《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》废止后消费性购房人权利保护问题实务研究

勤有功团队原创之一百四十七
房地产开发为资金密集型企业，进入破产程序后多类债权人关系复杂，具有一定的特殊性，如金融机构、建设工程、购房人等。前者多为担保物权人，后两者则关系到施工方和购房人权利。破产案件中同一资产上三种权利人的利益如何均衡，作为弱势群体的消费性购房人权利如何优先保护？笔者抛转引玉予以初探。
一 消费性购房人权利优先保护的必要性
受到中国传统文化的影响，绝大多数国人以买房作为个人或家庭必要奋斗目标，认为房屋是生存必需品，当下购房人往往需要花费家庭积蓄或通过个人住房贷款方式购买房产，为此背负巨大的债务压力。房地产企业进入破产程序时往往涉及数十乃至数百的购房人群体，如果立法层面对此没有明确意见，势必会严重危及房地产企业破产中作为弱势群体的购房人，无异于将房地产开发商债务转嫁给广大购房人。导致社会层面购房人对交易安全性的担忧从而抑制房地产市场消费需求。因此，通过立法明确在房地产企业破产中给予购房人优先受偿权保护很有必要。
二 消费性购房人权利优先保护的法律基础
01 民法典实施前
在房地产企业破产案件中给予消费性购房人权利优先保护的法律基础，来源于2002年最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称批复），该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。从而确定了消费性购房人作为弱势群体的优先权。
2014年7月最高人民法院作出的《针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》，进一步的明确了消费性购房人的房屋交付请求权与购房款返还请求权均优先于承包人的工程价款优先受偿权。2015年5月5日颁布实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条对消费性购房者优先权的保护再进一步明细，使用了“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定了时间点以及权利产生的合法性，“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定来对消费性购房者购买的房屋用途进行限定，“超过合同约定总价款的百分之五十”对支付价款的比例限定。
02 民法典实施后
随着《民法典》的颁布实施，以及最高人民法院2021年1月1日实施的《关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》将批复废止，消费性购房人作为弱势群体的优先权的基本依据出现了缺位。虽然，2022年1月1日颁布实施的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》[下称建工解释（一）]承继批复中关于建设工程优先权的立法精神，依旧保留了建设工程优先权优先于抵押权和其他债权的规定，但对消费性购房的优先性如何保护未做说明。笔者翻看《最高人民法院民一庭编著<最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用>》中关于此处立法目的解释，全国人大常委会法工委办公室认为，关于消费性购房人是否优先，法律对此没有作出规定，宜作个案处理，该问题留待执行异议的司法解释处理。
因此，在执行异议司法解释为出台之前，《执行异议复议规定》第二十九条的规定成为了消费性购房人具有超级优先权的法律基础。消费性购房人“超级优先权”是针对商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，破产中为公平清偿债权，管理人必须严格把握条件，避免消费性购房人范围不当扩大。
三 消费性购房人权利优先保护最新审判观点
2022年4月20日最高院作出的最高法民申7497号民事裁定书，对于破产案件中如何掌握消费性购房人“超级优先权”保护的边界很有指导意义。最高院认为鉴于破产程序是一种概括的债务清偿执行程序，在《企业破产法》及相关法律规定无明文规定的情形下，可参照执行程序中债权保护顺位的相关法律规定确定破产财产的归属。符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的商品房买受人对于登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时可以排除执行，优先取得被执行人的商品房。上述规定所涉优先债权即为商品房消费者物权期待权；根据《中华人民共和国消费者权益保护法》关于消费者的定义，商品房消费者是指购买商品房用于居住之需者,商品房消费者物权期待权是指商品房消费者对购买用于居住的商品房享有物权期待的权利，该物权期待权可以理解为一种准物权，旨在保障公民赖以生存的居住权，超出购房人居住之需，购房人不应再享有相应的商品房消费者物权期待权，即在破产程序中对超出购房人居住之需外所购买的房屋债权不享有优先受偿权，仅享有普通债权。
四 结语
在房地产企业破产案中，购房人的权利相较于其他债权权利更应得到保障，尤其是弱势购房人的权利，上述举措保障的不仅是购房人的生存利益，更是在保障社会的稳定和谐，同时也能保障破产案件的顺利推进，达到良好的社会效果。