某投资公司诉某股份上海分公司案外人执行异议之诉案 ——转租情形下承租人租赁权能否对抗执行的审查认定

编者按
执行异议之诉制度虽在一定程度上填补了案外人实体权利救济的空白，但现阶段仍然面临理论研究欠缺、裁判理念反复、具体规则不够完善等问题。审理承租人作为案外人对租赁物提出的执行异议之诉，除应审查租赁关系的真实性以及形成时间外，还应关注承租人是否“实际占有使用”租赁物。如承租人仅将租赁物转租以获取租金差价，并未依附租赁物居住或经营，则该转租权益作为一般金钱债权相较执行利益不具有优先保护的法益。而实际占有租赁物的次承租人，其合法权利可以通过与买受人直接建立租赁关系或自行提出执行异议等方式来保护。本案的审理进一步细化了相关权利优先性的判断规则，平衡了执行利益和案外人实体权利的保护，为同类案件提供适例参考。
某投资公司诉某股份上海分公司案外人执行异议之诉案——转租情形下承租人租赁权能否对抗执行的审查认定
裁判要旨
承租人提起案外人执行异议之诉要求附带租约拍卖，系对移交占有类执行措施的异议。判断租赁权是否具有对抗此类执行措施的效力，除审查租赁关系的真实性以及形成时间外，还应重点关注承租人是否对不动产“实际占有使用”。只有当承租人的占有满足直接性、排他性、持续性和合法性等要求时，才属于可以阻却移交占有执行措施的“实际占有使用不动产”情形。在房屋未竣工验收的情况下，承租人无法实现对房屋的合法占有；若承租人将房屋转租以获取租金差价，亦不属于对房屋直接占有，该转租权益作为一般金钱债权不具有优先保护的必要性。承租人要求附带其原租约执行的，人民法院应当不予支持。如已实际占有使用房屋的次承租人认为其享有合法有效的在先租赁权，可依法提出执行异议。
基本案情
原告（上诉人、执行案外人）某投资公司诉称：2018年5月15日，其与第三人（被执行人）某房产公司签订《房屋租赁合同》，约定其承租某房产公司所有的案涉房屋，租赁期限自2018年5月17日起至2038年5月16日止。其于案涉房屋竣工验收前即与某房产公司签署租赁合同是为了锁定租赁房屋、提早开展后续招商工作。租赁合同签署至今一直正常履行，其也已将案涉房屋转租给第三方经营，第三方经营从业人员众多，一旦其租赁权丧失，将会严重损害多家经营主体的正常经营，造成巨大的社会影响。根据法律规定，房屋的所有权变动不影响其租赁权。故请求法院判令：1.确认其在租赁期限内享有案涉房屋的租赁权；2.在租赁期限内不得对案涉房屋采取腾空等损害租赁权的强制执行行为；3.附带租赁合同进行评估拍卖案涉房屋。
被告（被上诉人、申请执行人）某股份上海分公司辩称：不同意原告某投资公司的全部诉讼请求。其一，原告不享有租赁权。原告与某房产公司之间的《房屋租赁合同》属恶意串通倒签，不具有真实性，目的是通过伪造租赁合同的手段来对抗执行。原告是被执行人某房产公司的关联企业，两家公司均由同一家母公司百分之百控股，实际上是同一套班子共同经营，相互之间配合签署协议。其二，《房屋租赁合同》租约长达20年，但并未办理备案登记。原告也未支付过租金，没有实际占有使用案涉房屋。其三，案涉房屋现有的租赁都发生在抵押之后。原告所提交的所有的发票、转租合同所显示的日期，都落在查封之后。原告主张的租赁权不得对抗在先的抵押权。
法院经审理查明：2018年5月22日，某银行与第三人某房产公司签订了《房地产抵押合同》，并于2018年10月11日签署了《房地产抵押合同变更协议》，约定：某房产公司将案涉房屋抵押给某银行，担保的主债权为双方签署的借款合同项下的借款本金7亿元。某银行于2018年6月4日办理了在建工程不动产抵押登记，并于同年11月22日将原在建工程抵押变更登记为现房抵押。
2021年8月2日，某银行与被告某股份上海分公司签订《金融不良资产债权转让合同》，由某股份上海分公司受让某银行全部债权，并已支付债权转让款。因某房产公司等不履行生效判决确定的义务，某股份上海分公司向上海金融法院申请强制执行。在执行过程中，法院于2022年11月10日作出（2022）沪74执218号执行裁定，裁定：变价被执行人某房产公司名下抵押不动产，并于2023年2月22日发布公告，要求如有正在占有、使用上述房屋的案外人，应当向该院提供合法占有、使用的合同、租金支付凭证等证据，逾期未提供或者经审查理由不成立的，应当自觉腾让、迁出上述房屋。
