽量在房产未被其他人查封、未为第三人设定正式抵押之前制定维权方案（区分是否办证、是否办理了预抵押、是否存在查封或预查封等不同情形），争取将损失降到最低。对于尚有还款能力的买受人通过催告履行并告知房屋可能被法拍的方式化解风险。对于已无还款能力的业主，应尽快启动诉讼/仲裁程序。
（二）贷款银行的维权路径
1.贷前严格审查，对于不符合贷款条件的业主不予办理贷款，并及时告知房产公司变更付款方式或解除合同。
2.完善贷款合同的内容并严格履行合同约定的内容，对于未办理预告抵押登记的业主，不予放款。督促业主及时办理预告抵押登记，以防业主断贷和另案债权人强制执行的风险。在收到房产公司办理抵押登记的通知后及时与业主共同办理正式抵押登记。
3.及时将业主逾期还贷、扣除房产公司保证金的情况通知房产公司。在房屋完成首次登记且符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款的情况下，及时通过诉讼/仲裁程序维权并行使抵押权。
（三）业主的维权路径
1.合理评估购房能力，不盲目贷款购买房屋。购房如需按揭贷款，应诚信履约。
2.如因某些原因致使没有能力偿还银行贷款，可通过转售房屋，与银行协商并办理带押过户和贷款更名手续；或者主动与房产公司协商退房等方案早日化解纠纷。如房屋被执行拍卖，业主将面临房屋低于评估价被拍卖的风险，为了减轻债务负担，建议业主主动与房产公司、银行协商处置房屋，避免资产缩水。
综上可知，业主断贷将引发房产公司代偿后维权、银行提前收回贷款并主张抵押权、房屋被执行拍卖等一系列纠纷。为避免各方陷于纠纷漩涡，建议在业主出现还贷困难时，各方提前评估维权成本、风险和法律后果，尽早通过合理路径化解断贷问题，减少损失。