破产房地产企业的物业保修金问题浅析

物业保修金是由建设单位缴纳的，在房屋质量保修期期间出现质量问题，由建设单位自行维修，在一定的存储期满后，由有关部门将物业保修金本息退还给建设单位。关于物业保修金的缴纳、使用、退还、管理、监督等问题各地政府对此逐步推出了相关规定。对于破产程序中房地产企业物业保修金的交纳与退还等问题，地方政府有关部门也做出了相应的规定。
本文将根据浙江地区相关规定从何为物业保修金，物业保修金在房地产企业处于破产程序中有何特殊规定等方面进行分析介绍。
一、何为物业保修金
《浙江省住宅物业保修金管理办法》第三条规定“保修金是指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。”物业保修金的设立，相当于建设单位交纳的一笔押金，作为保修期内保修费用的保证。房屋在保修期内发生质量问题，而开发商又不履行维修责任或无法履行维修责任时，就由有关主管部门启用该笔保修金，对维修事宜进行协调解决。
物业保证金的交纳主体为建设单位，并且根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》的规定，在2006年10月1日以后，建设单位对于新建竣工并用于销售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业以及同住宅物业结构相连的非住宅物业，均应当按照地方政府规定办法交纳相应的物业保修金。
二、物业保修金的交纳与退还
（一）保修金的交纳
物业保修金的交纳主体为建设单位，即房地产公司、开发商。收存、核算、退还等管理主体为地方政府的指定机构，如有专项维修基金管理机构的，可由该机构进行物业保修金的日常管理工作。
物业保修金的交纳时间为物业交付使用办理权属初始登记手续前；交纳金额按照物业建筑安装总造价的2%进行一次性交纳，同时存入地方规定中指定的商业银行专用户中。《杭州市物业管理条例》规定，“存储期间每年结息一次，当年交存、使用或者退还的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照不低于一年期同期银行定期存款利率计息。”
对于怠于按期交纳的单位，主管部门将会责令限期交纳保证金，而此后逾期交的建设单位，将受到相应处罚并承担从逾期之日起按未交部分日万分之五计算的滞纳金。从而解除房屋在保修期产生质量问题而无人解决的后顾之忧。
（二）保修金的退还
物业保修金虽然是由建设单位交纳至有关部门进行管理，但是保证金的权属并未因此发生改变，即上交的物业保证金仍然属于建设单位所有，因此在保修期满后，相关的管理机构会将保修金退还给建设单位。各地政府对物业保修期限的规定不尽相同，《浙江省住宅物业保修金管理办法》中规定，物业保修金的存储期限为住宅物业交付之日起满8年即可退还。
保修金的退还，需要经历申请公示两个前置程序。由建设单位向主管机构提出退还申请。杭州地区《关于物业保修金退还有关事项的通知》中规定的申请时间为“物业区域内首套房屋交付满8年的前三个月内”。申请时需提交首套房屋交付证明等材料。在建设单位申请后，根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》的规定“在住宅物业交付之日起满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示。”公示期间无异议的，主管部门将按规定将保修金本息余额退还建设单位。
三、破产房地产企业中物业保修金的特殊规定
根据现有的有关物业保修金的规定，对于破产程序中建设单位的物业保修金问题，仅存在对保修金的欠缴、使用、管理、退还等事宜进行了概括的特殊规定，具体如下。
根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》第二十一条规定：“建设单位歇业、破产时，其欠缴的保修金或者应当支付的物业维修费用，纳入企业财产清算程序。”根据笔者理解，该规定说明，即使建设单位进入破产清算程序，物业保修金并不因此获得减免，而是纳入破产清算程序中，建设单位仍应交纳相关的物业保修金。但是对于该部分保修金的债权性质、申报主体等问题尚无明确规定。
而对于已交纳物业保修金的建设单位，在保修期间进入破产清算程序而无法履行保修责任的，《浙江省住宅物业保修金管理办法》规定“维修费用在物业保修金中列支”而在建设单位因注销、清算等原因无法继续履行保修义务的“可以申请由相关联的非自然人股东继续履行保修责任，并将原交存的物业保修金本息变更至该非自然人股东名下。”
对于建设单位在房屋保修期满后，因破产清算、注销等情形致使单位主体消失而又未办理保证金退还手续的，主管机关将对物业保修金的余额、建设单位的特殊情况等信息进行公示，《浙江省住宅物业保修金管理办法》及《杭州市物业管理条例》规定公示期为30天。公示期间无异议的，主管部门会按规定将物业保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业专项维修资金。
目前各地区对物业保修金均建立了相关的明文规定，并且对于正常运转的建设单位以及歇业、破产等特殊情形下的建设单位均有相应的规定，在实务中发挥明确的指引作用。此外，针对破产房地产企业中物业保证金的延期交纳、保证金的减免政策以及保证金的债权申报等事宜，还需进一步明确规范，对破产企业管理人的实务工作作出明确的指引。以便于破产房地产企业清产核资工作的开展，维护破产企业债权人及广大业主的合法权益。