原告某投资公司提供落款于2018年5月15日的《房屋租赁合同》，约定：某房产公司将自有的案涉房屋等房屋出租给某投资公司使用；租赁期限共20年，从2018年5月17日起将出租房屋交付某投资公司使用，至2038年5月16日收回；租金暂估价为每月60万元，实际金额依据某投资公司出租情况据实结算。上述租赁合同未约定免租期。自2021年7月起，某投资公司作为出租人与多名次承租人分别签订了房屋租赁合同。
某投资公司提供的其向某房产公司的转账记录显示，首笔付于2020年4月3日，金额27万元，客户附言“往来结算款”；末笔付于2021年4月29日，金额3,700元，客户附言“往来结算款”。银行业务回单与发票的金额、笔数和时间均无法一一对应。审理中，某投资公司不能明确其实际占有案涉房屋的具体时间。
裁判结果
上海金融法院于2024年4月25日作出（2023）沪74民初1545号民事判决：驳回某投资公司的诉讼请求。
一审宣判后，某投资公司向上海市高级人民法院提出上诉。上海市高级人民法院于2024年8月12日作出（2024）沪民终281号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
法院的生效裁判认为，本案争议焦点为某投资公司之于案涉房屋，是否享有应予优先保护的租赁权。对于该问题的判断，又可具化为：（一）真实合法的租赁关系是否形成于抵押权设立之前；（二）某投资公司主张的转租是否构成对房屋的实际占有使用。
关于争点一，案涉房屋于2018年6月4日设立了在建工程抵押，并于2018年11月22日设立了现房抵押。然某投资公司未能提供充分证据证明其于案涉房屋设立抵押之前（即2018年6月4日之前）已实际占有并转租该房屋。具体而言，某投资公司虽主张于抵押前签订租赁合同，但一则，签订日时案涉房屋并未竣工，不符合交付使用条件，某投资公司在明知案涉房屋尚未通过竣工验收，而仍急于与某房产公司签订租赁合同显然有违常理；二则，在租赁合同未约定免租期的情况下，某投资公司所提供的房租支付记录迟至2020年4月3日，且金额与约定不符；三则，某投资公司对其实际占有案涉房屋的时间并不能确定，亦未提供有效证据。依上，法院难以认定租赁关系形成于抵押权设立之前。
关于争点二，“买卖不破租赁”给予承租人特别的保护，其目的在于维护社会经济秩序，尽可能地促进不动产的物尽其用，执行异议案件亦不例外。租赁权作为一种类似于用益物权的“物权化”的特殊权利，应以占有的方式作为优先保护的前提。本案中，某投资公司并未实际占有使用案涉房屋，其就案涉房屋的转租权益系对次承租人的普通金钱债权，因此该权益不具有优先保护的必要性，不能抵抗相关执行措施。
案例注解
本案是关于承租人执行异议之诉中关于租赁关系优先性判断的典型案件，尤其是对承租人“实际占有使用”不动产的认定具有较强示范效应。案外人执行异议案件的审理，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第24条规定，除要辨明案外人所主张权利的真实性、合法性之外，还应当作出法益衡量，评判能否对抗执行。
法院在执行中拍卖被执行人房屋时，时常存在案外人以其对系争房屋享有租赁权为由主张“买卖不破租赁”，要求带租拍卖的情形。但部分租赁关系存疑甚至虚假，严重影响法院执行效率和债权人权益实现。还有部分租赁形态是否具有阻却执行的权能，司法实践中尚无统一的认知，亦无权威性案例可供参照。具言之，根据《执行异议和复议规定》第31条第1款规定，承租人异议主张得以成立需同时具备三个要件：1.已于查封前签订合法有效的租赁合同；2.实际占有使用不动产；3.被要求移交不动产时仍在租赁期内。关于第二个要件的具体形态，是限于直接占有还是包括转租等间接占有，尚缺乏具体标准与操作指引。以下结合本案案情，针对租赁权优先性判断的相关问题进行分析。
