小区电梯广告所涉法律问题分析（含资本市场案例）

房产、汽车、医药、商超……每次乘小区电梯，各式各样的平面广告、视频广告都在频频轰炸人们眼球。对于司空见惯的小区电梯广告，作为业主，大家是否有关注小区电梯广告投放这一经营行为背后的法律问题呢？生活中，大多小区业主不知晓小区电梯广告是如何“进驻”的，更不知晓其背后的经营收益及收益去向。本文将告诉你小区电梯广告投放这一经营行为是如何与各个业主息息相关的。
根据笔者对相关行业的了解，小区电梯广告投放这一经营行为一般是由楼宇电梯媒体运营商与小区物业管理公司或小区业主委员会签订电梯资源经营合同，楼宇电梯媒体运营商依据该等合同取得在相关小区候梯厅、电梯轿厢内安置商业广告等其他商品/服务信息的权利，并向物业管理公司或业主委员会支付一定费用。即，安置商业广告的载体是小区候梯厅、电梯轿厢内的平面空间，小区物业管理公司或业主委员会将该等空间以出租或授权的方式提供给楼宇电梯媒体运营商使用，并收取一定的租金或资源费。
一、小区候梯厅、电梯轿厢内的空间所有权归谁？
法律依据及分析
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
因此，用于安置商业广告的候梯厅、电梯轿厢内空间应属于《物权法》第六章所称的业主共有部分，归全体业主共有。
二、谁有权决定将小区候梯厅、电梯轿厢内的空间用以对外经营？
法律依据及分析
《物权法》
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）至（六）（略…..）
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
何为《物权法》第七十六条第一款第（七）项所称“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”呢？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具"体应用法律若干问题的解释》对此作了释明，根据该解释第七条：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
《物业管理条例》
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
根据上述法律规定，利用小区候梯厅、电梯轿厢内空间等业主共有部位进行经营应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会的同意及物业服务企业的同意。故，若小区物业管理公司或业主委员会与楼宇电梯媒体运营商签订相关电梯资源经营合同时，需取得相关业主及业主大会的事前同意/授权或事后追认。
然而，在生活实践中，基于我国物业管理现状，小区物业管理公司或业主委员会在与楼宇电梯媒体运营商签订电梯资源经营合同的过程中，难以严格按照上述法律法规的要求取得相关业主或业主大会的授权或同意，主要原因在于：（1）部分小区物业管理公司与业主/业主委员会签订的物业服务协议中未对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的经营权作明确约定；（2）部分小区的业主人数较多或业主常年不在物业所在地居住，物业管理公司难以逐一获得相关业主的同意；（3）部分小区不经常召开业主大会，进而导致无法获得业主大会作出的相关授权决定。
根据《合同法》，未经相关业主或业主大会同意或追认，小区物业管理公司或小区业主委员会将小区候梯厅、电梯轿厢内空间有偿提供给楼宇电梯媒体运营商使用之行为属于无权代理行为，双方签订的有关电梯资源经营合同属于效力待定的合同。
因此，有关电梯资源经营合同因出租方——小区物业管理公司或小区业主委员会未能取得相关业主或业主大会同意的原因，造成这一民事法律行为的法律效力处于不确定状态。
相关案例延伸
目前已有楼宇电梯媒体运营商挂牌新三板，该等挂牌企业的主营业务一般为“楼宇电梯平面媒体的运营管理，向客户提供楼宇媒体资源开发、广告发布等服务”且于申请挂牌时均就未取得相关业主或业主大会的授权或同意的楼宇电梯资源经营合同签订情况进行了披露，并对该等瑕疵合同导致的经营风险进行了提示。
1、聚宝网络（831226）
