查封土地使用权或地上建筑物，适用房地一体规则

《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。上述规定确立了“房随地走，地随房走”的房地一体规则。
《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。” 参与或从事房地产抵押实践的市场主体应当知悉该规定。土地使用权或地上建筑物之一项办理抵押登记，即使另一项没有办理抵押登记，亦应依法推定为两者一并抵押。
那么“房随地走，地随房走”的房地一体规则能否运用到查封土地使用权或地上建筑物？这个问题并没有像抵押一样简单粗暴，直接在《物权法》上规定，需要具体情形具体分析。
1、查封土地使用权或地上建筑物，适用房地一体规则
最高人民法院对查封土地使用权或地上建筑物的问题上，做出司法解释。《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第二十三条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”
地上建筑物与土地使用权是不可分的，根据司法解释第二十三条的规定，查封土地使用权的效力及于该地上的建筑物。
浙江省高级人民法院在（2013）浙民再终字第2号民事判决书中论述：本案中，义乌市人民法院已查封了涉案土地使用权及地上其中两栋房屋，此后，地上另外一栋房屋A办理抵押物登记。虽义乌市人民法院当时并未查封案涉房屋A，但已查封其对应的土地。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条关于“查封土地使用权的效力及于地上建筑物”的规定，案涉土地使用权的查封自动扩展至房屋A。已被依法查封的财产，不得再行抵押。房屋A办理抵押物登记，显然在查封之后，不发生法律效力。
2、查封运用房地一体规则，已土地使用权与地上建筑物同属于同一主体为前提
根据《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第二十三条，当“土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人”，查封其中一项效力不必然及于另一项。
青州市人民法院在（2017）鲁0781行初89号行政判决书中对此问题进行如下阐述：本院于2013年6月20日查封鹏宇公司所属厂房时，鹏宇公司尚未取得建筑物使用范围内的土地使用权，因此查封厂房的效力不及于该土地使用权。但在2013年9月24日，鹏宇公司通过招拍挂取得涉案土地使用权时，本院对厂房查封的效力依然存在，此时，该厂房所有权与厂房使用范围内的土地使用权均属于鹏宇公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条关于“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权”的规定，该查封效力及于鹏宇公司的青国用[2014]第05007号土地使用权。
3、对于已查封的土地使用权或房产，不适用善意取得制度
在（2014）粤高法民申字第1380号案中，再审申请人主张在涉案房屋买卖前和买卖时，买卖双方通过正规合法的房产中介机构查询了房屋的抵押、担保等状况，未见权利瑕疵，以合理的价格购买涉案房屋，办理了相关手续并已取得房地产权证，购买涉案房屋的行为也完全符合善意取得制度。广东省高级人民法院在裁定书中阐述：在上述土地使用权及房产已被依法查封且不得转让的情况下，张某隐瞒真实情况，转让涉案土地使用权及房产，该行为违反法律的强制性规定，应认定无效。申请人主张涉案土地使用权及房产未被依法查封，其已善意取得上述土地使用权及房屋所有权，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。
查封土地使用权或地上建筑物，查封效力及于另外一项，该查封效力来源于司法解释的相关规定，并不以办理查封登记和送达协助执行通知书为必要。
《最高人民法院、国土资源部、建设部<关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知>》第二十一条的规定，已被人民法院查封、预查封土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。
在变更土地使用权、变更地上建筑物所有权或对该两项设立抵押权时，对该土地上的建筑物是否已设定抵押权或是否已被司法查封负有注意义务，并应积极向登记机关进行查询，以避免出现风险。市场主体如果因未尽到上述注意义务而遭受风险，则该损失应由其自行负担。