一、承租人租赁权对抗效力的法益指征
（一）占有的概念与构成要件
占有，乃为对于物有事实上管领力之事实。这一事实既可以是直接的物理支配，也可以是基于社会普遍认知的间接支配。
占有的要件首先要有事实上的管领力即体素，这是占有的物质基础，既涵盖直接的物理接触与控制，也包括通过法律关系实现的间接控制。占有除了对于物有事实上管领力，是否包括“占有意思”即心素? 这在理论上存有争议。目前通说认为，占有的要件除事实上管领力外，还包括占有意思。理由在于取得和维持占有均须占有之意思，否则占有难以实现。
间接占有是指占有人虽然不对物予以直接占有，但对于直接占有该物的人具有返还请求权，从而间接地对该物具有管理、支配、处分的状态。例如，出租人对于其出租的房屋，虽然不直接占有，但基于租赁关系对承租人享有返还请求权，因此可以视为间接占有人。
（二） 抵押权与承租人“占有”冲突时的司法取舍
抵押权与租赁权作为两种截然不同的权利形态，分别着眼于物的交换价值利用与物的用益价值实现。在理想状态下，两者共存于同一标的物上并不直接构成冲突，各自在其权利框架内独立运行。然而，当抵押权人因债务未获清偿而需行使抵押权，通过拍卖、变卖抵押物以清偿债务时，若此时租赁关系尚未到期，便触发了抵押权与租赁权之间的利益碰撞，尤其是当承租人的持续占有使用与抵押权人的变现需求相冲突时。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，这一规定实质上确立了“在先权利优先”的原则。因此承租人租赁关系的形成需在租赁物抵押权设立或法院查封行为之前。反之，则不论承租人与次承租人的转租合同是否合法有效，亦不论次承租人是否合法占有使用租赁物，承租人或次承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交被执行租赁物的，人民法院不予支持。因此，租赁权是否形成以及何时形成，成为司法取舍的关键。
（三） “买卖不破租赁”中租赁权的实质涵义
房屋租赁作为一种经济行为，虽由租赁合同明确双方权利义务，但在特定情境下，如承租人面临租赁物所有权转移时，由于债权性质的相对性限制，承租人难以直接阻止受让人的介入。尽管承租人可依合同条款向出租人寻求违约赔偿，但这种救济往往难以立即缓解其因租赁关系变动而承受的生产、生活压力。与此同时，承租人群体在社会与经济结构中常处于相对弱势的地位，法律因此赋予其特殊保护，核心聚焦于维护其基本生存权益。在此背景下，“买卖不破租赁”原则应运而生，它赋予了租赁权一种超越普通债权的特殊地位，使之在特定条件下具备类似物权的对抗效力。
从法理层面分析，租赁合同作为用益债权合同，其核心在于交付租赁物的占有与使用。用益债权作为民事财产权利的一种，其本质在于通过占有并使用他人物品而获得经济利益。因此，占有是用益债权存在的基础，也是其持续受领给付的必要条件。从价值层面看，只有在租赁合同得到实际履行的情况下，承租人的利益才具备被额外保护的正当性。因此，“买卖不破租赁”原则所保护的，正是承租人在所有权变动时，对租赁物占有的稳定状态及其使用利益的完整性。
（四） 租赁合同内部与执行异议中租赁权的认定区别
在讨论执行异议之诉中租赁权对执行的阻却效力时，首先要明确的是，租赁合同作为典型的诺成性合同，其核心在于双方当事人的合意达成，而非租赁物的即时交付。这意味着对于出租人而言，承租人的租赁权在合同成立时即已确立，并不依赖于其实际占有租赁物作为生效条件。因此，在租赁合同内部发生纠纷时，并不以租赁物的实际占有作为租赁关系形成的要件。
但在执行异议案件审查的语境下，承租人依据租赁合同主要享有两项核心权利：其一，基于合同约定的要求出租人按标准交付租赁物的债权请求权，该权利严格遵循债权的相对性与平等性原则；其二，则是承租人占有租赁物后，享有的对租赁物的占有使用权，该权利因“占有”这一具有公示性的行为而具备了“物权化”特征。享受对抗强制执行的效力，是租赁权实质意义的体现。因此，与对租赁合同纠纷的审理不同，“占有”是执行异议中承租人租赁关系得到确认并优先保护的核心要素。
