为及时掌握建设用地使用权出让合同纠纷的司法裁判动态，我们通过大数据分析的方式，以Alpha案例库为数据来源，搜集整理了近三年全国人民法院审理的254件涉及建设用地使用权出让纠纷违约金调整的案件，并对这些案件加以数据分析、提炼裁判观点形成此报告。
检索条件
案例来源：Alpha案例库
检索案由：建设用地使用权出让合同纠纷
检索关键法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
检索裁判日期：2010年1月1日—2019年11月19日（检索范围）
分析裁判日期：2017年1月1日—2019年11月19日（实际分析范围）
数据采集时间：2019年11月19日
案件数量：254份裁判文书（有效案例251份）
说明：
1.本次检索范围为2010年1月1日—2019年11月19日的裁判文书，但仅对2017年1月1日—2019年11月19日期间的裁判文书进行了数据分析。
2.受限于裁判文书的公开程度、公布时间以及网络数据的滞后性，本文统计案例与实际案例数据可能存在一定的误差。下文中，将上述检索条件称为“当前条件下”。
本次检索获取了2017年1月1日至2019年11月19日期间，全国法院系统涉及违约金调整的建设用地使用权出让合同纠纷裁判文书共254件，有效案例251件（另三份案例未涉及违约金问题），当前条件下案例数据具有如下特点：
（一）裁判时间及文书类型
如表1所示，当前条件下检索到有效案例共251件，其中以判决形式结案的241件，以裁定形式结案的10件，绝大部分案件均进入实体审判程序。2017年涉及违约金调整的建设用地使用权出让合同纠纷81件（判决79件，裁定2件），2018年涉及违约金调整的建设用地使用权出让合同纠纷125件（判决119件，裁定6件），2019年涉及违约金调整的建设用地使用权出让合同纠纷45件（判决43件，裁定2件）。
自2010年开始，涉及违约金调整的建设用地使用权出让合同纠纷案例逐年增加，2018年达到峰值，2019年开始出现回落。随着国家土地督察局成立并代表国家土地总督察对各地区土地情况履行监督检查职责、土地招拍挂制度的完善以及净地出让政策的出台，毛地出让时期遗留的各种历史纠纷逐步得到解决，今后涉及违约金调整的建设用地使用权出让合同纠纷案例可能将逐步减少。
（二）审理级别、审理程序以及改判率分析
1.审理级别
如表2所示，251件案例中，基层人民法院审理的案件有128件，占有效案例的51%；中级人民法院审理的案件有82件，占总有效案例的32%；高级人民法院审理的案件有32件，占总有效案例的13%；最高院审理的案件有10件，占总有效案例的4%；
2.审理程序
如表3所示，251件案例中，一审案件有164件，占总有效案例的65%；二审77件，占总有效案例的31%；再审案件有10件，占总有效案例的4%。
3.改判率
在87件二审及再审程序中，针对违约金判项的改判情况如表4：2017年改判12件，占比48%；2018年改判18件，占比42%；2019年改判5件，占比26%。平均改判率为40%。
（三）审判地域分析
如表5所示，当前检索条件下，有28个省级行政区域（不含最高院）涉及违约金调整的建设用地使用权出让合同纠纷案件。
如表6所示，28个省级行政区域中：贵州省有46件，占比18%；湖北省有24件，占比10%；广西壮族自治区有21件，占比8%；安徽省有16件，占比7%；福建省16件，占比6%；四川省有16件，占比6%；内蒙古自治区有13件，占比5%；河南省有13件，占比5%；新疆维吾尔自治区有12件，占比5%；其他行政区域共计64件，占比26%。另最高院有10件，占比4%。
（四）违约金承担主体分析
如表7所示，251件案例中，诉请受让人承担违约金的案件有210件，占比84%；诉请出让人承担违约金的案例有23件，占比9%；出让人和受让人互相要求对方承担违约金的案件有18件，占比7%。出让人和受让人互相要求对方承担违约金的18件案件中：最终判决仅受让人承担违约责任有11件；判决出让人和受让人均承担违约责任的有5件；判决仅出让人承担违约责任的有1件；认为非民事案件不予实质裁决的有1件。
涉及违约金调整的建设用地使用权出让合同纠纷案例中，产生纠纷的原因主要分为三类：一是出让人要求受让人承担迟延支付土地出让金违约金，二是出让人要求受让人承担违反出让合同开竣工时间、容积率等其他约定的违约金，三是受让人要求出让人承担迟延交付土地的违约金。
（五）调整率分析
如表8所示，涉及违约金调整的建设用地使用权出让合同纠纷案例中，人民法院判决对违约金进行调整（均指对起诉的违约金进行调整）的案例2017年有62件，占比76%；2018年有100件，占比81%；2019年有38件，占比84%。平均调整率为80%。
（六）高频实体
当前检索条件下，在254个建设用地使用权出让合同纠纷案件中（含3个不涉及违约金的无效案例），被援引的高频实体法条如下：
序号 | 法规名称 | 条目数 | 引用频次 |
1 | 中华人民共和国合同法 | 第一百一十四条 | 182 |
2 | 中华人民共和国合同法 | 第一百零七条 | 152 |
3 | 中华人民共和国合同法 | 第一百一十四条第二款 | 138 |
4 | 第二十九条 | 135 | |
5 | 中华人民共和国合同法 | 第六十条 | 128 |
6 | 中华人民共和国合同法 | 第八条 | 93 |
7 | 中华人民共和国合同法 | 第一百一十四条第一款 | 45 |
8 | 中华人民共和国合同法 | 第六十条第一款 | 39 |
9 | 中华人民共和国合同法 | 第四十四条 | 35 |
10 | 第二十九条第二款 | 30 | |
11 | 第二十九条第一款 | 27 | |
12 | 中华人民共和国合同法 | 第一百一十三条 | 27 |
13 | 中华人民共和国合同法 | 第六条 | 21 |
14 | 第二十七条 | 18 | |
15 | 中华人民共和国合同法 | 第一百一十三条第一款 | 17 |
16 | 中华人民共和国合同法 | 第一百一十二条 | 15 |
17 | 中华人民共和国合同法 | 第五条 | 15 |
18 | 中华人民共和国物权法 | 第一百四十一条 | 13 |
19 | 中华人民共和国合同法 | 第六十七条 | 11 |
20 | 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 | 第一条 | 11 |
附录
《中华人民共和国合同法》
第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第一百四十一条【建设用地使用权人支付出让金等费用的义务】建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条：本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。