根据聚宝网络公开转让说明书披露，聚宝网络系通过与小区业主委员会或物业公司签订《社区数字化便民系统合作合同》，取得在相应的小区物业共用部位安装播放物业信息、天气预报、商业广告等其他各类商品信息的便民系统的权利。
其公开转让说明书中提及有关楼宇资源租赁风险：“公司与物业服务企业签订的《社区数字化便民系统合作合同》存在下列情形：（1）部分小区未成立业主委员会，公司难以逐一获得各个业主的同意；（2）部分小区在公司与物业服务企业签订《社区数字化便民系统合作合同》后才成立业主委员会，导致公司与物业服务企业签订《社区数字化便民系统合作合同》时未得到业主大会或业主委员会认可；（3）部分小区已成立业主委员会，但公司与物业服务企业签订《社区数字化便民系统合作合同》时未经业主委员会确认。上述合同由于未获得业主、业主大会或业主委员会的同意而存在法律瑕疵。…增加了公司的经营风险”。
值得留意的是，根据该等挂牌企业申报挂牌后的反馈情况来看，股转公司并未就此楼宇电梯资源经营合同业务模式做追问和提出进一步核查要求，部分可见，股转公司对于该等楼宇电梯资源租赁合同瑕疵现状是持宽容态度的，只要拟挂牌主体对此类合同签署情况作如实披露、采取规范措施并进行充分的风险提示，此瑕疵合同问题并不会对该类楼宇电梯媒体运营商挂牌新三板造成实质性障碍。
三、小区电梯广告收益归谁？
法律依据及分析
《物业管理条例》
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
故，小区物业管理公司或小区业主委员会将小区候梯厅、电梯轿厢内空间这一业主共用部位有偿提供给楼宇电梯媒体运营商使用，所得之收益应归业主共有，应由全体业主支配、使用。
相关案例延伸
根据近年来于香港上市的物业管理企业的公开披露文件，其主营业务除提供传统的物业管理服务外，亦开展其他线上或线下的增值服务，具体包括：社区租赁、社区销售及其他服务、工程服务等。如彩生活（01778.HK），其社区租赁、销售及其他服务收益于2013年占其总收益19.2%。
1、彩生活（01778.HK）
根据彩生活招股说明书披露，其社区租赁服务（公共空间租赁协助）之业务模式如下：
“住宅社区的实体宣传空间（如升降机内墙或公共空间）为物业发展商或业主的财产。我们协助彼等出租该等空间，并收取佣金作为回报。我们亦就住宅社区的额外空间提供该等服务，并将有关空间出租作贮存空间。
一般而言，根据合约订明的付款条款，我们的承租人须定期（每季、每六个月或每十二个月）缴足租金。”
下图大致说明彩生活公共空间租赁协助业务的流程：
2、中海物业（02669.HK）
根据中海物业招股说明书披露，其社区租赁服务（公共空间租赁协助）之业务模式如下：
“公共空间为所有业主作为一整体（可能包括作为未出售单位业主之一之物业发展商）的财产。我们协助彼等出租该等公共空间，此举可为按酬金制及包干制管理物业之整体业主产生收益，并从而改善该等物业的资金流动性。本集团就提供公共空间租赁协助服务收取酬金作为回报，而公共空间的租金收入（扣除佣金后）归于整体业主。我们一般将该等公共空间租予我们相信将会为住户及租户提供价值服务的商户，如生活超市及汽车美容店。
一般而言，我们在物业管理服务合约或整体业主的单独协议下获授权代业主出租公共空間，该等合约/协议亦将规管公共空间租赁协助服务的酬金水平等条款。
我们其后代整体业主与承租人订立租约以出租公共空间。该等租约将规管租 金收入水平及付款条款等条款。该等租约一般于一年后到期，并可按承租人与我们的双方协定重续。”
下图大致说明中海物业公共空间租赁协助业务的流程：
根据上述彩生活及中海物业有关公共空间租赁协助业务的运营情况披露，该等物业管理企业均通过获得相关业主/业主大会授权合法取得了对物业管理区域内共有部位进行经营的权利，相关经营收益归全体业主所有，物业管理企业按与业主或建设单位的约定收取一定比例的佣金作为回报，确认其收入。
根据笔者对物业管理相关企业的走访了解（其中不乏拟开展资本市场运作的企业），经营者已逐步意识到小区电梯广告等公共空间经营收入的合法合规性问题，从最初与业主或建设单位签订（前期）物业服务合同时起开始规范，于合同中明确物业管理公司对小区共用部位、共用设施设备的经营权及所获收益的分配方式，使其相关经营收入公开化、合法化。