二、执行异议之诉中承租人“占有使用”的判断
（一）承租人的“占有”应当是实际直接占有
如前所述，执行异议程序中，承租人租赁权的优先性来源于保障承租人在经济交易中的弱势地位，以确保其在租赁期间能够持续稳定地占有并使用租赁物从而维护社会秩序的稳定与和谐之愿景。因此，执行异议之诉中，承租人对不动产的“占有”应是实际占有，租赁关系的形成时间也应考量实际占有情况。因为只有在实际的占有的情况下，承租人才不仅仅是租赁合同的签约方，更是租赁物现实使用与管理的主体。承租人通过直接控制租赁物，将其纳入自己的日常生活或经营活动中，形成了对租赁物的实质性依赖，也强化了承租人与租赁物之间的利益链接。
因此，司法实践中应当进一步凝聚的共识是，将占有作为租赁权对抗效力的关键要素，具体而言是承租人对租赁物的直接、实际控制。因为这种控制不仅是对外宣示租赁权存在与状态的标志，也自然承载了传递不动产用益信息的功能。这种占有状态的确认，为租赁权披上了部分物权的色彩，使其能够有效对抗第三人，尤其是保障承租人在面对所有权变动时的基本生存与居住权益。
（二）承租人“实际直接占有”的判断标准
承租人是否实际占有租赁物及占有的具体时间点，这些事实要素构成了评判能否有效阻却执行的重要依据。特别是在转租关系中，“二房东”是否实际占有使用不动产以及占有的时间，在《执行异议和复议规定》中虽无直接指引，但可通过占有的基本构成要件及所保护的法益逻辑进行推理分析。具体而言，判断承租人是否“实际占有”不动产，可以从以下四个标准出发：
1.直接性：占有要求承租人对租赁物实施直接且排他的控制与支配，通过直接占有，承租人根据租赁物的性质与用途，对其进行必要的改造、装修或配置，以满足自身的特定需求，加深了承租人与租赁物之间的利益链接。
2.排他性：在租赁期间，承租人的占有权应得到充分的尊重与保护，任何未经其同意的第三方均不得擅自侵入或干扰其占有状态，排他性的占有确保了租赁关系的稳定与清晰。
3.持续性：占有状态需具备时间上的连续性，持续性确保了承租人对租赁物的长期规划与利用，有利于其生活或经营活动的稳定进行。
4.合法性：承租人的占有必须建立在合法有效的租赁合同基础之上，确保了租赁关系的正当性与可预测性。
综上，只有当承租人的占有同时满足直接性、排他性、持续性和合法性的要求时，才属于可以阻却移交占有执行措施的“实际占有使用不动产”，其才能充分享受“买卖不破租赁”原则所带来的法律保障。反之，若承租人未能实现实际占有或未对租赁物进行实质性投入，其利益受损的程度相对有限，从规范意旨及司法效率的角度出发，无需对其进行特殊的保护。
（三）承租人基于转租关系产生的间接占有不能排除执行
在司法实践中，如果承租人仅获得租金收益且未实际占有使用房屋，其与房屋的法律关系可能仅限于名义上的租赁合同而非实际的租赁关系，这样的租赁关系通常不足以对抗人民法院的强制执行。除非能够提供充分的证据证实承租人对房屋亦有实际占有和使用的行为，否则其诉求一般不应得到支持。在异议人在承租房屋后转租给他人时，异议人对涉案房屋享有的占有使用等民事权利也随之转移，因异议人在执行实施机构查封时并未占有涉案房屋，因此无法阻却执行实施机构的强制执行。
申言之，承租人根据租赁合同对租赁物的占有本质上属于债权，只是为了保护承租人在实际占有状态下的合法权益，法律以“买卖不破租赁”对这种占有予以物权化的保护。因此作为债权，承租人对租赁物占有的状态只有实际占有或未实际占有，而不存在观念占有或占有改定，即通过次承租人的占有而视为承租人对租赁物的占有。承租人对租赁物的占有是一种事实状态，和出租人基于所有权对租赁物的支配控制是不同概念。因为承租人对租赁物的占有并不会派生出准予次承租人占有的处分权，当承租人将租赁物转租而不实际占有租赁物时，其对租赁物并不享有准物权性的权利，仅有从次承租人处取得租金收益的债权以及向出租人支付租金的义务。而在抵押权实现过程中，需要保护的是合法且实际占有租赁物的次承租人的利益，此时可以通过买受人与次承租人直接建立租赁关系等方式而实现。如已实际占有使用房屋的次承租人认为其享有合法有效的在先租赁权，亦可自行依法提出执行异议。承租人在转租后因不实际占有租赁物，仅基于单纯的租金债权并无权主张阻止向受让人交付不动产。
