“一手房”买卖中，代理公司收取合同外价款的司法实践认定

近年来，随着房地产市场的重新复苏，“一手房”市场交易极为火爆。然而，在这些热闹的销售场景背后，“一手房”代理公司利用卖方市场的地位优势，赚取购房者合同外价款的纠纷日渐增多，对于该类纠纷各方认识不一，笔者拟就此问题结合司法实践的法院观点，做一分析。
1、司法实践中法院查明主要几个事实
① 代理公司与购房者之间就该款项是否存在明确约定
通常情况下，代理公司会通过《认购书》、《咨询合同》或者其他协议的方式与购房者明确约定购房者需要支付的合同外款项金额、支付时间等，暂且不论该款项的合同名义，至少可以证明代理公司与购房者存在合同关系以及付款之合意。该合意将是法院认定案件的关键。
② 购房者是否明知该款为合同外款项
此项事实的查明在审理过程中通常是难点之一。
虽然代理公司往往以当事人双方存在协议约定为由主张购房者明知，但购房者亦会以受欺诈、被蒙蔽、代理公司曲解、未仔细研读等理由进行抗辩。此时法院将通过对于付款时间、付款方式、付款对象、合同及收据等因素的仔细审核，推定购房者是否明知。
如付款时间与房款支付时间明显相去甚远，开发商收款方式与代理公司收款方式不一致，汇款支付对象分别为开发商与代理商，合同及收据购房者分别签收等，均可证明购房者存在明知事实。
③ 开发商购房合同是否签订
购房者支付款项的核心目的是为了与开发商形成商品房买卖合同关系，一旦最基本的合同目的无法实现，即便代理公司与购房者之间存在协议约定，也可能因此承担不利的法律后果。
④ 合同价格与合同外价格构成的整体购房成本是否符合市场行情
法院在审理案件中会考虑整体购房成本的因素，将购房款与合同外价款累加所得购房成本与市场同类房地产进行比较，若符合市场行情的，对于代理公司主张合同外价款为做低房价等合理解释即存在一定的可信度。反之，因交易总成本明显超过市场行情，可能存在显失公平等可撤销情形。
⑤ 合同外价款的性质
实践中，对于合同外价款的性质，法院审理中考虑得并不是特别充分，盖因法院更注重双方是否达成合意，而不是合意的内容是否超越代理公司的经营范围，是否具有合理性，是否实质提供相应的服务。
⑥ 开发商与代理公司之间是否存在代理关系
这是确定基础法律关系的重点，实务中存在代理关系、居间关系等多种说法，甚至存在身份混同的情形，对于不同的法律关系可能导致开发商与购房者的买卖或定金合同关系是否最终形成，代理公司是否无权代理等合同效力待定的问题。
2、法院审理思路
① 在通过事实查明，确定购房者明知该款项为合同外款项的情况下，当整体交易价格符合市场行情不存在显失公平、重大误解等可撤销情形的，法院遵循意思自治原则，一般认定代理公司收取款项于法不悖；
② 开发商与代理公司签订的代理合同约定如何实施代理行为，是否可以赚取合同外价款，赚取合同外价款如何分配，是否涉税问题与案件无关；
③ 代理公司收取款项之名义为何？是否涉及超过物价局或者其他行业规范之收费标准、超越经营范围收取款项均与案件无关，该等事项属于市场监督管理之行政管理范畴。
3、律师谏言
① 购房者在与代理公司商洽购房细节时应仔细审核《认购书》，确定所需支付的合同外金额以及合同内金额；
② 购房者应明确合同外款项性质、支付时间以及支付条件。尤其对于支付时间及条件的约定非常关键。通常建议在购房者与开发商形成买卖合同关系之后支付为妥；
③ 对于购房者与开发商所缔结的“一手房”合同履行与合同外款项的逐笔支付、“一手房”合同履行障碍情况下合同外款项的退还等情形应进行特别约定；
④ 购房者切勿抱有侥幸心理，认为先缔约后要求退款的主张是有理有据的。客观上法律评判的标准还是意思自治的民法最高原则；
⑤ 一旦发生纠纷，购房者应当利用开发商与代理公司之间的微妙合同关系，或可起到法律评判标准以外的有效作用。