本案中，抛开租赁关系真实合法性这一争议，仅从“占有使用”方面分析，一方面，某投资公司将案涉房屋转租给次承租人后，其虽然仍是租赁合同的当事人之一，但对租赁物的实际占有和使用已转移至次承租人。此时，某投资公司对于租赁物的占有转变为间接占有，即其不再直接控制和管理租赁物，而是通过转租合同与次承租人建立的法律关系，保留了对租赁物的返还请求权，因此不符合直接占有不动产的这一要件。另一方面，自租赁合同生效起至人民法院查封时止，数年的时间内案涉房屋处于出租前的原有状态，某投资公司既未将该房屋用于办公或居住，亦未进行任何为经营活动进行必要的装修准备，而始终将房屋处于相对闲置状态；后期，该公司将房屋转租出去，不再成为房屋的实际占有人，其对房屋的占有也不符合持续性的要求。此外，案涉租赁合同签署时，房屋尚处于对于未竣工状态，客观上并不具备实际居住或使用条件，难以直接认定某投资公司已占有使用房屋，因而无法对抗执行。
三、租赁关系的形成与否亦应对其他要素进行实质性审查
（一）审查规则
民事执行中，在处理案外人异议时，遵循“以形式审查为原则，实质审查为例外”的规则，强调通过实质审查纠正执行过程中可能出现的外观权利判断错误，确保案外人作为实际权利人的合法权益得到充分保护。该种审查规则强调在效率和公正之间取得平衡，避免仅依靠“外观权利判断”忽略背后可能存在的实际问题，审执分离不能阻止实体争议在执行程序中的产生，执行异议审查过程中无法绝对排除执行法官对实体问题的判断。因此当程序已进入需要对执行标的进行实体判断与评价的执行异议之诉时，更应当坚持实质审查的标准，充分保障案外人作为实际权利人的合法权益。
（二）租赁关系真实性审查要点
在执行异议之诉的背景下，鉴于恶意串通行为的高发，需格外关注几个核心要素及其合理性与规范性。在具体实践中，仅靠单一的角度难以对真实性进行全面评估，因此一般会从多个角度综合评估合同的有效性。这包括：
1.租金水平的合理性，首要考量的是租金水平是否显著低于该区域同类房屋的普遍租金标准，不合理的低价往往暗示着存在非正当交易。
2.租金支付的规范性，需确认租金支付的方式、时间及金额是否符合一般商业习惯和租赁合同约定。
3.租赁登记备案情况，部分地方法规基于治安管理以及税收方面的需要规定租赁合同需要登记备案，上述规定应认定为管理性强制规定而非效力性强制规定，登记与否虽不影响租赁合同效力，但基于登记备案而产生的公示公信力应予在评价个案的租赁关系真实性中予以考量。
4.租赁与借贷的区分，辨识是否存在以租赁之名行借贷之实的情况，防范利用租赁合同掩盖非法资金借贷关系。
5.甄别恶意串通行为，特别注意承租人与被执行人之间是否存在近亲属或关联企业关系，以及租赁合同与案件其他证据是否存在逻辑矛盾或不一致之处。同时注意是否存在警惕伪造、变造租赁合同，倒签合同签署时间，以及伪造租金交付或占有使用证据等典型恶意串通行为。
人民法院在处理执行异议案件时需要准确识别承租人在租赁期内阻止向受让人移交被执行的不动产的条件，尤其在涉及合同真实性和合法性的复杂情况下，需要平衡好抵押权和租赁权的冲突。通过对租赁合同细节的深入审查，准确认定承租人对房屋的占有使用状态，审慎识别出潜在的恶意串通行为，切实保障当事人的合法权益，确保公正法治的原则得到恪守。
相关法条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民法典》第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
案件索引
一审： 上海金融法院（2023）沪74民初1545号（2024年4月25日）
二审：上海市高级人民法院（2024）沪民终281号（2024年8月12日）
一审法院合议庭成员 葛翔 姚竞燕 陈慧鸣
二审法院合议庭成员 叶佳 竺琴 孟艳